Las personas físicas pueden invertir en carteras de activos inmobiliarios a través de sociedades de inversión inmobiliaria o REIT, de la misma forma, pueden invertir en carteras de otros valores a través de fondos mutuos e instrumentos comparables. Si desea invertir en bienes raíces a través de REIT, aquí tiene una guía paso a paso para comenzar. Hablaremos sobre REIT y sus acciones, cómo invertir en uno, ya sea en Canadá o India, y por qué no invertir en REIT. ¡Empecemos!
¿Qué es un REIT?
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que posee, opera o financia bienes raíces. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces crean inversiones a largo plazo mediante la compra de hipotecas o préstamos utilizados para financiar bienes raíces o al poseer y arrendar bienes inmuebles tangibles. Quieren ofrecer a sus accionistas un flujo constante de ingresos por dividendos, así como una apreciación modesta del precio de las acciones.
El énfasis en los ingresos por dividendos se deriva del tratamiento fiscal preferencial de los REIT: los REIT no pagan impuestos corporativos siempre que distribuyan al menos el 90% de sus ganancias imponibles a los inversores.
Esto no implica que esté exento de pagar impuestos. Las distribuciones REIT se gravan a tasas de ingresos regulares; la mayoría de los demás dividendos en acciones se gravan a una tasa preferencial más baja. Si los activos del REIT se venden y el REIT obtiene ganancias de capital, es posible que termine debiendo impuestos sobre algo más que simples dividendos.
Cómo funcionan los REIT
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es una palabra elegante para una entidad con ventajas fiscales que invierte en bienes raíces. Los REIT están obligados a pagar el 90 por ciento de sus ingresos imponibles como dividendos a cambio de no pagar el impuesto de sociedades, por lo que sus pagos suelen ser sustancialmente más altos que los de las empresas convencionales.
Los REIT están obligados por ley a invertir al menos el 75 % de sus activos en bienes inmuebles y recibir al menos el 75 % de sus ingresos brutos de alquileres o intereses hipotecarios sobre bienes inmuebles. Estos REIT crean dinero de dos maneras: invirtiendo y administrando propiedades, y financiando hipotecas inmobiliarias. Los REIT se clasifican en dos tipos según esta distinción:
- REIT de renta variable – Estos REIT poseen directamente una participación en el activo real y lo administran, cobran rentas de manera regular y mantienen la propiedad como lo haría un propietario tradicional.
- REIT hipotecarios – Estos REIT poseen hipotecas sobre bienes inmuebles y cobran intereses u otros pagos sobre la financiación de la propiedad.
Los REIT, como la mayoría de los propietarios de viviendas, piden prestada una gran suma de dinero para comprar sus propiedades. Sin embargo, los flujos de efectivo continuos de la renta u otros pagos les permiten pedir prestado grandes sumas de dinero con relativa comodidad. Este préstamo les permite ganar más dinero del que ganarían de otra manera.
Los REIT están activos en casi todos los sectores inmobiliarios, incluidos:
- Viviendas unifamiliares
- Complejos de apartamentos
- Mercado
- Almacenes.
- Centros de datos informáticos
- Estructuras médicas
- Centros comerciales
- Hoteles
- torres celulares
Estos son algunos de los más comunes, sin embargo, los REIT pueden poseer prácticamente cualquier forma de bienes raíces. Sin embargo, tienden a concentrarse en industrias específicas, prefiriendo enfocarse en una o dos áreas, ya que los ejecutivos pueden usar su amplio conocimiento y conexiones profesionales para ayudar a que el REIT funcione mejor. Además, los inversores valoran más las empresas concentradas que las diversificadas.
Tipos de REITs
Los REIT se clasifican en tres tipos en función de sus participaciones de inversión: REIT de capital, hipotecarios e híbridos. Cada grupo se subdivide en tres tipos en función de cómo se puede obtener la inversión: REIT que cotizan en bolsa, REIT que no cotizan en bolsa y REIT privados.
Cada tipo de REIT tiene características y riesgos únicos, por lo que es fundamental comprender qué hay debajo del capó antes de invertir.
Tipos de REIT por tenencias de inversión
#1. REIT de renta variable
Los REIT de capital funcionan de manera similar a los propietarios, manejando todas las tareas de administración que conlleva ser propietario de una propiedad. Son dueños de los bienes inmuebles subyacentes, cobran el alquiler, los mantienen y reinvierten en ellos.
#2. REIT hipotecarios
Los REIT hipotecarios (también conocidos como mREIT) no poseen la propiedad subyacente, a diferencia de los REIT de capital. En cambio, poseen títulos de deuda garantizados por bienes inmuebles. Por ejemplo, si un hogar obtiene una hipoteca para una casa, este tipo de REIT puede comprar la hipoteca del prestamista original y cobrar los pagos mensuales a lo largo del tiempo, creando dinero a través de los ingresos por intereses. Mientras tanto, otra persona, en este caso, la familia, posee y opera la propiedad.
