Al comprar una propiedad por primera vez, es posible que encuentre términos y frases que nunca antes había escuchado. Una vez que haya hecho una oferta y firmado un contrato de bienes raíces con un vendedor, se le presentará el término "diligencia debida". La diligencia debida es algo que todo comprador debe entender, así que antes de empezar a buscar una casa. Entonces, aquí hay un resumen rápido de lo que puede esperar durante y después de un período de diligencia debida en bienes raíces.
¿Qué es un período de diligencia debida?
La cantidad de tiempo que las partes contratantes acuerdan darse mutuamente para ejecutar una auditoría, inspección o examinar más a fondo los hechos relacionados con una transacción se denomina período de diligencia debida.
En bienes raíces, por ejemplo, el período de diligencia debida se refiere a la cantidad de tiempo que el comprador tiene para realizar inspecciones de la propiedad, obtener tasaciones, asegurar el financiamiento necesario, etc.
Objetivos de la debida diligencia
El objetivo de la diligencia debida es garantizar que tenga todos los datos y la información necesarios para tomar una decisión informada.
Por ejemplo, si está tratando de comprar un terreno, una vez que el vendedor acepte su oferta de compra, querrá asegurarse de que la información que el vendedor ha revelado sobre el terreno sea correcta.
También debe realizar una investigación adicional sobre la propiedad para asegurarse de que se siente cómodo con la transacción.
La importancia del período de diligencia debida.
En los acuerdos comerciales en los que una de las partes acuerda comprar algo, el comprador con frecuencia deseará negociar un buen período de debida diligencia para recopilar hechos, documentos e información sobre la adquisición.
Las transacciones simples pueden tener un período de diligencia debida más corto que las transacciones más complejas.
Sin embargo, si desea comprar algo valioso y estar tranquilo, asegúrese de negociar una cantidad de tiempo adecuada para realizar su diligencia debida.
¿Qué es el Período de Debida Diligencia Inmobiliaria?
Al comprar una casa, un comprador tiene un cierto período de tiempo para investigar una propiedad a fin de sentirse seguro acerca de la compra. En bienes raíces, esto se conoce como el período de diligencia debida.
La diligencia debida puede demorar entre 7 y 14 días, dependiendo de dónde compre en los Estados Unidos. El marco de tiempo para las consultas está determinado principalmente por las costumbres inmobiliarias comunes.
En este momento, deberías estar aprendiendo todo lo que puedas sobre el pasado de una casa. Su deber durante el período de diligencia debida será encontrar cualquier defecto u otro defecto que pueda hacer que reconsidere la elección de compra.
Debido a que no hay segundas oportunidades, querrá ser lo más minucioso posible durante el período de diligencia debida. Si descubre algo que requiere un examen más detallado, puede extender el período de diligencia debida.
Ejemplo de un período de diligencia debida
Para comprender mejor la noción, considere un ejemplo del período de diligencia debida.
Considere el período de diligencia debida de bienes raíces comerciales.
Supongamos que un comprador desea comprar un espacio de oficinas en un edificio comercial.
En este caso, el comprador se compromete a pagar al vendedor $5,000,000 para adquirir el edificio.
Debido a que hay numerosas partes para auditar y analizar, las partes acuerdan un período de diligencia debida de 60 días para permitir que el comprador realice su investigación sobre la propiedad.
- Durante el período de diligencia debida, el comprador hace lo siguiente:
- Examine las normas y reglamentos de zonificación del edificio.
- Examine los arrendamientos comerciales para asegurarse de que las oficinas se alquilan.
- Verifique si ha habido reclamos anteriores sobre la propiedad.
- Verifique si los inquilinos tienen algún reclamo contra el propietario.
- Verifique el cumplimiento ambiental.
- Llevar a cabo una búsqueda de título en el edificio.
- Examine los registros financieros del edificio.
- Haga inspeccionar la propiedad para asegurarse de que cumpla con los códigos de construcción.
- Compruebe todos los demás componentes materiales del acuerdo.
Después de realizar todas las inspecciones, el comprador aceptará continuar con la transacción si cree que las representaciones del vendedor en general fueron correctas y que $5,000,000 es un precio justo.
Si el comprador descubre que hay numerosos reclamos presentados por los inquilinos contra el arrendador, que el edificio no se construyó de acuerdo con el código, que hay dudas sobre el título o que hay otros problemas, el comprador puede renegociar los términos de la venta o cancelar toda la transacción.
