Una de las cosas a considerar al comprar una propiedad es si existe una servidumbre sobre esa propiedad. Esto determina si otra persona tendrá acceso a la propiedad después de haberla pagado. Los diferentes tipos de servidumbres incluyen servidumbres por prescripción, servidumbres de utilidad, servidumbres accesorias, etc. Las explicaremos en detalle en este capítulo.
¿Qué es una servidumbre?
Una servidumbre se refiere al derecho legal de usar los bienes inmuebles de otra persona para un propósito y período de tiempo específicos. Las servidumbres dan a una persona el derecho legal de pasar por la tierra de otra persona. Esto es siempre y cuando el uso sea consistente con las restricciones de la servidumbre. Aunque las servidumbres otorgan un interés posesorio sobre la tierra para un propósito específico, el título de propiedad sigue siendo del propietario.
Las servidumbres se pueden otorgar a cualquier persona, incluidos los vecinos, las agencias gubernamentales y los particulares. Se crearía una servidumbre si el dueño de una propiedad permite que su vecino use su camino o camino privado para fines de navegación. Los servicios públicos, las líneas eléctricas y la televisión por cable son ejemplos de servidumbres comunes. Las servidumbres se rigen por la ley de bienes inmuebles porque están asociadas a bienes inmuebles.
¿Cómo puedo determinar si mi propiedad tiene una servidumbre?
Como se indicó anteriormente, las servidumbres se pueden otorgar a una amplia gama de personas u organizaciones. Por ejemplo, si desea determinar la ubicación de las líneas de alcantarillado o las líneas eléctricas ocultas, la forma más sencilla de hacerlo es ponerse en contacto con su proveedor de servicios públicos local. Sin embargo, ponerse en contacto con la oficina de registro de tierras del condado o con la oficina del secretario del condado es la mejor manera de averiguar si su propiedad tiene una servidumbre.
La mayoría de las servidumbres se registran o adjuntan a la escritura de la propiedad que posee. Otro lugar para buscar servidumbres es el ayuntamiento. Cualquier servidumbre que se registre en el título de su propiedad incluirá un número de referencia. Un secretario del condado puede ayudarlo a ubicar el documento de servidumbre original para crear una copia usando ese número de referencia.
Diferentes tipos de servidumbres
Hay varios tipos de servidumbres, cada uno con su propio conjunto de circunstancias únicas. Si tiene servidumbres en su propiedad, debe comprender el tipo de servidumbre para conocer sus derechos.
#1. Servidumbre por prescripción
La servidumbre por prescripción, o servidumbre prescriptiva, se obtiene por prescripción adquisitiva. Es decir, alguien que no sea el dueño original de la propiedad obtiene los derechos de uso o propiedad de esa propiedad.
Se puede establecer una servidumbre de prescripción si una persona ha usado la tierra o propiedad pública y continuamente por un período de tiempo determinado sin la autorización del propietario. Si utiliza con frecuencia una sección de la propiedad de otra persona, es posible que tenga una servidumbre de prescripción.
Una servidumbre de prescripción es reconocida por los tribunales. Esto se debe a que el individuo que reclama la servidumbre usó la propiedad durante mucho tiempo y confiaba en poder usar la tierra. Por ejemplo, Sammy compró una propiedad que no tenía acceso a una vía pública. Sin embargo, utilizó el camino de grava privado de su vecino para llegar a una vía pública durante diez años. El dueño de la otra propiedad no podrá solicitar que deje de usar el camino privado. En este caso, un tribunal podrá expedirle una servidumbre de prescripción.
#2. Servidumbre por Necesidad
Esta forma de servidumbre suele establecerse por ley y no por prenda o acuerdo específico entre vecinos. Para obtener resultados justos, la ley exige que existan servidumbres.
Una parcela de tierra que no tiene salida al mar es un ejemplo de una servidumbre por necesidad. La tierra sin salida al mar es tierra a la que solo se puede llegar cruzando otra propiedad. Como resultado, por necesidad, la ley establece una servidumbre para permitir que el propietario sin litoral acceda a su propiedad a través de la propiedad del otro propietario.
#3. Servidumbre Negativa
Esto impone una obligación o una restricción a la capacidad del dueño de la propiedad de usar su propiedad de una manera que de otro modo sería legal. Las servidumbres negativas se conocen comúnmente como convenios restrictivos.
Por ejemplo, suponga que se está construyendo un nuevo condominio y que los propietarios de un antiguo edificio de condominios no quieren que la nueva estructura oculte su vista del océano. Una servidumbre negativa podría solucionar este problema.
#4. Accesorio de servidumbre
Un accesorio de servidumbre es una servidumbre de propiedad que no está relacionada con un cierto período de tiempo o dueño de la propiedad, sino con la propiedad misma. Un accesorio de servidumbre se conoce comúnmente como "correr con la tierra". Esto se debe a que continúa existiendo aunque cambien los propietarios. En esencia, la servidumbre accesoria es una servidumbre de beneficio de la propiedad.
