Si está buscando una casa nueva pero tiene problemas para obtener una aprobación previa del préstamo, el financiamiento del propietario es una opción que puede ayudarlo a lograr su objetivo de ser propietario. Aunque no todos los vendedores estarán dispuestos o podrán proporcionar financiamiento directo al comprador, puede ser un excelente método para comprar una casa y al mismo tiempo hacer que el proceso de cierre sea más fluido. Las casas financiadas por el propietario, por otro lado, pueden ser complicadas y requieren un acuerdo por escrito, por lo que es fundamental comprender el procedimiento antes de firmar en la línea firmada. Veremos cómo funciona el financiamiento del propietario, cómo podría beneficiarlo como comprador o vendedor, y cómo estructurar un trato con un propietario.
¿Qué son las casas financiadas por el propietario?
Un acuerdo financiero entre un vendedor de vivienda y un comprador de vivienda que reemplaza una hipoteca estándar subsidiada por un banco con un plan de pago directo entre el vendedor y el comprador se conoce como financiamiento del propietario. El financiamiento del propietario funciona de manera similar a un tradicional banco préstamo en el que el vendedor financia la vivienda y el comprador le paga al vendedor a lo largo del tiempo de acuerdo con las condiciones del préstamo.
Este proceso comenzará con un pago inicial sustancial de la casa y un monto de devolución del préstamo mensual más intereses. El financiamiento del propietario suele ser más costoso que los préstamos regulares de un banco u otro institución financiera. No obstante, es una opción realista para los compradores de vivienda que no pueden obtener financiación de un prestamista habitual.
General
Un comprador puede estar ansioso por comprar una casa, pero el vendedor no se moverá del precio de venta de $350,000. El comprador está dispuesto a pagar esa cantidad y puede hacer un pago inicial del 20 % del precio de compra: $70,000 280,000 de la venta de su propiedad anterior. Necesitarían $250,000 en financiamiento, pero solo pueden obtener la aprobación para una hipoteca típica de $XNUMX.
El vendedor puede aceptar prestarles $30,000 para cubrir la brecha, o puede aceptar financiar el total de $280,000. En cualquier situación, el comprador pagaría mensualmente al vendedor el capital y los intereses del préstamo. Cuando el comprador y el vendedor son familiares o amigos o están conectados de alguna otra manera fuera de la transacción, estos préstamos son bastante típicos.
Ejemplo de casas financiadas por el propietario
Imaginemos que un vendedor ofrece una casa por $200,000 en el mercado. Debido a que trabaja por cuenta propia, un comprador potencial no puede obtener financiación tradicional. Hace una oferta de precio total y solicita el 15 por ciento ($30,000) de financiamiento del propietario.
El vendedor, que no tiene hipoteca sobre la casa, acepta la oferta y crea una nota de hipoteca que requiere que el comprador la pague en diez años al 8% de interés con un globo. pago al final. El comprador le paga al vendedor $1,247.40 por mes y el vendedor recibe un retorno del 8%, por un total de $224,532 en el transcurso de diez años.
¿Cómo funcionan las casas financiadas por el propietario?
Aquí hay una descripción general de cómo funciona el proceso de financiación del propietario.
#1. El comprador y el vendedor acuerdan las condiciones de financiación
Cuando el comprador y el vendedor firman un pagaré, acuerdan los términos del préstamo. Esto cubre parámetros tales como las tasas de interés, los calendarios de amortización (el período para realizar los pagos regulares de la hipoteca) y la fecha límite de pago del préstamo.
#2. El comprador paga un pago inicial
Después de que ambas partes hayan acordado financiamiento términos, el comprador hace un pago inicial de la propiedad para garantizar la compra. En comparación con un prestamista hipotecario estándar, este pago inicial suele ser un porcentaje mayor del precio de compra. Esto se debe a que, dado el riesgo financiero que están tomando, el propietario querrá tanta seguridad como sea posible.
#3. El comprador realiza pagos mensuales del préstamo.
En la mayoría de los casos, el comprador pagará el saldo restante de la hipoteca en cuotas mensuales. Esto incluye impuestos directos a la propiedad y pagos de seguros, que a menudo se incluyen en una hipoteca regular pero no son financiados por el propietario.
