¿Qué es la escritura de negociación y venta?
Una escritura de negociación y venta es un instrumento legal que le permite al propietario anterior (el otorgante) transferir una propiedad al propietario actual (el concesionario). Este tipo de escritura se usa comúnmente en ejecuciones hipotecarias y ventas de impuestos, mientras que las escrituras de garantía se usan con frecuencia en transacciones de propiedad ordinarias. Pero entonces, los prestamistas comerciales prefieren las escrituras de garantía porque garantizan que una propiedad estará libre de gravámenes tales como fallas en el título, gravámenes fiscales del propietario anterior y servidumbres desconocidas de otras propiedades. Estas garantías no son proporcionadas por escrituras de negociación y venta.
De todos modos, esta publicación le mostrará para qué se utiliza una escritura de negociación y venta y todo lo que debe saber sobre ellos. También incluye si debe usarlos o no.
Negociación y Escritura de Venta: Resumen
Solo el vendedor de una propiedad posee el título y tiene la autoridad para transferir la propiedad, de acuerdo con una escritura de negociación y venta. Como se mencionó anteriormente, este tipo de escritura no protege al comprador de gravámenes u otros reclamos sobre la tierra, por lo tanto, el comprador puede ser responsable si surgen estas dificultades.
Pero debido a que es probable que el vendedor tenga poco conocimiento de la historia y el estado de la propiedad, las escrituras de negociación y venta se usan comúnmente cuando se transfieren propiedades en ejecución hipotecaria o ventas fiscales, explica Eric Maribojoc, Director Ejecutivo del Centro para el Emprendimiento Inmobiliario de la Universidad George Mason en Arlington, Virginia.
Según Maribojoc,
“el vendedor no ofrece ninguna garantía con respecto a cualquier reclamo contra la propiedad o fallas en el título”. “El comprador por el contrario, acepta la propiedad sujeta a cualquier reclamo o problema de título que pueda existir”.
Sin embargo, el vendedor puede optar por indicar un gravamen, como el hecho de que no hay impuestos prediales vencidos, explica además Maribojoc. En consecuencia, la escritura se clasifica como una “escritura de compraventa con pactos” en este caso.
Según Andrew Maguire, un abogado de bienes raíces comerciales de McCausland Keen & Buckman en Devon, Pensilvania, las escrituras de negociación y venta son legales en ciertas jurisdicciones, incluidas Nevada, Nueva Jersey, Nueva York, Oregón, Rhode Island y Washington.
“La mayoría de los compradores de bienes raíces en estos estados exigirán una escritura de negociación y venta con convenios”, dice Maguire, lo que significa que “el vendedor de la propiedad declara que no ha hecho nada para gravar el título de la propiedad que se transmite, excepto por aquellos gravámenes a los que se hace referencia específica en la escritura.”
Es fundamental comprender qué o a quién protegen los convenios en un trato de negociación y venta. Esto plantea la pregunta, "¿cómo funciona una escritura de negociación y venta?"
¿Cómo funciona una escritura de compraventa?
Un formulario de negociación y escritura de venta comprende una serie de detalles importantes.
- La dirección postal y el número de paquete del tasador de impuestos: Esto aparece en la descripción legal de la propiedad.
- Nombres del otorgante y beneficiario: El otorgante es el propietario actual de la propiedad. El concesionario es el nuevo propietario de la propiedad que se hace cargo del título.
- Una escritura de negociación y venta confirma que el otorgante tiene el derecho legal de escriturar o transferir la propiedad a un nuevo propietario.
No hay protecciones de título: un documento de negociación y venta no garantiza que la propiedad esté libre de gravámenes o dificultades de título. Los propietarios de viviendas que compran una vivienda embargada con una ganga y una escritura de venta pueden encontrar gravámenes fiscales, servidumbres problemáticas y reclamos de terceros sobre el título. Algunos compradores realizan una investigación de título, obtienen un seguro de título y contratan a un abogado de bienes raíces antes de comprar una casa embargada para reducir los peligros asociados con una transacción de negociación y venta.
