La mayoría de los adultos estadounidenses ciertamente han escuchado los términos Freddie Mac y Fannie Mae en algún momento, pero es posible que no sepan quiénes o qué son. Los nombres tienen un carácter hogareño, evocando un cierto encanto vernáculo que desmiente la función decidida de estos titanes del mercado inmobiliario. Si bien ambas entidades son importantes en el mercado interno actual, en este artículo analizaremos el significado de FHLMC, su historia, ingresos por alquiler, guía de ventas y función central, así como también si está respaldado por el gobierno de EE. UU. Examine la diferencia entre Gnma Fnmaf y FHLMC, así como FHLMC vs Fnma.
¿Qué es FHLMC?
La Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda (FHLMC, por sus siglas en inglés) es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE, por sus siglas en inglés), propiedad de los accionistas, establecida por el Congreso en 1970 para mantener el flujo de dinero hacia los prestamistas hipotecarios, promoviendo así la propiedad de vivienda y la vivienda de alquiler para los estadounidenses de ingresos medios. El FHLMC, también conocido como Freddie Mac, es un actor importante en el mercado hipotecario secundario, que compra, garantiza y tituliza préstamos hipotecarios.
Historia de FHLMC
El gobierno federal estableció la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda (FHLMC, por sus siglas en inglés), o Freddie Mac, en 1970 para brindar un flujo ininterrumpido de financiamiento a los prestamistas hipotecarios con el fin de estabilizar el mercado de la vivienda y expandir la propiedad de vivienda asequible en los estadounidenses. Antes de Freddie Mac (y Fannie Mae), el sector inmobiliario minorista requería más regulación e incluso estímulos más específicos para preservar la liquidez y la estabilidad.
Estaba Fannie Mae al principio.
Fannie Mae (Asociación Hipotecaria Nacional Federal) fue establecida por el gobierno en 1938 como parte del New Deal para ayudar a crear un flujo más consistente de financiamiento relacionado con hipotecas para apoyar un aumento en la vivienda asequible. El Congreso no creó Freddie Mac, que tenía un objetivo similar, hasta unos 30 años después.
Los inicios de Fannie Mae crearon el marco para el gran auge inmobiliario posterior a la Segunda Guerra Mundial al proporcionar a los hogares de clase media financiamiento seguro y barato. Esto fue factible no solo por la afluencia de préstamos respaldados por el gobierno, sino también por el establecimiento de un "mercado secundario" para estos préstamos, en el que podían empaquetarse y venderse como valores. Estos se conocen como valores respaldados por hipotecas (MBS).
El mercado secundario, o mercado de bonos, hizo que todo el modelo comercial fuera rentable y proporcionó una vía factible para que los bancos y otros prestamistas ofrecieran préstamos a tasa fija a 20 y 30 años con confianza. El beneficio para los clientes era obvio: las hipotecas minoristas ahora podían pagarse lenta y consistentemente, brindando estabilidad económica local. Por el lado de los préstamos, la capacidad de agrupar y vender préstamos hipotecarios como garantía brindó un medio para reponer la liquidez y alentar a los prestamistas a financiar agresivamente nuevos préstamos.
¿Qué hace el FHLMC?
La misión de Freddie Mac es ofrecer liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado inmobiliario de EE. UU. Persigue estos objetivos con varias herramientas a su disposición.
#1. Liquidez:
Freddie Mac adquiere hipotecas de bancos más pequeños, cooperativas de crédito y otros prestamistas. Como resultado, Freddie Mac mantiene líquida su red de prestamistas, lo que le permite seguir emitiendo préstamos. Esta es la clave para mantener el mercado hipotecario en funcionamiento.
#2. Estabilidad:
Freddie Mac consolida las hipotecas que compra en valores, que luego vende a los inversionistas en el mercado hipotecario secundario. Esto ayuda a estabilizar el mercado hipotecario en general.
#3. Asequibilidad:
Si bien Freddie Mac no influye en los precios de las propiedades, ofrece esquemas de financiamiento preferenciales como Home PossibleSM y Home Possible AdvantageSM.
