Los préstamos inmobiliarios comerciales son dinero prestado con el propósito de comprar o mejorar bienes raíces. Puede usarlos para comprar un nuevo edificio, arreglar el que ya tiene o incluso construir un gofre belga de neón de 100 pies para atraer a la gente desde las estrellas. La tasa de interés promedio actual para un préstamo inmobiliario comercial está entre el 4 % y el 6 %, lo que lo convierte en un buen momento para solicitar un préstamo. Pero antes de enviar su solicitud, es una buena idea familiarizarse con las diversas opciones de préstamos comerciales de bienes raíces y qué esperar de cada una.
Préstamo comercial de bienes raíces
Un tipo de financiamiento utilizado para comprar bienes raíces para uso comercial es un préstamo de bienes raíces comerciales. Para ser elegible para un préstamo comercial, debe tener un crédito excelente, hacer un pago inicial del 25% o más y tener la intención de utilizar la mayor parte de la propiedad financiada para su negocio.
¿Para qué necesitará un préstamo inmobiliario comercial?
Aunque la mayoría de la gente cree que los préstamos para bienes raíces comerciales solo se usan para comprar propiedades comerciales, estos préstamos en realidad tienen otros propósitos más especializados. Los préstamos para bienes raíces comerciales están diseñados para ayudarlo a financiar la compra o remodelación de bienes raíces para el uso de su propio negocio. Para ser elegible para un préstamo comercial, su empresa debe utilizar la mayoría de los activos suministrados como garantía del préstamo.
Como resultado, aunque todavía se le permita arrendar parte de la tierra subyacente, su empresa aún debe utilizar al menos el 51 % de la misma. Sin embargo, debido a que se considera una operación más especulativa, si quisiera arrendar el 50 % o más de un espacio, necesitaría una financiación diferente.
Elegir un préstamo inmobiliario comercial
Al solicitar un préstamo inmobiliario comercial, es importante elegir un prestamista que no solo ofrezca el tipo de préstamo que desea, sino que también tenga tasas que pueda pagar y requisitos de calificación que pueda cumplir. Este es el resultado de la variedad de préstamos y prestamistas que se ofrecen.
Tenga en cuenta los siguientes aspectos al seleccionar un préstamo:
- Bienes de préstamo convenientes
- Gastos iniciales
- Tipos de interés iniciales
- Un requisito para la documentación.
- Requisitos de tiempo en el negocio
- Comisiones y penalizaciones por pago anticipado
- Requisitos de garantía personal
- Opciones de financiación rápida o mal crédito
- Calificaciones de Better Business Bureau y quejas de los clientes
Requisitos de préstamos inmobiliarios comerciales
La aprobación de un préstamo para una propiedad comercial difiere mucho de la aprobación de un préstamo para una propiedad residencial. Debido a que utilizará la propiedad con fines comerciales y pagará el préstamo con los ingresos de su negocio, los prestamistas quieren estar seguros de que su empresa puede pagar las cuotas del préstamo.
Para ser elegible para un préstamo, debe cumplir con los tres tipos de calificaciones que se enumeran a continuación:
1. Seguridad
Antes de autorizar un préstamo, su prestamista querrá asegurarse de que el activo contra el que está tomando prestado esté suficientemente garantizado. Esto demuestra que con frecuencia necesita tener entre un 25% y un 30% de capital en la casa que desea comprar para calificar. Su prestamista también determinará cuánto seguro de propiedad tiene para protegerse contra daños a la propiedad (su garantía). El prestamista también verificará la escritura y el título de la propiedad para asegurarse de que no haya gravámenes impagos u otros reclamos presentados en su contra.
2. Ingresos
Al evaluar su solicitud, los prestamistas quieren ver que gana mucho dinero en comparación con sus gastos para que puedan estar seguros de que puede pagar los pagos de su préstamo cada mes. Un aspecto que los prestamistas consideran al tomar esta decisión es su índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR). El DSCR mínimo varía según el activo contra el que está tomando prestado, sin embargo, la mayoría de los prestamistas exigen un DSCR de 1.25 o superior.
3. Crédito
Si está solicitando un préstamo para comprar bienes raíces para su negocio, su prestamista definitivamente querrá verificar el puntaje crediticio de su empresa. Los prestamistas normalmente verificarán su crédito personal ya que necesitan una garantía personal de usted. Dependiendo del prestamista, los puntajes crediticios mínimos para la mayoría de los préstamos convencionales oscilan entre 660 y 680.
