Si su casa está sujeta a convenios restrictivos, aunque sea propietario de ella, no significa que pueda hacer lo que quiera con ella. Examinamos su funcionamiento, las razones por las que debes evitar infringirlas y qué hacer en caso de que lo hagas. Aquí, en esta publicación, le mostraremos qué son los convenios restrictivos en bienes raíces y qué significa para un acuerdo de empleados.
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¿Qué son los pactos restrictivos?
Los convenios restrictivos son disposiciones que un vendedor agrega a las escrituras o contratos de una propiedad para especificar lo que un comprador puede y no puede hacer con la casa o el terreno en una determinada situación. Estas disposiciones son exigibles en los tribunales. A pesar de que pueden tratar una variedad de temas, los siguientes son algunos de los ejemplos más típicos:
- Limitar la capacidad de los propietarios para realizar reformas (como construir una ampliación o convertir una casa en apartamentos, por ejemplo)
- Limitar la construcción de casas u otras estructuras grandes en un terreno o
- Restringir el uso de la propiedad para negocios o comercio.
¿Por qué usamos pactos restrictivos?
Con frecuencia se forman convenios para mantener estándares específicos para todos los residentes. Los desarrolladores de viviendas y las empresas de administración de propiedades incluyen con frecuencia convenios restrictivos en una escritura de transferencia para evitar que los propietarios realicen trabajos o participen en otras actividades que podrían ser perjudiciales para el vecindario o poner en peligro el nivel de "uniformidad" y/o mantenimiento que se desea. .
Esto podría aplicarse a una variedad de cosas diferentes, como prohibir la colocación de antenas parabólicas o cámaras de seguridad frente a la casa, criar pollos u otro tipo de ganado, estacionar un garaje o bote en el jardín delantero, o permitir que un jardín crezca demasiado. y desordenado En cambio, los propietarios pueden imponer convenios restrictivos sobre la propiedad que están vendiendo para preservar el valor, evitar daños y ejercer cierto grado de control sobre ella.
¿Los convenios restrictivos solo se aplican a las propiedades recién construidas?
Los convenios restrictivos se aplican a todas las propiedades, no solo a las construidas recientemente. Las casas antiguas también pueden estar sujetas a convenios restrictivos. La legitimidad del pacto no siempre se ve afectada por su antigüedad. Mientras tanto, en ocasiones se piensa que los pactos antiguos no son válidos. Algunas de las razones de esto incluyen la imposibilidad de ubicar al propietario o constructor original, el lenguaje ambiguo que dificulta la solicitud o un convenio que ya no es válido a la luz de los acontecimientos históricos.
¿Qué piensan los dueños de propiedades sobre los convenios restrictivos?
Los convenios restrictivos deben tenerse en cuenta porque “corren con la propiedad”. Esto sugiere que se aplican a todos los compradores potenciales de la propiedad, no solo al comprador inicial. Si está considerando comprar, pídale a su abogado de traspasos que investigue adecuadamente los títulos de propiedad y busque cualquier acuerdo antes de que se cierre el trato. Usted es responsable de cualquier infracción que tenga lugar después de que se hayan firmado los documentos del título. También es importante identificar quién recibe el “beneficio del pacto”. Por lo general, el propietario actual es responsable de esto. O, si ha sido entregado a otra persona o empresa privada. Serán los encargados de dar respuesta a las consultas o solicitudes y hacer valer las infracciones.
Uno debe pensar si los próximos eventos podrían afectar el valor de la propiedad antes de realizar una compra. Esto podría aplicarse a una disposición que prohíba la construcción de una adición u otra mejora comparable. Los prestamistas hipotecarios pueden optar por negarse a otorgar préstamos sobre una propiedad si se cree que un convenio afectará negativamente la capacidad de venta de una vivienda en el futuro.
Si violo un pacto restringido, ¿qué sucede?
Los dueños de propiedades que accidentalmente (o a sabiendas) violen un convenio restrictivo pueden verse obligados a eliminar cualquier trabajo inadecuado, pagar un cargo (que puede ser de miles de libras) o posiblemente enfrentar acciones legales. Los propietarios que violan un convenio por más de un año sin ser responsables deben poder obtener un seguro de convenio restrictivo antes de optar por vender la propiedad.
Si violé un pacto restrictivo y estoy vendiendo una propiedad, ¿qué puedo hacer?
Consulte a un abogado de inmediato para asuntos de convenios restrictivos, que a menudo son complejos. Su abogado le confirmará que los convenios pertinentes se incluyen en el registro de cargas de la tierra durante el procedimiento de transmisión. El texto de un pacto debe examinarse cuidadosamente para asegurarse de que se haya redactado con precisión y pueda ser respetado.
