Es crucial que los propietarios y administradores de propiedades se aseguren de que sus inquilinos estén contentos en todo momento. Esto es especialmente importante durante los primeros días después de que el inquilino se mude. Los propietarios y administradores tienen la responsabilidad de asegurarse de que sus inquilinos estén completamente satisfechos con sus nuevos hogares. La mejora del arrendatario es la alteración que el arrendador hace a una propiedad de alquiler en preparación para un nuevo arrendatario. Este artículo explica el significado de la mejora del inquilino comercial y cómo conseguir un contratista para ello. También explicamos de qué se trata la contabilidad de asignaciones para mejoras de inquilinos. ¡Vamos a sumergirnos!
¿Qué es la mejora del inquilino?
La mejora del arrendatario, a menudo conocida como mejora del arrendamiento, es la modificación o el mantenimiento realizado por el arrendador en la propiedad alquilada. Por lo general, estos ajustes se realizan para adaptarse mejor a las necesidades de un arrendatario específico. Estas modificaciones suelen ser solicitadas por el arrendatario, especialmente en un entorno comercial. Sin embargo, existen varias complejidades con respecto a la mejora de los inquilinos que podrían dificultar su comprensión.
Tipos de mejoras para inquilinos
Los siguientes son los tipos de mejora del inquilino:
#1. Subsidio de mejoras para inquilinos
El control del inquilino sobre el proceso de mejora del arrendamiento libera al propietario de cualquier trabajo innecesario, especialmente si el trabajo es extenso. En la mayoría de los casos, el arrendador incluirá cláusulas en el contrato de arrendamiento que permitan al arrendatario realizar mejoras dentro de un presupuesto determinado. Por lo general, se proporciona un precio único o un precio por pie cuadrado para esto. El propietario o el inquilino pueden hacer el pago inicial a la empresa de remodelación o construcción. El inquilino es responsable de cualquier excedente en los costos del proyecto.
#2. Descuento de alquiler
Los inquilinos pueden ser elegibles para reducciones de alquiler por parte del propietario a cambio de mejoras en el arrendamiento. El inquilino puede ser elegible para alivio de alquiler en la forma de un mes gratis o un alquiler reducido durante períodos específicos del año si esta disposición está incluida en el contrato de arrendamiento. Como resultado, el inquilino puede ahorrar costos de construcción innecesarios. Además, el inquilino tiene el mismo nivel de supervisión y control sobre las mejoras del contrato de arrendamiento que tenía con el TIA. El inquilino también está pendiente de cualquier exceso.
#3. Subsidio estándar de construcción
Una construcción también describe esta acción potencial. En este escenario, el arrendador ofrece al arrendatario una selección de posibles mejoras. El arrendatario tiene más tiempo para concentrarse en administrar su negocio porque el propietario se encarga de la gestión del proyecto. Los inquilinos no siempre obtienen las mejoras que desean, lo que puede ser perjudicial para el éxito de su empresa. Ellos son responsables de cualquier otra modificación que soliciten.
#4. llave de giro
Este tipo de mejora del inquilino generalmente se lleva a cabo al comienzo del contrato de arrendamiento. El inquilino a menudo proporciona estimaciones de costos y presenta planes, mientras que el propietario actúa como gerente del proyecto y paga la factura.
Ejemplos de mejora del inquilino
La mejora del arrendatario, también conocida como mejora del arrendamiento, es la alteración que el arrendatario hace a una propiedad arrendada para que sea más adecuada para el uso previsto por el arrendatario. Los inquilinos a menudo contratan a contratistas para realizar estas mejoras, aunque los propietarios a veces aceptan administrar el proyecto llave en mano. El inquilino y el propietario pueden compartir las responsabilidades de construcción en otras situaciones.
