Existen numerosos factores de préstamo a considerar al obtener una hipoteca. Una de las decisiones más importantes es si obtener un préstamo hipotecario de tasa fija o variable. Los ARM pueden ser atractivos en el clima actual de tasas crecientes debido a sus tasas iniciales más bajas, pero conllevan un riesgo significativo.
Cada tipo de préstamo tiene ventajas y desventajas. Por lo tanto, su decisión debe guiarse por su presupuesto, demandas de vivienda y tolerancia al riesgo financiero. Veamos la definición de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) y los diferentes tipos, incluidos los ARM 5/1 y 5/6
¿Qué es un préstamo hipotecario de tasa ajustable (ARM)?
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) es un préstamo en el que la tasa de interés cambia regularmente, generalmente en función de un índice predeterminado. Un préstamo ARM puede contener un período inicial de tasa fija de 5 a 10 años. Una vez que vence el período fijo inicial, la tasa de interés puede cambiarse (ajustarse) cada año a partir de entonces. Por ejemplo, con un préstamo ARM 5/1 por un plazo de 30 años, su tasa de interés sería fija durante los primeros 5 años antes de fluctuar hacia arriba o hacia abajo cada año durante los próximos 25 años.
¿Cómo funciona una hipoteca de tasa ajustable?
Los ARM son préstamos hipotecarios a largo plazo que tienen dos fases distintas, conocidas como período fijo y período ajustable.
- Periodo fijo: Primero, hay un período inicial de tasa fija (generalmente los primeros 5, 7 o 10 años del préstamo) durante el cual su tasa de interés no fluctuará.
- Período de ajuste: Después de eso, su tasa de interés puede subir o bajar según los cambios en el punto de referencia. (Más información sobre los puntos de referencia próximamente).
Como ejemplo, suponga que toma una ARM de 30 años con una duración fija de 5 años. Esto daría como resultado una tasa de interés fija durante los primeros cinco años del préstamo. Después de eso, su tasa de interés puede fluctuar durante los 25 años restantes del préstamo.
ARM no conformes frente a ARM conformes
A medida que investiga sus opciones de ARM, se encontrará con préstamos conformes y no conformes.
Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen con ciertos criterios y se pueden vender a Fannie Mae y Freddie Mac. Si los prestamistas siguen sus criterios, pueden vender las hipotecas que originan a estas empresas patrocinadas por el gobierno para reorganizarlas en el mercado hipotecario secundario.
Si un préstamo no cumple con estos requisitos precisos, se clasifica como no conforme. Sin embargo, antes de obtener un préstamo no conforme, ¡tenga en cuenta los peligros potenciales! Aunque existen razones válidas por las que los prestatarios pueden requerir una hipoteca no conforme. Si bien la mayoría de los originadores de hipotecas no conformes son confiables, muchos no lo son. Si está pensando en obtener un ARM no conforme, asegúrese de leer atentamente la letra pequeña sobre los restablecimientos de tasas y comprender cómo funcionan.
Una implicación es que las ARM de la FHA y la VA no cumplen con las pautas de Fannie Mae y Freddie Mac, pero cuentan con el respaldo total del gobierno de los EE. UU. Si cuenta con el apoyo del gobierno federal, es posible que se sienta más cómodo eligiendo uno de estos préstamos si están disponibles para usted.
Límites de tasa y tasas de hipoteca de tasa ajustable (ARM)
Varias cosas influyen en las tasas hipotecarias. Se incluyen elementos personales como su puntaje de crédito, así como los efectos más amplios de las condiciones económicas. Inicialmente, puede encontrar una tasa de interés para atraerlo con una tasa extremadamente baja que desaparecerá en algún momento durante el plazo del préstamo.
El punto de referencia especificado en el contrato sirve como base para la tasa de ARM. El contrato, por ejemplo, podría identificar el Tesoro de los EE. UU. o la tasa de financiación garantizada a un día (SOFR) como tasa de referencia. El punto de referencia actuará esencialmente como el punto de partida para cualquier cálculo de reinicio.
Las tasas del Tesoro de los Estados Unidos y SOFR se encuentran entre las más bajas disponibles para préstamos a corto plazo para sus clientes más solventes, que a menudo son gobiernos y grandes empresas. Otros préstamos de consumo tienen un precio de margen, o margen de ganancia, a estas tasas de préstamo más bajas factibles basadas en ese punto de referencia.
