El valor total de cualquier propiedad está determinado por una serie de factores, incluido el valor de las propiedades, residencias o empresas vecinas. Los agentes y corredores de bienes raíces utilizan métodos como el enfoque de comparación de ventas para evaluar el valor de una propiedad en relación con las propiedades cercanas. Comprender cómo funciona el enfoque de comparación de ventas lo ayudará a evaluar el valor de las casas y propiedades para comprar o vender con mayor precisión. Esta publicación explicará qué es un enfoque de comparación de ventas y cómo hacer el análisis.
¿Qué es el enfoque de comparación de ventas?
Un enfoque de comparación de ventas es un método utilizado por los agentes y corredores de bienes raíces para evaluar el valor de una propiedad o casa al comparar la casa en cuestión con otras en el vecindario que se han vendido recientemente con atributos similares. El enfoque de comparación de ventas ayuda a los corredores de bienes raíces a mantener precios justos dentro del mercado local y brinda una imagen más realista del valor de una casa o propiedad.
Comprender la metodología de comparación de ventas
Los ajustes de precios se realizan en función de las cualidades de la propiedad comparable al determinar el valor de la propiedad en cuestión.
Si la propiedad en cuestión carece de un rasgo característico en la propiedad comparable, el precio se reduce en función del valor asignado a ese rasgo. Como resultado, si la propiedad tiene una calidad valorada que la propiedad comparable no tiene, el valor se ajusta al alza proporcionalmente. Se repite hasta llegar a un valor final tras la comparación de al menos tres inmuebles comparables y vendidos recientemente.
El enfoque de comparación de ventas para la valoración es un aspecto importante del análisis de mercado comparativo de los especialistas en tasación. El enfoque de mercado comparativo se utiliza para determinar el valor de mercado actual de la propiedad que se está adquiriendo. El enfoque de comparación de ventas, cuando se combina con otras metodologías de tasación, proporciona una estimación aproximada para vendedores, inversores, tasadores y el público en general.
Debido a que los mercados de bienes raíces son dinámicos y cambian continuamente, los inversionistas deben monitorear regularmente los precios de las casas recientemente listadas para la venta. Los mercados fluctúan rápidamente y todos los participantes deben estar al tanto de los desarrollos actuales. Dependiendo de las condiciones del mercado, los vendedores e inversores pueden verse obligados a aumentar o disminuir sus demandas para mantenerse al día con las tendencias del mercado.
Localización de la mejor propiedad comparable
Una propiedad comparable es aquella que más se asemeja a la propiedad en cuestión. Las similitudes deben corresponder a todos los detalles generales de la propiedad. La descripción general de una propiedad incluye el número de dormitorios, baños, superficie en pies cuadrados, etc. Las diferencias permitidas incluyen un baño extra, color de pintura y otras especificaciones triviales.
La comparación de propiedades comparables debe limitarse a propiedades que estén lo más cerca posible en ubicación física. Porque las casas en diferentes áreas pueden tener diferentes precios de mercado a pesar de tener muchas similitudes.
Los pisos residenciales cerca del centro de negocios central, por ejemplo, tienen un precio mayor que las casas ubicadas más lejos del CBD. Otro factor a considerar es la compra de residencias que se hayan vendido tan recientemente como sea posible.
Debido a que los mercados de bienes raíces fluctúan regularmente, las casas vendidas recientemente tienen mejores aproximaciones que las propiedades vendidas hace algunos meses o años. Si no hay propiedades comparables en el mismo lugar, investigue las propiedades vendidas recientemente en los alrededores en lugar de explorar más atrás en el tiempo.
Factores a considerar en un enfoque de comparación de ventas
El uso de un enfoque de comparación de ventas requiere varios procedimientos críticos. Al ejecutar un enfoque de comparación de ventas, los agentes y corredores evalúan los siguientes factores:
# 1. Ubicación
La ubicación de una propiedad es a menudo la primera consideración para un enfoque de comparación de ventas. Diferentes localidades tienen diferentes costos de vida, impuestos a la propiedad y estética que afectan el valor total de una propiedad. Algunas propiedades frente al mar, por ejemplo, son más valiosas debido a su cercanía a lagos, ríos, océanos y playas. Antes de evaluar otros criterios, el agente o corredor evalúa la ubicación de la propiedad para ver si influye en el valor total.
