La cláusula de anulación es la idea de anulación que existe para salvaguardar sus intereses como propietario de una vivienda o posible comprador; es una cláusula legal vinculante que estipula que después de pagar la hipoteca de la propiedad, será dueño de ella libre y limpia. En esta publicación, explicaremos qué es una cláusula de anulación para los inversores inmobiliarios y la tasa hipotecaria.
Cláusula de anulación
Cuando se realiza una serie de pagos, como una hipoteca, se utiliza el término “defeasance” para declarar nula y sin efecto una condición del contrato. También puede cambiar los términos del acuerdo, como cambiar el título del prestamista al prestatario. El prestatario puede reservar dinero para los reembolsos del préstamo a través de cuentas de liquidación, que eliminan efectivamente la deuda de su balance.
Existe una disposición de anulación para protegerlo a usted como comprador. Esto es al garantizar que obtendrá la propiedad y administración completas de la propiedad después de cumplir con su parte del trato y hacer los pagos de su hipoteca. Sin embargo, estas disposiciones no están presentes en todos los contratos de hipoteca. Las cláusulas de anulación solo existen en los estados que usan la teoría del título para la ley hipotecaria, como veremos más a fondo a continuación.
Cómo funciona una cláusula de anulación
La ley hipotecaria emplea disposiciones de anulación para identificar quién posee el título completo de una propiedad. Los nuevos propietarios pueden sentirse como si fueran los dueños completos de sus propiedades, ya que son ellos quienes viven allí y toman las decisiones con respecto a las modificaciones de la propiedad. En caso de falta de pago, los prestamistas técnicamente aún tienen derecho a ejecutar la propiedad y venderla para recuperar sus pérdidas.
Los acuerdos relacionados con la compra de bienes inmuebles con frecuencia contienen más cláusulas de anulación. Cuando un préstamo está garantizado por una hipoteca, la cláusula de anulación estipula que el comprador solo recibirá el título de la propiedad una vez que la obligación haya sido liquidada en su totalidad (es decir, tanto el capital como los intereses). El prestamista mantiene este título hasta la fecha de reembolso.
Dependiendo del estado en el que resida y si se trata de una propiedad gravada o de un título de propiedad, determinará exactamente cómo avanzan los procedimientos de ejecución hipotecaria. Las disposiciones de anulación son útiles en los estados que se adhieren a la teoría del título. Abordaremos más de esta idea a medida que avancemos. Su prestamista retiene el título de su propiedad en caso de que no cumpla con su préstamo hipotecario, siempre y cuando todavía se deba dinero. Sin embargo, la cláusula de anulación requiere que usted adquiera el título de la propiedad cuando haya devuelto el préstamo en su totalidad.
Exclusiones a la Cláusula de Anulación
Debido a las diferentes regulaciones de bienes raíces y la terminología hipotecaria utilizada en cada estado, no todos los acuerdos hipotecarios contendrán una cláusula de anulación.
Las cláusulas de anulación suelen ser útiles en los estados en los que el banco conserva la propiedad de la vivienda. Hasta que paguen la hipoteca porque transfieren el título al pagar el préstamo. La teoría del título es útil en más de la mitad de los estados de EE. UU., incluidos:
- Desde la costa son Massachusetts, New Hampshire y Washington, DC
- Sur incluye Carolina del Norte, Tennessee, Texas, Virginia, Virginia Occidental, Alabama, Georgia, Mississippi
- El Medio Oeste incluye Idaho, Michigan, Minnesota y Missouri.
- Arizona, California, Colorado, Nebraska, Nevada, Oregón, Dakota del Sur, Utah, Washington (estado) y Wyoming están ubicados en el oeste.
El estado de la teoría del título también es Alaska. Los estados restantes que no mencionamos anteriormente se adhieren a la teoría del gravamen.
Ventajas de establecer cuentas de anulación
#1. Hace que la contabilidad sea menos difícil
Elimina la necesidad de documentar cada aspecto de las transacciones antes mencionadas. La complejidad de la contabilidad se reduce una vez que el préstamo ha sido eliminado funcionalmente del balance del prestatario.