La guía de ventas de Fannie Mae
Fannie Mae y FHLMC actualizaron recientemente sus respectivas guías de venta.
Fannie Mae publicó el Anuncio de la guía de ventas (SEL-2022-01), que incluye revisiones a lo siguiente:
- Tasaciones de escritorio: Permitir el uso de tasaciones de escritorio para ciertas transacciones de adquisición de vivienda principal de una unidad con índices LTV inferiores o iguales al 90% (vigente a partir del 19 de marzo de 2022);
- Préstamos de renovación de estilo de hogar: Se han actualizado los siguientes requisitos para los préstamos de renovación HomeStyle: (1) el trabajo de renovación debe completarse dentro de los 15 meses posteriores a la fecha de cierre del préstamo; (2) las extensiones más allá del plazo de 15 meses solo se permitirán debido a circunstancias atenuantes fuera del control del prestatario; y (3) información adicional requerida en el contrato de préstamo de renovación (vigente a partir del 2 de febrero de 2022).
- Crédito de ajuste de precio a nivel de préstamo para propiedades de HomePath: Permitir que el prestamista acredite al prestatario el costo de la tasación cuando se vende un préstamo garantizado por una propiedad de HomePath a Fannie Mae (a partir del 2 de febrero de 2022); y
- Documentación de activos: Requisitos de documentación actualizados para la verificación de activos para transacciones de refinanciamiento seguras suscritas en suscripción de escritorio (es decir, no se requerirá que los activos estén documentados cuando las sumas requeridas para verificar sean de $500 o menos) (vigente a partir del 19 de marzo de 2022).
Guía de venta de FHLMC
La FHLMC publicó el Boletín de guía de ventas 2022-2, que abordaba, entre otras cosas, lo siguiente:
- Elegibilidad y tasaciones de la propiedad: Basado en el éxito de las flexibilidades temporales de tasación de COVID-19 y el apetito del mercado por opciones de tasación que no requieren inspección física, Freddie Mac está introduciendo una opción de tasación de escritorio en lugar de una tasación de inspección interior y exterior para ciertas transacciones hipotecarias (a partir de marzo 6, 2022).
- Control de calidad : Mayor flexibilidad para volver a verificar los datos obtenidos de los proveedores de servicios externos designados por Freddie Mac, así como la capacidad de volver a verificar el empleo y los ingresos por correo electrónico (a partir del 2 de febrero de 2022);
- Ingresos y activos: Requisitos actualizados de edad de declaración de impuestos que reflejan las fechas del año fiscal 2021 y especificidad adicional para Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) como una fuente elegible de fondos para el pago inicial, los costos de cierre y las reservas, siempre que el expediente de la hipoteca incluya evidencia de que la HELOC está garantizada por los bienes inmuebles del prestatario y que los fondos de la HELOC se han desembolsado al prestatario (a partir del 2 de febrero de 2022); y
- Formularios de usuario y certificados: Retira el pagaré y la cláusula adicional de la hipoteca con tasa de interés asequible (a partir del 2 de febrero de 2022).
Ingresos por alquiler de FHLMC
En el Boletín 2018-19, publicado el 31 de octubre de 2018, la FHLMC anunció cambios en los requisitos de ingresos por alquiler. Los principales cambios se enumeran aquí.
Los ingresos de alquiler de FHLMC son necesarios para calificar
Al utilizar los ingresos por alquiler para calificar, Freddie Mac (FHLMC) ha adoptado los siguientes requisitos:
- Los prestatarios deben poseer una residencia principal para calificar para los ingresos de alquiler generados por la propiedad en cuestión al comprar una propiedad de alquiler o convertir una residencia principal en una propiedad de alquiler. Si el prestatario no posee una residencia principal, los ingresos por alquiler no se pueden utilizar para calificar.
- Los prestatarios que compran una propiedad de alquiler o convierten su residencia principal en una propiedad de alquiler enfrentan las siguientes restricciones si carecen de al menos un año de experiencia en administración de propiedades de inversión:
- Los ingresos por alquiler solo se pueden utilizar para compensar el pago de PITI de la propiedad de alquiler.