El margen de su ARM está determinado por su puntaje e historial de crédito, así como un margen estándar que reconoce que las hipotecas son intrínsecamente más riesgosas que los préstamos indexados por los puntos de referencia. Los clientes más solventes pagarán cerca del margen hipotecario típico, y los préstamos más riesgosos se marcarán más a partir de ahí.
La buena noticia es que es posible que existan topes de tasas, lo que indica un ajuste máximo de la tasa de interés permitido durante cualquier período determinado de la ARM. Como resultado, cada nueva modificación de la tarifa tendrá oscilaciones más tolerables.
Refinanciación de hipotecas de tasa ajustable (ARM)
En algunos casos, un ARM puede ser la mejor opción. Pero, ¿y si cambia su situación financiera? Para asegurar más estabilidad de la que puede proporcionar un ARM, puede refinanciar su ARM en una hipoteca de tasa fija.
Afortunadamente, el procedimiento es relativamente simple. Obtendrá un nuevo préstamo para pagar la hipoteca existente si refinancia. Después de eso, comenzará a pagar la nueva hipoteca.
Debido a que está solicitando una nueva hipoteca, deberá seguir muchos de los mismos pasos que hizo cuando solicitó una hipoteca por primera vez. Talones de pago, extractos bancarios y declaraciones de impuestos, por ejemplo, seguramente serán necesarios.
Con tasas de interés atractivas en el mercado, ahora podría ser un buen momento para pensar en asegurar una tasa baja durante la vida de su préstamo.
Hipoteca de tasa fija versus ajustable
Como posible comprador de vivienda, podrá elegir entre una hipoteca de tasa fija y una hipoteca de tasa ajustable. Entonces, ¿cuál es la distinción entre estas hipotecas?
Una hipoteca de tasa fija brinda más certeza porque la tasa de interés permanece constante durante el plazo del préstamo. Eso implica que su pago hipotecario mensual será fijo durante la duración del préstamo.
Un ARM, por otro lado, puede cobrar menos interés durante el período introductorio, lo que resulta en un primer pago mensual reducido. Sin embargo, después de ese plazo inicial, los cambios en las tasas de interés tendrán un impacto en sus pagos. Si las tasas de interés caen, las ARM pueden volverse menos costosas que las hipotecas de tasa fija; sin embargo, si las tasas aumentan, los ARM pueden volverse significativamente más caros.
Tipos de préstamos hipotecarios de tasa ajustable (ARM)
Hay varios diseños posibles para elegir si está interesado en un ARM. Aquí hay una mirada más profunda a sus alternativas.
#1. Hipoteca de tasa ajustable 5/1 Y 5/6
La tasa de interés de los préstamos hipotecarios de tasa ajustable 5/1 y 5/6 es fija durante los primeros 5 años de duración del préstamo. El segundo número indica con qué frecuencia se ajusta la tasa después de los primeros cinco años. La tasa de una hipoteca de tasa ajustable 5/1 varía una vez al año. La tasa de un ARM 5/6 se ajusta cada 6 meses. Las limitaciones de tasa también se pueden aplicar con el préstamo.
Entonces, ¿qué es exactamente un límite de tasa? En la industria de bienes raíces, la palabra 5/1 (2/2/5) puede usarse para referirse a una hipoteca de tasa ajustable de 5/1.
El segundo conjunto de números, 2/2/5, se refiere a los detalles del límite de tasa. Estos son algunos ejemplos:
- El primer "2" es el tope, o límite, de cuánto su reinicio inicial puede ajustar su tasa de interés. En otras palabras, después del plazo introductorio inicial de 5 años, su ARM puede ajustar su tasa de interés en un 2 % en el año 6.
- Límite de ajuste posterior: el segundo "2" representa la cantidad máxima que los reinicios posteriores de la tasa pueden aumentar su tasa de interés. Con carácter general, el tope normal de ajuste posterior es del 2%. Esto significa que su tasa de interés podría aumentar hasta un 2 % en el año 7.
- El tope de ajuste de por vida especifica cuánto puede aumentar la tasa de interés en total a lo largo de la vida del préstamo. En nuestro caso, la tasa de interés solo puede aumentar un 1 % en el año 8 y en adelante: 5 % (tope total de por vida) menos 2 % (ajuste del año 1) menos 2 % (ajuste del año 2) es igual a 1 %.
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La mayoría de los ARM tienen un tope de ajuste de por vida del 5 %, pero hay topes de por vida mayores que podrían costarle mucho más a largo plazo. Si está pensando en obtener una ARM, asegúrese de comprender cómo se preparan las cotizaciones de tasa máxima y cuánto podrían aumentar sus pagos mensuales si aumentan las tasas de interés.
