Nadie quiere recibir un aviso de su arrendador de que su alquiler va a subir. Sin embargo, parece que los inquilinos están presenciando aumentos de precios sin precedentes. Pero, ¿qué pasa con estos temidos aumentos de alquiler? ¿Y cuánto puede un arrendador aumentar legalmente la renta?
El aumento de la renta es inevitable en la vida de cualquier inquilino. No hay restricciones sobre cuánto puede aumentar el propietario el alquiler en la mayoría de los lugares sin control de alquiler. Sin embargo, los propietarios no pueden aumentar el alquiler de improviso: la mayoría de los estados tienen estatutos que rigen cuándo su propietario puede aumentar el alquiler y cómo debe enviarle un aviso de aumento de alquiler.
Además, los propietarios no pueden aumentar su alquiler en la mayoría de las jurisdicciones como represalia por ejercer ciertos derechos de los inquilinos, como denunciar las infracciones del código del propietario. Los propietarios también tienen prohibido en todos los estados aumentar la renta por razones discriminatorias.
5 pasos para aumentar el alquiler con éxito y mantener a los inquilinos
#1. Investigue las leyes locales de alquiler
Antes de considerar el aumento del alquiler al renovar un contrato de arrendamiento, es una buena idea familiarizarse con las reglas de alquiler locales. En términos de aumento de la renta, las regulaciones estatales y locales difieren, con algunos lugares que prohíben los aumentos de la renta por completo, mientras que otros tienen límites de renta que impiden que los propietarios aumenten la renta por encima de un porcentaje específico o una cantidad en dólares.
#2. Haga que los aumentos de alquiler sean una condición de su contrato de arrendamiento.
Si vive en un área donde puede aumentar el alquiler, lo más probable es que sus inquilinos esperen que lo haga todos los años. Para evitar sorpresas, aún debe dejar claro este aumento incluyéndolo en el contrato de arrendamiento inicial.
El contrato de arrendamiento inicial debe incluir información sobre el aumento, como qué porcentaje de la renta se aumentará cada año o cuánto dinero se recaudará. Recuerde incluir cualquier información sobre cuándo el inquilino debe notificar si tiene la intención o no de renovar el contrato de arrendamiento para que ambos tengan suficiente tiempo para prepararse para los próximos pasos. Se puede usar una plantilla de arrendamiento personalizable para especificar cada paso del proceso de aumento de la renta.
#3. Determine cuánto alquiler puede recaudar
El monto de un aumento de alquiler a solicitar será determinado por el valor de mercado de unidades comparables en la región. Investigue un poco y recopile una lista de alquileres de unidades disponibles en el vecindario de su propiedad, luego use esos costos para calcular su nuevo costo mensual. Por ejemplo, si el alquiler típico de un apartamento de una habitación con instalaciones equivalentes es de $1,600, aumentar el alquiler a $1,900 no es una buena idea.
Luego piense en las tasas de vacantes. ¿Ve muchos apartamentos desocupados idénticos al suyo en propiedades cercanas? ¿Ha tenido problemas para encontrar nuevos inquilinos para sus otras propiedades? ¿Está su alquiler en un área de mucho tráfico con demanda constante? Saber si su inquilino podrá simplemente encontrar otro apartamento después de que aumente el alquiler lo ayudará a decidir si vale la pena.
También es crucial recordar que el hecho de que los alquileres similares en su región se alquilen por una cantidad determinada, no implica que pueda aumentar sustancialmente su alquiler para igualarlos. Si bien el alquiler puede aumentar significativamente cuando se buscan nuevos inquilinos, ningún inquilino actual aceptará un aumento significativo del alquiler.
Un aumento de alquiler típico sería entre el 3 % y el 5 %, según su situación, las normas de alquiler locales y el alquiler actual.
#3. Actualice el alquiler y manténgase al día con las necesidades de mantenimiento.
Si ha realizado mejoras importantes en su propiedad de alquiler mientras sus inquilinos actuales aún vivían allí, es posible que tenga una buena razón para aumentar su alquiler para reflejar estas mejoras. Por otro lado, si ha ignorado las demandas de reparaciones y mantenimiento de sus inquilinos, por lo general no tiene muchas razones para aumentar el alquiler.
Si decide aumentar el alquiler, puede darles a sus inquilinos actuales una mayor razón para renovar actualizando algunos electrodomésticos viejos o haciendo otros cambios en la propiedad que hayan solicitado. Del mismo modo, es probable que sus inquilinos soliciten mejoras específicas antes de aceptar la renovación del contrato de arrendamiento y el aumento del alquiler.
#4. Informe a sus inquilinos
Es hora de notificar a sus inquilinos después de que haya decidido cuánto desea aumentar el alquiler. Esto debe hacerse entre 45 y 60 días antes de que expire el contrato de arrendamiento.
