No es lo mismo invertir en bienes raíces que invertir en acciones y bonos. Con estos dos mercados, puede comenzar con tan solo $ 100 y salir cuando lo desee. Pero no es tan simple cuando se trata de bienes raíces. Primero, está el tema de ahorrar para el pago inicial, obtener financiamiento, completar todos los trámites y finalmente cerrar. Si desea ganar dinero en bienes raíces pero no puede soportar la idea de ahorrar todo ese dinero y lidiar con el proceso de compra, todavía tiene algunas opciones. Una de ellas es la venta al por mayor de inmuebles. Entonces, ¿cómo se puede iniciar la venta al por mayor de bienes raíces? Continúe leyendo nuestra guía para principiantes sobre la venta al por mayor de bienes raíces y descubra cómo puede beneficiarse de ella.
¿Qué es el comercio mayorista de bienes raíces?
La venta al por mayor de bienes raíces es el proceso mediante el cual un individuo, conocido como "mayorista", obtiene un contrato del vendedor de la propiedad y asigna ese contrato a un eventual comprador. La venta al por mayor es considerada como una de las mejores técnicas de inversión a corto plazo. La venta al por mayor es un enfoque excelente para que los recién llegados comiencen el negocio de inversión en bienes raíces. Esto se debe al hecho de que comenzar en la venta al por mayor no requiere una gran inversión. La venta al por mayor también puede ayudar a los principiantes a aprender rápidamente el mercado inmobiliario y desarrollar habilidades de negociación cruciales.
Un mayorista puede beneficiarse al descubrir propiedades que se ofrecen por menos del valor de mercado, llegar a un acuerdo con el vendedor y luego transferir el contrato de compra a otro comprador. Ganan dinero agregando una tarifa de venta al por mayor a la transacción, que generalmente es un porcentaje del costo total de la propiedad. Los compradores finales suelen ser rehabilitadores de bienes raíces u otros inversores que no quieren perder tiempo localizando y regateando con los vendedores. Los mayoristas ganan dinero actuando como intermediarios, ayudando a los inversores inmobiliarios a encontrar y cerrar posibles acuerdos. Sin embargo, hay varios aspectos a tener en cuenta para que la venta al por mayor funcione correctamente, los cuales se describen más adelante.
¿Cómo funciona el comercio mayorista de bienes raíces?
La venta mayorista de bienes raíces es adecuada para personas que están dispuestas a invertir una cantidad significativa de sudor. Si bien generalmente está libre de riesgos, la venta al por mayor requiere una cantidad significativa de diligencia debida y esfuerzo para proporcionar un rendimiento decente. Dirigir un negocio mayorista puede ser difícil ya que debe poder encontrar propiedades que se ofrecen por mucho menos que el valor de mercado, hacer arreglos con los vendedores y buscar compradores en efectivo que estén ansiosos por comprar esas propiedades.
Para tener éxito en la venta al por mayor, debe estar dispuesto a dedicar mucho tiempo y esfuerzo al desarrollo de listas sólidas de clientes potenciales, así como a la creación de redes y la selección de su lista de compradores mayoristas a lo largo del tiempo. Aquellos que estén ansiosos por dominar el proceso de esa manera sin duda obtendrán los beneficios de vender bienes raíces al por mayor.
Ejemplo de venta al por mayor de bienes raíces
La premisa de la venta al por mayor de bienes raíces es sencilla. Supongamos, por ejemplo, que el dueño de una casa está buscando vender. Sin embargo, la propiedad está en malas condiciones y, por lo tanto, es poco probable que se venda por su valor total de mercado, si es que se vende. En lugar de rehabilitar la casa ellos mismos, el propietario puede firmar un acuerdo mayorista con un inversor posterior. Ya sea que el propietario no pueda pagar o no desee realizar las actualizaciones, puede optar por participar en un contrato mayorista con un mayorista. El contrato otorga al mayorista el derecho a comprar la propiedad por un precio determinado (a menudo inferior al valor de mercado debido al trabajo necesario para la rehabilitación).
