Un fideicomiso de tierras es una forma de fideicomiso que está vinculado a bienes raíces. Esta es una forma de fideicomiso en vida, lo que significa que puede usarse para administrar la propiedad de la tierra y la propiedad durante su vida. Los términos de un fideicomiso de tierras se pueden adaptar a sus necesidades específicas y al tipo de bienes inmuebles que posee. Aquí veremos todo sobre un fideicomiso de tierras y cómo configurarlo.
¿Qué es un fideicomiso de tierras?
Un fideicomiso de tierras es una institución legal compuesta por tres partes: un otorgante, un fideicomisario y un beneficiario. Estas son las mismas partes que en cualquier otro fideicomiso. El otorgante es el propietario de la tierra, y el beneficiario de un fideicomiso de tierras suele ser también el propietario. El síndico es la persona o firma que adquiere la posesión legal de la propiedad, al menos en papel.
Un fideicomiso de tierras puede tener varios beneficiarios y copropietarios. Existe un beneficio adicional para los otorgantes cuando un fideicomiso de tierras involucra a numerosos propietarios. Si se demanda a uno de los propietarios, el fideicomiso puede proteger a los otros propietarios.
Los antecedentes de los fideicomisos de tierras
Nuestra idea actual de esta conexión fiduciaria se remonta a Inglaterra durante las Cruzadas. Los señores feudales que viajaban al extranjero confiaban sus bienes inmuebles a un fideicomisario, que los manejaba en su ausencia. Desafortunadamente, los cruzados que regresaban se encontraban con frecuencia con fideicomisarios que no estaban dispuestos a entregar la tierra. Se presentaron muchos casos ante los tribunales reales y con el tiempo se formó un precedente legal basado en la noción de confianza.
Si bien el feudalismo y las cruzadas han ido y venido, los fideicomisos inmobiliarios han seguido siendo de particular interés para los inversores inmobiliarios y cualquiera que busque reducir algunas de las restricciones y obligaciones legales asociadas con la propiedad de la propiedad.
¿Cómo funcionan los fideicomisos de tierras?
La operación de un fideicomiso de tierras está determinada por las condiciones del acuerdo.
En un fideicomiso de tierras de Illinois, por ejemplo, el dueño de la propiedad puede ser tanto el fideicomitente como el beneficiario, pero este no suele ser el caso. En la mayoría de las circunstancias, el fideicomitente conserva la autoridad sobre el uso de la propiedad, aunque existen algunas excepciones. Además, los fideicomisos de tierras de Illinois solo son legales en algunos estados.
Por el contrario, los fideicomisos de tierras comunitarias y los fideicomisos de tierras de conservación son legales en los 50 estados. Aunque estas formas de fideicomisos de tierras son legales, el IRS ha advertido sobre las estrategias abusivas de evasión de impuestos por parte de quienes usan fideicomisos de tierras comunitarias y de conservación.
De hecho, en 2019, el Congreso revivió la Ley de Integridad del Programa de Servidumbre de Conservación Caritativa para combatir la explotación de fideicomisos de tierras de conservación como paraísos fiscales.
Al establecer cualquier tipo de fideicomiso de tierras, tales esquemas enfatizan la importancia de buscar el asesoramiento de profesionales legales informados.
Tipos de fideicomiso de tierras
Los fideicomisos de tierras se clasifican en dos tipos: fideicomisos de propiedad y conservación de tierras. Las personas o entidades pueden poseer tierras de forma anónima a través de fideicomisos de titularidad. La principal diferencia con un fideicomiso de tierras para la conservación es que el propietario debe renunciar a algunos derechos de desarrollo y uso de la tierra.
#1. Fideicomisos de tierras con títulos
Un fideicomiso de titularidad le permite al dueño de la propiedad conservar todos los derechos sobre la propiedad mientras permanece en el anonimato y dirige las acciones del fideicomiso de tierras. Debido a que se popularizaron en Chicago a lo largo del siglo XIX, estos fideicomisos a veces se conocen como “fideicomisos de tierras de Illinois”. Los dueños de propiedades no estaban autorizados a votar sobre proyectos cívicos en áreas donde poseían tierras en ese momento. Para eludir esta ley, los comerciantes y políticos adinerados formarían fideicomisos de tierras para comprar tierras en secreto, conservando sus privilegios de voto.
No existe una estructura legal vigente en los 50 estados para un fideicomiso de propiedad de tierras. Sin embargo, la mayoría de los estados se atienen a las normas de fideicomiso de tierras de Illinois si no tienen las suyas propias, lo que significa que, con la asesoría legal adecuada, cualquier persona puede organizar un fideicomiso de tierras “al estilo de Illinois” en cualquier estado.