#2. Disminuye el peligro de multas por pago anticipado
Por lo general, si un prestatario paga un préstamo antes de la fecha acordada, particularmente durante los primeros cinco años, está sujeto a una multa por pago anticipado. Imponen multas para proteger al inversor de futuras pérdidas de ingresos por pago de intereses.
Sobre la base del saldo pendiente de pago de la hipoteca, el prestatario puede evaluar la sanción. Por lo tanto, escapan a las multas por pago anticipado mediante el uso de la disposición de defeasance. Estos pagos conllevan riesgos porque los modelos de prepago suelen ser arbitrarios.
#3. Mantiene bajas las tasas de interés
En una economía donde hay una gran demanda de tasas de interés en el futuro, el engaño es bastante ventajoso. Permite al prestatario evitar tener que pagar tasas de interés más altas.
Desventajas de las cuentas de liquidación
#1. Precio alto
La contabilidad de anulación es increíblemente difícil y requiere contadores y abogados experimentados. Debido a esto, solo debe buscarse cuando la multa por pago anticipado asociada supere el costo de los costos de corretaje y consulta.
#2. Demandas Financieras
Para reponer el costo de la garantía que se libera como resultado de la eliminación de la obligación del balance, el prestatario debe tener capital suficiente.
¿Qué es una Cláusula de Enajenación?
Cuando un prestatario vende o transfiere su vivienda, la cláusula de enajenación de su contrato hipotecario otorga derechos al prestamista hipotecario. Este derecho a exigir el reembolso inmediato y completo de la deuda, incluidos el principal y los intereses. Puede haber una transferencia del título del comprador a la propiedad. Pero la disposición estipula que tiene que haber un pago por el resto. Esta condición también se conoce como la "cláusula de vencimiento a la venta", ya que el saldo vence cuando se vende la propiedad. Esta disposición será aplicable ya sea que la venta o transferencia sea voluntaria o no.
¿Qué es la cláusula de aceleración?
La “disposición acelerada” de un acuerdo de préstamo especifica las circunstancias bajo las cuales el prestatario debe pagar el préstamo en su totalidad de inmediato. Una cláusula acelerada a menudo se activa cuando el prestatario viola materialmente los términos del acuerdo de préstamo.
Por ejemplo, si el prestatario se salta demasiados pagos, la provisión de aceleración en la mayoría de las hipotecas se activa. Las hipotecas comerciales y residenciales son las que normalmente tienen cláusulas de aceleración. Algunos contratos de arrendamiento también pueden incluirlos.
¿Cómo se compara la cancelación con el mantenimiento del rendimiento?
Los prestatarios tienen la opción de liberar el activo inmobiliario subyacente a través de una cláusula de mantenimiento o anulación del rendimiento. Sin embargo, los dos procedimientos son muy diferentes desde un punto de vista legal y económico. Mientras que la anulación implica el reemplazo de la garantía y la absorción formal del préstamo por parte del prestatario sucesor, el mantenimiento del rendimiento es el pago anticipado real del préstamo.
El monto principal no pagado del préstamo y una penalización por pago anticipado constituyen un pago anticipado de mantenimiento de rendimiento. El valor presente de los pagos restantes del préstamo, descontados al rendimiento actual del título del Tesoro de los EE. UU. con vencimiento más cercano a la fecha de vencimiento del préstamo, se usa comúnmente para calcular la multa por pago anticipado. El administrador del préstamo paga un costo de procesamiento menor como la única tarifa de transacción.
Por el contrario, el precio de una cartera de bonos que es adecuada para cubrir las cuotas pendientes del préstamo, junto con los costos de transacción para varios terceros, determina el costo de la liquidación.
Formas de comprar los bonos de defeasance
Normalmente, los fondos de un refinanciamiento o venta de la propiedad son vitales para pagar los bonos de liquidación.
El prestatario puede comprar los bonos a cualquier vendedor de valores, siempre que el contrato de préstamo lo permita. Chatham ha creado un procedimiento de subasta extremadamente exitoso que garantiza que nuestros clientes recibirán precios rentables en la adquisición de bonos. Chatham dirige la subasta, asegurándose de que cada oferta sea ferozmente competitiva. Por último, Chatham no ofrece incentivos a los bancos y no es un corredor de bolsa. No recibimos honorarios, primas ni ganancias por comprar los bonos. Nuestra única preocupación es obtener de nuestros clientes el mejor trato posible.
