Los posibles propietarios podrían financiar la compra de sus nuevas viviendas de varias formas. Una hipoteca asumible es una opción de hipoteca que ciertos compradores consideran valiosa para considerar. Asumir el préstamo hipotecario del vendedor le da al comprador la oportunidad de comprar una casa. En este artículo te explicaremos cómo tramitar la refinanciación de una asunción de préstamo (prestamación de préstamo vs refinanciación) y la hipoteca de divorcio.
Asunción de préstamo
Asumir un préstamo implica hacerse cargo de un préstamo activo en los términos que ya se han negociado con el prestamista. Esto indica que el plazo del préstamo, la tasa de interés y el pago de la hipoteca no cambiarán.
El nombre de su ex cónyuge no está incluido en el documento, que es la única distinción. Como resultado, ahora eres legalmente responsable por el préstamo. Deberá hablarlo con su prestamista para averiguar si es factible. Algunos prestamistas cobran una tarifa por adelantado al prestatario. Algunos prestamistas cobran una tarifa por adelantado al prestatario. Las tasas de asunción de los préstamos con respaldo del gobierno pueden ser reguladas por las agencias.
¿Cómo puede calificar para una suposición?
Debe ser el único prestatario para calificar. La capacidad de pagar el préstamo sin depender del crédito de su ex cónyuge es uno de los requisitos. Pero debe informar a su prestamista si espera recibir manutención conyugal.
Su prestamista puede requerir el lenguaje exacto de su decreto de divorcio sobre la concesión de manutención conyugal para que usted sea elegible. Es posible que no sea elegible para asumir su préstamo existente si su relación deuda-ingreso es alta o su puntaje crediticio es bajo.
Es por eso que es crucial ponerse en contacto con su prestamista hipotecario para conocer los requisitos. Es crucial comunicarse con su prestamista lo antes posible después de solicitar el divorcio si esta es una posibilidad que está considerando. Si te divorcias, no querrás saber demasiado tarde que no podrás mantener la casa por ti mismo.
Para que se apruebe su suposición, también deberá presentar documentación de respaldo. La siguiente es una lista de algunos de los detalles que su prestamista probablemente necesite:
- Un duplicado de su orden de divorcio
- talones de cheques
- Extractos bancarios
- Una identificación con foto
- Evidencia de activos
- Un duplicado de su historial crediticio
Durante el proceso de aprobación, su prestamista podría necesitar evidencia adicional; debe responder rápidamente a sus solicitudes. De lo contrario, puede llevar más tiempo finalizar el proceso.
Préstamo Asunción Divorcio
Una parte importante de un divorcio es decidir dónde residirá. Algunas personas quieren permanecer en el hogar de su familia, ya sea porque se sienten como en casa allí o porque creen que sus hijos se adaptarán más fácilmente. Debe conocer sus opciones si elige permanecer en su hogar. Hay varias maneras de mantener su casa después de un divorcio y liberar a su ex cónyuge de la obligación de asumir el préstamo hipotecario.
Aquí, cuando asumes la responsabilidad total de la deuda hipotecaria, se dice que has asumido el préstamo. Al hacer esto, el nombre de su cónyuge se eliminará del préstamo y solo usted seguirá siendo un prestatario. Es aconsejable consultar a un prestamista bien informado al pensar en la asunción de un préstamo para explorar completamente sus opciones de divorcio.
Además, al cónyuge que no se queda con la casa con frecuencia se le otorga una igualación por su propiedad compartida de la propiedad. Esté preparado para hablar de esto con su prestamista si se le debe un ajuste al otro cónyuge y planea usar el efectivo para la compensación a través de un refinanciamiento de la casa. La asunción del préstamo para el divorcio puede no ser posible con este requisito.
Pregúntele a su abogado si puede recomendarle a alguien con quien haya trabajado en el pasado si no tiene una relación con su prestamista actual.
Varios prestamistas pueden ofrecer consejos adicionales que quizás no obtenga de alguien que no esté familiarizado con las necesidades de un cliente durante y después del divorcio, ya que tienen más experiencia trabajando con personas que se están divorciando.
Estrategias alternativas de asunción de préstamos
La mejor manera de salvaguardar su casa o seguir adelante después de su divorcio puede no ser siempre hacer un préstamo de asunción, a pesar de que existen algunas razones sólidas para hacerlo. Además, es posible que no le brinde el dinero que necesita para cumplir con los pagos futuros de compra, pensión alimenticia o interés comunitario que debe hacerle a su esposo. Aquí hay algunas estrategias para la asunción de préstamos después del divorcio.