#4. El comprador paga su préstamo
Normalmente, se requerirá que el comprador pague un pago global o una suma global al final del período del préstamo para cubrir los costos restantes. Si el comprador no puede realizar el pago global, puede solicitar más financiamiento para pagar al vendedor, tomando un nuevo préstamo para cubrir el saldo restante del precio de la vivienda más los intereses.
4 tipos de viviendas financiadas por el propietario
Se debe utilizar un contrato formal para conmemorar un acuerdo de financiación del propietario. Un acuerdo de financiación del propietario se puede estructurar de varias maneras, incluidas las que se enumeran a continuación.
#1. pagaré o hipoteca
Su idea es similar a una escritura de hipoteca estándar, en la que el comprador firma un documento confirmar que el prestamista tiene un interés de seguridad en su casa hasta que se pague el préstamo. El comprador recibe el título y la hipoteca es con el gobierno local en este escenario.
#2. Escritura de fideicomiso
Este es un tipo diferente de pagaré que parece una escritura de hipoteca. La propiedad de la vivienda es de un tercero fideicomisario en una escritura de fideicomiso. El título es para el comprador una vez que se hayan cumplido los términos del préstamo.
#3. contrato de escritura
El comprador no recibe la escritura y el título de la propiedad hasta que el préstamo esté en su totalidad, según este acuerdo. El vendedor se queda con el perfecta escritura y título hasta ese momento.
#4. Contrato de arrendamiento con opción a compra
El comprador de un acuerdo de arrendamiento con opción a compra, también conocido como acuerdo de alquiler con opción a compra. Alquila la propiedad por un tiempo determinado antes de aceptar las condiciones finales de compra. Cualquier alquiler pagado durante el período de arrendamiento se destina al de venta de la vivienda si el comprador decide comprar al final del período de arrendamiento.
5 ventajas de las casas financiadas por el propietario
Tanto para los vendedores como para los compradores, la financiación del propietario tiene ventajas significativas sobre los modelos de financiación estándar.
#1. Menos obstáculos para la financiación de los compradores
Para los compradores, el financiamiento del propietario puede permitirles adquirir financiamiento que de otro modo no podrían recibir. Si tiene ingresos inconsistentes o un puntaje de crédito bajo. Por ejemplo, obtener un préstamo hipotecario de un prestamista tradicional puede ser más difícil, lo que hace que el financiamiento del propietario sea una opción potencial.
#2. Período de diligencia debida más corto
El período de diligencia debida para las evaluaciones e inspecciones de viviendas puede estar en los acuerdos de financiación del propietario. El comprador, por ejemplo, no requiere una evaluación de la vivienda para obtener financiamiento de su banco. Esto significa que podrá concluir la venta antes, lo que beneficiará tanto al comprador como al vendedor.
#3. Sin pago inicial mínimo
En contraste con una Vivienda Federal Administración (FHA), no hay un pago inicial mínimo exigido por el gobierno con financiamiento del propietario. Esto significa que si un vendedor está de acuerdo, un comprador puede negociar un pago inicial reducido.
#4. Los costos de cierre son más bajos
El financiamiento del propietario permite que tanto los vendedores como los compradores ahorren dinero en los costos de cierre, incluidas las inspecciones, las tasaciones y las tarifas bancarias.
#5. Rendimientos de inversión potencialmente mejores
Para los vendedores, el financiamiento del propietario puede ofrecer un flujo de efectivo constante a largo plazo en una propiedad a partir de la alta tasa de interés del préstamo.
4 desventajas de las casas financiadas por el propietario
Sin la seguridad de un préstamo hipotecario estándar. Hay varios peligros que un comprador o vendedor puede enfrentar al utilizar el financiamiento del propietario.
#1. Mayor costo para los compradores.
Para los compradores, el financiamiento del propietario generalmente implica pagos iniciales y tasas de interés más grandes. Resultando en un mayor costo total de la casa que con una hipoteca regular.
#2. Altos pagos globales
Los compradores pueden recibir un gran pago global al finalizar el plazo de su préstamo si el contrato de financiación del propietario contiene una cláusula de pago global.
