Las ventas al descubierto fueron populares entre 2008 y 2012, pero ahora son poco comunes en el próspero mercado inmobiliario actual. No obstante, las ventas cortas pueden volver al mercado de compra de viviendas. Una venta al descubierto puede resultar en un gran negocio en una casa, pero por lo general requiere mucho valor y paciencia, así como mucha suerte. Aquí hay una guía a través del proceso de venta corta e hipoteca en la industria de bienes raíces.
¿Qué es una venta corta?
Una venta corta, también conocida como venta previa a la ejecución hipotecaria, ocurre cuando vende su casa por menos del monto adeudado en su hipoteca. Si su administrador hipotecario acepta una venta corta, puede vender su casa y usar el dinero para pagar una parte del saldo de su hipoteca. Es posible que deba realizar una contribución financiera para el saldo según sus circunstancias, pero después de que se complete la venta al descubierto, se le eximirá de su obligación de pagar el saldo restante; esto se conoce como "exención de deficiencia".
¿Cómo funciona una venta corta?
No podrá simplemente comprar una casa por un precio bajo con una venta corta. Aquí hay una introducción a la compra de una casa de venta corta:
- El prestamista debe estar de acuerdo: El prestamista primero debe estar de acuerdo con la venta corta. En el caso de la venta típica de una casa, las ganancias se usarían para pagar el préstamo inicial. En una venta corta, la casa se vende por menos de lo que debe el vendedor, por lo tanto, el prestamista no recibe el monto total del dinero. Como resultado, la venta debe ser aprobada por el prestamista original.
- El vendedor debe demostrar que no tiene otra opción: El vendedor debe demostrar algún tipo de dificultad. Si pueden demostrar que no podrán seguir haciendo los pagos de la hipoteca y que eventualmente incumplirán, es más probable que el prestamista cumpla, especialmente si el prestamista no quiere pasar por el proceso de ejecución hipotecaria y luego vender la casa por su cuenta.
- El precio de una vivienda debe estar en línea con el valor de mercado: En muchas circunstancias, las ventas al descubierto se completan porque el mercado está en declive y el valor de la vivienda ha caído proporcionalmente. El precio pagado por el comprador por lo general debe ser el valor de mercado.
- Las ventas al descubierto deben declararse: Finalmente, si una casa está listada por menos del monto adeudado en la hipoteca, la diferencia debe mencionarse por adelantado. Los compradores potenciales deben saber que el precio de venta de la casa es menor que el saldo de la hipoteca, por lo que tendrán que negociar con un prestamista además de tratar con el vendedor.
¿Cuánto tiempo lleva completar un proceso de venta corta?
Una venta corta se puede completar en cuestión de semanas o meses. Las ventas cortas tardan más en completarse, ya que son acuerdos más complicados. Además, el prestamista original debe analizar la oferta de venta corta para ver si será aceptada. Si el prestamista cree que continuar con el proceso de ejecución hipotecaria le dará más dinero, puede rechazar el acuerdo de venta corta.
Trabajar con un agente de bienes raíces que tenga experiencia en transacciones de venta corta podría ayudarlo a ahorrar tiempo. Una venta corta es un tipo de transacción de bienes raíces en la que debe buscar la asistencia de un agente o abogado experto. Debido a que no todos los corredores de bienes raíces están calificados para administrar una venta corta, asegúrese de hablar con uno que tenga una capacitación particular y un historial comprobado. Tener un agente de bienes raíces de su lado que entienda todo sobre una venta corta y haya negociado con otros mejorará sus posibilidades de cerrar el trato.
Pasos para comprar una casa a través de un proceso de venta corta
Según Bobbi Dempsey, coautora de "La guía completa para idiotas sobre la compra de ejecuciones hipotecarias", un proceso típico de venta al descubierto implica una serie de etapas, a menudo en este orden.
- Localice posibles ventas al descubierto.
- Examina la propiedad.
- Lleva a cabo tu investigación.
- Localice todos los gravámenes e hipotecas.
- Determinar la financiación
- Póngase en contacto con el prestamista.
- Complete la solicitud de venta corta del prestamista si se requiere una.
- Compilar la propuesta.
- Los términos deben ser negociados.
- Completa la transacción
Paso n.° 1: Localice posibles ventas al descubierto.
Consulte listados en línea, listados de juzgados y anuncios legales, o utilice un agente de compradores con experiencia para encontrar ejecuciones hipotecarias en su región.