Para evaluar su riesgo de crédito, los prestamistas realizarán una verificación de crédito sobre usted y le preguntarán sobre su historial laboral. Para calificar para un préstamo comercial, generalmente debe haber estado en el negocio durante uno o dos años. Esto permitirá que el prestamista tenga confianza en los ingresos de su empresa, que será el principal método de pago del préstamo.
Tasas de préstamos comerciales inmobiliarios
Las tasas de interés de los préstamos para bienes raíces comerciales generalmente oscilan entre 0.5 y 1 punto porcentual más que las de las hipotecas preferenciales a 30 años. Los préstamos comerciales suelen tener plazos de amortización más cortos que los préstamos residenciales, que van de 5 a 25 años, y los prestamistas consideran que tienen un mayor riesgo porque los bienes inmuebles comerciales suelen ser más difíciles de vender después de la quiebra que los inmuebles residenciales.
El prestamista le cobrará intereses por el capital que proporcione. El monto total del préstamo, la duración del período de pago del préstamo y la tasa base, que es la tasa internacional LIBOR (tasa de oferta interbancaria de Londres, medida mensualmente y medida al 2.28 % a partir de noviembre de 2018) o la tasa preferencial de EE. UU. (5.25 % a noviembre de 2018)—se toman en cuenta para determinar la tasa de interés. Si el porcentaje fluctúa con la tasa base durante el período de reembolso del préstamo depende de si la tasa de interés es fija o variable.
El valor de los activos que generan ingresos está determinado por la relación préstamo-valor (LTV), que se determina dividiendo el monto total del préstamo por el valor de tasación de la propiedad o el precio de compra. La relación préstamo-valor (LTV) en este caso sería del 80 % ($80,000 100,000 x $0.8 80 = 100,000 u XNUMX %) para un préstamo sobre una propiedad de $XNUMX XNUMX.
Aquí hay algunas tasas de préstamos comerciales de bienes raíces:
1. Préstamo SBA 7(a)
La opción de financiación más conocida de la Administración de Pequeñas Empresas (SBA) es el programa de préstamo 7(a). Un préstamo 7(a) se puede adquirir más rápida y fácilmente que otras categorías de préstamos de la SBA. Debido a la garantía de la SBA, las tasas de préstamo de la SBA suelen ser más bajas que las de los bancos comerciales y los prestamistas en línea. Se proporciona financiamiento de hasta $5 millones por un máximo de 25 años. Otro beneficio sobre un préstamo bancario típico es la oportunidad de tener una relación LTV de hasta el 90%, lo que reduce el pago inicial requerido.
2. Préstamo SBA 504
Un préstamo combinado es un préstamo SBA 504. Un prestamista proporciona uno y un CDC, un tipo de prestamista sin fines de lucro, proporciona el otro. Ambos préstamos se pagan a la vez. Debido a que ofrecen hasta $14 millones en financiamiento por hasta 25 años, los préstamos SBA 504 son excelentes alternativas. Los préstamos SBA 504 y SBA 7(a) permiten una relación préstamo-valor de hasta el 90 %, lo que reduce el pago inicial requerido en comparación con los préstamos convencionales.
3. Préstamo Bancario Convencional
La mayoría de los prestamistas de préstamos sobre bienes raíces comerciales son los bancos. Por lo general, tratan con clientes que tienen un historial crediticio sólido y están buscando financiación para proyectos pequeños o medianos. La mayoría de las instituciones prefieren un puntaje de crédito de 660 o superior.
Comparables a las de los préstamos de la SBA son las tasas de interés que cobran los bancos. Los préstamos de tasa variable, con tasas de interés que cambian cada uno a cinco años, generalmente se otorgan a los solicitantes. Los préstamos de bancos comerciales tendrán costos iniciales más altos que los préstamos de la SBA debido a duraciones más cortas y un pago inicial requerido más alto. Se puede financiar una gama más amplia de propiedades porque la propiedad no tiene que estar ocupada por el propietario.
4. Préstamo de dinero duro
Las empresas que no pueden obtener financiamiento hipotecario de otros prestamistas regulares debido a problemas de crédito o propiedades en malas condiciones pueden usar préstamos de dinero fuerte. Debido a sus tasas de interés y costos más altos, estos préstamos solo se utilizan como última alternativa al financiar la compra de una vivienda. Los prestamistas de dinero fuerte ofrecen períodos de financiamiento más rápidos, mientras que los prestamistas regulares generalmente ofrecen mejores tasas por períodos más largos. Numerosos proyectos de bienes raíces comerciales, incluidos préstamos de uso mixto y financiamiento de autoalmacenamiento, pueden financiarse con préstamos de dinero duro.