Un cedente investigará con frecuencia las vías en las que se puede comprar un seguro para cubrir la responsabilidad de cualquier incumplimiento adicional del contrato después de determinar la posibilidad de ejecución. incluidos los daños o adjudicaciones potenciales, los costos de mantenimiento, la disminución del valor de la propiedad y los gastos legales incurridos.
Después de un año, se puede comprar un seguro de indemnización de convenio restrictivo. Sin embargo, el seguro es frecuentemente transferible a los sucesivos dueños de la propiedad y, si se obtiene, tiene una duración permanente. La frecuencia con la que se han roto los convenios y la probabilidad de que se cumplan determinarán el costo de estas reglas. Debido a esto, las tarifas oscilarán entre £ 50 y cientos de libras.
¿Se puede revocar un pacto cargado de restricciones?
Los propietarios pueden hablar con la persona que se beneficia del convenio y solicitar el “consentimiento retrospectivo” para el trabajo si no se puede asegurar la cobertura del seguro. El propietario puede solicitar a la Sala de Tierras del Tribunal Superior la modificación o extinción de los pactos restrictivos si el infractor no puede ser localizado, niega la autorización, exige daños y perjuicios por la infracción o impone un costo irrazonable. No hay garantía de que el proceso sea exitoso y puede ser costoso y llevar mucho tiempo. Los beneficiarios del pacto no cubrirán tus gastos, aunque ganes. Sin embargo, si se confirma su queja, es posible que deba pagarles los honorarios.
¿Cuáles son mis opciones para manejar un convenio restrictivo si estoy haciendo mejoras en el hogar?
Como se mencionó anteriormente, puede solicitar una enmienda o la desestimación de un convenio restrictivo de la Sala de Tierras del Tribunal Superior si cree que es ilegal. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, este puede ser un proceso costoso. Sin embargo, hacer modificaciones en el hogar a pesar de un convenio restrictivo puede ser bastante peligroso. En el peor de los casos, es posible que deba deshacer todo el proyecto y pagar a su destinatario.
Acuerdo de convenios restrictivos para empleados
Los contratos de trabajo con convenios restrictivos pueden ser especialmente útiles para minimizar los riesgos asociados con la partida de los empleados y proteger los intereses comerciales de la empresa. Los contratos de trabajo que contienen cláusulas restrictivas pueden impedir que los ex empleados usen o divulguen información confidencial, así como que utilicen la clientela y la red de contactos de su antiguo empleador en beneficio de su nuevo empleador.
Restricciones Restrictivas en Acuerdos de Empleo
Existe algún acuerdo de convenios restrictivos para empleados que un empleador puede presentar al empleado. A continuación se presentan las ventajas y desventajas del contrato de acuerdo.
Ventajas del Acuerdo de Convenios Restrictivos para Empleados
Los convenios restrictivos en un contrato de trabajo o un acuerdo por separado salvaguardan los intereses económicos de un empleador contra el abuso durante un período de tiempo determinado después de que un empleado es despedido, aunque un empleado esté obligado por términos implícitos (como el deber de lealtad) mientras está trabajando. También sirve para disuadir a los trabajadores que se van y que podrían tratar de beneficiarse de la clientela actual del empleador.
Desventajas del Acuerdo de Convenios Restrictivos para Empleados.
Los convenios restrictivos pueden ser muy difíciles de hacer cumplir para los empleadores. Después de la terminación, los convenios restrictivos son por defecto ilegales e inaplicables a menos que sean realmente necesarios para proteger los intereses comerciales del empleador. Si hay desacuerdo, será deber del empleador demostrar que las restricciones fueron legítimamente necesarias y razonables; el Tribunal lo tendrá en cuenta.
Tipos de convenios restrictivos
Los convenios restrictivos vienen en una amplia variedad de formas, que incluyen:
1. No solicitación
El contrato de trabajo (o acuerdo por separado) contiene lenguaje que aborda situaciones en las que un empleado que se va no tienta, atrae o persuade a un cliente o cliente de la empresa para que renuncie a fin de ganar su negocio. El Tribunal puede llegar a esta determinación sin que el exempleado inicie la comunicación. Depende de los detalles y el alcance de la ex-solicitud. empleados
2. No competencia
Según Patsystems Holdings Ltd v Neilly [2012], una disposición de no competencia prohíbe que un empleado trabaje para una empresa competidora durante un período de tiempo definido, lo que la convierte en “el arma más poderosa en el arsenal de un empleador”.
3. No caza furtiva
La estabilidad de la plantilla de una empresa está asegurada por esta cláusula, que prohíbe al ex-empleado emplear a los empleados actuales.
