Las ejecuciones hipotecarias son un proceso que requiere más preparación, documentación y esfuerzo que comprar cualquier otro tipo de propiedad. Básicamente, no son el mejor lugar para que participen los compradores primerizos. Son nuevos mercados para bienes raíces que tienen el potencial de ser muy rentables pero también son muy inestables y difíciles de entender. Sin embargo, los listados de ejecuciones hipotecarias en California tendrán los precios más bajos en el área, lo que los convierte en una buena opción para quienes están en el mercado para comprar casas baratas o invertir en una nueva propiedad. Si bien las casas embargadas ofrecen una fantástica oportunidad de inversión debido a sus valores por debajo del mercado, no es fácil comprar una en California. Puede derrochar recursos (tanto de tiempo como de dinero) sin resultados positivos. Sin embargo, la mayoría de estos problemas se pueden reducir o evitar con una preparación inteligente.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento que los prestamistas pueden iniciar cuando un prestatario no cumple con los pagos de su hipoteca. El prestamista tomará posesión de la propiedad y la venderá con la esperanza de obtener una ganancia y pagar la deuda.
Los diferentes estados tienen diferentes plazos de ejecución hipotecaria; en Alabama, solo toma 30 días ejecutar la hipoteca de una casa, mientras que en Nueva York puede tomar más de un año. Las ejecuciones hipotecarias en California, por otro lado, pueden durar más de 200 días, lo que hace que el proceso sea todo menos rápido y sencillo.
Sin embargo, para evitar tener que involucrar a los tribunales, la gran mayoría de las ejecuciones hipotecarias de California no son judiciales. Los propietarios de viviendas cuyas casas han sido embargadas cuentan con una serie de garantías por parte del estado, incluida la oportunidad de realizar pagos y reclamar la posesión de la propiedad hasta cinco días antes de la subasta. Para los compradores que buscan este tipo de casa, esto puede dificultar las cosas.
¿Cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias en California?
Las ejecuciones hipotecarias en California pueden tardar hasta 200 días o más. Un pago faltante cuenta como el día 1, mientras que su deuda entra en mora el día 90. Recibirá un aviso de venta fiduciaria después de 180 días. Después de eso, es probable que su banco programe la subasta para unos 20 días después.
Las etapas de la ejecución hipotecaria
Dependiendo de dónde se encuentre la propiedad en el proceso de ejecución hipotecaria, se deben seguir diferentes pasos para comprarla. Se requieren diferentes estrategias en cada etapa. Están;
#1. Pre-Ejecución Hipotecaria
La ejecución hipotecaria previa ocurre cuando se notifica a un propietario que los procedimientos de ejecución hipotecaria comenzarán en caso de que no actualice los pagos de su hipoteca. La única forma de evitar la ejecución hipotecaria si no pueden reunir el dinero por sí mismos es vender la casa antes de que el prestamista tome posesión de ella.
Aquí es donde usted interviene. Los compradores de vivienda pueden hablar con el propietario antes de la ejecución hipotecaria y negociar un trato con ellos. Como se preservará su puntaje crediticio, esto podría ser de gran ayuda para los propietarios cuyas casas están bajo ejecución hipotecaria. Además, podrá echar un vistazo a la propiedad antes de decidirse a comprarla en ejecución hipotecaria.
#2. Subasta de ejecuciones hipotecarias
La casa se pondrá en subasta si el propietario no puede hacer los pagos de la hipoteca y no puede venderla durante el proceso previo a la ejecución hipotecaria. En las subastas de ejecuciones hipotecarias, los compradores pueden descubrir excelentes precios en viviendas. Sin embargo, no pueden inspeccionar la propiedad de antemano ni comprobar si hay problemas con el título. Básicamente, este proceso hace que comprar una casa en una subasta de ejecución hipotecaria sea un riesgo significativo. Esto se debe a que podría encontrar fácilmente una casa que requerirá muchas más reparaciones y actualizaciones de las que esperaba.
#3. Propiedades Bancarias o Inmobiliarias
Si una casa sobrevive las dos primeras fases sin venderse, el prestamista intentará embargarla y ponerla en venta como cualquier otra casa. Harán las reparaciones necesarias, limpiarán el título y seguirán todas las leyes estatales aplicables. Se pueden descubrir tratos similares a los obtenidos en las otras dos etapas comprando una propiedad durante esta fase del proceso.
¿Cómo encuentra casas embargadas en California?
Existen numerosos recursos web que enumeran las ejecuciones hipotecarias, incluidos RealtyTrac.com, Foreclosure.com y Foreclosures.com. También puede limitar su búsqueda por ubicación, precio o incluso el número de habitaciones. Las oficinas de los registradores o secretarios del condado también pueden tener listas de ejecuciones hipotecarias.
¿Se permiten las ejecuciones hipotecarias en California?
Tanto los procesos de ejecución hipotecaria judiciales como los no judiciales están disponibles para los prestamistas en California para ejecutar hipotecas y escrituras de fideicomiso (a través de los tribunales). Sin embargo, en California predomina el proceso de ejecución hipotecaria no judicial.
