Cuando llegue el momento de vender su casa, es posible que se pregunte cómo funciona la venta de una casa sin un agente inmobiliario. No te preocupes. Te contamos todo lo que necesitas saber sobre el procedimiento, incluidos los obstáculos, para que puedas decidir si es adecuado para ti.
¿Qué es un listado de FSBO "En venta por el propietario"?
Cuando enumera su casa como En venta por el propietario (FSBO), tiene la intención de venderla sin la ayuda de un agente de bienes raíces. Eso significa que debe hacerse cargo de todo el proceso, comenzando con la colocación de su cartel de "se vende" y terminando con el cierre. Si bien esto es mucho trabajo, algunas personas lo hacen para ahorrar en los costos de vender una casa.
¿Cómo funcionan las ventas de casas sin un agente de bienes raíces?
Vender una casa sin un agente de bienes raíces o agente funciona bastante similar a aquellos con ellos. El proceso de venta de una casa sin un agente inmobiliario, por otro lado, difiere principalmente en la fase de cotización.
Cuando un vendedor contrata a un agente de bienes raíces, la casa se incluye en el servicio local de listado múltiple (MLS), donde la mayoría de los agentes buscan propiedades disponibles para enviar a sus compradores. Desafortunadamente, solo los agentes autorizados pueden acceder a la MLS. Como resultado, los propietarios de viviendas no pueden incluir sus propiedades en el MLS.
Los vendedores de FSBO pueden pagar un cargo fijo a las empresas inmobiliarias especializadas para listar sus casas en la MLS. Sin embargo, estos servicios suelen costar unos pocos cientos de dólares y no implican ningún tipo de representación. Como resultado, la mayoría de los propietarios optan por anunciar sus casas de forma gratuita en sitios de listados en línea como ForSaleByOwner.com.
Vender una casa sin usar un agente de bienes raíces
Vender una casa sin un agente de bienes raíces puede hacer que la transacción sea más desafiante. Sin embargo, cuanto más entienda sobre el procedimiento, mejor preparado estará para enfrentar las dificultades. Lea estas ideas para una transacción FSBO exitosa para ayudarlo en el camino.
#1. Llevar a cabo una amplia investigación del mercado local
Primero debe determinar la casa de su casa antes de ponerla a la venta. Para lograrlo, debe estar bien versado en los mercados inmobiliarios locales y nacionales.
Los agentes inmobiliarios emplean lo que se conoce como un estudio de mercado comparativo cuando fijan el precio de una propiedad, que estima el valor comparando la vivienda con viviendas similares que se han vendido recientemente. Si bien puede usar este método para estimar el valor justo de mercado de su casa, es significativamente más difícil sin la experiencia y los recursos de un agente. En su lugar, puede contratar a un agente de bienes raíces para una opinión de precio de corredor o un tasador para una tasación.
También debe comenzar a preparar los documentos que necesitará para vender sin un REALTOR®. Sin la asistencia de un agente, usted será totalmente responsable de asegurarse de que toda su documentación esté en orden para cerrar la venta.
#2. Publicidad Estratégica
Debido a que los vendedores de FSBO no tienen acceso a la MLS, deben encontrar formas alternativas de comercializar sus viviendas. Si bien colocar un letrero en su patio delantero puede hacer que su casa sea vista si vive en un complejo de viviendas importante o en una calle concurrida, la mayoría de los vendedores de FSBO descubren que comercializar su casa en línea funciona mejor.
ForSaleByOwner.com es el sitio web de venta por propietario más popular, con más de 2 millones de visitantes cada mes. ForSaleByOwner brinda a los vendedores herramientas gratuitas y un equipo de especialistas para ayudarlos a crear una lista exitosa. El sitio también proporciona a los vendedores potenciales un coordinador profesional de listado de viviendas que lo guiará a través del proceso por un cargo nominal único. Otra ventaja de trabajar con un profesional es que pueden ayudarlo a evitar errores frecuentes en el listado que dificultan la venta de su casa.
Además de los sitios de FSBO, también puede utilizar las redes sociales para difundir información sobre su hogar. Hay tantas formas imaginativas de atraer la atención de los compradores en estos días, desde recorridos en Facebook Live hasta publicaciones llamativas de Instagram. Sin embargo, debe considerar dos veces antes de publicar. No querrá violar ninguna regulación de vivienda justa ni irritar a los posibles compradores.
