POSESIÓN ADVERSA: Cómo funciona; Reglas y Requisitos

En casos raros, un intruso que entre en su propiedad y la ocupe puede adquirir la posesión legal de la misma. Esto se conoce en la ley como “posesión adversa”. Aquí es donde puede ver los requisitos para la posesión adversa para diferentes estados como California y Florida.

¿Qué es la posesión adversa?

La posesión adversa es una noción legal que confiere título a alguien que vive o está en posesión de la tierra de otra persona. Al poseedor se le otorga el título de propiedad si se cumplen ciertas condiciones, incluso si infringen los derechos del verdadero propietario y están en posesión continua de la propiedad. La posesión adversa se refiere con frecuencia como derechos de los ocupantes ilegales, aunque este es un término coloquial para el concepto en lugar de un estatuto registrado.

¿Cómo funciona la posesión adversa?

Como se indicó anteriormente, la posesión adversa es una circunstancia legal en la que una parte obtiene el título de propiedad de otra persona al tomar posesión de la misma. Esto puede ocurrir a propósito o sin intención, con o sin el conocimiento del dueño de la propiedad.

En circunstancias de posesión adversa intencional, un intruso u ocupante ilegal, alguien que ocupa ilegalmente la tierra de otra persona, ingresa a sabiendas a la tierra de otra persona con la intención de vivir en ella y/o apoderarse de ella. La posesión adversa puede incluso no ser intencionada en algunas situaciones. El dueño de una casa, por ejemplo, puede construir una cerca que separe su jardín sin darse cuenta de que se ha cruzado e invadido el límite de la propiedad de su vecino. En cualquier caso, el poseedor adverso, a veces conocido como tasador, tiene derecho a esa propiedad. Además, si el reclamante tiene éxito en establecer la posesión adversa, no está obligado a indemnizar al propietario por la tierra.

Un tasador que establece con éxito la posesión adversa no está obligado a pagar al propietario.

Los requisitos para probar la posesión adversa varían según la jurisdicción. En muchos estados, se requiere la documentación del pago de los impuestos sobre la propiedad y una escritura para que el reclamante tenga éxito. Cada estado tiene un límite de tiempo dentro del cual el propietario registrado puede invalidar el reclamo. Por ejemplo, si el límite estatal es de 20 años y el arrendador pinta o paga otro mantenimiento de la vivienda en cuestión en el año 19, el reclamante tendrá dificultades para probar la posesión adversa. Dicho esto, se recomienda a los propietarios eliminar el peligro de usurpación lo antes posible mediante la firma de acuerdos para cualquier uso de una propiedad en propiedad.

Posesión adversa en el Reino Unido

La posesión adversa es cada vez más difícil de iniciar en Inglaterra con la adopción de la Ley de Registro de Tierras de 2002. De acuerdo con la legislación, si la tierra permanece sin registrar durante diez años, el poseedor adverso puede solicitar convertirse en el nuevo propietario registrado. El registrador notifica entonces a la persona que es el titular registrado en ese momento.

El título puede transferirse si el titular inscrito no intenta rechazar al poseedor adverso durante dos años. La ley estipulaba que las personas no perderían sus títulos a menos que fueran conscientes de la circunstancia.

Requisitos de posesión adversa en los Estados Unidos

Como mínimo, se deben cumplir cinco condiciones para obtener la posesión adversa. Sin embargo, algunos estados han impuesto requisitos adicionales de posesión adversa.

• Posesión real: El poseedor adverso debe usar físicamente la tierra en lugar de simplemente caminar sobre ella, como segar o cosechar.
• Posesión hostil: El poseedor adverso debe haber utilizado la tierra sin el permiso del propietario original.
• Uso abierto y notorio: El poseedor adverso debe usar la propiedad de manera visible. Se hace para que el propietario original quizás pueda concluir que alguien puede presentar un reclamo.
• Uso continuo: Durante todo el período, el poseedor adverso debe mantener la propiedad continuamente.
• Uso exclusivo: El titular adverso debe ser el único usuario. La posesión adversa no se puede reclamar si el dueño original usa la tierra durante ese tiempo.

Cómo se resuelven los reclamos de posesión adversa en la corte

Las preguntas sobre la propiedad legal de la propiedad pueden surgir en una variedad de escenarios, como la venta de una casa. Una empresa de seguros de título, por ejemplo, puede negarse a brindar protección cuando se vende una propiedad porque se descubre que el garaje del vecino se encuentra directamente en la propiedad.