¿Cuál es la diferencia entre las escrituras de negociación y venta y las escrituras de renuncia?
Las escrituras de renuncia, también conocidas como escrituras de reclamo rápido, se usan con poca frecuencia en transacciones de bienes raíces comerciales para transferir el título. Por lo general, se utilizan para transferir la propiedad de una propiedad cuando no se intercambia una compensación monetaria. Transferir bienes inmuebles entre miembros de la familia o a un fideicomiso en vida (generalmente como parte de la planificación patrimonial), corregir errores y defectos de título de una transacción anterior o agregar o eliminar a una persona de un grupo de propiedad son ejemplos de lo que se podría hacer.
Y debido a que no prueban que un otorgante tenga la autoridad legal para escriturar un terreno, las escrituras de renuncia rara vez se usan en transacciones de bienes raíces comerciales. Los otorgantes escrituran la propiedad que ambas partes saben que no poseen en algunas situaciones (generalmente para corregir problemas de título), razón por la cual una escritura de renuncia no se usaría en una subasta de ejecución hipotecaria. Es preferible una escritura de negociación y venta, ya que establece un derecho legal a vender.
Hay seis tipos diferentes de obras
Dependiendo de su conexión con el comprador o concesionario, los dueños de propiedades a menudo lidian con seis tipos diferentes de escrituras.
Escritura de renuncia
Una escritura de renuncia transfiere la propiedad de un propietario a otro, pero no garantiza un título claro ni indica que el otorgante tenga la autoridad legal para escriturar (transferir) la propiedad. Los documentos de renuncia se usan comúnmente para corregir errores de título, transferir propiedades entre miembros de la familia o a un fideicomiso en vida o, lo que es más importante, agregar o eliminar personas de un grupo de propietarios.
Escritura de garantía general
Una escritura de garantía general es un documento que viene con una venta de bienes raíces comerciales. Es esencialmente una declaración jurada que verifica que el otorgante tiene la autoridad legal para escriturar la propiedad al concesionario, y asegura el título por la duración de la historia de la propiedad. Garantiza que el comprador no se enfrentará a ningún reclamo, gravamen fiscal u otros gravámenes de los dueños anteriores de la propiedad.
Escritura de concesión
Una escritura de concesión, también conocida como escritura de garantía especial o escritura de garantía limitada, funciona de manera similar a una escritura de garantía normal con una diferencia importante: solo garantiza un título claro y la ausencia de gravámenes durante la propiedad de la propiedad por parte del vendedor. Un comprador está menos protegido por este tipo de escritura que por una escritura de garantía general, que garantiza un título claro a lo largo del historial de propiedad de la propiedad. Si bien un documento de concesión no aísla al comprador de reclamos hechos durante un tiempo anterior de propiedad, sí protege al vendedor de responsabilidad.
Negociación y Escritura de Venta
Una escritura de negociación y venta certifica que el otorgante tiene derecho a transferir el título de la propiedad que se vende. Sin embargo, no garantiza que el concesionario reciba su propiedad libre de gravámenes.
Escritura de fideicomiso
Una escritura de fideicomiso es un documento legal que se adjunta a algunos préstamos hipotecarios. Es un contrato entre tres partes: un beneficiario (prestamista), un otorgante (prestatario) y un fideicomisario (un tercero neutral, como una compañía de títulos). Crea un gravamen sobre una propiedad que dura hasta que el prestatario paga la deuda en su totalidad.
Escritura de la hipoteca
Una escritura de hipoteca es similar a una escritura de fideicomiso, con una excepción importante. Solo dos partes están involucradas en este tipo de escritura; el prestamista y el prestatario. Una escritura de hipoteca no incluye al fideicomisario, quien posee el título en una escritura de fideicomiso. Hasta que la hipoteca se pague en su totalidad, el prestamista y el prestatario comparten la propiedad igualitaria de la propiedad. En ese momento, el dueño de la casa es el único dueño de la propiedad y ya no es responsable de ninguna deuda.
¿Por qué es importante qué tipo de acción haces?
