Lo que sea, las facturas, las deudas y otras fuentes de estrés financiero son solo la punta del iceberg que agrega estrés a la vida diaria. El deterioro de la propiedad es un resultado directo de estas presiones. Situaciones en las que circunstancias imprevistas obligan a un individuo o grupo a vender una propiedad por menos de lo que querrían. Las propiedades en dificultades se refieren a casas que se venden con mayor frecuencia bajo presión. Siga leyendo, ya que la siguiente parte del artículo incluye todo lo que necesita saber sobre las ventas de propiedades en dificultades y cómo encontrar una.
El significado de la propiedad en apuros
Nos referimos a una vivienda que está a punto de entrar en ejecución hipotecaria o que el banco ya posee como una propiedad en dificultades. Debido a la oportunidad de comprar una casa a un precio reducido, los inversores buscan frecuentemente estas propiedades. Los compradores, sin embargo, asumen el riesgo de que la casa requiera reparaciones costosas. Las ventas de propiedades en dificultades pueden ocurrir por una de tres razones principales. Examinemos cada posibilidad con mayor detalle.
Ventas de propiedades en dificultades
Cuando una casa, una acción u otro activo debe venderse rápidamente, pasa por ventas de propiedades en dificultades. Cuando un vendedor vende su propiedad en una situación difícil, con frecuencia pierde dinero porque está bajo presión para aceptar un precio menor. La mayoría de las veces, los ingresos de estos activos se utilizan para cubrir deudas, costos médicos u otras necesidades inesperadas. Debe tener en cuenta las siguientes categorías de ventas de propiedades en dificultades: ejecuciones hipotecarias de propiedades del banco y ventas al descubierto.
#1. Juicio hipotecario
A través de un procedimiento legal llamado ejecución hipotecaria, un prestamista puede forzar la venta de un activo que sirvió como garantía para un préstamo en un esfuerzo por recuperar el saldo restante adeudado por un prestatario que ha dejado de hacer pagos al prestamista.
Tipos de ejecución hipotecaria
Existen numerosos tipos de ejecuciones hipotecarias, y ocurren en los EE. UU., Canadá y muchas otras naciones. Por ejemplo, ambos se utilizan a menudo en los EE. UU. por venta judicial y por poder de venta, aunque otros métodos también son legales en algunos otros estados.
Ejecución Judicial:
Un tribunal supervisa la venta de la propiedad hipotecada durante la ejecución judicial, también conocida como venta judicial. Si dejan fondos, se los entregamos al deudor hipotecario/prestatario después de que todos los demás titulares de gravámenes e hipotecarios hayan sido pagados.
Todos los estados de los EE. UU. tienen opciones de ejecución hipotecaria judicial, y muchos de ellos incluso lo exigen (Florida exige la ejecución hipotecaria judicial). Al demandar al prestatario, el prestamista inicia el proceso de ejecución hipotecaria legal.
Durante una audiencia (a menudo breve) en un tribunal estatal o local en los EE. UU., toman una decisión luego del intercambio de alegatos.
Un funcionario judicial, que también ejecuta todos los documentos necesarios, como una escritura, supervisa la venta. Un juez de un tribunal superior o un árbitro especial elegido por un tribunal de privacidad judicial puede realizar esta tarea.
Ejecución hipotecaria no judicial:
Muchos estados permiten la ejecución hipotecaria no judicial, también conocida como ejecución hipotecaria por poder de venta, donde se utiliza una escritura de fideicomiso con una cláusula de poder de venta en lugar de una hipoteca real.
Casi todas las 'hipotecas' en varios estados de EE. UU., especialmente en Texas y California, son en realidad escrituras de fideicomiso. Este proceso implica que el titular de la hipoteca vende la propiedad sin la aprobación de un juez. En comparación con la ejecución hipotecaria de venta judicial, este proceso suele ser significativamente más rápido y menos costoso.
Ejecución hipotecaria estricta:
Debido a su escasez, otros tipos de ejecución hipotecaria se consideran menores. Si el acreedor hipotecario gana en la corte bajo una ejecución hipotecaria estricta, que está permitida en un pequeño número de estados como Connecticut, New Hampshire y Vermont, la corte obligará al deudor moroso a pagar la hipoteca dentro de un plazo determinado.
En caso de incumplimiento por parte del deudor hipotecario, el acreedor hipotecario adquiere la propiedad del inmueble sin estar obligado a venderlo. Este tipo de ejecución hipotecaria suele ser solo una opción cuando la deuda supera el valor de la propiedad.
#2. Propiedades de Bancos o Bienes Raíces (REOs).