Los siguientes son ejemplos de mejoras para inquilinos:
- Repintado
- alfombra nueva
- Configuraciones de iluminación
- actualizaciones de climatización
- Mejoras de plomería
- Trabajo eléctrico
- Renovación completa
Subsidio para mejoras de inquilinos
Los propietarios generalmente compensan a los inquilinos por el costo de construir mejoras para inquilinos mediante el pago de una asignación para inquilinos o una asignación para mejoras para inquilinos. A veces, esto no se paga directamente, sino que se distribuye a lo largo del alquiler. Los costos de mejora del inquilino a menudo se cotizan en términos de dólares por pie cuadrado de espacio ocupado. El arrendador está pagando la factura de todas las renovaciones iniciales del inquilino, incluidos los costos directos e indirectos, utilizando esta suma de dinero.
Sin embargo, el estipendio no cubrirá el costo de los muebles o las decoraciones, ya que no se consideran mejoras para los inquilinos. Solo se considerarán el mantenimiento y las reparaciones de las propiedades comerciales. Y si los gastos de mejora reales del inquilino superan la cantidad, el inquilino es responsable de la diferencia.
¿Qué lo califica para el subsidio de mejora del inquilino?
Las siguientes son cosas que no califican y aquellas que califican para el subsidio de mejora del inquilino:
| CALIFICADO | NO CALIFICA |
| alfombra nueva | Mobiliario de oficina nuevo |
| Reparación de climatización | Computadoras nuevas |
| Reemplazos de puertas y ventanas | Repavimentación de aceras |
| Actualizaciones de iluminación | Mantenimiento de ascensores |
| Costos de gestión de proyectos | instalación de Internet |
Negociación del método de pago para su subsidio de mejoras para inquilinos
Los subsidios para mejoras de inquilinos normalmente no se le entregan personalmente. En cambio, el límite de asignación para mejoras del inquilino se utiliza para pagar a los contratistas y proveedores, y todo lo que supere ese límite es su responsabilidad como inquilino. O bien, el arrendador puede decidir "renunciar" a su renta por uno o dos meses, en cuyo caso deberá asegurarse de no desperdiciar los "ahorros" en otra cosa que no sean sus metas.
Debes priorizar la primera opción si puedes elegir entre las dos. Existe la posibilidad de que el Servicio de Impuestos Internos trate las asignaciones para mejoras de inquilinos que recibe de su arrendador como ingresos imponibles si usa ese dinero para pagar el alquiler y los servicios públicos. Es posible que esto no suceda si el arrendador realmente tiene el dinero y es responsable de realizar los pagos.
Negociación del tamaño de la asignación de mejoras para inquilinos
Si está al tanto del costo anticipado de sus actualizaciones, estará en una mejor posición para negociar suficientes asignaciones de mejoras para inquilinos. Se debe confiar en los planificadores y diseñadores de espacios para recibir orientación. Si el arrendador no está dispuesto a proporcionar una TIA que funcione dentro de su presupuesto, aún puede encontrar que vale la pena hacer las inversiones necesarias usted mismo.
Usted asumirá el riesgo (y el costo) de los sobrecostos de construcción porque será responsable de pagar cualquier cosa más allá de la TIA. Si el arrendador construye en lugar de usted y su contratista, el nivel de riesgo aumenta. Dado que el arrendador no es responsable de cubrir los gastos que excedan la TIA, hay pocos incentivos para que el arrendador lo haga. Por lo tanto, puede que le resulte más conveniente proponer un método alternativo para abordar las mejoras.
Negociación de cómo puede usar su asignación de mejoras para inquilinos
No permita que su arrendador lo engañe haciéndole creer que su TIA es un obsequio. Las mejoras de capital o las renovaciones de una estructura que beneficiarán a los inquilinos en el futuro, a menudo son responsabilidad del propietario. Presuntamente, el arrendador debe pagar por el trabajo según su TIA si se trata de una mejora de capital. Si el trabajo está hecho a la medida de sus preferencias o de las necesidades peculiares de su negocio, y el arrendador todavía lo ha pagado, el arrendador no está en peor posición que antes. Los propietarios, sin duda, establecen sus alquileres solicitados a un nivel que compensa parcialmente el TIA que le pagarán.