- Cualquier ingreso de alquiler por encima del pago de PITI no se puede agregar al ingreso calificado mensual bruto del prestatario.
- El FHLMC también eliminó la condición de que el ingreso neto de alquiler utilizado para calificar se limite al 30% del ingreso calificado mensual del prestatario si el prestatario no tenía un historial mínimo de un año de administración de propiedades de alquiler.
Documentación de ingresos de alquiler
Ya no se requieren las declaraciones de impuestos de los dos años anteriores; solo se requiere la declaración de impuestos más reciente del prestatario. A menos que la documentación muestre que la propiedad se renovó o se compró tarde en el año calendario anterior, los ingresos por alquiler deben anualizarse.
Los siguientes son los requisitos actuales de ingresos de alquiler de FHLMC:
- Los préstamos presentados a partir del 12 de abril de 2019 deben cumplir con las nuevas pautas de Freddie Mac.
- Antes del 12 de abril de 2019, los préstamos presentados tenían dos opciones:
- Los requisitos de ingresos de alquiler existentes de Freddie Mac pueden cumplirse siempre que los fondos del préstamo se reciban a más tardar el 24 de mayo de 2019.
- Es posible que se cumplan los nuevos requisitos de ingresos de alquiler de FHLMC.
FHLMC contra Fnma
Fannie Mae (Asociación Hipotecaria Nacional Federal o FNMA) se estableció en 1938 como parte de una enmienda a la Ley Nacional de Vivienda. Se consideraba una agencia del gobierno federal y su misión era servir como un mercado hipotecario secundario para préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda. Bajo la Ley de la Carta de 1954, Fannie Mae dejó de ser una agencia del gobierno federal y se convirtió en una corporación público-privada.
Fannie Mae y Freddie Mac son notablemente similares. Ambas son empresas que cotizan en bolsa que se establecieron para cumplir un propósito público. La diferencia clave entre los dos es el origen de las hipotecas que compran. Fannie Mae adquiere préstamos hipotecarios de los principales bancos minoristas o comerciales, pero Freddie Mac adquiere préstamos de bancos más pequeños, comúnmente denominados "bancos de ahorro" o "asociaciones de ahorro y préstamo", que se dedican a brindar servicios bancarios a las comunidades.
¿Cuál es la diferencia entre GNMA, FNMAF y FHLMC?
Hablemos ahora de Fannie Mae, Freddie Mac y Ginnie Mae. ¿Qué son exactamente y en qué se diferencian?
Las similitudes comienzan con el hecho de que los tres se ocupan del mercado hipotecario secundario. ¿Qué implica esto? Imaginemos que vas al Tiny National Bank y obtienes un préstamo de $1 millón. Debido a que este es un banco local, ese era todo el dinero disponible para prestar. Tiny National Bank vende el pagaré que proporcionó a un inversor en el mercado secundario. Ahora que un inversionista tiene el pagaré, el banco tiene otro millón de dólares en efectivo para prestar. Esto asegura que el banco tenga un suministro constante de fondos para prestar. Eso es una simplificación excesiva, pero se entiende la idea.
Ginnie Mae es similar a Fannie Mae y Freddie Mac, con la diferencia de que Ginnie Mae es una empresa de propiedad del gobierno, pero Fannie Mae y Freddie Mac son "empresas patrocinadas por el gobierno" (GSE, por sus siglas en inglés), que son corporaciones autorizadas por el gobierno federal de propiedad privada de los accionistas. .
Hoy en día, los valores de Ginnie Mae son los únicos valores respaldados por hipotecas que están respaldados por la garantía de "plena fe y crédito" del gobierno federal de los Estados Unidos, aunque algunos argumentan que los valores de Fannie Mae y Freddie Mac son beneficiarios de facto o "efectivos" de esta garantía. después de que el Gobierno Federal los rescatara de la insolvencia y los colocara bajo la tutela del gobierno durante la Gran Recesión en septiembre de 2008.
¿Por qué los nombres son tan raros?