Si en este tipo de situaciones surgen problemas relacionados con la propiedad de la tierra y las partes no pueden llegar a un acuerdo, el asunto puede terminar en los tribunales. El dueño de la propiedad puede demandar al intruso (por ejemplo, un vecino cuyo garaje está invadiendo), o el intruso puede presentar una demanda de "título silencioso", que es una solicitud al tribunal para determinar quién es dueño de qué.

Consideraciones Particulares

La posesión adversa se ha presentado como un remedio potencial para frenar los abusos de los derechos de propiedad intelectual, como la ciberocupación, el uso excesivo de los derechos de autor y el troleo de patentes. La posesión adversa aplicada tanto a la propiedad intelectual como a la física llevaría a los abusadores a esforzarse más en utilizar activamente su cartera de marcas registradas, patentes, etc., en lugar de quedarse sentados y esperar a que los verdaderos innovadores entren en su dominio.

Requisitos legales para un reclamo de posesión adversa de tierras

El estatuto estatal rige los requisitos para la posesión adversa, que puede variar ampliamente entre jurisdicciones. Al decidir sobre reclamaciones de posesión adversa, los tribunales utilizan una prueba de cuatro factores. Para ser considerada posesión adversa, la ocupación del terreno por parte del intruso debe ser la siguiente:

• Hostil
• Real
• Abierto e infame
• Por un período de tiempo determinado, exclusivo y continuo (típicamente medido en años).

Cada una de estas características se discute en este artículo. Los detalles sobre las restricciones que se aplican a su propiedad (o la de la otra persona) se pueden encontrar en el estatuto de posesión adversa de su estado. Además de los requisitos adversos de posesión legal discutidos a continuación, varios estados requieren que el intruso haya pagado los impuestos locales sobre la propiedad de la tierra durante un cierto período de tiempo.

#1. A los requisitos de reclamación hostil para la posesión adversa.

El término "hostil" no implica que el intruso cabalgue a caballo, disparando seis tiros. Cuando se trata de posesión adversa, los tribunales utilizan una de las tres definiciones legales de "hostil".

• Ocupación sencilla. Este criterio (que todavía hoy sigue la mayoría de los estados) define “hostil” como la mera ocupación de la tierra. El intruso no está obligado a saber que la tierra pertenece a otra persona.

• Ser consciente de la intrusión. Esta regulación requiere que el intruso sea consciente de que su uso de la propiedad constituye una entrada ilegal (lo que significa que el intruso no tiene derecho legal a estar en la propiedad).

• Error de buena fe. Esta ley es seguida por algunos estados, y requiere que el intruso haya cometido un error inocente de buena fe al ocupar la propiedad en primer lugar, como confiar en una escritura inválida o errónea.

#2. Posesión real y física Requisitos para la Posesión Adversa.

La segunda parte del estándar aplicado por la corte requiere que el intruso posea genuinamente la propiedad (esté físicamente presente allí) y la trate como lo haría un propietario. Documentar los intentos del intruso por mantener y mejorar la tierra, como plantar y regar un jardín o levantar un cobertizo, podría ayudar a establecer esto.

#3. Requisitos de Posesión Abierta y Notoria para Posesión Adversa.

“Abierto e infame” significa que cualquier persona, incluido el dueño de una propiedad que haga un intento razonable de investigar, debe poder ver que un intruso está en la propiedad. Un vecino que construye una cerca en la propiedad de al lado o vierte un camino de entrada de concreto de dos pies sobre la línea divisoria son dos ejemplos.

#4. Posesión Adversa Requisitos de posesión exclusiva y continua.

El intruso debe poseer la tierra únicamente (es decir, el intruso no puede compartir la posesión con extraños o el dueño) y sin interrupción por un período de tiempo determinado. (Esto significa que el intruso no puede salir de la propiedad, regresar a ella más tarde y reclamar que el tiempo que pasó abandonando la propiedad es parte del período de tiempo de posesión “continua”). La cantidad de tiempo necesario varía según el estado. Suele oscilar entre los siete y los veinte años.

Diferentes leyes de posesión adversa por estados

El período de tiempo que un intruso debe ocupar la tierra varía según el estado. Consulte la tabla a continuación para determinar el período para su estado. En algunos estados, el intruso debe pagar impuestos sobre la propiedad durante este tiempo. Otros estados no exigen el pago de impuestos sobre la propiedad, pero si el intruso ha pagado impuestos, se reduce el período requerido para la ocupación. Además, los estatutos de posesión adversa de algunas jurisdicciones no mencionan en absoluto el pago de impuestos.

