Los inversionistas de bienes raíces deben adquirir una evaluación comercial de las propiedades u obtener la aprobación de financiamiento antes de comprar cualquier tipo de bienes raíces comerciales. Si está vendiendo una instalación comercial, es muy probable que deba pasar por una evaluación de bienes raíces comerciales. Tal vez se pregunte cómo funciona ese proceso a la luz de eso. Hemos cubierto toda la información que necesita para evaluar una propiedad comercial. Aprenderá qué es una tasación de bienes raíces comerciales, el costo, cómo se realiza, las empresas que ofrecen estos servicios y qué puede hacer para aumentar el valor de su propiedad.
Tasación comercial
Cualquiera que quiera invertir en bienes raíces debe tasar la propiedad antes de comprarla. Durante una tasación de bienes raíces comerciales, un tasador calificado de un tercero determina la valoración de una propiedad que genera ingresos. Este tipo de tasación se puede utilizar para determinar el valor de cualquier tipo de bien inmueble comercial, incluidos edificios de oficinas, residencias multifamiliares y establecimientos comerciales. Una tasación de bienes raíces comerciales ofrece una evaluación imparcial del valor de la propiedad. Mediante este procedimiento, se determina el valor de propiedades tales como viviendas multifamiliares, edificios de oficinas o locales comerciales.
Al igual que con una hipoteca para una propiedad residencial, los prestamistas requerirán que los solicitantes adquieran una tasación de una propiedad inmobiliaria comercial antes de que se les apruebe un préstamo para comprar la propiedad. Esto se hace para evitar que la correduría preste al prestatario más dinero del que vale la propiedad. Si bien las evaluaciones de bienes raíces residenciales con frecuencia consideran propiedades comparables, el proceso de tasación de CRE es una revisión más exhaustiva que tiene en cuenta el potencial de ingresos futuros de los nuevos bienes inmuebles.
¿Qué métodos diferentes existen para evaluar la CRE?
Para determinar el valor de una propiedad, un tasador comercial puede elegir entre cuatro métodos básicos.
#1. Enfoque de costo
Aunque no se usa muy a menudo en estos días, la técnica de fijación de precios puede ser útil si una estructura es muy poco común o nueva. La técnica de costo determina el valor de una propiedad calculando el precio de una reconstrucción total. Este enfoque tiene en cuenta los costos del terreno, los materiales y la mano de obra para determinar cuánto costaría construir la misma estructura en el mercado actual.
Los tasadores de bienes raíces comerciales siempre determinan el valor de una propiedad usando la misma fórmula cuando emplean el enfoque de costo. Va de la siguiente manera:
Costo del terreno + costo del edificio - depreciación acumulada = valor de la propiedad
#2. Enfoque de ingresos
El método de la renta es sin duda el método de tasación de inmuebles comerciales más utilizado. Usando fórmulas de inversión conocidas como el ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización, el tasador estima la cantidad de dinero que la propiedad debería generar en el mercado actual al usar este método para la valoración comercial (tasa de capitalización).
La fórmula de cálculo para el método de ingreso es la siguiente:
El Ingreso Operativo Neto (NOI) / Tasa de Capitalización representa = valor de la propiedad.
En general, se considera que este método de tasación de bienes raíces es el más preciso. Ahora que se ha dicho, tenga presente dos cosas. Por un lado, los ingresos netos de explotación del inmueble deben quedar debidamente reflejados en la proforma. La valoración será igualmente inexacta.
#3. Un método de comparación de ventas
La estrategia de comparación de ventas es el método más utilizado en el sector inmobiliario residencial. Este método determina el valor de la propiedad en cuestión mediante el uso de comparables o los precios de venta de propiedades similares.
#4. El multiplicador del método de la renta bruta
La alternativa final es el enfoque del multiplicador de la renta bruta. Una vez más, los inversores individuales utilizan esta táctica con más frecuencia que una práctica de evaluación dirigida por profesionales. En realidad, es más un método apresurado e improvisado de evaluación de negocios.