¿Qué papel juega Chatham en la derrota?
Chatham sirve como consultor de liquidación para el prestatario y es un asesor profesional e imparcial. Ofrece estimaciones de costos y guía al prestatario a través del procedimiento de anulación. Se coordina con las contrapartes y se asegura de que la anulación se lleve a cabo de manera eficiente y asequible. Chatham también puede comprar los bonos de liquidación y crear la organización sucesora del prestatario. Y esto se hará cargo del préstamo después del cierre si lo permiten los acuerdos de préstamo.
Los consultores de defeasance son las únicas partes con un conocimiento profundo de todo el procedimiento que también representan al prestatario, lo que hace que su posición sea especial. Como consultor de defeasance, Chatham tiene como objetivo hacer que el proceso sea lo más simple posible. Esto hará que los clientes se concentren en la transacción inmobiliaria subyacente, en su cláusula de anulación.
¿Qué implica el valor residual de Defeasance y de dónde proviene?
El efectivo en la cuenta de liquidación que no está comprometido con el pago de la deuda se conoce como valor residual. El valor flotante y el valor de pago anticipado son las dos fuentes diferentes de valor residual.
En el transcurso de la vida restante del préstamo anulado, el valor flotante crece progresivamente. Es el resultado de pequeñas discrepancias de tiempo entre la entrada de efectivo de los bonos y la salida de efectivo para el pago del préstamo. T cortaerm, los depósitos de dinero generan tasas de interés del mercado monetario en la cuenta de anulación. hay un flotransferencia de valor al prestatario sucesor cuando hay reembolso del préstamo en su totalidad al vencimiento.
El valor de pago anticipado se desarrolla cuando las cláusulas de los contratos de préstamo especifican que los bonos de anulación deben cubrir todos los pagos pendientes del préstamo hasta la fecha de vencimiento del préstamo y, al mismo tiempo, permitir que el reembolso del préstamo sea anticipado en la fecha de pago anticipado abierta. En la fecha de pago anticipado anticipado, el prestatario sucesor liquidará el saldo de capital de la deuda cancelada. Hay una liberación de los bonos restantes en la cuenta de liquidación al prestatario siguiente. Se trata de la devolución del préstamo, que luego los vende de inmediato en el mercado. El valor de pago anticipado es la diferencia entre el precio de venta de los bonos liberados y el costo de pagar la deuda liberada.
Costo de anulación
Los intereses pagados por adelantado, el mantenimiento del rendimiento u otras primas de pago anticipado, los honorarios legales, contables y de consultoría son directamente atribuibles a la liquidación de la deuda. La cancelación de las cuotas de financiación diferidas; tarifas de procesamiento del administrador; honorarios de la cuenta de custodia; honorarios de agencias calificadoras; y la prima de anulación calculada.
Cláusula de anulación Inmobiliaria
Es crucial comprender el título garantizado y las ideas de hipotecas garantizadas para comprender completamente la anulación.
Un título garantizado es un título de propiedad que el prestamista tiene como garantía para un préstamo. Si el prestatario no devuelve el préstamo, el prestamista tiene la autoridad para tomar el control del activo y venderlo para recuperar sus pérdidas. Asimismo, una hipoteca garantizada es cuando hay un registro de una hipoteca contra el título de una propiedad. Esto le da al prestamista un derecho legal a la propiedad en caso de incumplimiento.
La cláusula de anulación de una hipoteca es crucial porque permite el pago anticipado de la hipoteca sin poner en peligro el título garantizado o la hipoteca garantizada del prestatario. Esta disposición es crucial porque le permite al prestatario la libertad de pagar su hipoteca sin incurrir en multas si puede hacerlo. Por ejemplo, si el prestatario vende su propiedad antes de que finalice el plazo de la hipoteca, es posible que pueda pagar el préstamo antes de tiempo sin incurrir en ningún costo.