Ejemplo de una cláusula de período de diligencia debida
2.5.Cancelación durante el Período de diligencia debida Si, antes de la expiración del Período de diligencia debida, el Comprador determina, a su exclusivo y absoluto criterio, que los Intereses y/o la Propiedad son inaceptables para los fines del Comprador, el Comprador tendrá derecho a rescindir este Acuerdo. dando al Vendedor un aviso por escrito de terminación antes de la expiración del Período de Diligencia Debida, y el Depósito de Garantía será reembolsado inmediatamente al Comprador. Además, en caso de tal rescisión, el Comprador debe devolver de inmediato la Información de la Propiedad al Vendedor o verificar al Vendedor que la Información de la Propiedad ha sido destruida. Si el Comprador no notifica por escrito la rescisión antes de que expire el Período de diligencia debida, este Acuerdo permanecerá en pleno vigor y efecto, el Depósito de garantía no será reembolsable para el Comprador, excepto que se indique expresamente lo contrario en el presente, y el Comprador no tendrá ningún otro derecho para rescindir este Acuerdo bajo este párrafo 2.5.
Lista de verificación para la debida diligencia inmobiliaria
Cuando compre bienes raíces, use esta lista de verificación de diligencia debida para garantizar que no cometerá un error. Recuerde esto cuando esté buscando comprar una casa.
- Si hay una declaración de divulgación del vendedor, revísela detenidamente para detectar posibles problemas.
- Realice una inspección general de la casa que incluya pruebas de radón, moho, asbesto, insectos, calidad del agua y pintura con plomo.
- Compruebe si hay penetración de agua en la casa, especialmente las dificultades previas de acumulación de hielo.
- Si no hay alcantarillado en la ciudad, haga que inspeccionen su sistema séptico.
- Asegúrese de que la propiedad no esté en una zona de inundación.
- Compruebe si hay violaciones de las líneas de propiedad.
- Si hay una Asociación de propietarios, asegúrese de que sea financieramente sólido.
- Al comprar un casa adosada o condominio, asegúrese de que no haya gravámenes especiales o aumentos de costos anticipados significativos.
- Si planea comprar un condominio o una casa adosada y tiene perros, asegúrese de que estén permitidos.
- Asegúrese de que no esté en curso litigio si hay una comunidad de propietarios.
- Verifique si hay permisos abiertos o trabajos que deberían haber requerido un permiso de construcción.
- Obtenga una estimación de los gastos de servicios públicos de su hogar.
- Verifique si la propiedad tiene un historial negativo, como asesinato o actividad paranormal.
- Examine las clasificaciones de escuelas y vecindarios.
- Verifique si hay convenios o limitaciones en el vecindario.
- Verifique si hay algún problema ambiental cerca de la propiedad.
- Realice una búsqueda de título para asegurarse de que no haya gravámenes u otros problemas de título.
- Verifique los próximos cambios de zonificación.
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Fusiones y adquisiciones Durante el Período de Debida Diligencia
Cuando una empresa decide comprar otra empresa, normalmente negocia un período de diligencia debida.
Con frecuencia, el adquirente y el objetivo se comprometerán en un memorando de entendimiento, una carta de intención o algún acuerdo anticipado sobre principios que incluya disposiciones relevantes para la debida diligencia del comprador.
Durante el período de diligencia debida, la empresa adquirente hará lo siguiente:
- Obtener y examinar los documentos financieros de la empresa objetivo
- Verifique que todos los permisos y licencias comerciales estén vigentes y en buen estado.
- Examinar contratos comerciales y expedientes de clientes.
- Verifique que la corporación sea propietaria de toda su propiedad intelectual.
- Asegúrese de que no haya demandas o reclamos peligrosos pendientes.
- Asegúrese de que el objetivo tenga una cobertura de seguro adecuada.
- Examinar las capacidades y competencias del equipo directivo.
- Y así sucesivamente.
Durante el período de diligencia debida, el objetivo del comprador es recopilar todos los hechos materiales necesarios para fijar correctamente el precio de la adquisición y decidir si vale la pena cerrar el trato.
La extensión del período de due diligence en operaciones de M&A es extremadamente frecuente si no hay suficiente tiempo, cuando las partes acuerdan otorgarse un tiempo adicional para completar su tarea.