Mejora de inquilinos comerciales
La definición de bienes raíces de una mejora de arrendatario comercial es un cambio personalizado que el propietario de un edificio realiza en un espacio de alquiler como parte de un contrato de arrendamiento para adaptar el espacio para que coincida con las necesidades de un arrendatario en particular. Las asignaciones para mejoras de inquilinos (asignaciones de TI) son una forma común de financiamiento del propietario para la mejora de inquilinos comerciales. Por lo general, se expresa como una cantidad en dólares por pie cuadrado o como una tarifa fija que se negocia con el arrendador. Los inquilinos son responsables de cubrir cualquier costo no cubierto por sus asignaciones para mejoras de inquilinos.
Las asignaciones para mejoras del inquilino no son obligatorias y los propietarios no tienen la obligación de proporcionarlas en un mercado de arrendamiento competitivo. Sin embargo, en los últimos años, se ha convertido en una forma común de atraer a los inquilinos para que alquilen oficinas. La mayoría de los propietarios son flexibles y están dispuestos a trabajar con los inquilinos para incluir los excedentes de mejora del inquilino en el pago mensual del arrendamiento si las mejoras superan las asignaciones. Asegúrese de preguntarle a su arrendador potencial sobre esta opción mientras negocia su contrato de arrendamiento. Es posible que no tenga que aportar dinero adicional para modificaciones después de la fecha de inicio del contrato de arrendamiento más allá de la asignación.
Contratista de mejoras para inquilinos
Al elegir un contratista de mejoras para inquilinos, es importante elegir a alguien que pueda hacer el trabajo de manera eficiente y económica. Las siguientes son las consideraciones que debe tener en cuenta al elegir un contratista de mejoras para inquilinos:
#1. Optar por la experiencia
Aunque estas características son admirables, la experiencia es el activo más valioso en la industria de la construcción comercial. Si desea que su proyecto de mejora de inquilinos comerciales tenga éxito, utilice un contratista de remodelación comercial con un historial comprobado. Son conscientes de la influencia potencial de las regulaciones locales, estatales y federales en el esfuerzo. Están familiarizados con el área y tienen conexiones con empresas y agencias gubernamentales. Además, pueden anticipar y prevenir grandes dificultades aprovechando su experiencia con iniciativas anteriores. Encontrar un contratista de mejoras para inquilinos con la experiencia necesaria es crucial. No, no es lo que han visto en Internet. Contratar a un contratista profesional aumentará la calidad del trabajo, reducirá los costos y aliviará el estrés.
#2. Verificar todos los medios de contacto
¿Quiere ahorrar dinero mientras brinda a sus inquilinos una instalación diseñada exclusivamente para sus necesidades? Con ese fin, es importante contratar a un contratista de renovación comercial que muestre interés en sus necesidades y esté dispuesto a explorar diferentes opciones con usted. El proceso de construcción es más fluido y con menos ansiedad si todos están en sintonía y se comunican abiertamente y con frecuencia sobre cualquier problema que pueda surgir.
#3. Recuerda que las soluciones creativas amplían tus opciones
Asociarse con un contratista de mejoramiento de inquilinos que no tenga miedo de ir fuera de la caja es esencial si desea aprovechar al máximo su inversión. Los planes de mejora de inquilinos que se parecen a los de todos los demás pueden hacer el trabajo, pero los diseños únicos que aprovechan al máximo su área disponible y su presupuesto pueden generar mejores resultados. Los contratistas profesionales de mejoramiento de inquilinos sopesan los beneficios y los inconvenientes de numerosas opciones. Proporcionan un trabajo de primer nivel basándose en el conocimiento acumulado de proyectos anteriores.
#4. Reconocer el valor de la profesionalidad
Un proyecto de remodelación comercial funciona mejor cuando lo maneja un profesional calificado que se enorgullece de su trabajo.