#3. Prepare el interior y el exterior de su hogar
Debe preparar su casa para la venta antes de tomar imágenes para su lista de FSBO, y particularmente antes de mostrarla. Para mejorar el atractivo exterior de su hogar, limpie y organice cada habitación de su casa y enderece su paisaje.
También es una buena idea realizar una inspección de la casa. Hacer que un inspector evalúe su casa le asegura que tiene una idea completa de su estado y que tiene la oportunidad de hacer las reparaciones necesarias antes de vender su casa. Puede parecer ridículo trabajar en su casa poco antes de venderla, pero es fundamental. Cuanto más altas sean las ofertas que probablemente reciba, mejores serán las condiciones de su hogar.
Después de haber limpiado y hecho las reparaciones requeridas, recorra su casa y evalúela desde la perspectiva de los posibles compradores. Si los muebles parecen viejos y desgastados, o si parecen ser demasiado grandes para el espacio, es posible que desee considerar organizar su hogar. Una vez más, cuanto más bonita sea la apariencia de su casa, más fácil será venderla.
#4. Proporcione jornadas de puertas abiertas y visitas privadas
Algunos vendedores de FSBO preguntan si las casas abiertas o las exhibiciones privadas son más efectivas para atraer compradores. La respuesta es que ambos importan. Desea obtener tantas ofertas como sea posible lo antes posible.
Organizar una jornada de puertas abiertas el primer fin de semana después de que haya puesto su casa en venta atraerá a los compradores y los tentará a venir a verla toda a la vez. Programar visitas privadas, por otro lado, permitirá a los compradores pasar más tiempo con su casa.
Estas reuniones personalizadas le permitirán guiar a los compradores a través de su casa y destacar todas sus características únicas. Con menos personas en su casa en ese momento, la exhibición también permite que los compradores se vean a sí mismos viviendo en la casa, que es lo que finalmente vende casas.
#5. Prepárese para negociar con posibles compradores.
Si bien todos los vendedores fantasean con incitar una guerra de ofertas por su casa y tener que elegir la mejor de numerosas ofertas, esas fantasías rara vez se hacen realidad. Es casi seguro que tendrá que adaptarse y estar abierto a tratar con posibles compradores.
Es fundamental recordar que el dinero no lo es todo cuando se negocia una oferta. Por supuesto, desea recibir el mejor precio por su casa, pero también desea asegurarse de obtener las mejores condiciones posibles.
Es una buena idea planificar con anticipación cuándo necesita cerrar y qué está dispuesto a incluir en la venta para estar listo para negociar cuando llegue la primera oferta. Sin embargo, también debe considerar qué contingencias está dispuesto aceptar.
Desea asegurarse de que la oferta que seleccione no se deba a la incapacidad del comprador para obtener financiamiento o encontrar un comprador para su propia casa. Por lo tanto, lea atentamente los términos de cada oferta ya que cuanto más tiempo permanezca su casa en el mercado, más difícil será venderla.
¿Cuánto cuesta vender sin un agente inmobiliario?
#1. Evaluación
Uno de los temas más difíciles para los vendedores de FSBO es seleccionar el precio de sus casas.
Como resultado, puede optar por contratar a un tasador. Una evaluación profesional previa a la cotización garantiza que su casa tenga el precio correcto antes de que llegue al mercado. Este servicio cuesta un promedio de $341, según Home Advisor.
# 2 Fotografía
Las imágenes profesionales que llamen la atención son vitales, especialmente dada la prevalencia de las plataformas de venta de viviendas en línea como Zillow. Según Thumbtack, la fotografía casera profesional cuesta un promedio de $165.
Para competir con otras propiedades en su rango de precios, es posible que deba invertir en fotografías de drones, películas o un recorrido en 3D.
# 3. Márketing
Según su hogar y el mercado local, es posible que deba gastar tan solo unos pocos cientos de dólares para captar la atención de un comprador adecuado.
El marketing puede variar desde un anuncio gratuito de Craigslist y un letrero de jardín de una tienda de dólar hasta un anuncio en su periódico local.
#4. Entrada a la MLS
El servicio de listado múltiple (MLS) es la forma en que los agentes inmobiliarios de su región se enteran de las viviendas disponibles.