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¿Qué sucede cuando finaliza el período de diligencia debida?
Cuando expira el período de diligencia debida, expiran los derechos contractuales negociados por las partes del contrato.
En las transacciones de bienes raíces, por ejemplo, si el período de debida diligencia expira y el comprador no se retracta formalmente de la venta ni indica su deseo de renegociar los términos del trato, con frecuencia se cree que está satisfecho con la transacción.
Entonces, en otras palabras, el trato se vuelve vinculante y completo, y el comprador está obligado a comprar la propiedad al vendedor.
En el contexto de fusiones y adquisiciones, finanzas y negocios, lo que ocurre después del período de debida diligencia depende de lo que las partes acordaron en su acuerdo.
Con frecuencia, las empresas adquirentes incluirán una condición que establezca que si no han aceptado formalmente continuar con la adquisición, se considerará que el comprador se ha retirado de la transacción.
¿Qué sucede después del período de diligencia debida?
Lo que sucede una vez que finaliza el período de diligencia debida está determinado por los términos de su contrato.
Después del período de diligencia debida, hay dos resultados posibles: la adquisición se llevará a cabo o no.
Si el comprador decide continuar con la transacción, las partes tomarán las medidas necesarias para finalizar la compraventa.
En bienes raíces, esto significa que las partes deben legalizar la transferencia del título del vendedor al comprador, así como también que el comprador finalice su documentación de financiamiento bancario y obtenga los seguros necesarios.
De manera similar, en el contexto de una fusión y adquisición, las empresas colaborarán entre sí y con sus abogados para transferir los activos del objetivo al comprador o las acciones de la entidad corporativa, y así sucesivamente.
Si el comprador o el vendedor hacen uso de su derecho a no continuar con la compra, la transacción se da por terminada.
Nada más sucederá en esta situación.
Tenga en cuenta que en las transacciones de bienes raíces, a los compradores se les exige con frecuencia que presenten la debida diligencia o una fianza para indicar su seriedad en cerrar el trato.
Si el comprador cancela la transacción, perderá los fondos de diligencia debida.
Las implicaciones de retirarse de una transacción o los costos asociados con ella en los negocios dependerán de la forma del acuerdo entre las empresas.
¿Cuánto dura el período de diligencia debida?
La duración del período de diligencia debida estará determinada por la naturaleza de la transacción.
Las partes negociarán un período de diligencia debida más largo a medida que la adquisición se vuelva más complicada.
Las transacciones inmobiliarias simples pueden tener un período de diligencia debida de 7 días, mientras que las transacciones de fusiones y adquisiciones sofisticadas pueden tener un período de diligencia debida de seis meses.
¿Se extiende el período de diligencia debida para cubrir los fines de semana?
Revisar las condiciones de su contrato le dirá si el período de diligencia debida incluye o no los fines de semana.
Si su contrato especifica un período de diligencia debida de 10 días sin especificar qué significan "días", debe esperar que sean días calendario regulares, incluidos los fines de semana.
Si su contrato especifica 10 días hábiles, su período de diligencia debida no incluirá los fines de semana.
¿Se puede extender el período de diligencia debida?
Si el contrato que firmó incluye un método para extender el período de diligencia debida, puede hacerlo siempre que siga el proceso acordado contractualmente.
Si el contrato no especifica cómo prolongar el período de diligencia debida, se puede permitir una extensión si las partes acuerdan mutuamente los parámetros de la extensión.
De lo contrario, si su contrato no permite la extensión del período de diligencia debida y la otra parte contratante no está de acuerdo, es posible que no pueda extender sus horarios.
Preguntas frecuentes sobre el período de diligencia debida
¿Puedo retirarme durante la diligencia debida?
Aunque es posible alejarse, es mucho mejor aplicar la debida diligencia para comprender el proceso de compra de una vivienda, estudiar la casa elegida y pensar honestamente sobre sus deseos y necesidades antes de firmar un contrato para evitar el "remordimiento del comprador".
¿Qué se verifica durante la diligencia debida?
- Declaraciones de impuestos federales sobre la renta.
- Estados de cuenta bancarios.
- Facturas y recibos.
- Una copia completa del contrato de arrendamiento.
- Arrendamientos, tales como arrendamiento de locales y equipos.
- Contratos de terceros, como contratos de proveedores o vendedores.
- Informes de impuestos sobre las ventas y el uso.
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