Mediante el uso de comparables, puede calcular el multiplicador de alquiler bruto típico para el área donde se encuentra la propiedad en cuestión. También debe consultar la proforma del edificio para determinar el ingreso bruto promedio por alquiler de la propiedad. Una vez que tenga esos números, puede usar la siguiente fórmula para obtener el valor de la propiedad:
Valor de la propiedad = ingreso anual x multiplicador de renta bruta.
¿Por qué es importante una tasación de bienes raíces comerciales?
La evaluación de una propiedad comercial es un paso crucial en el proceso de compra de bienes raíces que también garantiza que una agencia de corretaje no le esté prestando a un prestatario más dinero del que vale una propiedad comercial. Aquí hay tres razones por las que una evaluación de bienes raíces comerciales es importante.
- Comprueba el valor de mercado actual del valor: La evaluación de una propiedad comercial determinará su valor de mercado actual y permitirá que el comprador y el prestamista sepan cuál es el precio justo de venta.
- Confirma que un prestamista está estimando con precisión el valor: Los prestamistas utilizan las tasaciones para asegurarse de que no están prestando más dinero del que vale la propiedad. La propiedad está valorada de manera justa y es entregada al prestamista por un tercero.
- Proporciona una idea de los posibles ingresos de la propiedad: Durante el proceso de evaluación de la CRE, se tiene en cuenta el potencial de ingresos de la propiedad comercial. Una evaluación de terceros puede ayudar a los posibles inversores a determinar si una empresa vale su dinero.
¿Cuáles son los 2 tipos de tasaciones?
La primera es la técnica de rasgos, en la que los gerentes evalúan las características únicas de un trabajador a la luz de su puesto, como su naturaleza amigable con el cliente. El enfoque conductual examina comportamientos particulares dentro de una profesión dada. Los enfoques comparativos contrastan a un trabajador con otros trabajadores.
¿Cómo se llama un avalúo comercial?
El valor de una propiedad generadora de ingresos es evaluado por un tasador profesional de un tercero durante una tasación de bienes raíces comerciales.
Costo de tasación comercial
En promedio, está buscando $ 4000, pero el costo puede variar sustancialmente. Dependiendo de la propiedad, no es raro que una tasación cueste hasta $10,000 y, en algunos casos, mucho más. No debe tratar de gastar menos de $ 2000 a menos que esté seguro.
Sin embargo, esto lo deja con un colchón presupuestario considerable. ¿Qué sugeriría que gastará $ 3000 en lugar de $ 25,000? Elegir un tasador con una estructura de precios más justa es importante, pero no es el único factor a considerar. Dependiendo de las características de la propiedad, el informe que necesita y la justificación de la evaluación, el costo de la evaluación puede cambiar. Para obtener una visión más precisa de la situación, vale la pena profundizar un poco más.
Aspectos que impactan en el costo de avalúo comercial
Los siguientes son algunos de los aspectos que impactan el costo del avalúo comercial;
#1. campos de trabajo
El alcance de la tarea es otro factor que afecta el proceso de evaluación del negocio. Cada ámbito de trabajo tiene un conjunto diferente de necesidades de investigación, análisis e informes que podrían afectar el cargo de tasación.
Como ejemplo, piense en una gran parada de camiones. Además de ofrecer básculas certificadas y servicios de reparación, una parada de camiones también puede vender gasolina y contar con una tienda de conveniencia, uno o más restaurantes, duchas y otras comodidades. Algunas paradas de camiones alquilan espacio a empresas que brindan servicios complementarios, como peluquerías y clínicas.
El proceso de evaluación de un negocio puede considerar los mercados de restaurantes, gasolineras, tiendas y negocios de reparación de vehículos en el caso de la parada de camiones. Un alcance más grande o más complejo seguramente tendrá un impacto en el cargo de tasación, como se podría anticipar.