Una propiedad inmobiliaria que no se ha vendido con éxito en una subasta de ejecución hipotecaria se conoce como propiedad inmobiliaria (REO).
Los prestamistas como los bancos poseen REO. Cuando una propiedad embargada no se vende por el monto necesario para pagar el préstamo, un prestamista, a menudo un banco u organización cuasi gubernamental como Fannie Mae o Freddie Mac—toma posesión de él.
Cómo ocurre el proceso de Reos
La fase previa a la ejecución hipotecaria de una mora hipotecaria involucra ya sea una venta corta de bienes raíces o una subasta pública con frecuencia.
En el caso de que no ocurra ninguno de los dos, el procedimiento de ejecución hipotecaria puede resultar en que el prestamista, por ejemplo, un banco, adquiera la posesión de la propiedad. Sin la asistencia de un agente de bienes raíces, los bancos pueden tratar de vender las casas REO en su inventario.
Cuando esto ocurre, los bancos publican con frecuencia sus casas REO en sus sitios web. Los clientes que buscan casas también pueden recibir información sobre las propiedades REO en la cartera de un banco de parte de los oficiales de crédito.
Profesionales en REO
Un especialista REO que comercializa las propiedades lleva la gestión de un banco Propiedades REO realiza, evalúa las ofertas, elabora informes periódicos sobre el estado de la cartera y localiza escrituras.
#3. Ventas cortas
En bienes raíces, una venta corta ocurre cuando una propiedad se pone a la venta por menos de lo que debemos en la hipoteca del propietario actual.
Una venta corta generalmente ocurre cuando un propietario tiene dificultades financieras y tiene que vender la casa rápidamente para evitar que la compañía hipotecaria la ejecute.
En una venta corta, el prestamista recibe la ganancia total. Luego, el prestamista puede perdonar la suma pendiente, o puede presentar una demanda por deficiencia y pedirle al ex propietario que compense la diferencia en su totalidad o en parte.
Cómo funcionan las ventas cortas
El escenario más común para las ventas al descubierto es cuando un propietario se ha atrasado en uno o más pagos de la hipoteca y se encuentra en una situación financiera desesperada. Pronto puede haber procedimientos de ejecución hipotecaria.
Además, es más probable que sucedan durante una recesión en el mercado de la vivienda, como la crisis financiera de 2007–2009, que vio una disminución en el valor de las propiedades y una desaceleración en las ventas en muchas regiones.
Por ejemplo, si el valor de la propiedad disminuye, un propietario puede terminar vendiendo una casa por $150,000 con un saldo de hipoteca de $175,000 aún adeudado. La diferencia de $25,00.
Cómo encontrar propiedades en apuros; Consejos y trucos
Cuando comienza a buscar una propiedad en peligro, es esencial saber qué encontrar o buscar. Uno o más de los principales signos de que una propiedad puede estar en problemas es:
#1. Precio de venta más actual
Aunque los precios de las viviendas están aumentando en la mayoría de los mercados inmobiliarios de EE. UU., esto no garantiza que los precios no vayan a retroceder ocasionalmente. Cuando los precios de las propiedades comienzan su ciclo descendente habitual, los compradores que realizaron sus compras en el pico del mercado son con frecuencia los que están más ansiosos por vender.
Los compradores que pagaron de más por su casa pueden tener dificultades para llegar a fin de mes y pueden estar dispuestos a vender.
#2. Importe de la hipoteca
El pago actual de la hipoteca que debe realizar el propietario de la vivienda también se puede estimar a partir del precio de venta. En ocasiones, los compradores ponen la menor cantidad de dinero posible en mercados inmobiliarios competitivos donde los precios aumentan rápidamente, lo que genera grandes pagos mensuales de hipoteca.
Un inversionista bien capitalizado puede encontrar una oportunidad previa a la ejecución hipotecaria o de venta corta si la economía comienza a desacelerarse y algunos propietarios no pueden llegar a fin de mes.
#3. manifestación exterior
Al buscar indicios de que una propiedad está en crisis, las primeras impresiones son importantes.
Una casa está angustiada si exhibe alguno de estos rasgos. Residencias en las que las luces no están encendidas por la noche. Casas con patios llenos de maleza, ventanas rotas y pintura descolorida. Periódicos no leídos o cartas no solicitadas. Avisos colocados en ventanas y puertas.
Viviendas que se diferencian del resto de viviendas de la manzana por estar generalmente en
condición pobre.
#4. Incidentes que cambian la vida
Ocasionalmente, la propiedad puede quedar en peligro por causas que están fuera del control del propietario. Cualquiera puede experimentar sucesos que cambian la vida, como la pérdida del trabajo, el divorcio o la muerte.