#2. Fideicomiso de conservación de tierras
Los fideicomisos de tierras de conservación necesitan que el dueño de la propiedad renuncie a cierto control sobre el uso y desarrollo de la tierra. La misión de un fideicomiso de tierras para la conservación es salvaguardar los animales, los lugares históricos o culturales y los recursos naturales contra el desarrollo comercial u otras actividades que podrían causar interrupción o contaminación.
Requisitos del fideicomiso de tierras con título de propiedad
El propietario de un fideicomiso de tierras con título ejecuta un documento conocido como escritura en fideicomiso, que transfiere la propiedad legal de la propiedad. El propietario de la tierra (que es tanto el otorgante del fideicomiso como el beneficiario) puede describir cómo se administrará la tierra, quién tendrá el control sobre ella y cómo se distribuirá el dinero generado cuando se establezca el fideicomiso. Esto significa que, mientras que el fideicomiso es el propietario legal de la propiedad, el propietario conserva la autoridad total sobre ella.
Los dueños de propiedades emplean fideicomisos de titularidad para conservar el anonimato y mantener activos significativos fuera de la sucesión. Un fideicomiso de tierras también puede proporcionar una variedad de otros beneficios de planificación patrimonial, como la protección de activos contra juicios o gravámenes. Esto es especialmente ventajoso para los ultra ricos, las celebridades y las grandes corporaciones, que pueden desear mantener en privado los planes de crecimiento.
Requisitos del Fideicomiso de Tierras para la Conservación
El fideicomiso no asume necesariamente el título de la tierra en un fideicomiso de tierras de conservación a menos que la propiedad se done en su totalidad. En cambio, un propietario podría participar en un acuerdo legalmente exigible conocido como servidumbre de conservación, en el que "dona" sus derechos de desarrollo al fideicomiso. El fideicomiso está a cargo de hacer cumplir la servidumbre y, en algunas situaciones, mantener la propiedad.
Las servidumbres de conservación se pueden ajustar para garantizar que el propietario mantenga los derechos de propiedad y uso, por ejemplo, el derecho a continuar cultivando o criando ganado, al tiempo que asegura que la tierra permanezca sin desarrollar a perpetuidad. Las servidumbres de conservación “siguen la tierra”, lo que implica que las disposiciones de la comodidad seguirá aplicándose incluso si la tierra se vende o se transmite de generación en generación.
Cómo establecer un fideicomiso de tierras
El primer paso para establecer un fideicomiso de tierras es seleccionar un fideicomisario para la propiedad. Los propietarios deben estar atentos a la hora de seleccionar fideicomisarios calificados y de buena reputación, dada la responsabilidad fiduciaria de un fideicomiso de tierras y las repercusiones legales y financieras de un fideicomiso de tierras que no se adhiere a los estatutos estatales.
Una vez que haya elegido un fideicomisario, establecerá su fideicomiso de tierras firmando un escritura de fideicomiso y un acuerdo de fideicomiso de tierras. Estos dos documentos establecieron los términos del fideicomiso de tierras.
Los detalles de cómo se ejecutan estos contratos, así como las condiciones de los documentos en sí, son exclusivos del estado en el que se fundó el fideicomiso de tierras. En Illinois, por ejemplo, la escritura en fideicomiso se registra en el condado donde se encuentra la propiedad.
Debido a que los detalles difieren según el estado, deberá consultar con un abogado que esté familiarizado con los fideicomisos de tierras en su estado. Tenga en cuenta que habrá tarifas.
Ejemplos de fideicomisos de tierras
El resort de Disney en Florida es un ejemplo de un fideicomiso de tierras con títulos. En 1965, se utilizó un fideicomiso de tierras con títulos para comprar el Walt Disney World Resort en Orlando, Florida. Los propietarios originales de los pantanos de Florida en los que se desarrolló el complejo no tenían idea de que Disney (un nombre ya conocido en ese momento) estaba detrás de la compra. Habrían aumentado el precio de venta si hubieran sabido quién era el cliente.
Mientras tanto, hay varios casos de fideicomisos de tierras para la conservación en los Estados Unidos, incluido el Ozark Land Trust, que supervisa docenas de proyectos en 28,000 acres en la región de Ozark. El fideicomiso es una organización sin fines de lucro que ayuda a los propietarios a preservar y proteger la tierra en los Ozarks de la expansión urbana. Ozark Land Trust contribuye a esto mediante la creación de reservas naturales y servidumbres de conservación.
Las ventajas de un fideicomiso de tierras
Hay varias ventajas de usar un fideicomiso de tierras para mantener activos inmobiliarios. Si bien un fideicomiso en vida se usa normalmente para salvaguardar los activos de los acreedores o para reducir los impuestos sobre el patrimonio, es posible que desee explorar un fideicomiso de tierras si:
- Mantendrá su propiedad de inversión inmobiliaria distinta del resto de sus activos.