El mayorista entonces encontrará un comprador final dispuesto a gastar un poco más que el contrato original del mayorista y venderá al nuevo inversionista sus derechos para comprar la casa. Recuerde que la venta al por mayor no es vender la propiedad en sí, sino el derecho a comprarla.
5 sencillos pasos sobre cómo comenzar a vender bienes raíces al por mayor
Los inversores que deseen aprender cómo comenzar a vender bienes raíces al por mayor se sentirán aliviados al saber que el procedimiento no es difícil. Aquí hay algunos pasos fáciles para comenzar a vender bienes raíces al por mayor:
- Antes de comenzar, investigue un poco sobre su mercado local.
- Cree una lista de compradores para su región.
- Encuentre la opción de financiamiento que mejor se adapte a sus necesidades.
- Comience a buscar posibles propiedades de venta al por mayor.
- Tome una decisión sobre si vender el contrato o trabajar en un cierre doble.
# 1. Haz tu tarea
Cuanto más preparado estés en el sector inmobiliario, como en todo, mejor. Un buen lugar para comenzar es familiarizarse con una descripción general del proceso de venta mayorista de casas en bienes raíces. Entonces, es una buena idea realizar una investigación de mercado adecuada en su área. Obtenga una idea de cómo son los precios de las propiedades en su área, dónde se encuentran las diferentes comunidades y qué tipos de propiedades están disponibles. Investigar hoy puede ayudarlo a sentar una base sólida para sus futuras operaciones mayoristas.
#2. Comience a trabajar en su lista de compradores.
Antes de que los inversionistas comiencen a buscar su primer negocio mayorista de bienes raíces, es una buena idea compilar una lista de compradores. Su trabajo principal como mayorista es actuar como intermediario entre vendedores y compradores. Por eso, antes de contratar una propiedad, conviene saber dónde encontrar compradores. La creación de una sólida lista de compradores lo ayudará a determinar dónde llevar las gangas que encuentre.
Asistencia a eventos inmobiliarios, networking, marketing por correo electrónico y redes sociales son todas estrategias para establecer una lista de compradores. Muchos mayoristas prósperos también confían en los carteles de bandidos, que difunden su información de contacto en un área específica. Recuerde, saber a quién le está vendiendo antes de encontrar un trato es lo mejor para usted.
#3. preparar la capital
Antes de que pueda descubrir su primera transacción mayorista, primero debe obtener financiación. Identificar una propiedad fantástica no beneficiará a su empresa si no puede comprar el contrato. Para comenzar, alinee sus servicios con un proveedor privado o de dinero fuerte. Como resultado, cuando surja su primera oferta, podrá obtener financiamiento rápida y fácilmente.
#4. Localice Oportunidades de Bienes Raíces Mayoristas
Cuando esté listo para comenzar a buscar ofertas de venta al por mayor de bienes raíces, tiene algunas opciones. La búsqueda de propiedades en dificultades en su área de mercado es un buen lugar para comenzar a vender bienes raíces al por mayor. Estos son ideales ya que los vendedores con frecuencia están ansiosos por deshacerse de la propiedad y, por lo general, puede asegurar la compra por menos del valor de mercado. Puede buscar propiedades en dificultades buscando en sitios de bienes raíces en línea como Zillow o Realtor.com, preguntando a su red o incluso buscando en Craigslist. También puede encontrar propiedades en dificultades explorando los registros públicos locales. Busque ejemplos en los que alguien haya heredado recientemente una propiedad o cuando un propietario se haya atrasado en sus pagos.
#5. Planifique su estrategia de salida
Como mayorista de bienes raíces, hay dos formas de obtener ganancias de una transacción: vender un contrato y ejecutar un cierre doble. Los mayoristas que optan por ofrecer un contrato simplemente conectan a vendedores y compradores sin siquiera poseer la propiedad y obtener ganancias de la transacción. Esta es la estrategia mayorista más común.