Es posible que las personas no puedan asumir la responsabilidad de ser propietarios de una vivienda en circunstancias como estas debido a dificultades emocionales o financieras. A pesar de la posibilidad de acuerdos, los inversores deben tener cuidado de mostrarse comprensivos. Pueden rechazar incluso las ofertas más justas de los compradores que parecen demasiado ansiosos por beneficiarse a expensas del vendedor.
¿Dónde puede encontrar propiedades en dificultades?
La siguiente etapa es localizar propiedades en peligro ahora que está familiarizado con su apariencia. Para encontrar una propiedad en apuros necesita emplear la ayuda de/por:
#1. Corredores en Ventas al por Mayor:
Los mayoristas son profesionales que localizan propiedades que están por debajo del valor de mercado, colocan la propiedad en dificultades bajo contrato y luego buscan un inversionista como usted para asignarle el contrato.
Ya persuadieron al propietario para que vendiera después de buscar en el mercado el mejor
gangas. Todo lo que tiene que hacer es hacer su tarea y confirmar que los números suman antes de hacerse cargo del contrato.
Podemos considerar una pequeña tarifa de asignación que debe pagar a un mayorista de bienes raíces como una pequeña cantidad a pagar por una fantástica oferta mayorista de bienes raíces.
#2. MLS:
Otra herramienta útil para encontrar propiedades embargadas es su servicio local de listados múltiples. Solicite que su agente de bienes raíces busque casas que hayan sido listadas más de una vez, que estén a la venta más de una vez o que tengan listas vencidas.
Sitios web de propiedades en dificultades: Los siguientes sitios web pueden ayudarlo a encontrar o ubicar propiedades en dificultades:
Propiedades en los EE.UU.
- Oferta en la ciudad
- CarProperty.com
- Frenada
- Domania
- Forsalebyowner.com
- casas.com
- InicioServicios de América
- Visualización de listas de Internet
- Espacio líquido
#3. Subastas de Bienes Raíces:
Si un prestamista ejecuta la hipoteca de una casa pero no puede venderla directamente,
La propiedad REO se vende con frecuencia en una subasta.
El periódico de su vecindario y sitios web para subastas de bienes raíces como Auction.com
ambos publicitan subastas de propiedades.
#4. Asociación con abogados:
Las casas embargadas a menudo se pueden encontrar consultando a abogados que se enfocan en ejecuciones hipotecarias de bienes raíces, sucesiones o derecho familiar. Construir una relación con un abogado lleva tiempo, pero podría valer la pena.
Cuando las propiedades en dificultades están disponibles debido a sucesos como una crisis financiera o un divorcio, tener una red de abogados puede brindarle información privilegiada.
Ventajas y desventajas de las propiedades deterioradas
Echemos un vistazo a algunas de las ventajas de las propiedades en dificultades.
- Los precios con frecuencia están por debajo del mercado.
- Excelente oportunidad de equidad inmediata.
- Casa de inicio barata en una comunidad que de otro modo podría estar fuera de su alcance.
- Al comprar un REO directamente del banco, la financiación podría ser más sencilla.
Al comprar la casa ideal en dificultades en el lugar ideal en el momento ideal, existe la posibilidad de ganancias astronómicas.
Desventajas de las propiedades en dificultades
- El costo real de comprar una casa en ruinas puede aumentar debido a reparaciones imprevistas.
- En algunos mercados, la competencia puede aumentar los valores de REO y propiedades de venta corta.
- Si desea cerrar un trato de inmediato, comprar una propiedad en dificultades puede costarle mucho dinero.
- Al comprar bienes raíces de propiedad del banco en una subasta o directamente de un prestamista, puede ser difícil obtener un seguro de título.
Conclusión
Para ciertos inversionistas de bienes raíces, se necesita más tiempo y esfuerzo para encontrar una casa en dificultades que para comprar un alquiler llave en mano, pero el trabajo adicional podría valer la pena.
Cuando sabe dónde encontrar y qué buscar, las ventas de propiedades en dificultades pueden ser una excelente fuente de ofertas, aunque no son adecuadas para todos los inversores.
Preguntas frecuentes sobre propiedades en apuros
¿Dónde puede encontrar propiedades en dificultades?
El Paraíso de Las Vegas de Nevada. Con mucho, el porcentaje más grande de la nación, el 41% de todas las ventas de casas en Las Vegas fueron ventas de subastas de ejecuciones hipotecarias y ventas en dificultades.
¿Qué significa el valor de angustia?
El valor de socorro es la cantidad que venderá la casa de inmediato.
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