#2. Vecindario
Los vecindarios también tienen un impacto significativo en el valor de una propiedad o casa. Los agentes y corredores determinan la proximidad de una casa a servicios tales como escuelas, centros de entretenimiento, parques e instalaciones recreativas, y edificios gubernamentales. Otras consideraciones incluyen la tasa de criminalidad del vecindario, los niveles de contaminación y la proximidad al ruido de las carreteras, edificios industriales o elementos naturales.
#3. Anuncios vendidos recientemente
Los listados vendidos recientemente en un área determinada pueden proporcionar información sobre todo el mercado en esa área. Por ejemplo, si casas comparables en un área se venden por $150,000, un agente inmobiliario o agente puede estimar que la casa en cuestión se venderá por un precio más alto o equivalente. Los listados vendidos recientemente también pueden ayudar a un corredor o agente a comprender más sobre el vecindario, como qué patrones de movimiento existen y si surgen tendencias de precios.
# 4. La edad
La edad de una casa también se tiene en cuenta en el enfoque de comparación de ventas. Los agentes y corredores tienen en cuenta la antigüedad de la vivienda porque puede afectar el valor de forma negativa o positiva, según la zona, el tipo de vivienda y las actualizaciones que puedan ser necesarias.
Debido a su fachada de ladrillo estéticamente más hermosa y sus pisos de madera, una casa antigua de estilo Tudor puede venderse por más que una casa moderna. También puede venderse por menos porque tiene más de 100 años y requiere varias mejoras significativas y costosas en los paneles eléctricos y la plomería.
Una casa moderna en un vecindario antiguo de estilo Tudor puede ser menos costosa que sus vecinos.
#5. Condición
Una de las variables más cruciales en el enfoque de comparación de ventas es la condición de una casa. La condición de una casa incluye:
- El estado del cuadro eléctrico.
- Pintura interior y exterior
- El estado de la ventana.
- Pisos en el interior
- Condición del horno o sistema de calefacción.
- El estado del techo
- Situación del sótano
- Estado de la cocina y el baño.
Hay numerosos factores más de la condición de una casa que se pueden utilizar en el enfoque de comparación de ventas, pero estos son los más frecuentes. Si dos casas en un vecindario similar salen al mercado y una tiene un techo defectuoso, es probable que la propiedad con un techo sólido y funcional se venda a un precio más alto.
Factores de ajuste de tasación utilizando el enfoque de comparación de ventas
#1. Características comparables
La propiedad en cuestión debe ser lo más similar posible a la propiedad comparable para minimizar el requisito de ajustes. Los ajustes resultan de las diferencias de comparación observadas con la propiedad en cuestión.
#2. Participación en la propiedad
Dependiendo del interés de propiedad en la propiedad en cuestión, el valor del tema puede modificarse a mayor o menor. Un interés de cuota simple, por ejemplo, se valora de manera diferente a un interés de cuota bajo un contrato de arrendamiento. Como resultado, la propiedad es un tema difícil en la valoración.
#3. Condiciones de mercado
Las condiciones del mercado también juegan un papel en los ajustes de valoración. Los precios de los bienes raíces pueden subir o bajar dependiendo de las condiciones del mercado. Dependiendo de la competencia, los vendedores pueden bajar sus precios para mejorar sus perspectivas de compra. El mercado puede cambiar en un par de semanas.
# 4. Ubicación
Otro factor a considerar es la ubicación de la propiedad. Las propiedades cercanas a la infraestructura crítica, como aeropuertos, carreteras, CBD, etc., se consideran de mayor valor que las ubicadas más lejos.
Los ajustes debido a las variaciones entre la propiedad en cuestión y las viviendas comparables también pueden verse influidos por aspectos clave como los patrones de tráfico, las instalaciones comerciales y la accesibilidad a los servicios sociales.
Cómo llevar a cabo un enfoque de comparación de ventas
El uso de un enfoque de comparación de ventas ayuda a mejorar la precisión y la eficiencia del proceso de compra y venta. Aquí le mostramos cómo llevar a cabo un enfoque de comparación de ventas en cualquier casa o propiedad:
#1. Identificar comparables del mercado
La primera etapa es descubrir los “comparables” en el mercado. Estas son propiedades en el vecindario que son más similares a la que está vendiendo o comprando. Busque estilos arquitectónicos predominantes como Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country y Greek Revival. También puede buscar propiedades que se vendieron por un precio similar al valor original de la residencia en cuestión.
Al seleccionar qué propiedades en la región se asemejan más al tema de su comparación, puede ofrecer una base para su análisis.
#2. Determinar las similitudes entre los comparables y la residencia principal.