#3. Riesgo potencialmente alto para los vendedores
Los propietarios de viviendas que financian su casa vendida asumen el riesgo de que el comprador no cumpla con sus pagos. Si el comprador no paga el préstamo, el vendedor también es responsable y puede solicitar la ejecución hipotecaria.
#4. Problemas de hipotecas existentes
Puede haber gravámenes existentes que compliquen el procedimiento de pago del préstamo si el vendedor ya tiene una hipoteca sobre la propiedad que está vendiendo. Si el vendedor depende del comprador para hacer los pagos de su hipoteca y el comprador no cumple. los banco puede ejecutar la hipoteca de la casa, poniendo a ambas partes en una mala situación.
¿Es arriesgado utilizar el financiamiento del propietario?
La adquisición de una propiedad a través de la financiación del propietario es un método seguro de financiación si tanto el comprador como el vendedor realizan los trámites necesarios para salvaguardar sus respectivos intereses económicos. Los términos del financiamiento deben, ante todo, estar debidamente detallados en un acuerdo escrito que, preferiblemente, debe haber sido preparado por un profesional legal certificado.
Y a pesar del hecho de que el financiamiento del comprador elimina el requisito de una tasación e inspección ordenada por el prestamista, los compradores aún deben considerar cuidadosamente tomar medidas para garantizar que el precio de compra sea razonable. De manera similar, los vendedores no están obligados a realizar una verificación de crédito de los compradores potenciales antes de aceptar financiar un trato. Sin embargo, esta es una buena estrategia para disminuir los riesgos asociados con el financiamiento del propietario y aumentar la posibilidad de que un comprador realice sus pagos a tiempo.
¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad de una vivienda financiada por el propietario?
Al negociar con un prestamista hipotecario convencional, es una práctica común incorporar el pago de impuestos sobre la propiedad y primas de seguro en el pago mensual de la hipoteca. Cuando se utiliza el financiamiento del propietario, el prestatario normalmente pagará sus impuestos y primas de seguro directamente a la agencia gubernamental correspondiente y a la compañía de seguros, respectivamente. Sin embargo, es esencial tener en cuenta que los compradores y vendedores pueden utilizar el acuerdo de financiación del propietario para elegir cómo deben procesarse estos pagos.
¿Qué sucede si el comprador incumple?
Si un comprador no cumple con el financiamiento del propietario, el tipo de acuerdo que se hizo entre el comprador y el vendedor determinará las repercusiones, así como la capacidad del vendedor para buscar reparación. Si la transacción se estructuró como una opción de arrendamiento, por ejemplo, el vendedor debe iniciar procedimientos de desalojo para sacar al comprador que no paga de la propiedad. Con una venta que se divide en cuotas o un contrato de escritura, las reglas del estado pueden variar, y es posible que se requiera que el vendedor ejecute la hipoteca del comprador.
Debido a esto, los vendedores deben utilizar el contrato de financiación como un medio para protegerse de las incógnitas y establecer expectativas claras para el comprador. Esto puede incluir proporcionar detalles sobre lo que constituye un pago atrasado, si hay un período de gracia y qué ocurre en caso de que el prestatario no cumpla con el préstamo.
Cómo estructurar un acuerdo de financiación del vendedor
Un documento escrito que contenga los detalles del trato siempre debe estar en un acuerdo de financiamiento del propietario entre el comprador y el vendedor. Sin embargo, hay algunos otros enfoques que puede tomar, y el ideal para usted dependerá de sus necesidades y circunstancias individuales. Una oferta financiada por el vendedor se puede estructurar de tres maneras:
#1. Utilice un pagaré y una hipoteca o escritura de fideicomiso
Si está familiarizado con las hipotecas típicas, reconocerá este modelo. Un pagaré especifica términos tales como el monto del préstamo, la tasa de interés y el calendario de amortización, y es tanto para el comprador como para el vendedor. La casa sirve como garantía para el préstamo y el nombre del comprador aparece en el título. El préstamo es entonces con el gobierno local.
#2. Redactar un contrato de escritura
Un contrato de escritura, también conocido como venta a plazos o terreno contrato, es cuando un comprador no obtiene la escritura de una propiedad financiada por el propietario hasta que se realiza el pago final del préstamo. Alternativamente, si el comprador refinancia la deuda con otro prestamista y paga al vendedor en su totalidad, el comprador obtiene el título.