Primero, calcule cuánto se debe por la casa en relación con su valor estimado. Si parece ser alto, es una excelente opción ya que implica que el vendedor puede tener dificultades para venderlo por lo suficiente para cubrir el préstamo. Rechazar viviendas en las que el propietario tenga una gran cantidad de capital en la vivienda; lo más probable es que el prestamista prefiera ejecutar la hipoteca y revenderla a un precio más bajo.
Paso #2: Revisa la propiedad.
Evalúe su condición y proporcione una estimación aproximada de cuánto costará reparar o actualizar. Muchos clientes "regulares" no lo considerarán si necesita trabajo, lo cual es beneficioso para usted.
Paso #3: Realice su investigación.
¿Cuánto vale la propiedad? ¿Cuál es la ganancia posible? Querrá beneficiarse de la venta si es un inversionista o incluso un propietario que planea residir en la casa por un corto período de tiempo.
Paso #4: Ubique cualquier gravamen o hipoteca.
Pregunte al vendedor o al agente sobre los gravámenes sobre la propiedad y qué prestamista es el titular principal del gravamen. Antes de cerrar la venta, confirme esta información con una búsqueda de título para asegurarse de que no haya gravámenes no declarados sobre la propiedad.
Paso #5: Determinar la financiación.
Esto es esencial. Debe planificar cómo pagará la propiedad. Si tiene un crédito sólido, su prestamista actual puede estar listo para darle un préstamo. Es posible que puedan acelerar el proceso de solicitud de préstamo porque ya tienen mucha de su información en el papeleo de la venta al descubierto.
Es fundamental reconocer que en una venta corta, debe poder moverse rápidamente. Una vez que se llega a un acuerdo, es normal que el prestamista quiera cerrar en tan solo 20 días. Es demasiado tarde para empezar a buscar una hipoteca.
Paso #6: Póngase en contacto con el prestamista.
Usted o su agente deben comunicarse con el departamento de mitigación de pérdidas del prestamista, o posiblemente con el departamento de recuperación de recursos, en lugar del departamento de cobro o servicio al cliente, que se ocupa exclusivamente de recuperar los pagos de préstamos atrasados.
Uno de los primeros problemas más difíciles es localizar al tomador de decisiones. Primero debe hacer que el propietario escriba y firme una carta de autorización (normalmente se requiere certificación notarial), que autoriza al prestamista a discutir el estado de la hipoteca con usted.
Paso #7: Complete la solicitud de venta corta del prestamista si es necesario.
Muchos prestamistas ofrecen una aplicación especial para solicitudes de venta corta. Averigüe qué papeleo necesitan para contemplar una venta corta si no tienen una solicitud de venta corta.
Paso #8: Armar la propuesta.
En general, la propuesta consta de un paquete de materiales que incluye la carta de solicitud y autorización, así como:
- Acuerdo de compra y venta
- carta de sufrimiento
- Declaración de valoración de la propiedad
- Un desglose completo de los gastos y pasivos
- Declaración de liquidación
Paso #9: Acordar los términos
No es raro que el prestamista rechace su oferta o haga una contraoferta. Al igual que con cualquier negocio de bienes raíces, debe determinar su límite máximo absoluto con anticipación y no tener miedo de retirarse si el prestamista se niega a cumplir con su monto.
Paso #10: Completa la transacción.
Obtenga todo por escrito y registrado formalmente una vez que haya llegado a un acuerdo con el que las tres partes (usted, el vendedor y el prestamista) puedan vivir. Asegúrese de que el vendedor conoce todos los términos de la transacción. Después de eso, la propiedad será suya.
Consejos para comprar a través de ventas cortas
#1. Adquirir cotizaciones de reparación:
Incluso si la propiedad se vende "tal como está", aún debe hacer que la examinen y obtener estimaciones de reparación. Tener esta información a la mano no solo lo ayudará a decidir si vale la pena comprar la casa, sino que también le brindará un mayor poder de negociación con el prestamista. Si puede demostrar que la propiedad está en peor estado de lo que parece, tendrá más posibilidades de convencer al prestamista de que la venda a un precio más bajo.
#2. Asegúrate de que tu oferta sea realista:
Si bien los prestamistas están motivados para vender, también quieren maximizar sus ganancias del trato. Si hace una oferta baja o solicita contingencias, es poco probable que su oferta sea aceptada.