#1. Refinanciación
En lugar de aceptar su préstamo actual, es posible que desee refinanciar su casa a una tasa hipotecaria más baja si las tasas de interés son más bajas.
Para averiguar qué es más conveniente desde el punto de vista financiero para su caso, hable con su prestamista. Suponiendo que su hipoteca actual sea una excelente opción para refinanciar, simplemente asegúrese de que ambos firmen la documentación correspondiente al cierre para que sus ex cónyuges no tengan el título.
#2. Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
En la asunción del préstamo, es posible que se le permita usar el capital de su casa para realizar un pago a su ex cónyuge que se le otorgó durante el proceso de divorcio.
Los préstamos con garantía hipotecaria, comúnmente conocidos como refinanciamientos con retiro de efectivo, le permiten retirar una parte del valor de su vivienda para cubrir deudas, incluidos acuerdos de divorcio en algunas circunstancias. Sin embargo, las tasas de interés de estos préstamos pueden ser más altas. Además, dependiendo de sus ingresos, deudas e historial crediticio, podrían ser más difíciles de obtener.
El tamaño del préstamo que está buscando y la cantidad de capital que tiene en su casa son dos factores más que los suscriptores de préstamos consideran. Con esta opción, puede usar un préstamo hipotecario con retiro de efectivo para combinar su tarjeta de crédito y otras deudas en un solo pago mensual después del divorcio.
#3. Comprar una casa nueva
Incluso si comprar una nueva casa no le brinda la misma sensación de seguridad que la actual, sigue siendo una excelente manera de comenzar su nueva vida. No tendrá que preocuparse por eliminar a su cónyuge del préstamo o de los registros del título si compra una propiedad separada con una nueva hipoteca.
Una nueva hipoteca con un pago más bajo puede ser una mejor opción para usted si la corte le ha ordenado que le pague a su cónyuge un acuerdo de divorcio o que proporcione pensión alimenticia.
Puede pagar el dinero que le debe a su ex cónyuge por su interés en la propiedad comunitaria que poseían conjuntamente si elige comprar una casa nueva con la mitad de las ganancias de la venta. Una vez que tenga una nueva hipoteca y una residencia que se adapte a sus necesidades como persona soltera, puede comenzar de nuevo.
Mantener su casa segura durante un divorcio de asunción de préstamo
El divorcio puede ocurrir por varias razones. El hecho de que el nombre de su cónyuge figure en el título de su propiedad después de un divorcio puede no ser un problema si su divorcio es amistoso, pero esto podría generar muchos problemas en el futuro.
Borrar su nombre lo antes posible es, por lo tanto, una decisión inteligente. Aunque ahora se llevan bien, las cosas podrían cambiar en el futuro. Además, podría ser difícil convencer a su expareja de que firme documentos después de que ambos sigan con sus vidas.
Su abogado de divorcio debería poder ayudarlo si necesita ayuda para determinar cómo manejar la división de activos cuando asume la asunción de un préstamo. Deberá decidir cómo comprar la parte de su ex cónyuge o desvincularse del préstamo si llega a un acuerdo sobre la propiedad de su familia.
El prestamista de su préstamo hipotecario actual puede ayudarlo a obtener una descarga de responsabilidad oa hacerse cargo del préstamo y la propiedad de la vivienda.
Si aún no tiene contacto con un prestamista, pregúntele a su abogado de divorcio con quién ha colaborado anteriormente. Podrían ser una herramienta crucial en un divorcio.
¿Tengo que refinanciar después de divorciarme?
Después de un divorcio, la refinanciación no es necesaria. Numerosas parejas deciden vender sus casas ya que ninguno de los dos puede permitirse mantenerlas. Además, su prestamista puede permitir que el socio que mantiene la casa se haga cargo de la hipoteca, liberando de responsabilidad al otro socio.
A veces, las parejas que se divorcian llegan a otros arreglos. Aunque solo uno de ellos viva allí, es posible que sigan compartiendo la propiedad de la propiedad y mantengan la misma hipoteca. Ocasionalmente, la casa se vende al socio que residirá allí, pero el otro socio sigue siendo responsable de la hipoteca, lo que pone en peligro al socio que se va. Los requisitos de refinanciamiento incluyen:
- Para una hipoteca convencional, necesitará un puntaje de crédito de al menos 620; para un préstamo de la FHA, se requiere un puntaje ligeramente más bajo.