Una propiedad que brinda el único acceso a una playa privada compartida por dos vecinos es un ejemplo de un accesorio de servidumbre. Debido a que la servidumbre accesoria permanece con la residencia, los futuros propietarios deben permitir a sus vecinos el acceso a la playa a través de su propiedad si se vende la casa. Es fundamental investigar cuidadosamente las divulgaciones de la propiedad y verificar las servidumbres antes de hacer una oferta por la casa. Como resultado, estará al tanto de todos sus derechos de propiedad como nuevo propietario.
#5. Servidumbre bruta
Una servidumbre en bruto está asociada con una persona o entidad específica en lugar de la propiedad en sí. Beneficia al dueño de la servidumbre. Las corporaciones de servicios públicos con frecuencia tienen grandes servidumbres para construir y mantener líneas eléctricas en o cerca de propiedades privadas. Las empresas normalmente tendrán una servidumbre de servicios públicos para usar la propiedad para tener acceso a estas líneas.
Un ejemplo más personal de una servidumbre bruta podría ser uno que le permite a un amigo cazar en su propiedad oa un vecino pescar en su estanque.
Las servidumbres brutas generalmente son irrevocables y no se pueden revocar hasta que el titular de la servidumbre muera o se venda la casa. Si se vende la casa, el vendedor puede transmitir la servidumbre al nuevo propietario o el nuevo propietario puede rechazar la servidumbre. Si la servidumbre es de una institución pública, puede ser llevado a juicio si niega la servidumbre.
Si bien la servidumbre se puede transferir a nuevos propietarios de la sirviente propiedad, el titular de la servidumbre no puede. Como resultado, en las situaciones anteriores, su amigo no puede transferir la servidumbre a otra persona para que pueda cazar en su propiedad. Además, el proveedor de energía eléctrica no puede transferir su servidumbre a otra empresa sin el permiso del dueño de la propiedad. Si una nueva persona o empresa de utilidad pública pretende hacer uso de la propiedad sirviente, deberá presentar una nueva servidumbre.
#6. Servidumbre de servicios públicos
Una servidumbre de servicios públicos se refiere al derecho de una empresa de servicios públicos a acceder y administrar un terreno de otra persona que está cerca de instalaciones y estructuras de servicios públicos (es decir, postes de servicios públicos, transformadores, líneas eléctricas aéreas o subterráneas).
¿Qué puedo hacer en mi propiedad si tengo una servidumbre de servicios públicos?
Los Servicios Públicos de Anaheim exigen que mantenga libres las áreas de servidumbre de servicios públicos en todo momento para garantizar su seguridad, la de sus vecinos y la de cualquier persona que viva, trabaje o juegue cerca. Los Servicios Públicos de Anaheim pueden preservar y proteger las estructuras de servicios públicos contra daños al restringir las actividades dentro y alrededor de las zonas de servidumbre, lo que garantiza energía segura y confiable para su comunidad.
¿Tengo que hacer una servidumbre?
Como se dijo anteriormente, una servidumbre por necesidad es una servidumbre legal que permite a una persona tener acceso a su propiedad. Si se requiere que su terreno esté sujeto a una servidumbre, no puede interferir con el uso de la servidumbre por parte de su vecino para acceder a su residencia. Además, a algunas corporaciones de servicios públicos o pueblos se les otorgan servidumbres que se registran en los registros de planos mucho antes de que se construyan las viviendas en el terreno.
Una servidumbre de servicios públicos se otorga a la ciudad oa una empresa de servicios públicos para usar y acceder a la propiedad de una persona con el fin de proporcionar servicios públicos. Las servidumbres de servicios públicos se adjuntan a los documentos de propiedad y se transmiten a todos los futuros propietarios cuando la propiedad se transfiere o vende.
¿Cuál es el propósito de las servidumbres?
Uno de los derechos de los propietarios es la posibilidad de entrar y salir de su propiedad. Sin embargo, ciertas parcelas de terreno están separadas de la vía pública por otras propiedades privadas. Este suele ser el caso cuando se crea una servidumbre.
Reglamento de Servidumbres de Propiedad
Las servidumbres de propiedad le otorgan a usted oa otra persona el derecho legal de utilizar un determinado terreno. Pueden ser ventajosos para usted como propietario de una vivienda o exigirle que asuma la carga de que otros usen su propiedad. Aquí hay algunos consejos para considerar si se encuentra con servidumbres durante el proceso de compra de una casa.
#1. Compra de una casa con servidumbres de propiedad
Revisará los documentos de divulgación antes de comprar una casa. Estos le dan al comprador información adicional, como cualquier cosa que pueda tener un impacto negativo en el valor o disfrute de la casa. Si el vendedor tiene conocimiento de alguna servidumbre sobre la propiedad, debe incluirla en las divulgaciones. Esa es una forma de averiguar si la casa tiene alguna servidumbre. Otra opción es ir al juzgado del condado y visitar la oficina del secretario del condado o del tasador local. Por lo general, se mencionan en la escritura de propiedad.