Ley de Posesión Adversa de Florida

La posesión adversa es una idea extraña que le permite a una persona adquirir el título de una propiedad al darle un buen uso durante un período de tiempo determinado por ley. De acuerdo con la ley de posesión adversa de Florida 95.18, cuando una persona se muda públicamente a la propiedad abandonada de otra y la repara, puede obtener el título después de que haya pasado un período de tiempo.

Lo que significa tener el título de una propiedad

Un título en bienes raíces es un documento legal que lo identifica como el dueño legítimo de la propiedad. Como propietario de una propiedad, tiene derecho a modificarla y transferir la propiedad a otra parte.

Debido a que una persona puede ser dueña de una propiedad en parte o en su totalidad, la ley de bienes raíces se vuelve complicada. Las limitaciones en su propiedad también pueden ocurrir si se niega a pagar impuestos sobre la propiedad o si su reclamo carece del "color del título".

Uso del "Color del título" para realizar una reclamación

De acuerdo con el Estatuto de posesión adversa de Florida 95.12, un poseedor debe habitar la propiedad durante al menos siete años. Esa ocupación debe realizarse “bajo un color de título” o mediante el pago de impuestos sobre la propiedad. Cuando alguien parece haber adquirido el título de un terreno real, pero hay una falla en el título que lo hace ineficaz, esto se conoce como el 'color del título'. Como resultado, no se establece la propiedad.

Una persona no tiene motivos para creer que es el dueño legal de la propiedad mientras reclama sin color de título. Esto generalmente sucede cuando un intruso que ha ingresado ilegalmente a las instalaciones intenta reclamar la propiedad de la propiedad.

Si una persona reclama una propiedad a través del color del título, debe cumplir con requisitos específicos para que los tribunales reconozcan su reclamo sobre la propiedad.

Requisitos de la Ley de Posesión Adversa de Florida

Cada reclamo de posesión adversa debe cumplir con cinco requisitos básicos:

• Hostilidad: El poseedor debe ser consciente de que está infringiendo la propiedad de otro o de haber cometido un error razonable, como basarse en una escritura defectuosa.
• Posesión real: Esto implica que el propietario esté físicamente presente en la tierra y la trate como propia.
• Posesión abierta y notoria: Para cumplir con estos criterios, la posesión de la propiedad no puede ser encubierta.
• Posesión exclusiva y continua: En este caso, el poseedor no podrá compartir su posesión con otros y deberá estar en posesión del inmueble por el tiempo legalmente autorizado.
• Mejora: El poseedor debe estar mejorando, cultivando o protegiendo la propiedad reclamada de un recinto grande en la tierra.

De acuerdo con la ley de usufructo, cuando una persona se muda públicamente a la propiedad abandonada de otra y la mejora, puede obtener el título de propiedad una vez que haya transcurrido un cierto período de tiempo.

Posesión adversa en California

La siguiente tabla resume los fundamentos de la legislación de posesión adversa de California.

Cómo determinar los límites de la propiedad

Si no está seguro, tenga en cuenta que cualquier propiedad que se convierta en objeto de una venta, arrendamiento o garantía de una obligación debe estar correctamente definida o descrita, y debe basarse en las notas de campo de un agrimensor o ingeniero civil. Aquí hay algunos recursos para identificar y describir líneas de propiedad:

• Una escritura es un instrumento escrito debidamente ejecutado y otorgado por el otorgante que transfiere algún derecho, título o interés en bienes inmuebles al concesionario.
• Examinar el procedimiento para medir y determinar el área de un terreno.
• El registrador del condado mantendrá un registro de los registros de la propiedad, que está abierta al público.

Tres casos de posesión adversa en California

La posesión adversa ocurre en California cuando una persona que busca reclamar la tierra de otra persona no solo debe utilizarla durante al menos cinco años, sino también pagar impuestos sobre la propiedad.

Dimmick contra Dimmick 58 cal. @d 417,421, 424 Cal.Rptr. 856 374 pág. 2d (1962)

La tierra fue cedida a tres hijos, pero solo uno de ellos la cultivaba. Ese hijo presentó una demanda tranquila por el título. El tribunal de primera instancia dictaminó que se habían unido al arrendamiento y el tribunal de apelaciones confirmó la decisión del tribunal de primera instancia.

