Descubrió un terreno baldío junto a un lago remoto, el lugar ideal para su próxima escapada de fin de semana. O tal vez haya descubierto una parcela de terreno no urbanizable detrás de un centro comercial existente que sería ideal para el restaurante que siempre ha querido abrir. Buscar asegurarlo o conseguir una servidumbre es una cosa, y cuando no hay un camino que lleve al terreno es otra cosa. Si solo se puede acceder a la propiedad cruzando el lote de un vecino. En este punto, tendrás un montón de preguntas e ideas rondando por tu cabeza, tales como, "¿Debería simplemente construir y no preocuparme por la propiedad sin salida al mar, o debería simplemente venderla por motivos legales?" Alternativamente, también podría pensar que obtener acceso a la entrada será suficiente.
Propiedad sin litoral es el término para el terreno que desea comprar. Si decide comprarlo, es posible que deba utilizar medios legales para construir el camino de acceso. Necesitaría llegar a él o entablar negociaciones con sus vecinos para asegurar el derecho de atravesar su propiedad para llegar a su tierra. Profundicemos.
¿Qué es sin litoral?
Cuando se hace referencia a una propiedad inmobiliaria a la que solo se puede llegar a través de un lote adyacente en lugar de una vía pública, se utiliza el término "sin salida al mar". Este tipo de lote baldío podría estar detrás de un centro comercial y solo se puede acceder al pasar por el centro comercial. Una propiedad sin salida al mar está rodeada por otras propiedades.
Descripción general de la “propiedad sin salida al mar”
Por lo general, las propiedades sin salida al mar son el resultado de que un propietario anterior subdivida una gran parcela de tierra en varias parcelas más pequeñas y venda cada una por separado. Una parcela puede quedar sin salida al mar si las subdivisiones se desarrollan sin una planificación adecuada.
Una propiedad sin salida al mar está rodeada por lotes de otras personas, como su nombre lo indica. Como resultado, la propiedad no tiene salida al mar y no hay un camino autorizado que conduzca a ella. El único acceso al terreno requiere pasar por la finca de un vecino.
Una ilustración podría ser un área desierta detrás de un centro comercial. El área detrás de este lote no tiene salida al mar si el único punto de acceso es a través de los terrenos del centro comercial. Otro ejemplo podría ser la tierra que en su mayoría está subdesarrollada y cubierta de árboles. Podría haber lotes de otras personas por todo el terreno. La asignación de tierra también es sin salida al mar si no hay un camino que conduzca a ella.
Las parcelas de tierra no tienen que ser inaccesibles desde el mar. Para crear un camino de acceso a la tierra que desean comprar o cruzar para llegar a su propiedad, los compradores de parcelas sin salida al mar pueden negociar con los propietarios de la tierra o las propiedades circundantes una servidumbre o derecho de paso, una franja de terreno.
Más aún, dependiendo de los propietarios de los terrenos adyacentes, este proceso puede ser simple o requerir una batalla legal prolongada y costosa. Si no tiene acceso a una propiedad sin salida al mar, no puede construir sobre ella.
¿Por qué debo invertir en una propiedad sin salida al mar?
Una persona puede optar por invertir en una propiedad sin salida al mar por una variedad de razones. Dado que las casas sin salida al mar son menos costosas, podrían servir como un punto de entrada económico a una comunidad que de otro modo sería costosa.
Otra razón para comprar una propiedad sin salida al mar es si está cerca de un negocio o área comercial en expansión futura. En este caso, mantener la propiedad sin salida al mar y luego revenderla para obtener una ganancia cuando el área comercial crezca.
¿Se puede negar el acceso a la propiedad sin salida al mar?
No, no puede restringir el acceso a la propiedad sin salida al mar. Incluso cuando no hay acceso directo, existen reglas federales y estatales que permiten el acceso a la propiedad sin salida al mar. Una servidumbre o una servidumbre por necesidad es una de las mejores formas de brindar acceso a una propiedad que no tiene salida al mar.
¿Qué es una servidumbre y por qué podría necesitar una?
Probablemente necesitará obtener una servidumbre del dueño de la propiedad contigua si compra una propiedad sin salida al mar.
Tiene acceso a su propiedad sin salida al mar a través de una servidumbre. Podría ser tan fácil como que sus vecinos le permitan usar su camino de entrada como acceso directo a su propiedad. Alternativamente, sus vecinos podrían permitirle construir un camino de entrada o de acceso que atraviese su terreno y conduzca al suyo.