5. Préstamo del mercado en línea
Los mercados en línea, que son fuentes de financiación más modernas, pueden utilizarse para comunicarse entre inversores y prestatarios que buscan financiar la compra de bienes inmuebles comerciales. Debido a que cobran más que los bancos pero menos que otros prestamistas de dinero fuerte, estos se conocen comúnmente como "prestamistas de dinero blando". La tasa de interés varía del 8% al 12%.
¿Qué significa Cre en la banca?
La mayoría de los préstamos en las carteras de préstamos de muchos bancos son para bienes raíces comerciales (CRE). Un número creciente de bancos tiene concentraciones de CRE que son altas según las normas históricas y están aumentando, lo que refleja la reciente demanda muy fuerte de préstamos de CRE, una actividad central tradicional para muchos bancos comunitarios.
¿Qué significa OCC en bienes raíces?
Para garantizar que estas instituciones sean confiables, competitivas y capaces de satisfacer las necesidades bancarias de los clientes, la Oficina del Contralor de la Moneda (OCC, por sus siglas en inglés) supervisa una red de bancos nacionales y asociaciones de ahorro federales que se dedican a la construcción y los bienes raíces comerciales. préstamo
¿Qué es el crédito inmobiliario?
La deuda es fundamentalmente lo que es el crédito inmobiliario. Los inversionistas de deuda en bienes raíces están prestando dinero directa o indirectamente a otra persona que está haciendo una inversión de capital.
¿Qué significa Oreo en bienes raíces?
Los bancos nacionales pueden tener otros bienes inmuebles en propiedad (OREO) durante períodos específicos en circunstancias específicas.
¿Qué significa Tft en bienes raíces?
TFT significa "Transacción fallida" cuando los compradores no pueden finalizar la transacción por cualquier motivo. A esto le sigue ocasionalmente la frase "Sin culpa de la propiedad". Esto sugiere que no hubo ningún problema con la casa.
¿Qué es Bom en Bienes Raíces?
BOM significa "Back on the Market", que se refiere a una casa que anteriormente estaba bajo contrato para ser vendida. A diferencia de un caso en el que la inspección de la vivienda reveló problemas, "la vivienda no es culpa suya" puede referirse a un escenario en el que el comprador perdió interés en la propiedad después de un procedimiento prolongado de venta al descubierto o no pudo obtener la aprobación final del financiamiento.
¿Qué es Tsi en Bienes Raíces?
El índice de fuerza real (TSI) generalmente se usa para detectar divergencias, identificar condiciones de sobrecompra y sobreventa en el precio de un activo, determinar la dirección y los cambios en una tendencia a través de la línea central y resaltar el impulso del precio a corto plazo usando cruces de línea de señal.
¿Qué significa Dt en bienes raíces?
Una escritura de fideicomiso, a veces conocida como escritura de fideicomiso, es un documento legal utilizado en bienes raíces en los Estados Unidos para crear un interés de seguridad en bienes inmuebles. Transfiere el título legal a un fideicomisario, quien lo retiene como garantía de un préstamo (deuda) entre un prestatario y un prestamista.
Conclusión
El inversionista inmobiliario comercial típico es una empresa que compra un edificio, alquila un espacio en él y luego se beneficia de los pagos de alquiler de los inquilinos. El objetivo de la compra es la ganancia financiera.
La garantía, la solvencia de la entidad (o de los principales/propietarios), incluidos los estados financieros y las declaraciones de impuestos sobre la renta de tres a cinco años, y los índices financieros como el índice préstamo-valor y el índice de cobertura del servicio de la deuda se tienen en cuenta al prestamistas al decidir si hacer o no un préstamo de bienes raíces comerciales.
Artículos Relacionados
- SBA LOAN BANK OF AMERICA: FINANCIAMIENTO DE SU NEGOCIO
- CÓMO OBTENER LA APROBACIÓN DEL PRÉSTAMO DE LA SBA: la mejor guía fácil (+ consejos gratuitos)
- PRÉSTAMOS PARA PROPIEDAD COMERCIAL: tipos y cómo obtener uno
- Guía de PRÉSTAMOS SBA: Cómo solicitar, elegibilidad (+ consejos fáciles y gratuitos)
- Bienes Raíces Comerciales: Definición, Tipos, Compañías y Mejores Consejos de Inversión
Préstamo para Negocios Inmobiliarios: Referencias