- Una relación préstamo-valor máxima para préstamos convencionales del 97 por ciento y para préstamos FHA del 97.75 por ciento.
- Con carácter general, una ratio máxima de endeudamiento sobre ingresos del 43%.
Asunción de préstamo vs refinanciamiento
Al comparar la asunción del préstamo con el refinanciamiento, puede que no sea mejor refinanciar incluso si puede hacerlo. Refinanciar a una tasa más alta no es muy tentador si la tasa de interés de su hipoteca es del 4% o menos. Si es así, debe averiguar si su prestamista tiene un procedimiento de "asunción de deuda" o "borrado de nombre". Estos procedimientos le permiten eliminar el nombre de una persona de una hipoteca sin alterar la hipoteca de ninguna otra manera. Esto implica que puede mantener un préstamo con una tasa de interés alta. Otra ventaja de realizar una suposición de préstamo es que las tarifas suelen ser mucho más bajas que las de un refinanciamiento (suposición de préstamo frente a refinanciamiento).
Sin embargo, veremos el significado de ambos términos en asunción de préstamo frente a refinanciamiento.
Asunción de préstamo frente a refinanciamiento: definición de refinanciamiento
Cuando refinancia una hipoteca, obtiene un nuevo préstamo para pagar el anterior. Si había dos prestatarios en el préstamo inicial, podría intentar refinanciarlo solo a nombre de uno de ellos, liberando al otro de responsabilidades y reclamos. Un refinanciamiento con retiro de efectivo puede ser una opción inteligente para que un cónyuge refinancie una hipoteca completamente a su nombre y obtenga acceso al dinero que necesita para comprar la parte del otro cónyuge.
Además, tenga en cuenta que la refinanciación consiste esencialmente en solicitar un nuevo préstamo hipotecario y pagar las tarifas que lo acompañan, como las tarifas de originación. Para ayudar a encontrar las mejores opciones de refinanciamiento de hipotecas, será importante tener conocimiento de las tasas actuales, su situación financiera y varios tipos y términos de préstamos.
Asunción de Préstamo vs Refinanciamiento: Asunción de un Préstamo
Al comparar la asunción del préstamo con el refinanciamiento, una asunción del préstamo no requiere obtener un nuevo préstamo, a diferencia del refinanciamiento. En cambio, permite que un prestatario hipotecario tome la propiedad total del préstamo sin modificar las condiciones y relevar al otro prestatario de su deber.
Asunción de préstamo frente a refinanciamiento: refinanciamiento de capital de vivienda bajo
A pesar del bajo valor líquido de una vivienda, es posible que pueda sacar a su cónyuge de la hipoteca original con ciertos tipos de refinanciamiento.
Refinanciamiento simplificado de la FHA
Si la propiedad ya tiene un préstamo de la FHA, puede deshacerse de un prestatario utilizando el Refinanciamiento Streamline de la FHA sin considerar el valor de la propiedad. Sin embargo, el cónyuge sobreviviente debe demostrar que ha estado pagando la totalidad de la hipoteca durante los seis meses anteriores.
Los candidatos ideales para un refinanciamiento simplificado son aquellos que han estado separados durante al menos seis meses. Sin embargo, no es ideal si su acuerdo de conciliación estipula que debe ocuparse de inmediato de sus problemas hipotecarios relacionados con el divorcio.
Refinanciamiento simplificado VA
Después de un divorcio, los prestatarios elegibles para VA pueden usar un refinanciamiento optimizado de VA para eliminar el nombre de su ex cónyuge de la hipoteca actual. Por lo general, el cónyuge veterano debe continuar haciendo los pagos de la hipoteca.
Los préstamos VA solo están disponibles para las tropas en servicio activo y los veteranos. Por lo tanto, el cónyuge sobreviviente tendría que refinanciar con otro tipo de préstamo si la persona que se marcha fuera un veterano.
Agilizar el refinanciamiento USDA
Los préstamos del USDA, comúnmente conocidos como préstamos respaldados por el gobierno, también son elegibles para la refinanciación optimizada.
Un USDA Streamline Refi solo funciona si ya tiene un préstamo del USDA, al igual que los préstamos VA y FHA. Solo los prestatarios que cumplen con los umbrales de ingresos requeridos pueden usar los préstamos del USDA, que solo están disponibles en áreas rurales y suburbanas.
Refinanciamiento Convencional
No hay oportunidad para un refinanciamiento simplificado con financiamiento convencional. Incluso con poco valor líquido de la vivienda, aún es posible refinanciar un préstamo tradicional.