#3. Proporcione la mayor cantidad de efectivo posible:
Los prestamistas buscan algo seguro después de perder dinero en una empresa peligrosa. Los prestamistas aprovecharán su oferta si puede pagar en efectivo. De lo contrario, cuanto mayor sea su pago inicial, más segura y atractiva aparecerá su oferta. (Recuerde, si necesita financiamiento, debe obtener una aprobación previa antes de hacer una oferta).
#4. Oferta para cubrir los costos de cierre del vendedor:
Si bien el prestamista normalmente paga la comisión y cualquier otro cargo adeudado por el vendedor, proponer pagarlos hará que su oferta sea más atractiva. Si hay otros compradores interesados en la casa, esta oferta le brindará una ventaja porque le permitirá al prestamista recuperar más dinero.
#5. Obtenga la ayuda de un profesional de bienes raíces:
Cuando se trata de ventas al descubierto, los agentes inmobiliarios son recursos invaluables. Las ventas al descubierto son procedimientos complicados y, dado que los prestamistas toman todas las decisiones, debe contar con representación. Un agente experimentado podrá investigar la propiedad, asesorarlo sobre su valor, negociar un mejor precio y garantizar que sus intereses estén resguardados.
Beneficios de una venta corta
Las ventas cortas pueden ser ventajosas para todas las partes involucradas. Aumentan las opciones de inversión de los compradores y minimizan las consecuencias financieras que enfrentarían tanto los prestamistas como los vendedores si las propiedades fueran ejecutadas. Veamos las ventajas tanto para compradores como para vendedores.
Beneficios para el comprador de una venta corta
- Reducción de precio: Si bien la propiedad de venta corta tendrá un precio de mercado, el prestamista tiene un gran incentivo para vender a fin de reducir las pérdidas del banco. Como resultado, los compradores con frecuencia pueden obtener un mejor precio por la vivienda que si la compraran en una venta tradicional.
- Hay menos competencia en el mercado: Las ventas al descubierto son significativamente más complicadas que las ventas típicas debido a la participación del prestamista en la transacción. Debido a que la mayoría de los compradores no están familiarizados con las ventas al descubierto, tienden a evitarlas. Cuando hay menos compradores potenciales, hay menos competencia y más posibilidades de recibir una oferta y que sea aceptada.
Beneficios de venta corta para vendedores
- Prevención de la ejecución hipotecaria: Una venta corta evita que la casa de un vendedor caiga en una ejecución hipotecaria, lo que puede ser significativamente más dañino para su puntaje crediticio.
- Absorción de deuda: El comprador de la casa pagará la mayor parte de la deuda del vendedor.
- Ahorro de tarifas: En una venta convencional, el vendedor sería responsable de pagar las comisiones del agente, pero en una venta corta, el prestamista cubre estos gastos.
- Posible condonación de deuda: El prestamista puede aceptar el producto de la venta corta y cancelar la deuda restante como una pérdida. En estos casos, el vendedor no es responsable de ninguna deuda que quede después de la venta corta.
- Reingreso al mercado de la vivienda: Bajo las circunstancias correctas, una venta corta le permite al vendedor reingresar al mercado y adquirir una hipoteca rápidamente con un FHA préstamo. Para hacerlo, no debe haber tenido hipotecas atrasadas o pagos a plazos en el año anterior a la venta corta, así como tampoco hipotecas atrasadas o pagos a plazos en el año anterior a la solicitud de venta corta para la nueva hipoteca.
Las desventajas de una venta corta
A pesar de las ventajas, hay una serie de desventajas asociadas con las ventas cortas. El proceso de venta al descubierto es complicado y lleva mucho tiempo, lo que aumenta el riesgo de la transacción y tiene un impacto financiero en los compradores, vendedores y prestamistas.
Aquí hay una lista de algunos de los desafíos que experimentan tanto los compradores como los vendedores durante un proceso de venta corta.
Desafíos de los compradores
- Pérdida de tiempo: Debido a la participación del prestamista, una venta corta normalmente toma más tiempo que una venta estándar. El prestamista principal y cualquier acreedor prendario secundario involucrado se tomarán su tiempo para negociar y concluir el acuerdo a fin de reclamar la mayor cantidad de dinero posible. Recuerde que cuanto más tarde el proceso de venta corta, más acreedores hay. Además, el vendedor puede posponer la venta porque está cuestionando su decisión o porque carece de los documentos necesarios.