Desafortunadamente, solo los agentes con licencia pueden publicar una casa en la MLS. Sin embargo, hay empresas (conocidas como servicios MLS de tarifa plana) a las que puede pagar para poner su casa a la venta. Un listado de MLS de tarifa plana normalmente cuesta entre $ 100 y $ 300, sin embargo, esto puede variar según su región y los complementos.
#5. Abogado de Bienes Raíces
Si hay fallas en su contrato de venta, es posible que se encuentre en dificultades legales en el futuro.
Aunque hay sitios web que ofrecen formularios de contrato gratuitos, le recomendamos que consulte a un profesional de bienes raíces para evaluar su contrato y asegurarse de que sea legalmente vinculante. Este servicio normalmente cuesta $300.
¿Debo vender sin la ayuda de un agente de bienes raíces?
Vender su casa sin la ayuda de un agente de bienes raíces es mucho trabajo.
Y es poco probable que le ahorre dinero. De hecho, puede terminar vendiendo su casa por menos de la comisión que ahorra.
Creemos que es más inteligente contratar a un agente, a menos que viva en un mercado inmobiliario dinámico y sea un vendedor experimentado. Le ahorrará tiempo y mucho estrés durante el proceso de venta de la casa.
Ventajas de vender una casa sin un agente inmobiliario
#1. Ahorras dinero en comisiones de agentes inmobiliarios.
Mantiene el cargo de comisión del 3% que normalmente iría al agente de listado si vende su casa usted mismo. Sin embargo, tenga en cuenta que es posible que aún deba pagar los honorarios de la comisión del agente del comprador, que normalmente son el 3% del precio de venta de la vivienda.
Si bien Carson mostrará a sus clientes casas FSBO, el comprador ya está obligado a pagar la comisión porque firmaron un contrato con él como agente del comprador. Incluso si el vendedor no proporciona una comisión.
Cuando lleva a alguien a ver un FSBO, es honesto y honesto y dice: "Mira, si puedo hacer que cubran la comisión, fantástico, pero si no, tendrás que manejarlo". Tenga en cuenta que es posible que algunos clientes no quieran cubrir este 3%, lo que reduce su posible grupo de compradores.
#2. Puede continuar publicando su casa en el MLS.
Puede promocionar su listado de casas en grupos de Facebook, Nextdoor y otras redes vecinales en línea, así como en su perfil personal de Facebook. Sin embargo, para llegar a la audiencia potencial más amplia de compradores de vivienda, debe publicar su casa en el servicio de listado múltiple (MLS) de la industria de bienes raíces, donde 9 de cada 10 vendedores publican sus casas. Para ser visto en la MLS, use un servicio de listado de la MLS de tarifa plana, que cuesta entre $50 y $500.
#3. Las casas FSBO pueden venderse más rápidamente.
Debido a que no es una transacción de plena competencia, las casas FSBO ocasionalmente pueden venderse y cerrarse más rápido que las ventas en el mercado abierto. En 2020, el 77 % de las propiedades de FSBO se vendieron en menos de dos semanas. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, muchas ventas finalizaron rápidamente porque los vendedores vendían con frecuencia sus casas a personas que ya conocían.
Contras de vender una casa sin un agente inmobiliario
#1. Es estadísticamente más probable que vendas tu casa por menos dinero que si contrataras a un agente inmobiliario.
Según Collateral Analytics, los corredores de bienes raíces venden propiedades por un 6% más que los vendedores de FSBO. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la casa FSBO promedio se vendió por $260,000 en 2020, en comparación con los $318,000 de las casas asistidas por agentes.
Hay una variedad de razones por las que las casas FSBO normalmente se venden por menos:
- Los agentes del comprador superaron las ofertas de los proveedores de FSBO en las negociaciones.
- Los vendedores de FSBO con frecuencia no logran establecer un precio de cotización competitivo. Pierden dinero cuando subvaloran sus casas. Cuando sobrevaloran sus casas, provocan que se queden en el mercado, lo que resulta en un precio de venta final más bajo.
- Un informe de inspección de la vivienda puede revelar problemas que el vendedor no puede solucionar de manera efectiva. Podrían estar de acuerdo en hacer demasiadas reparaciones y perder dinero en la venta de su casa. O pueden retroceder demasiado agresivamente y el comprador abandona la transacción.