228 cal. aplicación. 2d 474, 489 James contra LeDelt (1964)

Este fue un desacuerdo sobre un área de 400 pies de ancho, y el demandante solicitó que se retirara una cabaña del área en cuestión. Con base en los límites acordados, posesión adversa, impedimento legal y laches, el tribunal de primera instancia falló a favor del acusado. El juez determinó que el demandante carecía de cualquier derecho, interés o título sobre la propiedad impugnada.

128 cal. aplicación. 2d 72, 75, Madden contra Alpha Hardware & Supply Co. (1954)

Disputa de predial por usufructo, en la que el demandante alega haber tenido la posesión durante veinte años y pagado impuestos durante diez. Los demandados interpusieron recurso de apelación y el juez de apelación confirmó la orden.

Defiéndete de los ocupantes ilegales

Un ocupante ilegal es alguien que ocupa legalmente una propiedad pero que no posee, alquila ni tiene permiso del propietario para hacerlo. En California, los ocupantes ilegales tienen derechos y pueden robar su propiedad por posesión adversa. Sucede, así que sea consciente de sus derechos y proteja sus posesiones. Aqui hay algunas ideas:

• Presente sus impuestos a tiempo.
• Mantenga un flujo constante de inquilinos en su propiedad de alquiler.
• Que quede explícito en el contrato de arrendamiento que no se permite el subarriendo.
• Contrate a un administrador de propiedades para que vigile sus propiedades cuando no pueda hacerlo.
• Asegúrese de que su casa tenga un buen sistema de seguridad.

Restricciones de posesión adversa

La posesión adversa no está disponible en todas las circunstancias. Por ejemplo, no se puede utilizar para obtener el título de propiedad del gobierno.

Homesteading vs. Posesión Adversa

En la práctica, la posesión adversa es similar a la ocupación. En la ocupación de viviendas, los nuevos propietarios reciben tierras o propiedades propiedad del gobierno que no tienen un propietario aparente registrado, siempre que las utilicen y mejoren. Un colono puede perder su tierra si no la usa. La posesión adversa puede funcionar de manera similar liberando tierras con un título ambiguo para uso productivo.

La posesión adversa, por otro lado, puede ser abusada de maneras que no se puede abusar de la ocupación. Si hay una servidumbre informal entre dos fincas, por ejemplo, cuando la cerca de un agricultor contiene un acre de la tierra del vecino, el agricultor que la usa puede reclamar la posesión adversa y literalmente morder ese trozo de tierra si no hay un acuerdo de servidumbre por escrito.

¿Cómo se establece la posesión adversa?

El poseedor debe demostrar la posesión real o prevista. Esto implica un deseo de excluir a todas las personas de la tierra, pero solo por posesión y no por propiedad.

#1. Evidencia

Se tienen en cuenta la 'naturaleza y el valor de la propiedad, el método adecuado y natural de uso' y las acciones del propietario para preservar sus propios intereses. La construcción de una cerca, por ejemplo, se considera comúnmente como la "prueba más fuerte posible" de posesión adversa. No se toma en cuenta la evidencia de que el poseedor podría haber hecho más con la tierra. Una creencia errónea en la propiedad o la disposición a pagar si se le solicita es igualmente inadmisible como prueba de posesión.

#2. Tasas e impuestos deben ser pagados

El pago de tasas e impuestos es crucial como factor de prueba, pero no es concluyente. Una renuencia a pagar tarifas, por otro lado, va en contra del objetivo de adquirir.

¿Es posible que el propietario reclame la posesión?

Es de vital importancia resaltar que el tiempo de ejecución es indiferente para la restitución de la posesión. Por ejemplo, 45 minutos de recuperación pueden acabar con 19 años de posesión adversa.

El titular del documental tiene dos opciones para recuperar la posesión:

#1. A través de la entrada física

Los derechos sobre la tierra deben reafirmarse antes de que expire el período de prescripción. Esto incluye tanto actividades importantes como quitar al poseedor como pequeños actos como quitar cercas u otras estructuras. El dueño debe retomar la posesión 'con la intención de recuperar', pero no lo hará por medio de la violencia o la fuerza. Las protestas, ya sean orales o escritas, y las transacciones legales, como una hipoteca o un arrendamiento, no califican como recuperación.