#2. BRAZOS 7/1 Y 7/6
Los ARM 7/1 y 7/6 tienen una tasa fija de 7 años. Con un plazo de 30 años, esto daría como resultado pagos variables basados en tasas de interés cambiantes durante los próximos 23 años después de que finalice el período inicial de tasa fija.
Recuerde que la tasa de interés puede aumentar o disminuir, lo que resulta en un pago hipotecario mayor o menor para cubrir su presupuesto.
#3. BRAZOS 10/1 Y 10/6
La tasa fija de las ARM 10/1 y 10/6 es para los primeros diez años del préstamo. Después de eso, la tasa de interés fluctuará en respuesta a las condiciones del mercado. Si toma un plazo de 30 años, tendrá 20 años de pagos variables.
Cómo obtener la aprobación para un préstamo ARM
Para calificar para un ARM, debe cumplir con numerosos estándares diferentes, tal como lo haría con cualquier otra hipoteca.
Debe estar preparado para demostrar sus ganancias. Su nivel de ingresos ayudará al prestamista a determinar para qué pago de hipoteca puede calificar.
Además, debe tener un puntaje de crédito relativamente excelente para calificar. La mayoría de los préstamos, por ejemplo, requerirán un puntaje FICO® de al menos 620.
¿Quién debería considerar comprar un ARM?
La mayoría de las personas eligen la previsibilidad y, con las bajas tasas de interés actuales, eligen hipotecas de tasa fija.
Los ARM, por otro lado, pueden tener más sentido para algunos compradores de vivienda, particularmente aquellos que se mudan con frecuencia o están comprando viviendas iniciales. Si no está buscando un hogar para siempre, comprar un ARM y venderlo antes de que finalice el período de tasa fija puede resultar en un pago hipotecario reducido.
Por supuesto, siempre existe la posibilidad de que no pueda vender la casa antes de que se ajuste la tasa de interés. Si esto ocurre, debe considerar refinanciar con una hipoteca de tasa fija o una nueva hipoteca de tasa ajustable. Sin embargo, todavía existe la posibilidad de que las tasas de interés hayan subido para entonces.
Terminologías de hipotecas de tasa ajustable
Debido a que los ARM son sustancialmente más complicados que los préstamos de tasa fija, comprender los pros y los contras requiere un conocimiento básico de cierta terminología. Antes de elegir un ARM, los prestatarios deben comprender los siguientes conceptos:
- Frecuencia de ajuste: Esta es la frecuencia con la que se ajustan las tasas de interés (por ejemplo, mensual, anual, etc.).
- Índices de ajuste: Los ajustes de la tasa de interés están vinculados a un punto de referencia. Esta es a veces la tasa de interés de un activo en particular, como certificados de depósito o letras del Tesoro. También podría ser un índice específico, como la tasa de financiación garantizada durante la noche (SOFR), el índice del costo de los fondos o la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
- Margen: Cuando firma su préstamo, acepta pagar una tasa que es un punto porcentual mayor que el índice. Por ejemplo, su tasa ajustable podría ser la tasa de la factura del Tesoro a un año más el 2%. El 2% adicional se conoce como el margen.
- Tapones: Estos son los límites de cuánto puede subir la tasa de interés en cada período de ajuste. Algunas ARM también tienen límites de pago mensual total. Estos préstamos, a veces conocidos como préstamos de amortización negativa, tienen pagos mínimos, pero es posible que solo cubran una parte de los intereses a pagar. Los intereses impagos se suman al principal. Después de años de pagos de la hipoteca, el capital adeudado puede ser mayor que la cantidad prestada.
- Techo: El monto máximo que puede tener la tasa de interés ajustable durante el plazo del préstamo.
¿Cómo se determinan las tasas variables en las hipotecas de tasa ajustable?
El rendimiento de uno de los tres índices principales se utiliza para determinar la mayoría de las tasas ARM:
- Rendimiento semanal a vencimiento constante de las letras del Tesoro a un año: El rendimiento pagado por los títulos de deuda del Tesoro de los EE. UU., según el seguimiento de la Junta de la Reserva Federal.
- Índice de costo de fondos del Distrito 11 (COFI): La tasa de interés que las instituciones bancarias en el oeste de los Estados Unidos pagan sobre los depósitos.