#3. Crear un contrato de arrendamiento con opción a compra
Un vendedor arrienda una propiedad a un comprador que tiene la opción de comprarla por un precio específico. También conocida como la opción de alquiler con opción a compra o arrendamiento. El comprador paga el alquiler y luego tiene la oportunidad de comprar la propiedad o perder su opción de arrendamiento al final del plazo del arrendamiento. La renta durante el tiempo de arrendamiento es al precio de compra si decide comprar la propiedad.
Recomendamos consultar con un abogado competente que creará la documentación relevante en su mejor interés porque el financiamiento del propietario puede ser complicado.
¿Cómo funciona el financiamiento del propietario en Texas en una casa?
Cuando un dueño de casa en Texas brinda financiamiento para la compra de su propiedad, esto significa que el vendedor asume la función de prestamista, que es una transacción de bienes raíces más convencional que sería desempeñada por una institución financiera. Sin embargo, en lugar de entregar efectivo al comprador, el vendedor ofrece un crédito por el monto del precio que se acordó para la venta, menos el monto que el comprador pondrá como depósito.
¿Cómo afecta el financiamiento del propietario a los impuestos?
Puede distribuir la realización de su ganancia a lo largo de varios años si vende la propiedad con financiamiento del propietario e informa la transacción como una venta a plazos. Usted paga una cantidad considerablemente menor de impuestos sobre las ganancias de capital durante todo el año cuando obtiene los ingresos, en lugar de pagar la cantidad total de impuestos sobre las ganancias en el primer año. Esto le permite dispersar el impacto del impacto fiscal a lo largo de varios años.
¿Cómo funciona el financiamiento del propietario en Texas?
Cuando un dueño de casa en Texas brinda financiamiento para la compra de su propiedad, esto significa que el vendedor asume la función de prestamista, que es una transacción de bienes raíces más convencional que sería desempeñada por una institución financiera. Sin embargo, en lugar de entregar efectivo al comprador, el vendedor ofrece un crédito por el monto del precio que se acordó para la venta, menos el monto que el comprador pondrá como depósito.
Requisitos para viviendas financiadas por el propietario
Un pagaré debe ser para facilitar una transacción de financiación del propietario. El pagaré describe los detalles del acuerdo, incluida la tasa de interés, el pago calendarioy multas por defecto, entre otras cosas. Para protegerse contra el incumplimiento, el propietario generalmente mantiene el título de propiedad hasta que se hayan realizado todos los pagos.
Mientras que algunas transacciones de bricolaje pueden ser manejadas completamente por el propietario. Contratar a un abogado para verificar que todas las bases suelen ser una buena idea. Pagar por una búsqueda de título también puede ayudar a garantizar que el propietario/vendedor esté en posición de vender la propiedad y que eventualmente libere el título a cambio de financiar parte o la totalidad de la transacción.
Preguntas Frecuentes
¿El financiamiento del propietario es lo mismo que el alquiler con opción a compra?
Una diferencia crucial entre estas dos formas de comprar una casa es el momento en que la casa cambia de manos. En el caso de que un vendedor sea el prestamista, el cambio de titularidad se produce de forma inmediata. Con el alquiler con opción a compra, el arrendatario no se convierte en propietario hasta un momento que puede pasar años más adelante.
¿Quién paga los impuestos sobre la propiedad sobre el financiamiento del propietario?
Cuando se trabaja con un prestamista hipotecario tradicional, los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguro a menudo se incluyen en el pago mensual de la hipoteca. Con el financiamiento del propietario, el prestatario generalmente paga impuestos directamente a la agencia correspondiente y las primas de seguro a su compañía de seguros.
¿El financiamiento del propietario va a su crédito?
Las hipotecas financiadas por el propietario generalmente no se informan a ninguna de las agencias de crédito, por lo que la información no terminará en su historial crediticio.
¿Puedo ser financiado por el vendedor si tengo una hipoteca?
Se puede hacer el financiamiento del vendedor en casas hipotecadas, aunque los vendedores deben estructurar sus ventas de casas con cuidado. Si bien es posible que los prestamistas hipotecarios no presten atención a sus préstamos hipotecarios si se pagan a tiempo, se dan cuenta cuando se pierden los pagos.
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