Debido a que el mejor de los casos para un propietario es aumentar el alquiler de manera efectiva mientras mantiene una buena conexión con sus inquilinos, debe tener una idea de lo que está dispuesto a comprometer para que su inquilino se sienta cómodo con el aumento. Los compromisos podrían incluir volver a pintar la unidad, reemplazar electrodomésticos obsoletos, proporcionar estacionamiento gratuito u otras concesiones de bajo costo.
Una vez que haya llegado a un acuerdo sobre el aumento del alquiler, asegúrese de proporcionar a sus inquilinos un "aviso de aumento del alquiler" firmado y fechado para sus propios registros. Este es un hábito inteligente a seguir antes de renovar cualquier contrato de arrendamiento.
#5. Dar a los inquilinos un aviso de aumento de alquiler
Si decide aumentar su alquiler, es fundamental que se comunique con sus inquilinos de manera clara y rápida. Consulte con su abogado para ver si hay alguna información especial que deba incluir en su mercado y cuál es el cronograma de notificación. Un aviso de aumento de alquiler de California generalmente incluirá la siguiente información:
- El nombre de cada inquilino
- Dirección del inmueble
- Su nombre y datos de contacto
- La fecha de la notificación del aumento de la renta
- El monto del alquiler del arrendamiento anterior
- Nuevo importe de alquiler mensual
- La fecha de inicio del aumento de la renta
- La sección del monto del alquiler del contrato de arrendamiento
- Se requiere notificación de no renovación.
- Sección de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento
Mantenerse actualizado sobre las condiciones y tendencias del mercado en su área le permite emitir juicios más informados sobre adquisiciones, administración de propiedades y otros asuntos. Tendrá toda la información que necesita, incluidos conocimientos sobre propiedades comparables y datos de mercado].
¿Cuándo y cómo puede su arrendador aumentar la renta?
Excepto en los estados y pueblos con renta controlada, el poder legal de su arrendador para aumentar la renta está determinado principalmente por si tiene un contrato de arrendamiento o un contrato de alquiler de mes a mes.
¿Puede un propietario aumentar el alquiler durante el plazo de un contrato de arrendamiento?
Los propietarios no pueden aumentar el alquiler durante la vigencia de un contrato de arrendamiento. Las únicas excepciones son cuando el contrato establece específicamente que se permite un aumento de alquiler a medio plazo, o cuando usted y el propietario acuerdan aumentar el alquiler (por ejemplo, porque traerá un compañero de habitación o comprará una mascota).
En la mayoría de los estados, después de que vence un contrato de arrendamiento de un año, el arrendador puede aumentar el alquiler a cualquier precio respaldado por el mercado. Sin embargo, en estados o pueblos con control de alquileres, el arrendador puede estar limitado en cuánto puede aumentar el alquiler.
¿Puede un propietario aumentar el alquiler de un inquilino mensual?
Cuando tiene un acuerdo de alquiler de mes a mes, a los propietarios les resulta más fácil aumentar el alquiler. Cuando tiene un contrato de alquiler de mes a mes, su arrendador puede aumentar el alquiler (o modificar cualquier otra disposición del contrato de alquiler) brindándole el aviso requerido por la ley estatal.
La mayoría de los estados requieren que los avisos de aumentos de alquiler se hagan por escrito, se entreguen al inquilino de una manera específica y se brinden una determinada cantidad de días antes de que el aumento entre en vigencia (generalmente 30 días). Además, el aviso de aumento de renta debe ser por escrito; en algunos estados, el correo certificado es necesario.
Los avisos orales para aumentar el alquiler no son válidos en la mayoría de los estados y no lo obligan a pagar un alquiler más alto a menos que usted lo autorice expresamente.
Qué hacer si su arrendador aumenta incorrectamente su alquiler
Tiene opciones si su arrendador no le avisa con suficiente antelación de un aumento de la renta, o si cree que su arrendador está aumentando su renta por razones discriminatorias o de represalia.
Ya sea que tenga un contrato de arrendamiento o un acuerdo de alquiler de mes a mes, determina cómo responderá a un aviso de aumento de alquiler incorrecto.
Cuando es un inquilino de mes a mes, ¿cómo responde a un aumento de alquiler ilegal?
Como inquilino de mes a mes, tenga en cuenta que el propietario tiene mucha libertad para aumentar el alquiler, incluida la opción de avisarle con solo 30 días de anticipación. Si desea continuar en su apartamento y el aumento de alquiler planificado por el arrendador no es significativo, sería mejor que lo aceptara sin señalar el aviso erróneo. Después de todo, el arrendador puede corregir el error y volver a intentarlo.
Para que el monto del aumento no crezca misteriosamente, pídele al arrendador que lo anote. El aumento debe incluirse en un nuevo contrato de alquiler o en un ajuste documentado de un contrato de alquiler existente.