#3. REIT híbridos
Los REIT híbridos son un híbrido de REIT de acciones e hipotecas. Estas empresas poseen y administran propiedades inmobiliarias, así como hipotecas de propiedades comerciales. Para comprender el énfasis central del REIT, consulte el prospecto.
Tipos de REIT por estado comercial
#1. REIT que cotizan en bolsa
Como su nombre lo indica, los REIT que cotizan en bolsa se negocian en una bolsa junto con acciones y ETF y se pueden comprar con una cuenta de corretaje estándar. Los REIT que cotizan en bolsa tienen estándares de gobierno más altos y son más transparentes. También tienen las acciones más líquidas, lo que significa que los inversores pueden adquirir y vender fácilmente las acciones del REIT, considerablemente más rápido, por ejemplo, que invertir y vender una propiedad minorista ellos mismos. Por estas razones, muchos inversores solo compran y venden REIT que cotizan en bolsa.
#2. REIT públicos no cotizados
Estos REIT están registrados en la SEC pero no se negocian en una bolsa de valores. En su lugar, se pueden comprar a través de un corredor de bienes raíces en línea que participa en ofertas públicas no negociables, como Fundraise. Estos REIT son particularmente ilíquidos porque no cotizan en bolsa, a menudo por períodos de ocho años o más.
#3. REIT privados
Estos REIT no solo no cotizan, lo que dificulta su evaluación y comercialización, sino que generalmente también están excluidos del registro de la SEC: como resultado, los REIT privados tienen menos requisitos de transparencia, lo que puede dificultar la evaluación de su desempeño. Estas restricciones hacen que estos REIT sean menos atractivos para muchos inversores y conllevan riesgos adicionales.
Ventajas de los REIT
Aparte de su buen historial de rentabilidad, los inversores prefieren los REIT por una variedad de razones:
- Altas rentabilidades por dividendo, provienen de la necesidad legal de repartir rentas y son respaldado por flujos de efectivo constantes de la propiedad de alquiler.
- Debido a que los REIT están menos conectados con el mercado en general, están impulsados por razones diferentes a las de la mayoría de las acciones y pueden proporcionar beneficios de diversificación.
- No hay dolores de cabeza de gestión, para que pueda dormir mejor sabiendo que no tiene que arreglar un aire acondicionado averiado a las 3 a. m. ni lidiar con los gritos de los inquilinos.
- Diversificación de propiedades significa que, a diferencia de muchos propietarios individuales, un REIT generalmente se invierte en docenas o incluso cientos de edificios, por lo que su rentabilidad no depende de unos pocos activos.
Estas son algunas de las ventajas más significativas de invertir en REIT sobre las acciones y la inversión directa en propiedades de alquiler.
Por qué no invertir en REIT
También hay razones para no invertir en REIT, y los inversores deben prestar especial atención a los siguientes problemas al invertir en REIT:
- La elevada carga de la deuda, es típico en el negocio porque los REIT, al igual que los propietarios regulares, financian una propiedad con un apalancamiento sustancial. Los inversores deben estar seguros de que la empresa puede gestionar su deuda sin dejar de pagar dividendos.
- De acuerdo con Eric Rothman, administrador de cartera de CenterSquare Investment Management en Bryn Mawr, Pensilvania, el aumento de las tasas de interés puede perjudicar a las acciones de los REIT a corto plazo, ya que los inversores las venden basándose en la creencia predominante de que el aumento de las tasas indica la caída de los REIT. Pero, afirma, esto no siempre les ha costado durante un mercado alcista prolongado.
- Los dividendos pueden ser insostenibles, que debe evitarse si se invierte en REIT individuales. Si un REIT reduce su dividendo, el precio de sus acciones bajará o puede que ya haya bajado en previsión de una reducción.
- Altos precios inmobiliarios, puede ayudar a inflar el valor de un REIT, pero esos valores pueden eventualmente caer, perjudicando el precio del REIT.
- REIT no cotizados y REIT privados, no tienen los mismos altos estándares de gobierno que los REIT que cotizan en bolsa.
¿Cómo invertir en REIT en India?
Los REIT se negocian públicamente en las bolsas de valores y los inversores pueden comprar unidades utilizando una cuenta Demat. Los inversores también pueden mirar las OPI para capitalizar los nuevos lanzamientos de REIT. Puede utilizar los siguientes canales:
#1. Invertir a través de bolsas de valores
Los REIT, como los ETF, cotizan y se negocian en los mercados de valores. Por lo tanto, siempre que un inversor tenga una cuenta Demat, comprar unidades REIT es simple. El precio de una unidad REIT puede fluctuar dependiendo de la demanda en las bolsas de valores. El desempeño del REIT también tiene un impacto en los precios. En India, actualmente hay tres opciones de REIT: Embassy Office Parks REIT, Mindspace Business Park REIT y Brookfield India Real Estate Trust.