Las dos organizaciones, Fannie Mae y Freddie Mac, que supervisan la mayoría de los préstamos convencionales, solo exigen un 3 por ciento de capital en la propiedad para refinanciar. Como resultado, su LTV debe ser del 97 por ciento o menos.
Préstamo Hipoteca de Asunción
Un comprador puede hacerse cargo del préstamo hipotecario del vendedor si es por asunción. Puede hacerse cargo del pago mensual solo cuando termine la asunción y también liberar al prestatario original de pagos futuros.
Si acepta la hipoteca de otra persona, esencialmente está comprando la hipoteca del vendedor. Las hipotecas asumibles son más frecuentes cuando los términos actualmente disponibles para un comprador son menos favorables que los ofrecidos anteriormente al vendedor.
Por ejemplo, cuando el cónyuge hereda, las hipotecas asumibles también entran en juego en los casos de divorcio en los que la casa está en la lista de títulos pero no estaba inicialmente en el préstamo.
Asunción de préstamo: cómo asumir un préstamo hipotecario
Debido a que el prestamista primero debe aprobar al nuevo comprador antes de que pueda autorizar la asunción del préstamo hipotecario, no es tan simple asumir una hipoteca como aceptar hacerse cargo de la hipoteca del vendedor. El prestamista examinará el informe crediticio, el historial crediticio, los ingresos y la relación deuda-ingresos del comprador. Los vendedores también deben estar al día con los pagos de su hipoteca.
La aprobación de la asunción del préstamo debe ser por parte de los inversores hipotecarios (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA, etc.). aunque juzguen la solvencia del comprador para efectuar los pagos.
El comprador cerrará la casa como cualquier otro comprador y se convertirá en el único prestatario del préstamo, suponiendo que el comprador sea solvente y que el prestamista y el inversionista aprueben la transferencia. El vendedor luego solicitará una liberación del prestamista y se retirará de cualquier otra obligación en virtud del préstamo. Es crucial recordar que el vendedor debe obtener la firma del prestamista para firmar ese comunicado. Si no lo hacen, serán responsables de los pagos faltantes realizados por el comprador.
Asunción de préstamo: ¿Se puede asumir una hipoteca?
No, no todas las hipotecas son bajo supuesto. Si bien se pueden asumir las hipotecas FHA, VA y USDA, las hipotecas convencionales creadas por los prestamistas y posteriormente vendidas en el mercado de inversión hipotecario secundario pueden ser más desafiantes.
Debe notar que la asunción de un préstamo hipotecario es ocasionalmente más simple en situaciones que implican herencias o transmisiones de propiedades sin una venta. Sería beneficioso discutir sus opciones con el administrador de la hipoteca si se encuentra en esta circunstancia.
¿Por qué los vendedores ofrecen hipotecas de asunción de préstamos?
Cuando las tasas de interés están subiendo, los vendedores ofrecerán hipotecas asumibles para atraer a los compradores potenciales. Históricamente, las ventas de viviendas están rezagadas con respecto al aumento de las tasas de interés. Es posible que esté buscando esas cosas en el mercado de un comprador. Los ahorros pueden ser significativos y no le costarían nada a los vendedores si pudieran darle al comprador una hipoteca con una tasa de interés más baja.
¿Por qué quieres una hipoteca asumible?
¿La respuesta rápida? Un comprador podría preferir un préstamo hipotecario supuesto, ya que puede ahorrarle dinero en el costo inicial de la casa, así como en los pagos mensuales de la hipoteca durante el transcurso del préstamo si la tasa de interés es más baja y los gastos de cierre son más bajos.
Cargos hipotecarios
Los ahorros generales serían significativos si un prestamista proporcionara a los compradores elegibles hipotecas de tasa fija a 30 años al 10 % de interés y el vendedor tuviera una hipoteca asumible al 5 %. Los pagos de una hipoteca de tasa fija de $250,000 a 30 años emitida a una tasa del 10% serían mientras que los pagos de la misma hipoteca a una tasa del 5% serían de $1,342.05 por mes.
Los cargos financieros totales de la hipoteca del 10% serían de $539,814.41, que es más del doble de la suma original. El costo de la hipoteca del 5 por ciento, o $233,139.46, sería casi el doble del monto del préstamo inicial.
Gastos de cierre
La asunción de una hipoteca también puede generar ahorros sustanciales en los costos de cierre. Dado que la hipoteca ya está vigente, el prestamista no requerirá una nueva tasación, lo que le ahorrará cientos de dólares. Para mantener estas hipotecas baratas, la FHA, VA y USDA establecen límites en los gastos relacionados con la asunción.