#5. Ponga la calidad primero
Si bien el presupuesto es una consideración importante al contratar a un contratista de mejoras para inquilinos, no debería ser el factor decisivo. Se puede dar valor al trabajo bien hecho y al servicio profesional. Considere factores fuera del precio cuando evalúe las ofertas de construcción para mejoras de los inquilinos. ¿Muestra la propuesta del contratista que comprende completamente el alcance del proyecto? ¿Empleará el contratista trabajadores capacitados y suministros de alta calidad? ¿Ofrecen garantías o avales por su trabajo?
Contabilidad de asignación de mejoras para inquilinos
Las regulaciones del IRS prohíben las deducciones relacionadas con mejoras. Sin embargo, las renovaciones están sujetas a depreciación ya que se consideran elementos estructurales de la estructura. Siempre que se cumplan estos requisitos, el IRS permite las deducciones por depreciación. La deducción por depreciación puede ser reclamada por el propietario o el inquilino, dependiendo de quién haya realizado realmente el trabajo. El tope anterior de $500,000 fue elevado a $1,000,000 por la nueva ley tributaria.
Se recomienda llevar a gastos las mejoras realizadas durante el mismo período que no excedan el límite de capitalización de la empresa. Si los costos de las actualizaciones son superiores a este umbral, deben capitalizarse y amortizarse durante el plazo del arrendamiento o la menor de las dos vidas útiles.
Contabilidad de la Asignación para Mejoras del Inquilino si el Propietario es el Propietario de las Mejoras
Si el propietario es quien pagó por las mejoras, deberá contabilizar la depreciación de la mejora del inquilino durante un cierto período de tiempo como activos fijos. Si el plazo del arrendamiento es más corto que la vida útil de la mejora del arrendatario, se utiliza el período más corto para calcular el período de depreciación. Sería apropiado un período de depreciación de cinco años si la alfombra se colocara con la expectativa de que necesitaría ser reemplazada en cinco años, y el plazo de arrendamiento restante era de siete años. Si el plazo del arrendamiento es de solo dos años, en lugar de siete, entonces el período de depreciación también debe ser de solo dos años, ya que es menos que la vida útil de la alfombra nueva.
Los inquilinos que confían en que su contrato de arrendamiento se renovará a menudo aceptan que el período de depreciación se extienda por la duración del nuevo contrato de arrendamiento, hasta la vida útil del activo. Si un nuevo arrendatario se muda durante el período en que se calcula la depreciación de un activo y ese arrendatario no requiere ningún cambio en el activo, entonces el programa de depreciación puede permanecer sin cambios. La cantidad sobrante se informa como una pérdida en el estado de resultados si la propiedad se destruye o daña.
Contabilidad de la Asignación para Mejoras del Inquilino si el Inquilino es el Propietario de las Mejoras
El arrendatario debe contabilizar la TIA como un incentivo o incentivo para el arrendatario, capitalizar el costo y depreciarlo durante el plazo del arrendamiento si el arrendatario es dueño de las mejoras. Dado que el arrendador adquirirá los activos sobrantes, cualquier valor residual se ignora en el cálculo de la depreciación. Un inquilino debe cancelar la deuda restante si el tiempo de alquiler es demasiado corto.
¿Por qué es importante la mejora del inquilino?
Al mudarse a un espacio comercial, una empresa debe asegurarse de tener acceso a un conjunto mínimo de servicios. Por lo tanto, es crucial para una empresa tener la libertad de adaptar su nuevo espacio de construcción a sus propias necesidades. Entre estas adecuaciones se encuentra la instalación de nuevas paredes y salas para adecuar la oficina a las necesidades de la empresa. Para asegurarse de que todas las modificaciones solicitadas estén cubiertas por los subsidios de mejora del inquilino, que explicamos anteriormente, siempre deben especificarse en los contratos de arrendamiento.
Los inquilinos no son los únicos que se benefician de esto. La mayoría de los proyectos de mejora de los inquilinos implican hacer modificaciones estructurales y permanentes, lo que podría ser ventajoso para el propietario a largo plazo. Esto se debe a que el propietario puede recuperar todo el dinero gastado en las renovaciones siempre y cuando los nuevos inquilinos se muden. El propietario puede o no ofrecer mejoras para el inquilino dependiendo del estado del mercado de arrendamiento. Por eso es tan importante discutir y acordar todos los términos del contrato de arrendamiento con el propietario antes de mudarse.