Los mayoristas también pueden realizar un doble cierre, que consiste en tomar posesión físicamente del inmueble. Esto significa que los inversores serán responsables de todos los costos asociados con el cierre de la propiedad. Como resultado, los inversores solo utilizarán un cierre doble si encuentran un comprador dispuesto a pagar mucho más por la propiedad. En general, el mejor método estará determinado por la oferta mayorista en cuestión.
Cómo comenzar a vender bienes raíces al por mayor: consejos para principiantes
Si desea mejorar sus habilidades de venta al por mayor de bienes raíces, aquí hay algunas pautas generales que debe seguir para los principiantes:
- Para encontrar ofertas, debe comercializar.
- La creación de redes es esencial
- Comprende tus números
- Convertir clientes potenciales en ventas
#1. Debe comercializar para encontrar ofertas
No es necesario que rompa el banco para comenzar a vender bienes raíces al por mayor para principiantes, pero sí necesita fondos disponibles para descubrir ofertas. Las ofertas al por mayor difieren de las típicas ofertas de rehabilitación en que hay una capa adicional involucrada. Debe haber suficiente carne en el hueso para persuadir a un inversionista final para que te lo compre. Para obtener ganancias, debe identificar descuentos a un precio lo suficientemente bajo que todos puedan pagar. Para encontrar gangas, es posible que deba invertir dinero en marketing.
No tiene que lanzar un esfuerzo de marketing completo, pero las ofertas no caerán mágicamente en su regazo. Existen algunas estrategias para buscar casas sin romper el dinero, incluidos los carteles de bandidos, el marketing dirigido y la exposición en las redes sociales. Antes de comenzar, debe darse cuenta de que tendrá que gastar algo de dinero para encontrar ofertas.
#2. La creación de redes es esencial
Debe esforzarse si quiere tener éxito en el sector inmobiliario. Necesita aumentar su exposición local, ya sea que venda al por mayor, renueve o compre casas de alquiler. Esto es especialmente importante en el lado mayorista de la empresa. Las buenas ofertas al por mayor son difíciles de conseguir. Algunos de los mejores vendrán de boca en boca de contactos íntimos. Desarrollar esos contactos requiere tiempo y esfuerzo, especialmente cuando se inicia una lista de compradores mayoristas.
Cada evento de networking o club de inversión en bienes raíces en su área es una oportunidad para mejorar su perfil y conocer nuevas personas. Cuantas más personas conozca en los negocios, más probable es que piensen en usted la próxima vez que tengan un trato determinado. Siempre debe tener tarjetas de visita a mano para repartir. Los entornos informales son con frecuencia donde hará algunos de sus mejores contactos. Las excursiones a la escuela de sus hijos, los proyectos comerciales e incluso las horas felices en su pub favorito pueden brindar oportunidades para hablar sobre bienes raíces. Necesita tantas posibilidades diversas como sea posible para descubrir ofertas mayoristas decentes.
#3. Comprende tus números
La mayoría de los nuevos mayoristas cometen el error de no conocer ni comprender completamente los números. Considere el procedimiento mayorista por un momento. Debe comprar la propiedad a un precio lo suficientemente bajo como para que un inversionista final vea potencial. Dependiendo de la propiedad, lo más probable es que se requiera una lista de reparaciones y cargos. Si no es un experto en reparaciones, debe delegar esa tarea a un contratista o alguien que sepa lo que está haciendo. También hay gastos de mantenimiento que deben pagarse mientras se tenga la propiedad. Después de unos meses, los impuestos, seguros, servicios públicos y otros gastos se sumarán rápidamente.
Finalmente, debe tener una idea de a qué precio se venden propiedades comparables en el vecindario. El trabajo y las actualizaciones son fantásticos, pero es posible que no resulten en un aumento de precio tan grande como crees. Incluso si cree que hay una ganancia sustancial, es posible que no sea lo que buscan sus inversores después de todo lo dicho y hecho. Primero debe entender los números antes de hacer una oferta.