Otros factores que afectan el costo de la tasación comercial
Otros factores pueden afectar el costo de un informe de evaluación empresarial. A la hora de evaluar los costes de tasación de empresas, con frecuencia se tienen en cuenta los siguientes criterios:
- Ubicación de la propiedad en cuestión: Las propiedades en lugares rurales o regiones con poca actividad de mercado pueden necesitar mucho trabajo para recopilar datos de mercado relevantes, especialmente si el tasador necesita comprar datos de un tercero confiable.
- Si es necesaria una visita al inmueble en cuestión: Es importante tener en cuenta el costo del viaje al cotizar propiedades que se encuentran muy lejos o fuera del estado.
- Si se necesita información más detallada: Se le puede pedir al tasador que recopile información de mercado específica relacionada con la propiedad en cuestión para diferentes estructuras comerciales, como hoteles, por ejemplo. Empresas de renombre como STR, Inc. (Smith Travel Research) ofrecen una gama de estudios de mercado especializados, incluidos datos de mercado que son útiles para los tasadores, por una tarifa.
- Obtención de informe sobre una o varias tasaciones comerciales: Si se ordenan muchas evaluaciones comerciales a la vez y la investigación y el análisis necesarios son los mismos para todos ellos, podría ahorrarse.
¿Cómo se determina el valor de una propiedad comercial?
La estrategia más popular para valorar activos comerciales es basar el valor en transacciones de ventas comparables recientes.
¿Cuáles son los tres métodos de evaluación?
El enfoque de comparación, el enfoque de ingresos y el enfoque de costos son los tres métodos principales de tasación que históricamente han sido reconocidos por la práctica de tasación.
¿Cuáles son los 7 pasos del proceso de evaluación?
Cómo evaluar el desempeño de los empleados: 7 pasos
- Recopile datos sobre su desarrollo y rendimiento.
- Haz una lista de tus logros cuando hayas terminado.
- Terminar la Autoevaluación.
- Establecer un plan de desarrollo.
- Proyecto de objetivos para la próxima temporada.
- Informe a su gerente de sus planes.
- Vuélvase de mente abierta.
- Conclusión.
Salario Tasador Comercial
Los tasadores comerciales en los EE. UU. ganan un salario anual promedio de $ 43,866 o $ 21.09 por hora. El 10% más bajo de los tasadores comerciales gana aproximadamente $28,000 al año, mientras que el 10% más alto gana alrededor de $67,000. Sin embargo, la cantidad de dinero que un tasador de negocios puede ganar depende de dónde trabaje. Alaska, California, Nueva Jersey, Hawái y Nueva York son los cinco estados con mayores ganancias de tasadores comerciales.
¿Qué ganan los profesionales en tasación comercial en diferentes industrias?
Los siguientes son algunos ejemplos de salarios de tasadores comerciales en varias industrias:
- La industria de seguros paga a los tasadores comerciales un salario promedio de $51,361 por año.
- Los ingresos de la industria financiera son de $ 48,176
- Los tasadores comerciales reciben el salario más bajo del sector público. Los tasadores comerciales en esta industria ganan un salario promedio de $38,685.
Industrias que pagan más para los tasadores comerciales
| Rango | Industria | Salario promedio | Pago por hora |
| 1 | Seguros | $51,361 | $24.69 |
| 2 | Finanzas | $48,176 | $23.16 |
| 3 | Propiedades en Venta | $44,425 | $21.36 |
| 4 | Gobierno | $38,685 | $18.60 |
Servicios de Empresas de Tasación Comercial
Los siguientes son ejemplos de empresas que ofrecen servicios de tasación comercial;
#1. CBRE
CBRE es la primera empresa de nuestra lista que ofrece servicios de tasación comercial. Su división de servicios de valoración proporciona evaluaciones, tasaciones y servicios de asesoramiento de propiedades comerciales precisos y fiables en todo el mundo, ayudando a los clientes a realizar inversiones inmobiliarias lucrativas. Estas propiedades van desde edificios de oficinas hasta lotes para desarrollo. Entre los servicios prestados se encuentran el valor de mercado, las ofertas públicas iniciales (IPO), la seguridad hipotecaria, el arbitraje y la consultoría, los impuestos, la revisión de alquileres y el soporte de transacciones.