Los nombres se derivan de las iniciales porque las iniciales son algo que nuestro gobierno adora. (¡Incluso nuestro país se llama los Estados Unidos de América!) Fannie Mae fue formada por la Asociación Hipotecaria Nacional Federal o FNMA. FHLMC, o Federal Home Loan Mortgage Corporation, pasó a llamarse Freddie Mac. La Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno cambió su nombre a Ginnie Mae.
¿FHLMC está respaldado por el gobierno de los EE. UU.?
No, según la FHLMC, “la seguridad, incluidos los intereses, no está garantizada por los Estados Unidos ni por ninguna agencia o instrumento de los Estados Unidos que no sea Freddie Mac, y no es una deuda u obligación de ellos”. El gobierno de EE. UU. no financia ni salvaguarda los valores de FHLMC o FHLMC.
Fannie, Freddie y la crisis hipotecaria de 2008
Freddie Mac y Fannie Mae eran corporaciones que cotizaban en bolsa en los años previos a las crisis inmobiliarias de 2007 y 2008. Como resultado, su director general y su equipo directivo recibieron la tarea de aumentar la rentabilidad.
Freddie Mac y Fannie Mae adquirieron activos más riesgosos, como hipotecas de alto riesgo, porque las hipotecas que tenían estaban respaldadas por el gobierno de EE. UU. y no podían incumplir. En septiembre de 2008, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda colocó a Freddie Mac y Fannie Mae en tutela en lugar de permitirles quebrar.
¿Qué significa FHLMC?
La FHLMC es la Corporación Federal Hipotecaria de Préstamos Hipotecarios.
La Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda es una corporación privada establecida por el Congreso cuyo objetivo es mejorar la estabilidad y la asequibilidad del mercado de la vivienda mediante la compra de hipotecas de bancos y otros prestamistas.
¿FHLMC es lo mismo que Freddie Mac?
Sí, Freddie Mac es otro nombre de Federal Home Loan Mortgage Corporation, también conocida como FHLMC. Freddie Mac se estableció en 1970 como parte de la Ley de Financiamiento de Vivienda de Emergencia para mejorar el mercado hipotecario secundario de los Estados Unidos.
¿Cuál es el papel de la FHLMC?
El papel de Freddie Mac es adquirir una gran cantidad de préstamos de prestamistas hipotecarios, consolidarlos y venderlos como valores respaldados por hipotecas.
¿Quién es elegible para Freddie Mac?
El solicitante debe ser una organización permanente y un negocio en curso que esté debidamente autorizado para hacer negocios en cada país donde opera en origen o servicio. El solicitante debe ser una empresa viable capaz de originar y/o administrar préstamos de grado de inversión.
¿Por qué los bancos venden hipotecas a Freddie Mac?
Los prestamistas pueden continuar otorgando préstamos hipotecarios porque venden hipotecas a corporaciones como Freddie Mac. Freddie Mac ayuda al mercado hipotecario secundario al mantener el dinero en movimiento a través del sistema hipotecario, independientemente de las condiciones económicas.
¿Cuáles son los beneficios de un préstamo de Freddie Mac?
Los siguientes son los beneficios del programa Freddie Mac SBL:
- Los montos de los préstamos son flexibles y van desde $750,000 a $7.5 millones.
- Tasas de interés bajas a partir del 4.51 %
- Amplio apalancamiento, hasta 80% LTV.
- Los generosos mínimos de DSCR son tan bajos como 1.20x.
Conclusión
La propiedad de la vivienda es una parte importante del sueño americano y la estrategia más eficaz para generar riqueza generacional. Los bancos y las compañías hipotecarias, por otro lado, no tienen los recursos financieros para financiar todos los préstamos. Es por eso que las GSE son tan vitales en el sector hipotecario.
Freddie Mac puede proporcionar asequibilidad a los propietarios de viviendas, liquidez a los prestamistas y estabilidad general al mercado inmobiliario al utilizar su conexión única y tradicional con el Tesoro de los Estados Unidos. Mientras se sigan las restricciones y se eviten las transacciones de alto riesgo, las contribuciones de la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda seguirán beneficiando a la economía en general ya la vida de las personas.
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Referencias