¿Las hipotecas asumibles ocurren a menudo?
Las hipotecas asumibles pierden gran parte de su atractivo en un entorno con tasas de interés bajas porque los compradores pueden simplemente obtener una tasa de interés baja en un nuevo préstamo por su cuenta. Sin embargo, el uso de hipotecas asumibles podría volverse más común a medida que aumentan las tasas de interés.
Proceso de Asunción de Préstamos
A diferencia de otras técnicas de adquisición de deuda, las suposiciones suelen llevar más tiempo. Su prestamista puede exigir una nueva política de título de préstamo de asunción, y el proceso de aprobación se prolonga con frecuencia. El proceso de préstamo de asunción se extendería aún más si una compañía de títulos necesitara investigar su propiedad para obtener una nueva póliza de título de préstamo y obtener el permiso de sus aseguradores.
Hay una tonelada de documentación que requiere que firme y presente, lo que puede llevar tiempo. Este proceso de préstamo asumido puede llevar más tiempo para que su prestamista termine el papeleo y obtenga la aprobación del suscriptor si no está familiarizado con el procedimiento.
Aunque la mayoría de los prestamistas simpatizan con sus circunstancias, algunos prestamistas carecen de las herramientas necesarias para ejecutar el proceso de asunción del préstamo de manera efectiva. Asegúrese de discutirlo con su prestamista para averiguar su posición.
¿Cuándo tiene sentido transferir una hipoteca?
La asunción del proceso de préstamo puede ser financieramente ventajoso si los términos de la hipoteca actual del vendedor son mejores que los del mercado en este momento. Al tomar préstamos que se originaron durante tiempos de tasas de interés bajas, los compradores pueden obtener mejores términos en un entorno donde las tasas están aumentando. Es probable que el aumento de las tasas siga haciendo que el proceso de asunción de préstamos sea más atractivo a medida que continúan aumentando.
Una asunción de deuda también podría tener sentido financiero después de cualquier evento importante que requiera la transferencia de propiedad. Divorcios, herencias, donaciones de bienes raíces y otros tratos que no son de plena competencia son ejemplos de esto. Es posible que desee hablar con un abogado para averiguar si permitirán un proceso de asunción de préstamo en cualquiera de estas situaciones. Los préstamos FHA, USDA y VA permiten suposiciones con frecuencia sin que la propiedad se venda realmente.
Otro beneficio de tener un préstamo asumible es que puede actuar como un motivador para los compradores de vivienda, particularmente si los términos y la tasa de interés existente son favorables. Si se encuentra con un comprador dispuesto a hacer un pago inicial significativo, puede usar esto como un factor de venta adicional.
Consejos para asumir préstamos hipotecarios
Dado que deciden quién es responsable en última instancia del pago del préstamo, es fundamental asegurarse de que el prestamista haya aprobado la suposición. El vendedor es responsable de la deuda hasta que el prestamista lo libere del deber, y la calificación crediticia del posible tomador del préstamo podría verse gravemente afectada por la falta de pago.
Antes de tomar el préstamo, es crucial evaluar adecuadamente la propiedad. Aunque no es necesaria una tasación como parte del proceso de asunción del préstamo, debe obtener una para asegurarse de que no está pagando demasiado por la propiedad. También se debe realizar una búsqueda de título para asegurarse de que no haya gravámenes u otros gravámenes sobre la propiedad que no están cubiertos por la hipoteca. Puede resolver esto antes de tomar el préstamo.
¿Qué significa Asunción en un préstamo?
Asumir un préstamo implica hacerse cargo de un préstamo activo en los términos que ya se han negociado con el prestamista. Esto indica que el plazo del préstamo, la tasa de interés y el pago de la hipoteca no cambiarán.
¿Cómo funciona una asunción de una hipoteca?
Gracias a las hipotecas asumibles, una persona puede identificar una vivienda que quiere comprar y hacerse cargo de la hipoteca actual del vendedor sin solicitar un nuevo préstamo. Como resultado, el saldo restante, la tasa hipotecaria, la duración de los pagos y otros parámetros del préstamo siguen siendo los mismos, pero el comprador ahora es responsable de pagar la deuda.
¿Cuánto tiempo toma una suposición de préstamo?
Recuerde que una asunción de préstamo suele tardar entre 45 y 90 días en ejecutarse. Cuanto más tarde en concluir su acuerdo, más dificultades de cobertura hay.
Artículo Relacionado