- Usted busca privacidad y anonimato, ya que los activos que se mantienen en un fideicomiso de tierras son propiedad del fideicomiso y figuran en los registros públicos con el nombre del fideicomiso y no con el suyo propio.
- Desea activos mantenidos en un fideicomiso de tierras para evitar la sucesión después de su muerte.
- Como propietario de una propiedad, busca una mejor protección de responsabilidad o protección de los acreedores, específicamente gravámenes o juicios.
- Desea poder comprar o vender activos inmobiliarios sin tener que revelar el precio de la transacción al público.
Los fideicomisos de tierras pueden ser útiles si no desea que las personas adivinen su verdadero valor neto o si está invirtiendo en bienes raíces a mayor escala y desea mantener esas transacciones separadas del resto de sus asuntos personales.
Desventajas de un Land Trust
Si bien los fideicomisos de tierras tienen muchas ventajas, también tienen algunas desventajas menores, que son las siguientes:
- Los prestamistas pueden exigirle que coloque la propiedad a su nombre para asegurar el financiamiento. Luego, la propiedad puede volver a transferirse al fideicomiso para obtener el préstamo.
- No brinda protección legal: para la protección de demandas, es posible que deba nombrar una LLC como beneficiaria.
Cómo los fideicomisos de tierras mantienen la privacidad
Dos instrumentos legales componen el fideicomiso de tierras:
- Existe un contrato de fideicomiso entre el fideicomitente y el fideicomisario. Este contrato establece los derechos, facultades, deberes y obligaciones de las partes; y
- El síndico recibe una escritura del fideicomitente.
Primero, debe firmar el contrato de fideicomiso. Luego se registra la escritura del fideicomisario. Una vez completado, la oficina del registrador ya no le mostrará al público que usted es el dueño de la propiedad. Además, el contrato de fideicomiso se mantiene privado (en su archivador en casa). Como resultado, nadie sabrá nunca que eres dueño de la propiedad. En otras palabras, los documentos públicos no revelarán esta información.
Los litigantes a menudo no están dispuestos a demandar a personas que no tienen bienes. ¿Cuál es una de las formas más sencillas de determinar si alguien tiene mucho dinero o no? Busca la propiedad de bienes inmuebles en los registros públicos. Esta búsqueda podría dejar un gran objetivo en las espaldas de los inversionistas inmobiliarios exitosos. Un fideicomiso de tierras, aunque no es un verdadero fideicomiso de protección de activos, es un instrumento de privacidad eficaz. Contribuye a la incapacidad de un litigante para encontrar grandes recursos.
Protección de activos con una LLC y un Land Trust
Para comenzar, tenga en cuenta que un fideicomiso de tierras es un instrumento de privacidad, no una empresa comercial. Como resultado, los fideicomisos de tierras no tienen las mismas protecciones de responsabilidad que las corporaciones o firmas de responsabilidad limitada. El beneficiario puede ser responsable si alguien se resbala y cae en la propiedad. Como resultado, formamos una corporación, LLC o sociedad limitada para servir como beneficiario.
En segundo lugar, la propiedad normalmente se puede transferir a un fideicomiso de tierras libre de impuestos. Esto se aborda en el código de rentas internas. El gobierno federal tratará la propiedad como si el beneficiario fuera el propietario absoluto. Además, en muchos estados, la transferencia de propiedad a un fideicomiso revocable está exenta de impuestos de transferencia o registro.
Finalmente, muchos inversionistas descubren lo siguiente: La mayoría de los abogados y contadores desconocen qué es un fideicomiso de tierras o cómo funciona. Si bien esto puede ser agravante, hay algo positivo. Considera esto. Como resultado, muchos de los litigantes de su comunidad no estarán familiarizados con los fideicomisos de tierras. Un porcentaje considerable terminará su búsqueda de bolsillos profundos en la oficina del registrador del condado, que se encuentra después de la pista de registros públicos.
Cómo recaudar dinero para un fideicomiso de tierras
Para financiar un fideicomiso, se debe transferir una escritura al fideicomiso. Un fideicomiso de tierras contiene activos en forma de tierra o propiedad por definición.
Financiamiento de Land Trust: ¿Pueden obtener una hipoteca?
Si no tiene la intención de pagar en efectivo por su propiedad preferida, es posible que pueda obtener una hipoteca de un prestamista. Los bancos tradicionalmente han evitado prestar dinero a quienes pretenden quitar su nombre del título. Eso esta empezando a cambiar. Algunos bancos, particularmente los bancos comunitarios y regionales, otorgarán un préstamo a nombre de un Grantor Trust.
¿Quién compra la tierra en un Land Trust?
La tierra generalmente la compra un individuo o una empresa, que posteriormente transfiere la propiedad a un fideicomiso de tierras. El individuo o institución que establece el fideicomiso y transmite la propiedad se conoce como el otorgante del fideicomiso de tierras.