#2. FSBO lleva tiempo porque usted tiene el control del marketing y la mensajería.
Se sentirá como un trabajo de medio tiempo si planea servir como su propia agencia. El vendedor debe usar las redes sociales, folletos y jornadas de puertas abiertas para comercializar su casa. La principal agente de Sarasota, Florida, Joanne Owens, alienta a los vendedores a usar un servicio como Vistaprint para ayudar a publicitar su hogar, donde 500 postales de 46 pulgadas cuestan $50. Ordenar es solo el primer paso; también debe diseñarlo y contratar a un fotógrafo experto. ¡No olvide incluir una estampilla de $.35 con cada postal!
Como vendedor sin agente, también debe estar accesible para responder consultas durante el día, la noche y los fines de semana. Si no responde de inmediato a un correo electrónico o llamada telefónica, puede perder al comprador que descubre otra casa mientras tanto.
#3. Usted es responsable de las fotos y la configuración.
Deberá contratar a un fotógrafo profesional para que tome fotografías del interior y exterior de su hogar. El costo habitual oscila entre $ 110 y $ 300, y planea pasar varias horas recogiendo antes de tiempo. Las imágenes profesionales no compensarán una casa desordenada o mal ambientada.
#4. Su seguridad personal puede verse comprometida.
Owens habló recientemente con una anciana que estaba vendiendo su casa por primera vez. Cuando se enteró de algunas demostraciones de casas recientes, temió por su seguridad. "¿Simplemente lo están revisando o tienen la intención de comprarlo?" ella preguntó. Un agente no solo realizará recorridos, sino que también evaluará a los compradores potenciales para garantizar su seguridad y la de su hogar al garantizar que sean compradores auténticos y preaprobados.
#5. Podrías ser engañado.
Los vendedores de FSBO también deben tener cuidado con el fraude electrónico y las estafas de phishing en línea.
El fraude electrónico ocurre cuando los vendedores reciben un correo electrónico de una firma de títulos que parece auténtico pero contiene instrucciones de transferencia falsificadas que dirigen los fondos a la cuenta de un estafador. Por lo general, no puedes recuperarlo después de que se ha ido.
Algunos estafadores dirían que desean comprar su casa pero no pueden visitarla en persona. Propondrán enviar un giro postal como depósito. Te pedirán que te devuelvan el dinero unos días después. Después de emitir la devolución, su banco se da cuenta de que el giro postal fue fraudulento y es probable que no pueda recuperar su dinero.
#6. Debe realizar todas las negociaciones usted mismo.
Los agentes son hábiles negociadores que se esfuerzan por lograr la mejor negociación posible para sus clientes. El agente del comprador no busca lo mejor para usted y puede intentar aprovecharse de su falta de conocimiento durante las negociaciones. Es posible que deseen contingencias o calendarios no estándar.
¿Se siente cómodo diciendo que no a las solicitudes y comprende lo que es normal en el mercado? ¿Puede manejar las idas y venidas de las negociaciones mientras mantiene la calma, preservando el trato y al mismo tiempo obteniendo lo que necesita? Antes de decidir vender por propietario, sea honesto consigo mismo acerca de sus habilidades de negociación porque es un componente importante del trato.
Conclusión
Vender una casa sin la ayuda de un REALTOR® o agente es una tarea difícil y frustrante. La mayoría de los propietarios de viviendas optan por contratar a agentes inmobiliarios, ya que su experiencia y recursos suelen generar valores de mercado más altos para sus viviendas.
Dicho esto, hay algunas estrategias que puede emplear para asegurar el éxito de su venta de FSBO. Simplemente realice una investigación de mercado exhaustiva, anuncie estratégicamente su propiedad, organice meticulosamente su casa para que se muestre y negocie sabiamente con posibles compradores.
Artículos Relacionados
- CÓMO VENDER UNA CASA SIN UN REALTOR: pros y contras y por qué debería considerarlo
- AGENTE DE BIENES RAÍCES VS CORREDOR: ¿Cuál es la diferencia?
- Cómo comprar una casa en Texas
- CÓMO ELEGIR EL CRM INMOBILIARIO ADECUADO COMO REALTOR
- AGENTE DE LISTADO VS AGENTE DE VENTA: Definición y diferencias
Referencias