Es fundamental comprender el tipo de escritura que acompaña a una propiedad. Cualquier problema de título no resuelto, por ejemplo, agrega riesgos a la transacción y puede afectar su resultado final si es un inversionista que compra una casa en una subasta con la intención de cambiarla. Por lo tanto, un acto integral es esencial.
“Si los inversionistas están listos para asumir riesgos adicionales al invertir en una propiedad involucrada en una ejecución hipotecaria o venta de impuestos a través de una negociación y venta o escritura de renuncia, [ellos] deben respaldar sus proyectos con un rendimiento lo suficientemente alto como para pagar estos riesgos adicionales, Argumenta Maribojoc.
Los inversores también deben asegurarse de que la propiedad sea financiable por un prestamista, si no están pagando en efectivo, y asegurable por una compañía de títulos, según Maguire.
Las compañías de títulos realizan búsquedas de problemas y brindan seguros para ayudar a resolver cualquier reclamo no resuelto que pueda surgir. Debido a que la póliza del prestamista no cubre al comprador o al inversionista, es una buena idea obtener una póliza de seguro de título del propietario además de la póliza necesaria del prestamista. También vale la pena señalar que la forma de la escritura utilizada en la transacción puede tener un efecto en la tasa de su seguro de título.
“Los compradores también deben analizar la forma de la escritura antes de firmar un contrato de compra y asegurarse de que su prestamista y la compañía de títulos aprueben la forma de la escritura antes del cierre”, aconseja Maguire.
¿Cuándo se utiliza la escritura de negociación y venta?
En las ventas de impuestos, las ventas de bienes y los procedimientos de ejecución hipotecaria, este tipo de escritura se emplea comúnmente. El banco o las autoridades fiscales pueden conocer bien el historial de la propiedad o del propietario anterior y no correrá ningún riesgo al hacer promesas.
Sin embargo, incluso en estas condiciones, estos actos no son típicos en todos los estados. Los estados occidentales como Colorado, Wyoming y Washington son los más propensos a tener escrituras de negociación y venta. También se utilizan en Nueva York y Vermont en ocasiones.
Componentes de una escritura de negociación y venta
Salvo mención expresa, las garantías pueden transmitirse en escrituras de compraventa. Aunque es una elección. Nada impide que tal escritura incluya una o más garantías.
Una escritura de negociación y venta, por otro lado, generalmente solo registra lo esencial de una transacción: la fecha, los nombres del comprador y del vendedor, el monto pagado por la propiedad y su descripción legal. Se citará el traspaso, normalmente con las palabras "El otorgante da, negocia y vende..." o "El otorgante otorga y libera..."
¿Pactos o no pactos?
Los pactos deben estar expresados explícitamente en la escritura y no pueden ser implícitos. Si se le presenta dicho documento, no asuma que no está cubierto si hay gravámenes o gravámenes pendientes sobre la propiedad. Léalo detenidamente o haga que un abogado lo revise para que sepa exactamente en lo que se está metiendo.
Si es posible, investigue un poco sobre la propiedad. Querrá estar al tanto de algunos gravámenes comunes para poder detectarlos.
Algunas fallas comunes
Los siguientes son algunos defectos que vienen con el uso de escrituras de negociación y venta. Básicamente lo ayudará a decidir si debe optar por este tipo de escritura.
#1. Impuestos sobre Bienes Raíces
En ocasiones, las ciudades, los condados y los estados gravan los bienes inmuebles. La falta de pago de estos impuestos dará lugar a la imposición de un gravamen sobre la propiedad. Se puede vender un gravamen fiscal a un inversionista, quien luego tiene la opción de ejecutar la propiedad.
Las segundas hipotecas y los préstamos para mejoras en el hogar tienen prioridad sobre las primeras hipotecas; sin embargo, en la mayoría de los casos, los impuestos sobre la propiedad tienen prioridad sobre las hipotecas.
#2. Cuotas a la Comunidad de Propietarios
Las cuotas de la comunidad de propietarios se registran como obligaciones legales en los tribunales locales. La falta de pago de sus facturas a tiempo resultará en un gravamen sobre su propiedad y, eventualmente, en una ejecución hipotecaria. Cuando se vende la propiedad, el gravamen debe pagarse como parte del trato de cierre.