¿Quién debe ser un fideicomisario de fideicomiso de tierras?
Depende del objetivo del fideicomiso de tierras, pero la mayoría de las personas los configuran para el secreto de propiedad. Como resultado, abordaremos la cuestión como si el objetivo del fideicomiso fuera el anonimato. En este escenario, el fideicomisario no debe ser el fideicomitente o alguien con el mismo apellido que el fideicomitente. Como resultado, el fideicomisario podría ser un amigo o pariente de confianza.
Aún mejor, con frecuencia establecemos LLC para que actúen como fideicomisarios de un fideicomiso de tierras. Como resultado, si el fideicomitente es el gerente y/o miembro de la LLC, conserva el poder. Además, hemos visto fideicomisarios desinformados que se sienten bastante incómodos mientras trabajan como fideicomisarios. Muchos fideicomisarios están preocupados por la culpabilidad personal (correcta o erróneamente, y en su mayoría incorrectamente).
¿Cuánto tiempo puede existir un fideicomiso de tierras?
Los fideicomisos de tierras generalmente se establecen por un período determinado, como 20 años. Vencido el plazo del fideicomiso, corresponde al beneficiario prorrogarlo; si no lo hacen, la propiedad se vende.
Implicaciones fiscales del fideicomiso de tierras
Un fideicomiso de tierras debidamente establecido debe clasificarse como un fideicomiso otorgante a efectos del impuesto sobre la renta, de acuerdo con la Sección 677 del Código de Rentas Internas. Si este es el caso, todos los ingresos y las deducciones se distribuyen a los beneficiarios en proporción a sus participaciones en el patrimonio del fideicomiso. Si el beneficiario es una sociedad, el contrato de sociedad rige el eventual tratamiento fiscal. Una empresa también puede ser el beneficiario.
¿Qué significa Land Trust para los EE. UU.?
Una organización sin fines de lucro basada en la comunidad llamada fideicomiso de tierras o conservación de tierras trabaja activamente para salvaguardar la tierra de forma permanente. Los fideicomisos de tierras ocasionalmente compran tierras directamente. Usando una técnica conocida como servidumbre de conservación, también colaboran para preservar la tierra que aún es propiedad de propietarios interesados.
¿Qué es un fideicomiso para la venta de terrenos?
un fideicomiso en el que los fideicomisarios deben vender los activos y colocar el producto de la venta en una cuenta de fideicomiso en beneficio de los beneficiarios. Cuando dos o más personas poseen conjuntamente un terreno o lo poseen en común, se utiliza un estatuto para imponer este tipo de fideicomiso.
¿Quién es el dueño de bienes raíces en un fideicomiso?
Los activos pasan a ser propiedad del fideicomiso una vez que se ha establecido y se ha eliminado del nombre del fundador. En términos reales, esto significa que después del fallecimiento del fundador, los activos del fideicomiso no se incluirán en el patrimonio del difunto y no estarán sujetos a impuestos sobre el patrimonio.
¿Quién administra los fondos retenidos en un fideicomiso?
Un otorgante, un beneficiario y un fideicomisario están involucrados en los fondos fiduciarios. El otorgante de un fondo fiduciario puede especificar las condiciones bajo las cuales se acumularán, conservarán o desembolsarán los activos. El beneficiario recibe los activos u otras ventajas del fondo, mientras que el fideicomisario mantiene los activos del fondo y ejecuta sus instrucciones.
Conclusión
Un fideicomiso de tierras es comparable a otros tipos de fideicomisos, pero son solo para bienes raíces. Cabe señalar que también pueden poseer otros activos relacionados con bienes raíces, como hipotecas y pagarés. Cualquier terreno se puede utilizar para un fideicomiso de terrenos, aunque se usa más comúnmente para la protección o el desarrollo de terrenos.
Preguntas frecuentes sobre fideicomisos de tierras
¿Quién es dueño de la propiedad en un fideicomiso?
Como fiduciario del beneficiario o beneficiarios que son los propietarios equitativos de los bienes del fideicomiso, el fideicomisario es el propietario legal de los bienes del fideicomiso. Como resultado, los fideicomisarios tienen el deber fiduciario de operar el fideicomiso en el mejor interés de los propietarios equitativos.
¿Cuál es el propósito de un fideicomiso de tierras?
Un fideicomiso de tierras tiene por objeto establecer la responsabilidad y la privacidad de los propietarios. Un fideicomiso de tierras es utilizado por inversionistas de bienes raíces, individuos y entidades para ayudar a establecer finanzas personales y propiedades.
¿Cuántos fideicomisos de tierras hay en los Estados Unidos?
Según el Censo Nacional de Fideicomisos de Tierras más reciente de Land Trust Alliance, que se emitió el 1 de diciembre, hay 1,363 fideicomisos de tierras en los Estados Unidos.
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