Cuando tiene un contrato de arrendamiento, ¿cómo responde a un aumento de alquiler ilegal?
Si tiene un contrato de arrendamiento, el problema es ligeramente diferente. Debido a que uno de los principales beneficios de un contrato de arrendamiento es la protección contra los aumentos de alquiler durante el período de arrendamiento, es una buena idea luchar contra cualquier aumento de alquiler planificado.
En algunos casos, sin embargo, puede ser un error informar a su arrendador que la cláusula de pago de la renta no se puede modificar durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Si constantemente se atrasó en el pago del alquiler o violó otro término importante por el cual podría ser desalojado (por ejemplo, su novio se mudó y violó los límites de inquilinos de su contrato de arrendamiento), puede terminar ganando la batalla pero perdiendo la guerra. En resumen, si el arrendador tiene un motivo legal para el desalojo, puede ser más inteligente aceptar el cambio en el pago del alquiler que hacer valer sus derechos y arriesgarse a perder su tenencia, especialmente si tiene la intención de quedarse en la propiedad por un período prolongado de tiempo.
Aumento de alquiler como resultado de represalias o discriminación
Los propietarios no pueden aumentar el alquiler de manera discriminatoria, como solo para miembros de una raza o religión específica, o solo para familias con niños. Probar la discriminación puede ser un desafío, pero si cree que tiene evidencia suficiente de la discriminación, por ejemplo, testimonios de otros inquilinos que han recibido un trato similar debido a su estado, es posible que pueda disputar un aumento de alquiler.
Además, en la mayoría de los lugares, su arrendador no puede utilizar un aumento de alquiler (o desalojarlo o reducir sus servicios) como retribución por ejercer un determinado derecho legal. Por ejemplo, si presenta una queja válida ante una agencia gubernamental sobre circunstancias defectuosas en su apartamento de alquiler, el propietario no puede aumentar su alquiler para castigarlo.
En algunas áreas, la ley presume mala intención por parte de su arrendador si el aumento ocurre dentro de un rango de tiempo particular de cuando usted ejerció su derecho legal. En Arizona, por ejemplo, la evidencia de una queja del inquilino dentro de los seis meses posteriores a la supuesta conducta de represalia genera una presunción de que el propietario está actuando en represalia. (Estatutos revisados de Arizona 33-1381 (2023).)
¿Qué efectos tiene un aumento de alquiler en su depósito de seguridad?
Los aumentos de renta frecuentemente van acompañados de aumentos en los depósitos de seguridad. Así es como funciona: Muchos estados limitan la cantidad de un depósito de seguridad que puede cobrar un arrendador. Los depósitos generalmente se limitan a un múltiplo del alquiler mensual; por ejemplo, el depósito máximo puede ser el doble del alquiler mensual.
Entonces, si su arrendador aumenta su alquiler legalmente, también puede aumentar legalmente su depósito de seguridad. Por ejemplo, si el depósito es el doble del alquiler mensual y su alquiler de $1,000 ha aumentado a $1,100, el depósito máximo aumenta de $2,000 a $2,200.
Negociar un aumento de alquiler con su arrendador
Es poco lo que puede hacer legalmente sobre un aumento de la renta que no viole una ley de control de la renta y que no sea discriminatorio ni vengativo. El arrendador puede cobrar lo que el mercado permita (hasta que el control de alquileres entre en vigor). Sin embargo, puede apelar al sentido comercial de su arrendador.
Aunque el propósito de un arrendador es generar dinero, los arrendadores inteligentes entienden que las rentas altas no son la única forma de ganar mucho dinero. Los inquilinos a largo plazo son los mejores porque requieren poco mantenimiento: no tienen que ser desalojados, demandados, mimados, limpiados después, reprendidos por romper las reglas o entrevistados e investigados como parte del tiempo y el dinero. consumiendo el proceso de solicitud de nuevos inquilinos.
Si usted es un buen inquilino a largo plazo que puede persuadir a su arrendador de que el aumento de la renta lo obligará a mudarse, él o ella al menos puede mitigar el aumento. Su poder de negociación con el propietario aumentará si puede demostrar que muchos otros inquilinos estables a largo plazo están igualmente insatisfechos y están considerando irse. Si el aumento de la renta afecta a otros en su edificio, reúnanse para presentar su caso. Recuerde que incluso en un mercado de alquiler ajustado, encontrar inquilinos confiables a largo plazo puede ser difícil.
Conclusión
Ningún inquilino estará dispuesto a pagar extra. Sin embargo, si sabe cómo subir el alquiler de manera organizada y razonable, tendrá menos quejas. Puede hacer que cada aumento de alquiler sea más predecible y, por lo tanto, más agradable para sus inquilinos si lo incluye en su contrato de arrendamiento con requisitos específicos de notificación previa.
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Referencias