- Aumento del riesgo: Debido a que una oferta de venta corta es "tal cual" sin divulgaciones convencionales, como la divulgación del vendedor, el comprador no siempre está al tanto de la condición de la casa o la calidad del trato. Además, no hay garantía de que la venta se cierre, por lo que el comprador puede arriesgarse a perder tiempo y dinero en una casa que al final no podrá comprar.
- Más tareas: Una venta corta requiere una cantidad significativa de preparación por adelantado por parte del comprador. Investigar el valor real de la casa, ubicar todos los gravámenes sobre la propiedad e identificar cualquier dificultad con la condición de la propiedad son pasos necesarios para evaluar si la compra vale la pena.
- Estado de la propiedad: Debido a que los vendedores de venta corta a menudo tienen problemas financieros, sus propiedades están en peores condiciones que la casa promedio que se ofrece en el mercado. Como resultado, el comprador tiene que gastar con frecuencia mucho más dinero en reparaciones y mejoras.
Trampas de venta corta para vendedores
- Sin poder de negociación: Aunque el vendedor participa activamente en la venta de la propiedad, el prestamista es el único que tiene la autoridad para negociar el precio de compra de la vivienda.
- Rentabilidad: Debido a que un vendedor le debe dinero al prestamista, no recibirá ninguna de las ganancias de la venta de su casa.
- Daño a la puntuación de crédito: Una venta corta puede dañar seriamente la calificación crediticia de un vendedor. Cuanto mayor sea su puntaje de crédito, mayor será el éxito. Las ventas al descubierto, por otro lado, tienden a reducir los puntajes crediticios de los vendedores en menos puntos que las ejecuciones hipotecarias.
- Retraso en la adquisición de una nueva hipoteca: Después de una venta corta, el vendedor debe esperar cierto tiempo antes de calificar para una nueva hipoteca. Fuera de un préstamo de la FHA, el tiempo de espera puede oscilar entre 2 y 7 años.
- Juicio de deficiencia: En algunos casos, el prestamista demandará al vendedor para recuperar la deuda pendiente después de una venta corta. Si un vendedor es demandado, su puntaje crediticio sufrirá un golpe similar al de una ejecución hipotecaria. Este proceso de venta corta, sin embargo, no es legal en todos los estados.
¿Cuál es la duración de una venta corta en su informe de crédito?
Si usted es el que vende en una venta corta, lo más probable es que aparezca en su informe de crédito, pero no de la manera que podría anticipar. La frase "venta corta" no aparecerá en el informe, pero si se atrasó en los pagos o no canceló completamente su hipoteca, la cuenta asociada con la venta corta tendrá malas notas que podrían permanecer en su informe crediticio durante siete años. .
Errores comunes cometidos por compradores de venta corta
#1. Dejando la inspección de la casa fuera
Una inspección de la vivienda lo ayuda a identificar inquietudes que de otro modo podría pasar por alto, como las reparaciones o el mantenimiento necesarios. Si descubre un defecto grave, es posible que desee retirarse de la venta. Mejor aún, tenga a mano un contratista o un ingeniero de la casa en caso de que la inspección revele un problema difícil; pueden proporcionar información vital sobre el costo de la reparación, permitiéndole tomar una decisión más informada sobre la venta.
#2. Ignorar los consejos legales y de seguros
Una declaración de divulgación típica especificaría si una casa está en una llanura aluvial o si se realizaron renovaciones no autorizadas. Las propiedades del banco, por otro lado, con frecuencia se venden tal como están, sin divulgación, por lo que los compradores deben realizar investigaciones adicionales sobre la propiedad.
#3. Dejar tiempo insuficiente para el cierre
El cierre de una casa puede llevar tiempo en circunstancias normales, y el cierre de una venta corta a menudo lleva más tiempo. Asegúrese de incluir este tiempo extra en sus planes.
#4. Enamorarse de una casa pésima
Los bienes raíces son un mercado emocional; es fácil enamorarse de una casa una vez que empiezas a verte viviendo allí. Sin embargo, tenga en cuenta que básicamente está realizando una transacción financiera.
¿Cuál es la diferencia entre una ejecución hipotecaria y una venta corta?