#4. Convierta clientes potenciales en ofertas
Debe, como cualquier otra cosa en bienes raíces, aprovechar las oportunidades a medida que se presentan. Obtener clientes potenciales y hablar con los propietarios de viviendas es excelente, pero debe convertir esos clientes potenciales en ventas. Debe dedicar tiempo a aprender cómo conversar con los propietarios y qué decir al hacerlo. En la mayoría de los casos, están vendiendo porque puedes ayudarlos a resolver un problema. Lo más probable es que vendan, ya sea a usted oa otra persona. Hace toda la diferencia cómo hablas con ellos, respondes sus consultas y manejas las situaciones.
Que tu teléfono suene sin parar es fantástico, pero no te ayudará mucho si no cierras ventas. Una vez que haya cerrado algunos tratos, el procedimiento se vuelve mucho más factible. Debes pasar por un período de prueba y error hasta llegar a esa etapa. Tomará algo de práctica encontrar las palabras perfectas para decirle a un dueño de casa. Habrá algunos callejones sin salida a lo largo de la ruta. La venta al por mayor será mucho más fácil una vez que tenga una rutina y una forma de convertir acuerdos.
¿Cuánto capital necesita para comenzar a vender bienes raíces al por mayor?
Afortunadamente, no necesita mucho dinero para comenzar a vender bienes raíces al por mayor. No necesitará pedir ningún préstamo y no necesitará tener un crédito perfecto para comenzar a vender bienes raíces al por mayor. Sin embargo, es vital que reserve un presupuesto de marketing. Como se indicó anteriormente, el marketing es uno de los aspectos más cruciales de la venta al por mayor porque lo ayudará a encontrar ofertas, ubicar clientes y asignar contratos. Cuando esté comenzando, use puntos de venta gratuitos como Craigslist para correr la voz.
Si tiene problemas para encontrar suficiente dinero para un presupuesto de marketing adecuado, considere trabajar con un socio. Por supuesto, esto significa dividir las ganancias, pero un socio puede aportar fondos muy necesarios, así como conocimientos.
¿Cuánto cobran los mayoristas de bienes raíces?
La cantidad de dinero que ganan los mayoristas de bienes raíces se basa completamente en su capacidad para descubrir la oferta adecuada. El objetivo es asegurar una propiedad por menos de lo que el inversionista está dispuesto a pagar por ella. Cuanto mayor sea la diferencia, más dinero podrá ganar. El potencial de ganancias se dispara a medida que adquiere experiencia y conocimientos para identificar ofertas excepcionales.
Es difícil definir una venta promedio, pero no es poco común ganar de $5,000 a $10,000 en cada transacción si descubre la ganga perfecta. Cuanto más dinero ganes, más transacciones podrás hacer, y así sucesivamente.
Remodelación de casas versus venta al por mayor de bienes raíces
No hay una respuesta perfecta para el problema de "venta al por mayor frente a cambio de casa". En cambio, los inversores deben decidir qué quieren obtener de la inversión y luego seleccionar el mejor plan de salida para acercarlos un paso más a su objetivo. Cambiar de casa, por ejemplo, normalmente se reserva para inversores con mayor riqueza, tiempo y habilidad. Por lo menos, cambiar de casa es más caro, lleva más tiempo y es más arriesgado. Sin embargo, si los inversores están lo suficientemente preparados, cambiar de casa puede proporcionar rendimientos más generosos. Por el contrario, la venta al por mayor de bienes raíces se ha convertido en sinónimo de métodos básicos.
La venta al por mayor de bienes raíces a menudo toma menos tiempo para completarse, les cuesta a los inversores menos dinero por adelantado y disminuye la exposición al riesgo. Como resultado, la venta al por mayor proporciona rendimientos más bajos.
La decisión de vender al por mayor o invertir depende completamente de la experiencia del inversor, el acceso a los fondos, el tiempo disponible y la aversión al riesgo. Sin embargo, no hay una respuesta correcta o incorrecta. Cada método tiene el potencial de conducir a una carrera rentable. Mientras que la venta al por mayor a menudo gana menos dinero por trato, el corto período de tiempo compensa los rendimientos de menor volumen. Voltear, por otro lado, dará como resultado menos transacciones pero más ganancias.