Una buena herramienta para obtener una comprensión de lo que significa tener o no tener una cláusula de anulación en una hipoteca son los ejemplos teóricos.
¿Cuáles son las partes adicionales en una cláusula de anulación en bienes raíces?
#1. Administrador de préstamos
El administrador del préstamo solicita un depósito por adelantado, así como una notificación de liquidación. Se proporcionan copias oficiales de los contratos de préstamo y el calendario de amortización del préstamo. Continúan administrando el préstamo después de la liquidación.
#2. Asesor legal del administrador de préstamos
Para representarlos en la liquidación, el administrador del préstamo contrata a un bufete de abogados. En nombre del administrador del préstamo, el abogado crea los documentos de liquidación, recopila información para el proceso de diligencia debida y certifica ciertos componentes del acuerdo.
#3. Las agencias de calificación
Para evitar la degradación del grupo de titulización, las agencias calificadoras pueden examinar incumplimientos significativos para asegurarse de que no suceda. Puede haber un retraso en el proceso de anulación de hasta 10 días hábiles debido a la revisión de la agencia calificadora.
#4. Intermediario de valores
El intermediario de valores, también conocido como custodio, es un banco que mantiene los bonos de liquidación en una cuenta limitada. Y envían los recibos de efectivo del bono al administrador del préstamo para liquidar el saldo del préstamo.
# 5. Contador
Una firma de CPA independiente certifica en un informe que la cartera de recibos de efectivo de los bonos de liquidación será suficiente para cubrir todos los pagos pendientes del préstamo.
#6. El prestatario sucesor
Esta es la creación de una LLC de un solo propósito, a distancia de la bancarrota, para hacerse cargo de la responsabilidad financiera del prestatario por el préstamo. Mientras se mantiene la propiedad de los bonos de defeasance.
#7. Abogado del prestatario sucesor
Este abogado evalúa los documentos de liquidación y presenta la documentación necesaria para establecer la entidad prestataria sucesora.
#8. Firma de título
El mismo negocio de títulos que maneja el refinanciamiento o la venta subyacente también maneja el título y el depósito en garantía para la liquidación.
#9. Abogado para el prestatario
La mayoría de los prestatarios contratan asesoría legal para evaluar los registros de liquidación y ayudarlos a enviar la documentación necesaria al administrador del préstamo.
Cláusula de anulación en una hipoteca
Un acreedor hipotecario que prestó dinero a un deudor hipotecario bajo el derecho consuetudinario inglés temprano recibió a cambio una escritura de una tarifa anulable de la propiedad. Que sirvió de garantía a la obligación. Cuando la deuda se pagaba en la fecha de su vencimiento, oa su vencimiento, tal título estaba sujeto a derrota o cancelación.
En ese momento, el acreedor hipotecario recuperaría la propiedad del inmueble. Si el acreedor hipotecario en una cláusula de liquidación obtuvo la propiedad absoluta de la propiedad si el deudor hipotecario no pagó la obligación, incluso por un solo día, momento en el cual el título del acreedor hipotecario cambió a una propiedad en dominio pleno. Estos principios de derecho consuetudinario que se aplican a este tipo de contrato hipotecario están incorporados en una cláusula de anulación.
De acuerdo con esta condición, habrá un reembolso completo del préstamo antes de que reciba el título completo de la propiedad sobre la que tiene una hipoteca.
Según la teoría del gravamen, que prevalece en la mayoría de los estados, una cláusula de anulación no es común en una hipoteca. La hipoteca coloca el nombre del acreedor hipotecario como acreedor prendario sobre la propiedad hipotecada, reservando la posesión para el acreedor hipotecario solo una vez que se haya ejecutado la hipoteca. No hay requisito para una disposición de cláusula de anulación porque la hipoteca no ha recibido el título anulable.
Cómo funciona la cláusula de anulación en una hipoteca
Defeasance es un término legal que establece que usted, el comprador de la vivienda, será dueño de la propiedad por completo y en su totalidad una vez que se haya pagado la hipoteca. Existe oficialmente para salvaguardar sus intereses.
Una vez más, en la cláusula de anulación, la forma en que su estado interpreta la teoría hipotecaria, un componente de la ley de bienes raíces, dependerá de dónde viva.