Si bien vender una casa en venta corta no es lo ideal, muchos expertos consideran que es preferible tomar medidas más drásticas como la ejecución hipotecaria. Cuando un propietario se atrasa en los pagos de la hipoteca, el prestamista recupera la posesión de la vivienda, por lo general contra el consentimiento del propietario, y luego intenta realizar una venta. Dependiendo de las reglas estatales, el dueño de casa puede enfrentar un fallo por deficiencia si la cantidad recibida por la compañía hipotecaria de la venta es menor que la obligación hipotecaria pendiente. En otras palabras, es posible que el ahora antiguo propietario aún deba dinero de su hipoteca.
Las ventas cortas son más comunes que las ejecuciones hipotecarias. Incluso durante las recesiones económicas, como la crisis de la vivienda de 2011, las tasas se dispararon a solo el 3.6 por ciento. Actualmente, la tasa ronda el 1%.
Las personas con frecuencia confunden la ejecución hipotecaria y una venta corta, y aunque comparten ciertas similitudes en el sentido de que ambos suelen ocurrir a los propietarios de viviendas en dificultades, el proceso y los resultados son muy diferentes. Por un lado, el proceso de ejecución hipotecaria generalmente se agiliza porque los prestamistas están ansiosos por recuperar los costos incurridos por la hipoteca impaga.
Una ejecución hipotecaria también tiene un impacto negativo en el puntaje de crédito y el informe de crédito de una persona. Como resultado, aquellos que pasan por esto a menudo deben esperar al menos cinco años antes de poder calificar para un nuevo préstamo hipotecario.
¿Por qué es una venta corta?
Dado que la propiedad se vende por menos de lo que debe el vendedor, el banco pierde dinero en la venta corta. Las ventas cortas no son ejecuciones hipotecarias.
¿Qué es una venta corta?
Una venta previa a la ejecución hipotecaria, o venta corta, es cuando vende su casa por menos del saldo de su hipoteca. Si su administrador hipotecario aprueba una venta corta, puede vender su casa y pagar parte de su hipoteca.
¿Quién cubre las ventas cortas?
Los prestamistas reciben todas las ganancias de la venta al descubierto. El prestamista podría perdonar la suma restante o solicitar un fallo de deficiencia para obligar al antiguo propietario a pagar la diferencia. Algunos estados renuncian a esta disparidad de precios.
¿Qué tan riesgoso es una venta corta?
Las ventas cortas afectan al comprador, al vendedor y al prestamista. Las ventas al descubierto afectan el crédito de los vendedores, pero no tanto como las ejecuciones hipotecarias. También perderá su hogar sin ninguna compensación, lo que dificultará encontrar y pagar uno nuevo.
Conclusión
Una casa de venta corta puede ser una forma increíble de conseguir una casa por menos dinero. En muchas circunstancias, las casas de venta corta están en buenas condiciones y, si bien el precio de compra puede ser mayor que el de una ejecución hipotecaria, los costos de hacer que la casa sea comercializable pueden ser sustancialmente más bajos y las desventajas para el vendedor pueden ser menos graves.
Los compradores y vendedores, sin embargo, deben estar dispuestos a esperar debido al largo proceso de la venta corta. Un agente de bienes raíces experto puede ayudarlo a determinar una oferta de venta corta razonable y negociar con el banco.
Debido a que las leyes fiscales son complicadas y cambian constantemente, debe consultar con un contador público certificado (CPA) que esté familiarizado con las inversiones inmobiliarias y las leyes fiscales relacionadas para asegurarse de tener información completa y actualizada.
Puede significar la diferencia entre ganar y perder dinero en una inversión.
Preguntas frecuentes sobre ventas cortas
¿Cómo funciona una venta corta?
En una venta corta, el propietario inicia la venta de la casa, pero la casa debe valer menos que el monto adeudado en la hipoteca para que la venta corta sea factible.
¿Es una venta corta peor que una ejecución hipotecaria?
Las ventas cortas tienen un impacto menor en un registro de crédito que las ejecuciones hipotecarias. Una ejecución hipotecaria ocurre cuando un inversionista o un banco incauta una residencia y la pone a la venta. Cada acuerdo de hipoteca incluye un derecho de retención sobre la propiedad que le permite al banco tomar el control del propietario que no cumple con los pagos de la hipoteca.
¿Se puede ganar dinero con una venta corta de una casa?
Una venta corta significa que no se beneficiará de la venta de la casa; el banco o prestamista hipotecario recibirá la totalidad de las ganancias de las ventas.
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