Ventajas de la Venta al por Mayor de Bienes Raíces
- Los beneficios se pueden obtener en un período de tiempo más corto.
- Sumérgete en la industria inmobiliaria.
- Adecuado para aquellos con fondos y crédito limitados.
Ahora que hemos definido los bienes raíces al por mayor, probablemente se esté preguntando acerca de las ventajas del plan. Continúe leyendo para conocer las tres principales ventajas de la venta al por mayor de propiedades:
#1. Gana más dinero en menos tiempo
Si hace su tarea y se educa sobre el proceso, la venta al por mayor puede ser un negocio muy rentable. Debido a que necesita pocos o ningún recurso personal o experiencia, la venta al por mayor es ideal para los inversores principiantes. Si se aprueba su oferta, es posible que pueda finalizar la compra y recibir su check-in dentro de 30 a 45 días o menos.
Considere esto: se pone en contacto con un vendedor motivado cuya propiedad se estima que tiene un valor después de la reparación (ARV) de $125,000. (Para obtener más información sobre cómo calcular el ARV, consulte esta página). Se acepta su oferta por debajo del mercado de $100,000 y coloca la propiedad bajo contrato. Encuentra un comprador, pide $115,000 y cierra la transacción con su propio abogado o firma de títulos. Esto implica que acaba de ganar $ 15,000 en un período de tiempo relativamente corto, y la transacción lo beneficia tanto a usted como a su cliente.
No olvide agregar la información de su comprador a su lista de compradores ya que, suponiendo que su transacción inicial salió bien, es posible que deseen volver a hacer negocios con usted en el futuro.
#2. Investigue el mercado inmobiliario
El comercio mayorista es ideal para principiantes ya que les sumerge de lleno en el sector inmobiliario en poco tiempo. Con la capacitación y los conocimientos necesarios, podrá aprender a comercializar, negociar, organizar y obtener los documentos legales necesarios. Un trato mayorista, de alguna manera, combina muchas características de otros tipos de tratos de bienes raíces que puede experimentar durante su carrera como inversor. Con algunas ofertas al por mayor en su haber, sabrá qué buscar y qué evitar en las ofertas.
#3. No hay crédito involucrado, y solo se requiere una pequeña cantidad de dinero.
Si un puntaje crediticio bajo o un acceso limitado a la financiación le han impedido invertir en bienes raíces, la venta al por mayor es una gran opción. Debido a que normalmente no adquiere la propiedad, puede participar en un trato mayorista incluso si tiene poco crédito. En su lugar, está delegando el contrato de compra a un cliente final, quien es responsable de realizar verificaciones de crédito y financiar la transacción. Sin embargo, hay algunas desventajas de invertir en bienes raíces al por mayor. A continuación, aprenda más sobre las desventajas.
Desventajas de vender bienes raíces al por mayor
- Los ingresos pueden ser volátiles. Depende de encontrar compradores.
- Puede ser difícil mantener actualizada la lista de compradores.
Los inversores deben ser conscientes de que cualquier estrategia de salida incluirá riesgos e inconvenientes, aunque la mayoría de estos pueden minimizarse. Los siguientes son algunos inconvenientes de la inversión inmobiliaria mayorista que deben considerarse cuidadosamente:
#1. No hay ingresos garantizados.
La venta al por mayor no es su trabajo habitual de 9 a 5. Por supuesto, hay beneficios de ser su propio empleador, pero no se le promete un cheque de pago cada dos semanas. Además, no hay seguro de salud o beneficios de jubilación asociados con la venta al por mayor. Como resultado, si desea que la inversión en bienes raíces, en particular la venta al por mayor, sea su trabajo de tiempo completo, debe ser el tipo de persona que sabe cómo administrar sus finanzas. Si un acuerdo no sale como se esperaba, lo mejor que puede hacer es reservar dinero para "días difíciles".
#2. Dificultad para localizar compradores.