Los condominios son únicos en el sentido de que usted no es dueño de las instalaciones comunes, pero aún así es responsable de las tarifas y gravámenes de mantenimiento. Se puede imponer un gravamen si estos honorarios y cuotas no se pagan.
Reglas y Restricciones de la Asociación de Propietarios
Existen reglamentos, convenios y restricciones en las subdivisiones y asociaciones de propietarios. Pueden ser documentos extremadamente extensos con pautas que cubren todo, desde el cuidado del césped hasta el color del techo. Las violaciones de estas restricciones de manera regular pueden resultar en un gravamen sobre la propiedad por multas no pagadas.
#3. Gravámenes materiales o mecánicos
Si el propietario anterior hizo reparaciones, reemplazó el equipo o realizó un trabajo importante y no pagó según lo acordado, lo más probable es que se presente un gravamen sobre la propiedad. Estos gravámenes rara vez son un peligro para la propiedad, pero si están acumulando intereses, usted podría verse obligado a pagar una gran suma de dinero cuando venda y cierre la compra.
#4. Gravámenes sobre Impuestos
Si un propietario se atrasa en sus impuestos sobre la renta, se presentarán gravámenes contra él y, muy probablemente, contra su casa. Si intenta vender más tarde, el gobierno toma su parte primero, y los intereses y las multas pueden sumarse rápidamente.
#5. Cuotas y Cuotas Municipales
Si no paga los costos de recolección de residuos y alcantarillado, volverá a perjudicarlo. Por lo general, se deben al gobierno oa una entidad afiliada al gobierno. Un municipio puede cobrar a los propietarios por nuevos sistemas de alcantarillado o pasarelas. Una factura llega por correo y el propietario debe pagarla o se impondrá un gravamen sobre la propiedad.
#6. Dominio de los Eminentes
Esto es poco común, pero puede ser un problema importante. Su casa podría estar en un vecindario antiguo que está bloqueando la construcción de un nuevo estadio deportivo del condado. De repente, se ve obligado a vender la propiedad que ha comprado y se le da una estimación de cuánto obtendrá.
¿Cuál es el propósito de una escritura de negociación y venta?
Solo el vendedor de una propiedad posee el título y tiene la autoridad para transferir la propiedad, de acuerdo con una escritura de negociación y venta. Este tipo de escritura no protege al comprador de gravámenes u otros reclamos sobre la propiedad, por lo tanto, el comprador puede ser considerado responsable si surgen estas dificultades.
¿Es mala una escritura de ganga y venta?
Comprar bienes raíces con este tipo de escritura no siempre es una mala idea, pero es mejor ser cauteloso. No es posible solicitar un reembolso del vendedor en circunstancias en las que una propiedad se compra con una ganga y la escritura de venta y los defectos del título se descubren después del hecho.
¿Qué es la ganga y la venta en bienes raíces?
Las escrituras de negociación y venta se utilizan en una transacción, como su nombre lo indica. El documento de negociación y venta, a diferencia de una renuncia, establece que el otorgante es dueño de la propiedad y puede vendérsela a un comprador. En las transacciones inmobiliarias y la transferencia de bienes confiscados se utilizan escrituras de compraventa.
¿Cuáles son dos clases de hechos?
La “escritura de concesión” y la “escritura de renuncia” son los dos tipos de escrituras más comunes en California. La mayoría de las demás escrituras con las que se encontrará, como la omnipresente “escritura de transferencia entre cónyuges”, son versiones especializadas de escrituras de concesión o renuncia.
¿Cuál es la principal diferencia entre una escritura de negociación y venta y una escritura de renuncia?
Recuerde que un otorgante que ejecuta una escritura de compraventa asegura su propiedad absoluta de la propiedad. Esto indica que ningún otro propietario tiene derecho a reclamar el título de propiedad. Una escritura de renuncia, por otro lado, no ofrece tales garantías.
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