¿Cuál es el problema con la mejora del inquilino?
Al mudarse a un lugar nuevo, los dueños de negocios a menudo cometen el error de gastar demasiado dinero en renovaciones. Evite realizar grandes inversiones para mejorar el espacio de oficinas alquilado. Probablemente no pueda llevárselos, y el nuevo inquilino no los apreciará tanto como usted.
Mejoramiento del Inquilino vs. Mejoramiento del Edificio
La mejora de inquilinos, también conocida como mejora de arrendamiento o construcción, se lleva a cabo dentro de un edificio existente. Se concentran en un área determinada que tiene un solo inquilino y es alquilada por ellos. Los inquilinos se benefician de estas renovaciones ya que mejorarán su propio negocio en detrimento de otros inquilinos.
Dado que varios inquilinos se beneficiarían de las mejoras realizadas en las áreas compartidas, estas mejoras deben considerarse mejoras de edificios en lugar de mejoras de arrendamiento. En la mayoría de los casos, los inquilinos de un edificio de apartamentos unen sus recursos para pagar las reparaciones de los espacios compartidos.
¿Es deducible de impuestos la mejora del inquilino?
Las mejoras del inquilino no son deducibles de impuestos. Sin embargo, los propietarios pueden cancelar parte o la totalidad de su depreciación si realizan modificaciones en el edificio, ya que el IRS reconoce esas adiciones como parte de la estructura.
¿Es la mejora del inquilino un activo?
En los estados financieros del arrendador, las mejoras del arrendatario se registran como parte regular de los gastos de capital. El monto total de los pagos se muestra como un activo en el balance del propietario. Después de eso, el cargo por depreciación aparecerá en las cuentas de pérdidas y ganancias mensuales del arrendador.
¿A dónde van las mejoras de los inquilinos en un balance general?
Las mejoras de inquilinos son activos y se incluyen en la categoría de propiedad, planta y equipo de los activos no corrientes del balance general.
¿Se deprecian o amortizan las mejoras de los inquilinos?
Las mejoras de los arrendatarios se amortizan técnicamente en lugar de depreciarse. Esto se debe a que el arrendador, y no el arrendatario, es el propietario legal de las mejoras. Durante el plazo del arrendamiento, el arrendatario solo tiene un derecho abstracto de utilizar el activo. Los derechos intangibles adquiridos no se deprecian sino que se amortizan en el tiempo.
¿Se pueden capitalizar las mejoras de los inquilinos?
Si el costo de las mejoras a la propiedad arrendada excede el monto que la empresa puede gastar, el monto en exceso debe capitalizarse. Si es así, anótelos como un gasto a medida que ocurren. Además, si estos costos se capitalizan, se depreciarán durante su vida útil o el período de arrendamiento restante, lo que sea menor.
Consideraciones Finales:
Una mejora del arrendatario le permite al arrendatario realizar cambios en una propiedad alquilada en preparación para la ocupación. Una empresa y su arrendador pueden negociar un precio por estas mejoras durante el proceso de firma del contrato de arrendamiento. Sin embargo, si el costo total de la construcción excede la suma acordada originalmente, el inquilino puede ser responsable de cubrir la diferencia.
Artículos Relacionados
- SUBSIDIO PARA NIÑOS: ¿Se debe dar un subsidio a los niños?
- Financiamiento de mejoras en el hogar: opciones para financiar mejoras en el hogar
- MEJOR PRÉSTAMO DE MEJORAS PARA EL HOGAR EN 2023
- CÓMO EMPEZAR UNA EMPRESA DE ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES: Consejos para iniciar una empresa de administración de propiedades
- TRABAJANDO DESDE CASA: Cómo hacerlo e ideas de trabajos
Referencias