¿Cómo encuentra casas en ejecución hipotecaria?
Los siguientes son algunos de los mejores sitios gratuitos con listados de ejecuciones hipotecarias;
- Realtor.com ejecuciones hipotecarias
- Foreclosure.com
- InicioPath.com
- Ecuador.com
- PasosCasa.com
- Propiedades y ejecuciones hipotecarias de Bank of America
- RealtyTrac
- Centro de ejecuciones hipotecarias de Zillow
Cómo comprar casas embargadas en California
Hay siete acciones obligatorias a tomar al comprar una casa embargada en cualquiera de las tres etapas, siendo la octava totalmente discrecional.
#1. Obtenga una preaprobación para una hipoteca
Para que un prestamista hipotecario determine si está preaprobado o precalificado, primero debe proporcionarles detalles sobre su situación financiera. Si obtiene una aprobación previa, el prestamista le enviará una carta indicando el monto máximo del préstamo que podría recibir. Además, si está compitiendo con otros compradores, demostrar que ha sido preaprobado por el precio total de compra podría ser una gran ventaja.
Sin embargo, tenga en cuenta que la mayoría de las subastas de ejecución hipotecaria requieren el pago en efectivo. Por lo tanto, si está interesado en comprar una casa embargada pero no tiene los fondos para hacerlo directamente, es posible que desee investigar métodos alternativos de financiación. Estos podrían incluir; sacar un HELOC, pedir prestado a familiares y amigos, o aprovechar sus ahorros para la jubilación.
#2. Trabaje con un profesional inmobiliario (opcional)
La asistencia de un agente de bienes raíces básicamente será invaluable si es la primera vez que compra una ejecución hipotecaria. Un agente inmobiliario, por ejemplo,
- Representarlo en las negociaciones
- Darle un resumen de las reglas que debe seguir en su área.
- Ayudar a escribir una carta de oferta.
- Hacerle consciente de los peligros potenciales
- Conozca las respuestas a sus consultas y aborde sus inquietudes sobre el procedimiento.
Por lo tanto, aprovecha esta oportunidad para informarse sobre el mercado de ejecuciones hipotecarias y tomar una decisión informada la próxima vez que quiera comprar una casa en esta situación.
#3. Busque casas embargadas
En general, se requiere mucho tiempo y esfuerzo para encontrar una lista de ejecuciones hipotecarias que sea una buena apuesta financiera. Por lo tanto, debe tener una buena idea de dónde buscar. La buena noticia es que hay una serie de opciones a considerar que harán que esto sea más fácil;
- Su inmobiliaria Brooker
Si opta por utilizar sus servicios, lo ayudarán a buscar listados de ejecuciones hipotecarias que se ajusten a sus requisitos y le informarán.
- Motores de Búsqueda
Debería aparecer una variedad de sitios web que muestren dichas propiedades cuando busque "listados de ejecuciones hipotecarias cerca de mí" en su motor de búsqueda preferido. Esto le ayuda a buscar una casa que se adapte a sus necesidades y bolsillo.
- Sitios web de bienes raíces.
Las ejecuciones hipotecarias previas, las propiedades de subasta y los listados de propiedad inmobiliaria (REO) son características comunes de los sitios web de bienes raíces. Por lo tanto, para maximizar sus retornos como inversión, Property Marketplace es la mejor plataforma disponible.
Los sitios web de bienes raíces generalmente han demostrado ser útiles para los inversores que buscan propiedades fuera del mercado, embargadas y ocupadas por inquilinos. Se pueden utilizar para CMA y la compra de futuras propiedades de alquiler. En cada página de listado, encontrará una calculadora de propiedades de inversión de vanguardia, que también puede ayudarlo a evaluar los rendimientos e ingresos potenciales.
#4. Presentar una oferta u oferta
Sin embargo, necesitará mucha paciencia porque podría tomar varias ofertas antes de que un vendedor finalmente acepte sus términos. Lo mismo se aplica a las subastas abiertas al público en general. Para adquirir la propiedad que desea, es posible que deba superar la oferta de muchos otros compradores potenciales. Por lo tanto, para evitar gastar demasiado porque se volvió demasiado agresivo en una subasta de vivienda, es una buena idea decidir un precio de compra máximo antes de hacer una oferta.
Importante consejo de licitación: Antes de hacer una oferta, es básicamente importante averiguar cuánto tiempo ha estado vacía la propiedad. Deje más espacio en su presupuesto de renovación si la casa ha estado vacía por más tiempo que el promedio y prepárese para presentar una oferta modesta. Sin embargo, si acaba de ser lanzado al público, deberías estar listo para ofrecer la mayor cantidad de dinero que estés dispuesto a ofrecer.
#5. Asegure su propiedad
Debe suponer que está comprando la propiedad en su estado actual cuando decida comprar casas embargadas en California. No tiene influencia para convencer al vendedor de que arregle nada antes de comprar su casa. También es posible que no pueda examinar la propiedad antes de la subasta.