Teoría del título vs teoría del gravamen
Los estados pueden tener diferentes leyes inmobiliarias, pero cuando se trata de la teoría de la ley hipotecaria, invariablemente caen en una de dos categorías: teoría del gravamen o teoría del título.
“Hasta que haya un reembolso del préstamo, el banco retiene la propiedad de la casa”, esto es según la “hipótesis del título”.
De acuerdo con la teoría del gravamen, cuando un comprador obtiene una hipoteca, el banco registra un gravamen sobre la propiedad como un reclamo contra la propiedad del comprador sobre la propiedad.
En un estado donde existe una teoría de gravamen cuando un prestatario firma un contrato de hipoteca, también firma una escritura de garantía. De este modo, otorga al banco el título legal de la propiedad pero mantiene su propiedad equitativa. El título equitativo simplemente implica que el prestatario tiene derecho a poseer la propiedad durante la vigencia del préstamo, salvo venta o incumplimiento. Un título equitativo no es lo mismo que un derecho legal.
El requisito para los procedimientos de ejecución hipotecaria es donde se puede notar la mayor distinción entre los dos. Ejecuciones de una hipoteca debe pasar por el sistema judicial en un estado de teoría del título. Un síndico se encarga de la ejecución hipotecaria en un estado donde la teoría del gravamen está vigente de manera no judicial, con frecuencia sin la asistencia del sistema judicial.
En esencia, es más difícil para un banco desalojarlo por la fuerza de una casa donde tiene un título equitativo (establece la teoría del gravamen) que en un estado donde el banco tiene la propiedad total de la propiedad (establece la teoría del título) y usted están haciendo los pagos de una deuda.
¿Qué es una cláusula de enajenación?
Cuando un prestatario vende o traspasa su vivienda, la cláusula de enajenación de su contrato hipotecario otorga al prestamista hipotecario el derecho a exigir el reembolso inmediato y completo de la deuda, incluidos el principal y los intereses.
¿Qué es la cláusula de aceleración?
La “disposición acelerada” de un acuerdo de préstamo especifica las circunstancias bajo las cuales el prestatario debe pagar el préstamo en su totalidad de inmediato. Una cláusula acelerada a menudo se activa cuando el prestatario viola materialmente los términos del acuerdo de préstamo.
¿Cuál es la diferencia entre el mantenimiento del rendimiento y la anulación?
Los prestatarios tienen la opción de liberar el activo inmobiliario subyacente mediante el mantenimiento del rendimiento o la anulación. Sin embargo, los dos procedimientos son muy diferentes desde un punto de vista legal y económico. Mientras que la anulación implica el reemplazo de la garantía y la absorción formal del préstamo por parte del prestatario sucesor, el mantenimiento del rendimiento es el pago anticipado real del préstamo.
¿Cuál es la definición de anulación?
Cuando se realiza una serie de pagos, como una hipoteca, el término "defeasance" se usa para declarar nula y sin efecto una condición del contrato y cambiar los términos del acuerdo, como cambiar el título del prestamista al prestatario.
¿Qué es el período de anulación?
El Período de anulación comienza el día siguiente a la Fecha de anulación y finaliza el día anterior al inicio del Período de ventana. Si este Pagaré se transfiere a un fideicomiso REMIC antes de la Fecha de terminación, se aplicará el Período de anulación.
¿Qué hay en la eliminación de sustancias?
Un deudor participa en una transacción de liquidación en sustancia cuando él o ella transfiere activos a un fideicomiso de liquidación irrevocable que están virtualmente libres de riesgo y los flujos de efectivo de esos activos están razonablemente cerca del interés planificado y los pagos de capital de la deuda se extinguen.
¿Qué son los costos de anulación?
Anulación Intereses pagados por adelantado, mantenimiento de rendimiento u otras primas de prepago, honorarios legales, contables y de consultoría directamente atribuibles a la anulación de la deuda; la cancelación del financiamiento diferido son todos ejemplos de costos asociados con la anulación o pago anticipado de deuda garantizada y están incluidos en la definición de “costos”.
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