#2. Mediante procedimientos judiciales

Cuando se inician los procedimientos judiciales, finaliza el tiempo de la usufructo, por lo que suele aconsejarse 'litigar primero, negociar después'. El proceso comienza con la emisión y notificación de una citación de posesión con el objetivo de obtener una orden de posesión. Los derechos del poseedor adverso se extinguen si el procedimiento se inicia dentro del plazo de prescripción. Si se desestima esta citación, el tiempo comenzará de nuevo en esta fecha.

Cómo evitar la posesión adversa

#1. Vigile su propiedad si es de su propiedad.

Verifique los registros de impuestos sobre la propiedad para ver si esta persona (o cualquier otra persona) ha realizado pagos de impuestos sobre la propiedad si cree que tiene un reclamo de posesión adversa. Puede tomar los siguientes procedimientos para evitar que un intruso adquiera la propiedad:

#2. Coloque carteles de "prohibido el paso" y use puertas para bloquear la entrada.

Tenga en cuenta que si bien este es un enfoque inteligente para prevenir a los intrusos, en muchos estados tener letreros o puertas no lo protegerá de un reclamo por parte de un intruso que toma posesión de la tierra a pesar de todo.

#3. Otorgue a alguien un permiso formal para usar su tierra y obtenga un reconocimiento por escrito de ellos.

Podría, por ejemplo, otorgar permiso a alguien para estacionar en su propiedad, tomar un atajo a través de su propiedad, o hacer un jardín o cultivar. Esto puede derrotar no solo un reclamo de posesión adversa, sino también un reclamo de servidumbre (permiso de uso) en su tierra.

#4. Llamar a la policía.

Conseguir un abogado. Para desalojar al intruso de la propiedad del propietario, es posible que deba presentar una demanda. Alternativamente, puede solicitar a un tribunal que ordene el retiro de la construcción de su propiedad. Debe actuar antes de que el intruso haya estado en su propiedad el tiempo suficiente para presentar un reclamo de posesión adversa exitoso según la ley de su estado.

Lea también: NFL Pension: la guía definitiva en 2023 (actualizado)

Obtención de asistencia con intrusos

Si cree que alguien está invadiendo su propiedad, puede hablar con un abogado en su área.

Algunos estados requieren que el intruso haya pagado impuestos sobre la propiedad durante el período de tiempo especificado. Algunos estados requieren que el intruso tenga un documento que indique la propiedad de la propiedad (como una escritura o título), incluso si el documento es legalmente defectuoso. Para obtener más información sobre la posesión adversa, consulte la ley de su estado.

Preguntas frecuentes sobre posesión adversa

{
“@Context”: “https://schema.org”,
"@Type": "FAQPage",
"MainEntity": [
{
"@Type": "Pregunta",
“nombre”: “¿Puedes reclamar tierras después de 7 años?”,
"AcceptAnswer": {
"@Type": "Responder",
"texto": "

Alguien en usufructo puede confiar en la usufructo de sus antecesores, por lo tanto, alguien que compra un terreno de alguien que ha estado en usufructo durante 7 años solo necesita permanecer en posesión durante 5 años más para reclamar el título.

"
}
}
, {
"@Type": "Pregunta",
“nombre”: “¿Se puede impugnar la posesión adversa?”,
"AcceptAnswer": {
"@Type": "Responder",
"texto": "

Después de diez años de "posesión adversa" de un terreno registrado, una parte puede solicitar al Registro de la Propiedad que se le registre como nuevo propietario en lugar del actual.

"
}
}
, {
"@Type": "Pregunta",
“nombre”: “¿Cuánto dura la solicitud de posesión adversa?”,
"AcceptAnswer": {
"@Type": "Responder",
"texto": "

La mayoría de estas solicitudes se completan en 9 meses o menos, pero sabemos que algunas pueden demorar hasta 11 meses, con situaciones excepcionales que requieren incluso más tiempo.

"
}
}
] }

Artículos Relacionados

• DERECHOS DE LOS OCUPAS: Definición Legal y la Ley en los Diferentes Estados
• Escritura de fideicomiso: descripción general, hipoteca frente a escritura de fideicomiso y cómo funciona
• Financiamiento del deudor en posesión: cómo funciona, DIP capítulo 11
• ABOGADO DE SEGURIDAD: Todo lo que debe saber (actualizado)
• ESCRITURA DE CONCESIÓN: mejores prácticas de EE. UU. y todo lo que debe saber