#2. Invertir a través de fondos mutuos
En India, muy pocos fondos mutuos nacionales participan en REIT y la exposición a bienes raíces es muy baja. Los fondos mutuos también se pueden usar para invertir en REIT. Los inversionistas en la India que buscan exposición a bienes raíces en el extranjero pueden participar en el fondo de fondos Kotak Overseas REIT, que invierte principalmente en REIT internacionales.
#3. Invertir a través de OPI
Los inversores pueden estar atentos a las ofertas públicas iniciales de REIT e invertir en ellas cuando estén disponibles. Esto requiere una amplia investigación y comprensión de todos los elementos de riesgo REIT. Debido a que el sector de REIT indio aún se está desarrollando y solo hay unas pocas opciones de REIT disponibles, los inversores deben esperar a la próxima oferta pública inicial.
¿Cómo se gana dinero con un REIT?
Los dividendos de REIT son con frecuencia sustancialmente mayores que el promedio de las acciones del S&P 500, ya que el IRS exige que los REIT paguen el 90% de sus ganancias imponibles a los accionistas. La capitalización de estos dividendos de alto rendimiento es uno de los mejores métodos para generar ingresos pasivos de REIT.
¿Se puede perder dinero en un REIT?
Siempre existe la posibilidad de pérdida con cualquier inversión. Los REIT que cotizan en bolsa son particularmente vulnerables a la pérdida de valor a medida que aumentan las tasas de interés, lo que hace que el capital de inversión fluya hacia los bonos.
¿Son seguros los REIT durante una recesión?
Durante una recesión económica, invertir en ciertos tipos de REIT, como los que invierten en edificios hoteleros, no es una buena idea. Invertir en otras formas de bienes raíces, como atención médica o comercio minorista, es un método excelente para protegerse contra una recesión. Tienen estructuras de arrendamiento más largas y, como resultado, son menos cíclicas.
¿Cómo empiezo a invertir en REIT?
Abrir una cuenta de corretaje, que normalmente toma solo unos minutos, es la forma más sencilla de comenzar. Luego, al igual que cualquier otra acción, podrá comprar y vender REIT que cotizan en bolsa. Debido a que los REIT generan dividendos tan sustanciales, puede ser ventajoso colocarlos en una cuenta con ventajas impositivas, como una IRA, para evitar pagar impuestos sobre las distribuciones.
Si no desea negociar acciones individuales de REIT, puede tener más sentido simplemente comprar un ETF o fondo mutuo que examine e invierta en una variedad de REIT en su nombre. Se beneficia de una diversificación rápida y un riesgo reducido. Estos fondos están disponibles a través de muchas casas de bolsa, e invertir en ellos implica menos tarea que investigar REIT individuales para invertir.
¿Es REIT una buena inversión?
Invertir en REIT es un método maravilloso para diversificar su cartera más allá de las acciones y los bonos estándar, y pueden ser atractivos debido a sus altos rendimientos de dividendos y la apreciación del capital a largo plazo.
¿Cuánto dinero necesita para invertir en REIT?
Aunque cualquiera puede invertir, los REIT públicos que no cotizan normalmente tienen un requisito mínimo de inversión de $1,000 a $2,500.
¿Puedo invertir $1,000 en un REIT?
Sí. La mayoría de los REIT se pueden comprar por menos de $1,000.
¿Cómo puedo ganar $ 1000 al mes en ingresos pasivos?
Cómo ganar $ 1,000 adicionales por mes:
- Comprar bonos del Tesoro de EE. UU.
- Puedes alquilar tu jardín
- Alquile su vehículo
- Bienes Raíces en Renta
- Crear un libro electrónico
- Hazte Socio
¿Qué es la regla del 90% para REIT?
Para calificar como REIT, una corporación debe tener la mayoría de sus activos e ingresos relacionados con inversiones inmobiliarias y debe pagar al menos el 90% de su ingreso imponible a los accionistas en forma de dividendos anualmente.
¿Son los REIT más riesgosos que las acciones?
Los REIT superaron a las acciones en períodos de 20 a 50 años, así como en el año completo de datos más reciente (2021). La mayoría de los REIT son menos volátiles que el S&P 500, y algunos son solo la mitad de volátiles que el mercado en su conjunto.
¿Cuáles son las desventajas de los REIT?
Si la premisa es la evolución del sector en lo que va del año (+10.52%), la respuesta es lo más probable. El aumento de las tasas de interés perjudicó a los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) el año pasado. Sin embargo, si desea ingresar a la industria de bienes raíces, debe considerar cuidadosamente sus opciones.
¿Por qué no invertir en REIT?
Los REIT no están exentos de riesgos. Pueden tener rendimientos muy fluctuantes, son susceptibles a cambios en las tasas de interés, tienen consecuencias en el impuesto sobre la renta, no son líquidos y las tarifas pueden reducir los rendimientos totales.
Conclusión
Los REIT facilitan que los nuevos inversores ingresen al mercado inmobiliario. Los dividendos, además de sus otras ventajas, proporcionan liquidez a la cartera de un inversor. Los inversores que busquen exposición inmobiliaria deberían buscar varios vehículos de inversión, en particular las OPI.
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Referencias