4. Sin negociación
Una disposición que prohíbe a un ex empleado ponerse en contacto con clientes o clientes. En este caso, no importa quién se puso en contacto con quién inicialmente, por lo que el énfasis es más amplio. Esta cláusula tiene la ventaja de prohibir a un ex empleado realizar cualquier tipo de negocio con clientes o clientes de la ex empresa. La forma en que se aplique esta cláusula estará determinada en gran parte por los intereses que se buscan proteger.
5. Rango Geográfico
Una prohibición impide que el empleado que se va realice tareas específicas en un área, lugar o territorio específico.
Pactos Restrictivos Bienes Raíces
Los convenios restrictivos en bienes raíces pueden prohibir a los inquilinos, propietarios u otros ocupantes usar la propiedad de una manera específica. Estas limitaciones se encuentran con frecuencia en complejos de apartamentos y comunidades cerradas. La mayoría de las restricciones protegen un componente específico del diseño, apariencia u operación de la comunidad. A los propietarios se les puede prohibir administrar un negocio en el hogar, abrir una oficina o hacer negocios allí.
Los estándares arquitectónicos también pueden ser la base para las limitaciones de bienes raíces en convenios restrictivos. Los planes de renovación que cambiarían significativamente la apariencia original de la propiedad pueden estar sujetos a restricciones por parte del desarrollador o el vendedor de la propiedad. Por ejemplo, a los propietarios de viviendas se les puede prohibir ampliar un garaje o aumentar los pies cuadrados totales de su propiedad por encima de un umbral predeterminado. Cuando se trata de cosas como el esquema de colores primarios y el estilo arquitectónico del vecindario, el objetivo es mantener cierta consistencia. Los cambios radicales pueden resultar en una caída en el valor de las propiedades, lo que sería perjudicial para las casas circundantes.
Las restricciones se transfieren a los nuevos propietarios cuando uno de los propietarios originales vende su casa. Cualquier infracción de las normas que rigen la propiedad puede dar lugar a acciones legales y multas. Antes de comprar una propiedad en el desarrollo, tenga en cuenta las asociaciones de propietarios u otras restricciones.
Limitación de convenios restrictivos Acuerdos sobre bienes inmuebles
Dependiendo de las leyes estatales, los convenios restrictivos de bienes raíces son exigibles en algunas situaciones pero no en otras (y por lo tanto pueden variar ampliamente de un estado a otro). Varias leyes rigen los tipos de cláusulas que pueden incluirse en acuerdos de pactos restrictivos de bienes raíces en la mayoría de los estados.
Por ejemplo, los acuerdos de no competencia son nulos en California incluso si el trabajador los consintió a sabiendas y recibió un pago por su uso. Los tribunales suelen favorecer la imposición de la menor cantidad posible de restricciones a los empleados.
¿Cuáles son los tipos de convenios restrictivos?
- Acuerdos de no competencia
- Disposiciones que prohíben la solicitación y la negociación.
- Disposiciones contra la caza furtiva
¿Qué es un pacto restrictivo en un contrato?
Una cláusula conocida como “pacto restrictivo” se puede encontrar en un contrato de trabajo o acuerdo de servicios que impide que una persona, entre otras cosas, compita con su antiguo empleador por un período de tiempo específico después de dejar la empresa.
¿Cuáles son ejemplos de convenios restrictivos o negativos?
Los convenios restrictivos son otro nombre para los convenios negativos. La cantidad de dividendos que una corporación puede pagar a sus accionistas, por ejemplo, podría estar restringida por un convenio celebrado con una empresa que cotiza en bolsa. Además, puede establecer un tope salarial para los ejecutivos.
¿Cuál es la diferencia entre un pacto y un pacto restrictivo?
Un pacto es un acuerdo formal para hacer o no hacer algo con respecto a la propiedad. Un pacto restrictivo es aquel en el que se restringe el uso y disfrute de la tierra.
¿Quién puede hacer cumplir un pacto restrictivo?
El propietario que se beneficia del pacto restrictivo puede hacerlo cumplir, ya que puede perder dinero por la infracción. Ellos son los que tienen derecho a presentar una demanda en su contra si así lo desean.
¿Cuánto tiempo es válido un pacto?
Los convenios permanecerán en un certificado de título y vincularán para siempre a los propietarios potenciales, a menos que se indique específicamente lo contrario.
¿Qué sucede si rompe un pacto restrictivo?
Cuando viola un convenio restrictivo, la parte contraria puede emprender acciones legales contra usted si decide hacer cumplir el convenio. Si lo demandan y la otra parte gana, es posible que deba retirar cualquier trabajo que se haya realizado y también puede recibir una multa o pagar daños y perjuicios junto con los honorarios legales.
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Referencias