El siguiente paso es determinar las similitudes entre sus comparables y la casa o propiedad principal que está comprando o vendiendo. Esto puede incluir comunidades compartidas o áreas geográficas, edad, condición, el precio de mercado en un período determinado de la historia reciente y precios basados en pies cuadrados. Esto le permite descubrir las características que la casa o propiedad en cuestión tiene en común con sus comparables y dónde pueden diferir. Las diferencias pueden aumentar el valor de una casa.
Por ejemplo, si dos casas estilo Cape Cod están en el mercado al mismo tiempo, pero una de ellas tiene un sótano terminado, así como una cocina y un baño renovados, esa casa puede tener un precio de venta más alto que una casa comparable sin estos características.
#3. Realizar ajustes a los valores de los comparables
Una vez que haya identificado las similitudes entre sus comparables y su vivienda en cuestión, puede realizar ajustes en las valoraciones de los comparables según las tendencias del mercado y otras consideraciones. Determine si ha habido cambios importantes en el mercado local desde la venta de sus comparables. Esto puede implicar precios altos o una caída general en el mercado inmobiliario. También puede considerar los términos de la hipoteca y los niveles de ingresos en el vecindario, así como los aspectos físicos que distinguen a cada uno de ellos.
#4. Sume todos los componentes y ajustes para obtener una estimación del precio final.
Una vez que haya tenido en cuenta toda su información comparable, puede comenzar a fijar el precio de la vivienda en cuestión. Un enfoque común de comparación de ventas es el siguiente:
Asunto Inicio
- estilo Tudor
- años de edad 100
- No se requieren reparaciones sustanciales.
- Vendido por $235,000 hace cinco años.
- Reformas de baños y cocinas
- un vecindario seguro
- Está cerca de atracciones como un centro de entretenimiento y un sistema escolar de cinco estrellas.
- Patio grande de 2,500 pies cuadrados
comparables
La primera casa
- Estilo Tudor.
- años de edad 115
- Se requieren reparaciones del techo (costo estimado de $2,300).
- Se vendió por $139,000 hace un año.
- La cocina y el baño necesitan ser actualizados.
- un vecindario seguro
- Las instalaciones cercanas incluyen escuelas y parques.
- Un pequeño patio cercado
- un total de 2,700 pies cuadrados
Casa número dos:
- al estilo Cape Cod
- años de edad 70
- Se requieren reparaciones en el sótano (costo estimado de $11,000).
- Este año, se vendió por $189,000
- Reformas de baños y cocinas
- un vecindario seguro
- Las escuelas, un complejo de diversiones, parques y teatros están todos cerca.
- un gran patio rodeado por una valla de madera
- un total de 2,800 pies cuadrados
La propiedad en cuestión es una mansión de estilo Tudor de 100 años de antigüedad con 2,500 pies cuadrados de espacio y un gran patio. Una casa de estilo Tudor y Cape Cod con casi 2,000 pies cuadrados de espacio y vecindarios seguros son comparables. Usando el enfoque de ventas comparables, descubre que las propiedades uno y dos requieren reparaciones considerables que van desde $2,300 a $11,000 cada una. Cada uno se vendió recientemente por un valor diferente y tenía un tamaño de jardín distinto.
Dado que la casa requiere reparaciones extensas en el techo, la comparación muestra que una casa de estilo Tudor como la residencia en cuestión se vende por aproximadamente $140,000 o más. Ambas casas tienen vecindarios seguros, más de 2,000 pies cuadrados y servicios cercanos. El Tudor equivalente, por otro lado, necesita mejoras en la cocina y el baño y tiene un pequeño patio cercado. Usando la información de cada casa y la salud del mercado, puede estimar el valor de la casa en cuestión entre $150,000 y $200,000 dólares.
Conclusión
El enfoque de comparación de ventas aprovecha las similitudes entre las dos propiedades que se comparan. La similitud varía desde la fecha de venta o cotización hasta la descripción de los negocios comparados. Es obvio que no existen unidades idénticas y comparables; por lo tanto, se requieren ajustes en función de las diferencias de características.
El enfoque de comparación de ventas depende en gran medida de los datos de ventas recientes y es posible que no se acepte si no hay datos de ventas recientes disponibles. Como resultado, una tasación de bienes raíces que carece de ventas ricas y datos recientes debe emplear métodos alternativos. Sin embargo, si se dispone de datos recientes, la mejor opción es el método de valoración de bienes inmuebles por comparación de ventas.
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Referencias