Es posible que pueda negociar directamente con su vecino para obtener una comodidad, y esto también puede implicar pagar una tarifa a su vecino para que pueda ingresar a su propiedad.
Sin embargo, nunca confíe en un apretón de manos o un compromiso verbal. Firmar los papeles correspondientes para constituir formalmente la servidumbre.
A veces, sin embargo, es posible que su vecino no esté dispuesto a darle una servidumbre. En tales circunstancias, es posible que deba emprender acciones legales para persuadir a un juez de que le otorgue una servidumbre.
¿Qué es la Servidumbre por Necesidad?
Es posible que se vea obligado a buscar una servidumbre si el dueño de la propiedad vecina no le otorga una, incluso si acepta pagarla. Un propietario tiene acceso a su propiedad a través de una servidumbre gracias a este decreto judicial.
Debe demostrar, generalmente con el uso de una investigación de título y escritura, que su propiedad sin salida al mar y la propiedad circundante alguna vez fueron propiedad de la misma persona para obtener una servidumbre por necesidad.
Si puede demostrar esto, el tribunal generalmente concluirá que el propietario que dividió la propiedad no proporcionó el acceso por carretera requerido para hacer que el área aislada del terreno tuviera valor.
Cómo obtener una servidumbre para una propiedad sin salida al mar
Puede obtener una servidumbre que le permita acceder a la propiedad sin salida al mar de varias maneras.
Trabajar con un abogado de bienes raíces que pueda crear un acuerdo de servidumbre documentado es crucial. Sin embargo, los propietarios estarán mejor protegidos como resultado de esto.
#1. Encuesta la tierra
Pagar a un profesional para que inspeccione su propiedad es un excelente primer paso para obtener una servidumbre. Su topógrafo aprenderá más sobre el pasado de su tierra y sus lotes vecinos durante esta encuesta, que producirá mapas que mostrarán los límites precisos de su propiedad.
Este estudio puede revelar la existencia de antiguos puntos de acceso a su propiedad, lo que podría facilitar la adquisición de una servidumbre ahora. Los resultados de la encuesta pueden ayudar a su abogado a presentar un argumento más sólido en su nombre si necesita presentar una demanda para obtener una servidumbre.
#2. Póngase en contacto con el dueño de la propiedad
Reunirse con el dueño de la propiedad donde necesita abrir un camino a su terreno es la forma más sencilla de adquirir una servidumbre. Con frecuencia puede estar de acuerdo con este propietario.
Debido a que el acceso que necesita puede requerir el pago a su vecino, hacerlo será menos costoso y consumirá menos tiempo que presentar una demanda para obtener su servidumbre.
#3. Haga una oferta y negocie
La negociación puede ser necesaria para llegar a un acuerdo con el dueño de la propiedad vecina. No es raro que un propietario haga una contraoferta después de rechazar su solicitud inicial de servidumbre.
Tendrás que seguir hablando si no te gusta esta contraoferta o el precio que exige tu vecino.
#4. Reúnase con un abogado
No se decida por ninguno de ellos hasta que se reúna con un abogado inmobiliario con experiencia en la negociación de servidumbres. Cualquier acuerdo de servidumbre debe documentarse por escrito. Si hay un desacuerdo en el futuro con respecto al acceso a su propiedad, tendrá la documentación a mano.
#5. Presentar una orden judicial
Si usted y su vecino no pueden ponerse de acuerdo sobre una servidumbre, es posible que deba demandar para acceder a la propiedad. Presentar una demanda para obtener una servidumbre es costoso, requiere mucho tiempo y, en ocasiones, es frustrante.
Si tiene éxito en obtener su servidumbre, su relación con el dueño de la próxima propiedad puede volverse tensa. Es por eso que buscar una servidumbre en la corte debe ser el último recurso.
¿Es legal vender propiedades sin salida al mar?
Además de proporcionar comodidad a un propietario sin salida al mar, obtener acceso legal a una vía pública es vital para proteger los derechos de acceso tanto del propietario sin salida al mar como de los futuros propietarios de la tierra. El consentimiento oral por sí solo es insuficiente para establecer el derecho legal de acceso de una persona.
Los propietarios sin salida al mar tendrán menos opciones para vender su propiedad y/o utilizarla como garantía para un préstamo si no hay una prueba escrita del derecho legal de acceso.