No se preocupe si la casa tiene una servidumbre prescrita o cualquier servidumbre. Si bien puede ser un inconveniente, puede beneficiarlo a usted como propietario. También podría ser una sensación completamente neutral. Al comprar una casa con una servidumbre de propiedad, descubra para qué sirve la servidumbre y cómo puede afectar su experiencia como propietario de una vivienda. Por ejemplo, si la servidumbre le permite a una empresa de servicios públicos tender cables subterráneos en su propiedad, es posible que no pueda construir la piscina enterrada que deseaba.
Por supuesto, puede que no importe. Si hay un accesorio de servidumbre, permanecerá con la propiedad y tendrá que tratar con él. Sin embargo, si se trata de una servidumbre grande, no podrá transferirse con la venta de la vivienda.
Verifique las servidumbres de propiedad una vez que haya encontrado una casa que le guste y antes de poner dinero. Una búsqueda de títulos normalmente lo alertará sobre posibles servidumbres, pero también puede consultar los registros de tierras del condado o las encuestas de propiedades para obtener más información. Si tiene un seguro de título, su aseguradora puede cubrir cualquier inquietud relacionada con las servidumbres.
#2. observando una servidumbre
Las servidumbres son documentos legalmente vinculantes que deben observarse. Si no es así, podría enfrentar una demanda, independientemente de si posee una propiedad dominante o sirviente. Por ejemplo, si la única ruta de su vecino para llegar a la playa pública es cruzar su propiedad y usted le impide hacerlo, es posible que lo demande. Podría llevarlos a los tribunales si la servidumbre establece que solo pueden usar su camino de entrada para llegar a la playa y comienzan a caminar por toda su propiedad.
Comprenda los derechos de cada parte para cumplir correctamente con una servidumbre y asegurarse de que la otra parte haga lo mismo. Consulte a un abogado de bienes raíces si tiene alguna duda o desea obtener más información.
#3. desafiando una servidumbre
Las servidumbres se pueden disputar, pero es un procedimiento largo que puede terminar en los tribunales. Si el titular de la servidumbre acepta dar por terminada la servidumbre o si ésta tiene fecha de vencimiento, se podrá agilizar el proceso. De lo contrario, es posible que se encuentre en la corte, envuelto en una larga batalla que, si involucra a los vecinos, generalmente está cargada de emociones. Para aprender más sobre servidumbres desafiantes, recomendamos hablar con un abogado inmobiliario.
¿Se puede construir sobre una servidumbre?
Si hay una servidumbre o un desagüe del Concejo en su propiedad y desea construir sobre o cerca de ella, debe obtener el permiso del propietario de la servidumbre o del desagüe o del Concejo. Se debe presentar una solicitud para un edificio sobre una servidumbre antes de que se pueda otorgar el permiso.
¿Puedo construir junto a una servidumbre?
En la mayoría de los casos, puede construir con seguridad por encima o por debajo de una servidumbre. Por ejemplo, probablemente pueda enterrar una alcantarilla debajo o construir sobre una vía de acceso a través de su propiedad.
¿Es una servidumbre legalmente vinculante?
A diferencia de una servidumbre equitativa, que solo obliga a un comprador que tenía conocimiento, una servidumbre legal obliga a todos los compradores independientemente de si sabían o no.
¿Quién puede reclamar la servidumbre, verdad?
El dueño o quien actúe en su nombre del inmueble sobre el cual se va a usar la servidumbre, puede comprar la servidumbre a la persona en posesión de la propiedad.
¿Por qué las servidumbres son un problema?
En general, una servidumbre impone una carga o servidumbre sobre una parcela de tierra. Es la entrada y uso del suelo por persona distinta del propietario. La posesión de una servidumbre puede gravar un inmueble. Esto puede dificultar que el dueño de la propiedad venda o arriende la tierra a un nuevo dueño.
¿Se tienen que registrar las servidumbres?
Si se inscriben los títulos de dominio del predio dominante y del sirviente, se debe inscribir una servidumbre contra ambos predios para que sea válida. Cuando se transfiere el predio dominante o una parte del mismo, también se transfiere automáticamente el beneficio de las servidumbres legales anexas a la propiedad.
¿Se puede dividir una servidumbre?
La servidumbre no puede dividirse ni subdividirse porque la concesión original era para toda la parcela de tierra.
En conclusión,
Conocer sus derechos y responsabilidades como propietario incluye comprender las servidumbres. Las servidumbres tienen el potencial de reducir el valor de la propiedad, así que haga su tarea antes de poner dinero.
Preguntas frecuentes
¿Se puede cercar una servidumbre?
Puede cercar alrededor de una servidumbre. Sin embargo, debe saber que la compañía de servicios públicos puede derribar la cerca para usar la servidumbre.
¿Es una servidumbre prescriptiva legal o equitativa?
Servidumbres prescriptivas, cuando los derechos se han utilizado por más de 40 años, también pueden surtir efectos como servidumbres legales, aunque esto es poco común. Si se registra el terreno sirviente, se debe registrar también la servidumbre legal; de lo contrario, es meramente un interés equitativo.
¿Cuál es el tipo de servidumbre más común?
Los tipos más comunes de servidumbres son servidumbres afirmativas
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