#2. El Cushman y Wakefield
Cushman & Wakefield es la segunda empresa de nuestra lista de servicios de tasación comercial. Establecieron el primer grupo de especialistas en valoración y consultoría dedicados por completo al estudio de edificios de oficinas. Su grupo profesional de valoración y asesoramiento de oficinas está formado por expertos en temas de valoración de oficinas, incluidos más de 60 miembros cualificados del Appraisal Institute (MAI).
Valuación de cartera multipropiedad, análisis de gastos, estudios de factibilidad e impacto, tasaciones para adquisiciones, refinanciamiento, uso interno y fines patrimoniales son solo algunos de los servicios brindados.
#3. Asesores inmobiliarios de Valbridge
Otra empresa de nuestra lista que ofrece servicios de tasación comercial es Valbridge Property Advisors. Es una firma de evaluación comercial independiente reconocida a nivel nacional con 200 MAI, 69 ubicaciones y más de 675 miembros del personal. Proporcionan evaluaciones objetivas basadas en una metodología de valor establecida, comprensión del mercado local y estándares objetivos.
#4. Tasación de Bowery
Otra gran empresa que ofrece servicios de tasación comercial es Bowery Appraisal. Está redefiniendo la industria de la evaluación comercial mediante el uso de grandes datos y una gran cantidad de conocimientos. Con la ayuda de su tecnología innovadora, los tasadores pueden trabajar de forma más rápida y eficaz al mismo tiempo que ofrecen un trabajo de calidad y consistencia insuperables.
Se ofrecen desarrollos desde cero, multifamiliares, de uso mixto, oficinas, terrenos, viviendas asequibles, industriales y almacenes, minoristas, condominios y cooperativas, autoalmacenamiento y otros servicios. préstamos de Freddie Mac y Fannie Mae.
#5. Administracion colateral
La última empresa de nuestra lista que ofrece servicios de tasación comercial es Collateral Management. Los profesionales de administración de garantías con las calificaciones necesarias tomarán en serio sus necesidades de tasación y las administrarán de la manera más hábil posible. Se brindan los siguientes servicios: Parques Temáticos, Estaciones de Servicio, Campos de Golf, Desarrollo Comercial, Hoteles, Consultorios Médicos, Multifamiliares, Terrenos Baldíos, Concesionarias de Autos, Reparación de Autos, Lavado de Autos y Análisis de Servidumbres.
Conclusión
Una tasación comercial es una de las listas de verificación que cualquier persona que compre una casa debe cumplir antes de realizar un pago. A veces, el resultado de la tasación demuestra que la propiedad estaba sobrevaluada y el posible comprador se acerca al vendedor para que reduzca el precio. También en otras ocasiones, puede revelar muchos daños que deben repararse. En total, es una parte integral de cada casa.
Preguntas frecuentes sobre tasación comercial
¿Cuánto ganan los tasadores de bienes raíces con licencia en Texas?
Un tasador de bienes raíces en Texas puede esperar ganar un salario promedio anual de $74,500. Los rangos de salario para los tasadores de bienes raíces en Texas pueden oscilar entre $ 29,500 y $ 199,500, según factores como el nivel de educación, los años de experiencia, el tipo de empresa buscada e incluso las propinas e incentivos.
¿Qué tan precisas son las tasaciones de bienes raíces comerciales?
Encontramos que las evaluaciones son, en promedio, 10% más altas o más bajas que los precios de venta que ocurren en los dos trimestres siguientes. Las tasaciones a menudo tienen un descuento del 5% del valor, y eso es con un contexto de cartera que permite compensar variaciones positivas y negativas.
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Referencias