- La SOFR (tasa de financiación garantizada durante la noche): Como tasa de referencia para las ARM, la SOFR ha reemplazado a la Tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR).
El índice que sigue un ARM se especifica en la documentación del préstamo.
Los prestamistas hipotecarios establecen las tasas ARM tomando una tasa de índice y agregando un número acordado de puntos porcentuales, conocido como margen. La tasa del índice puede fluctuar, pero no el margen.
Por ejemplo, si el índice es del 1.25 por ciento y el margen es de 3 puntos porcentuales, la tasa de interés es del 4.25 por ciento. Si el índice cae al 1.5 por ciento un año después, la tasa de interés de su préstamo aumentará al 4.5 por ciento.
Los beneficios y desventajas de los ARM
Para Agencias y Operadores
- Una tasa de interés inicial más barata significa pagos mensuales más bajos y la capacidad de destinar más dinero al capital.
- La tasa de interés y los pagos mensuales pueden reducirse.
- La tasa de interés no puede subir por encima del límite máximo.
Desventajas
- Incluso con el conjunto máximo, las tasas de interés y los pagos mensuales pueden crecer hasta niveles inmanejables.
- Una estructura que es más compleja y puede ser difícil de entender.
- La posibilidad de una multa por pago anticipado
¿Por qué los bancos eligen préstamos de tasa ajustable?
Al principio del período del préstamo, los pagos son más bajos y las tasas son más bajas. Las personas pueden comprar viviendas más costosas de lo que podrían hacerlo de otro modo, ya que los prestamistas pueden tener en cuenta el pago reducido al determinar la elegibilidad de los prestatarios. Los prestatarios pueden beneficiarse de tasas decrecientes sin refinanciar gracias a ello.
¿Qué es preferible, ARM o tasa fija?
Para los prestatarios que tienen la intención de dejar su hogar antes de que venza la parte de tasa fija de un ARM, las hipotecas de tasa ajustable pueden ser preferibles a las hipotecas de tasa fija. Los ARM suelen ser beneficiosos en situaciones de bienes raíces con tasas de interés altas, ya que su tasa de interés puede cambiar si las tasas bajan.
¿Quién es un candidato adecuado para una hipoteca con tasa ajustable?
Los compradores de vivienda que tengan la intención de reubicarse o vender su residencia antes de que se ajuste la tasa de su primera hipoteca pueden ser candidatos adecuados para una ARM. Como los ARM con frecuencia tienen tasas de interés iniciales más bajas que los préstamos fijos, y están buscando la tasa de interés o el pago mensual más bajo.
¿Siguen en uso las hipotecas ARM hoy en día?
Incluso si los ARM están regresando en el clima actual de tasas crecientes, obtener la aprobación para uno puede ser más desafiante que obtener una hipoteca de tasa fija. Un préstamo de tasa fija normal solo exige un pago inicial del 3%, mientras que necesita al menos el 5%. .
Conclusión
Al ofrecer una tasa de interés más baja durante los primeros años de su préstamo, las hipotecas de tasa ajustable intercambian certeza a largo plazo por ahorros iniciales. Suelen ser adecuados para prestatarios que no tienen la intención de permanecer en su casa durante un período de tiempo prolongado o que tienen la intención de refinanciar después de unos años. Si desea permanecer en su casa durante décadas, un ARM puede ser peligroso porque los pagos de su hipoteca pueden aumentar significativamente una vez que finaliza el período de tasa fija. Si va a comprar su hogar para siempre, considere si un ARM es bueno para usted.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas de tasa ajustable
¿Por qué es mala una hipoteca de tasa ajustable?
Si tiene una ARM con opción de pago y solo realiza pagos mínimos que no incluyen todos los intereses adeudados, los intereses no pagados se agregan al capital de su hipoteca y deberá más de lo que pidió prestado originalmente. Si la suma de su préstamo alcanza el máximo del contrato, sus pagos mensuales aumentarán.
¿Cómo funciona una hipoteca de tasa ajustable?
La tasa de interés inicial en un ARM se fija por un período de tiempo determinado. Posteriormente, la tasa de interés aplicada al saldo pendiente se reajusta periódicamente, a intervalos anuales o incluso mensuales.
¿Puede pagar una hipoteca ARM antes de tiempo?
Una hipoteca de tasa ajustable de 5 años (5/1 ARM) se puede pagar antes de tiempo; sin embargo, se puede aplicar una multa por pago anticipado. Una multa por pago anticipado requiere un interés hipotecario más alto.
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