En general, las compañías de títulos no ofrecen seguro de título para bienes inmuebles donde no hay acceso legal. Además, las tierras que no tienen el derecho legal de utilizar una vía pública a menudo no son aceptadas como garantía por los prestamistas.
En esencia, puede vender legalmente una propiedad sin salida al mar obteniendo acceso a una vía pública para estar seguro.
Obtención de acceso de entrada a la propiedad sin salida al mar.
Simplemente podría requerir una servidumbre de derecho de paso dependiendo de cómo esté distribuida su tierra. Este tipo particular de servidumbre le permite cruzar la propiedad de otra persona.
Necesita acceso a la entrada de su propiedad sin salida al mar si no puede llegar a una vía pública sin cruzar la propiedad de otro propietario.
Puede acceder a su propiedad desde una vía pública a través de un camino pavimentado en la propiedad de su vecino. Si no puede llegar a una vía pública desde su propiedad sin cruzar el terreno de otro propietario, necesita acceso a la entrada de vehículos.
Una servidumbre es un término más genérico para el permiso de usar la propiedad de otra persona para varios propósitos. Necesita una servidumbre para construir un camino de entrada si no puede hacerlo sin invadir el terreno de un vecino.
Obtener acceso a la entrada de vehículos o un derecho de paso a su propiedad sin salida al mar le permite pasar a través de la propiedad de otra persona sin poder usar la tierra o crear caminos allí.
¿Se puede construir en una propiedad sin salida al mar?
No, no se puede construir en una propiedad sin salida al mar. Necesitaría una servidumbre para construir ese camino de entrada si necesita conectar su propiedad con la carretera principal, pero no puede hacerlo sin traspasar una parte de la propiedad de su vecino.
Un derecho de paso le permite pasar a través de la propiedad de alguien sin poder usar la tierra o crear caminos allí. Sólo cuando se le ha otorgado el derecho de servidumbre se puede construir en una propiedad sin salida al mar.
¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una propiedad sin litoral?
Las propiedades sin salida al mar tienen ventajas y desventajas para un comprador.
Ventajas de la propiedad sin litoral
Un precio más barato: Debido a que el terreno no tiene salida al mar, es posible que pueda negociar un precio más bajo por él.
Fijar: Las casas sin salida al mar se pueden encontrar en lugares inusuales o atractivos, como bosques o la cima de una montaña.
Problemas con la propiedad sin salida al mar
Acceso limitado: El mayor inconveniente es lo difícil que será acceder a la propiedad. ¿Tienes que caminar por el patio de un vecino, sacar una canoa o necesitas un helicóptero para llegar?
Negociaciones legales: En el caso más simple, preparará documentos legales y quizás le pague algo a su vecino a cambio del acceso a su propiedad. Sin embargo, adquirir acceso puede ser un desafío y puede requerir una batalla judicial prolongada.
Dificultades del prestamista: Es menos probable que algunos prestamistas financien un préstamo para el terreno, ya que podría ser difícil para los servicios de emergencia, como bomberos y ambulancias, acceder a la propiedad.
En esencia
Las propiedades sin salida al mar no deben ser compradas por inversores novatos que no estén familiarizados con el mercado.
Invertir en una propiedad sin salida al mar puede ser riesgoso, especialmente si actúa rápidamente sin completar la investigación o tomar medidas incrementales. Recuerde, no puede construir en una propiedad sin salida al mar sin obtener un acceso de servidumbre para crear un camino de entrada.
Preguntas frecuentes sobre propiedades sin litoral
¿Se puede construir en una propiedad sin salida al mar?
No, no puede construir en una propiedad sin salida al mar sin una servidumbre para construir ese camino de entrada si necesita conectar su propiedad con la carretera principal.
¿Cómo puede obtener acceso de entrada a una propiedad sin salida al mar?
Obtener acceso a la entrada de su propiedad sin salida al mar requiere una servidumbre de derecho de paso dependiendo de cómo esté distribuida su tierra, ya que este tipo particular de servidumbre le permite cruzar la propiedad de otra persona.
¿Cómo se desbloquea la propiedad sin salida al mar?
Se dice que una propiedad no tiene salida al mar si no se puede conducir directamente a ella por ningún camino. La única forma de llegar a la propiedad sin salida al mar es atravesar una sección de tierra o propiedad que pertenece a otra persona.