Por lo tanto, después de que se apruebe una oferta u oferta, el comprador debe realizar una búsqueda de título, obtener un seguro de título y programar una inspección de la vivienda. Complete estos pasos antes de realizar cualquier transacción monetaria. Los daños importantes al edificio, los cimientos o el terreno son comunes entre las propiedades embargadas. Además, preferiría un título limpio sin gravámenes ni gravámenes. De todos modos, su reclamo legal sobre la propiedad estará protegido por un seguro de título.
#6. Obtenga la casa tasada
Para determinar el verdadero valor de mercado de una vivienda, un especialista autorizado debe realizar una tasación. Consideran la condición de la propiedad y las ventas recientes en el área y el mercado para llegar a un número.
La mayoría de los bancos y otras instituciones financieras generalmente requerirán esto antes de proporcionar dinero para una hipoteca. Sin embargo, si compró en efectivo o utilizó un préstamo no convencional, una tasación revelará si puede o no refinanciar la propiedad para eliminar su deuda o financiar las mejoras.
#7. Finalizar la venta
Al momento del cierre, pagará el precio total de compra de la propiedad, firmará la escritura y tomará posesión de la propiedad. Es posible que deba completar este paso antes de pasar al n.° 5 y al n.° 6 si gana una oferta en una subasta y debe realizar el pago de inmediato o el siguiente día hábil. Mientras tanto, solo tendrá unos días para sacar al residente de su propiedad de la vivienda.
Además, espere hasta obtener el certificado de venta, el título de propiedad y el seguro de título antes de realizar mejoras en la propiedad. Un competidor puede igualar o superar su oferta dentro de los 45 días como resultado de la SB 1079.
¿Cuáles son las desventajas de comprar una casa embargada?
Si bien las casas embargadas en California ofrecen una fantástica oportunidad de inversión debido a sus valores por debajo del mercado, lo cual es una buena razón para comprar una, estas son algunas de las desventajas:
- Si compra en una subasta, no se le permitirá ver el interior de la casa de antemano.
- El tiempo involucrado excede el de una compra estándar.
- Puede haber reparaciones costosas que necesite hacer.
- Es posible que se encuentre en una posición en la que tenga que desalojar a los residentes anteriores
- Esta casa se le vende en su estado actual.
¿Cómo encuentro propiedades de propiedad del banco en mi área?
- El Servicio de Listado Múltiple (MLS), que es básicamente la base de datos que la mayoría de los agentes inmobiliarios emplean para acceder y enviar listados de casas en venta, también incluye propiedades de bancos.
- Otra opción para mirar son los sitios web de varios bancos. En sus sitios web, varios bancos le permiten buscar propiedades inmobiliarias.
- También existen sitios web con listados inmobiliarios especializados a los que puedes acceder a través de buscadores
¿Cuánto tiempo lleva comprar una ejecución hipotecaria en California?
La capacidad de un prestamista para ejecutar la hipoteca de una casa está severamente limitada por el tiempo y los gastos del proceso en el estado donde el prestamista elige presentar la solicitud. Esto puede demorar más de 200 días en algunos estados, como California.
¿Cuánto tarda la ejecución hipotecaria en California?
Dependiendo de las leyes del estado en el que el prestamista presente la documentación, el proceso de ejecución hipotecaria de una propiedad puede llevar mucho tiempo y ser costoso. Esto puede llevar más de doscientos días en algunos estados, como California.
Conclusión
Los bienes raíces en California, especialmente en las principales ciudades, son notoriamente costosos. Sin embargo, los compradores en busca de una ganga pueden encontrar las ejecuciones hipotecarias de California como una opción atractiva.
No obstante, debe comprender en qué se está metiendo y tener expectativas realistas antes de invertir en el mercado de ejecuciones hipotecarias. Últimamente, California ha hecho que sea más difícil para los inversionistas comprar casas embargadas, pero eso no significa que todavía no pueda encontrar buenas ofertas.
Si eres nuevo en esto y quieres asegurarte de tener una experiencia buena y rentable, lo mejor es trabajar con un equipo de profesionales.
Preguntas frecuentes sobre cómo comprar casas embargadas en California
¿Hay un aumento en las ejecuciones hipotecarias de California?
En general, las solicitudes de ejecución hipotecaria en California se dispararon un 115.7 % desde la primera mitad de 2021 hasta la primera mitad de 2022, de 7,575 a 16,340 881. Una de cada XNUMX residencias en el estado está en ejecución hipotecaria, lo que la convierte en la decimocuarta tasa más alta de los Estados Unidos.
¿Cómo aborda Biden las ejecuciones hipotecarias?
La Administración Biden-Harris extendió la moratoria sobre las ejecuciones hipotecarias y la ventana para que los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno se inscriban en la indulgencia hipotecaria poco después de asumir el cargo para ayudar a los propietarios de viviendas en dificultades.
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