Tener una sólida lista de compradores es esencial para ser un mayorista exitoso. En el mundo de la venta al por mayor, si no hay comprador, no hay contrato. Además, la forma en que se redacta su contrato afecta su propio riesgo. Si no puede encontrar un comprador, es posible que deba devolver a su vendedor, según la cantidad que depositó en depósito en garantía. Antes de hacer una oferta inicial al vendedor, es recomendable tener preparada una lista de posibles compradores. Como resultado, sus posibilidades de perder dinero se reducen significativamente. Además, si los futuros compradores se enteran de que no puede cerrar tratos, estarán menos dispuestos a hacer negocios con usted.
#3. Mantener una lista de compradores organizada
Mantener una lista de compradores activa es la mitad de la lucha para administrar un negocio mayorista exitoso. Después de algunas ofertas, debe tener una lista bastante buena de contactos si utiliza el marketing correcto. Sin embargo, tener tales contactos no es suficiente. Es necesario comprender los diversos gustos de cada comprador. Si sabe que el “Comprador A” prefiere las propiedades de alquiler llave en mano, solo se comunicará con él si encuentra una que cumpla con esos requisitos, es decir, una propiedad que requiera menos trabajo y esté en mejores condiciones. Si sabe que el “Comprador B” es un rehabilitador, solo debe ofrecerle casas que requieran una construcción extensa y que tengan un precio muy por debajo del valor de mercado.
En lugar de ofrecer todas las propiedades, se encuentra con todos los contactos de la lista de compradores, solo comuníquese con las personas que realmente cree que encontrarán valor en esa casa. Ganará clientes leales al permanecer en la parte superior de su lista de contactos y personalizar sus ofertas según los gustos de cada individuo.
¿Es ilegal la venta al por mayor de bienes raíces?
La legalidad de la venta al por mayor de bienes inmuebles puede ser motivo de controversia. Aquellos que alegan que los inversionistas de bienes raíces al por mayor están haciendo negocios ilegalmente lo hacen porque no tienen licencia, corredores. Los mayoristas, por otro lado, no están vendiendo una propiedad en sí misma, sino la propiedad del contrato de bienes raíces asociado con la propiedad. Según este punto de vista, la venta al por mayor suele considerarse una actividad lícita. Sin embargo, no se puede exagerar que los expertos en bienes raíces siempre deben estar bien informados sobre las reglas y regulaciones de su mercado local y asegurarse de que las actividades de su empresa sean completamente legales antes de hacer cualquier movimiento por su cuenta.
Cómo convertirse en un inversionista inmobiliario mayorista rentable
¿Le interesaría invertir en bienes raíces al por mayor? Las siguientes son las características de un inversionista inmobiliario mayorista exitoso:
#1. Una mentalidad aprendida:
Es posible argumentar que los empresarios exitosos carecen de talentos o habilidades intrínsecas. Los inversionistas exitosos tienen la mentalidad correcta, una que se ha formado a través del tiempo, y pueden abordar cualquier tarea con consistencia y determinación.
#2. Hacer uso de la tecnología:
Aquellos que incorporan tecnología en sus flujos de trabajo pueden manejar más información con más precisión y al mismo tiempo estar organizados. Gestión de relaciones con el cliente (CRM) El software y las aplicaciones móviles que le permiten escanear y almacenar documentos en la nube son dos ejemplos de tecnologías que pueden ser beneficiosas para su negocio. Obtenga más información sobre cómo usar el software inmobiliario para automatizar su negocio.
#3. Tener un sitio web funcional:
Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el 51 por ciento de los compradores de viviendas de hoy en día encuentran su hogar en Internet, lo que representa la mayor proporción de clientes que utilizan Internet para buscar bienes y servicios. Un sitio web sólido ayuda a desarrollar su marca y autoridad, lo que a su vez ayuda a generar más negocios a su manera.
#4. Acceso a comps de vecindario confiables:
El éxito de un inversionista de bienes raíces depende en gran medida de su capacidad para encontrar ventas de casas similares para poder cotizar sus casas de manera competitiva. Además, las comparaciones de vecindarios permiten a los inversionistas encontrar casas que se ofrecen por menos del valor de mercado. Trabajar con un agente de bienes raíces que tenga acceso al MLS es un enfoque para obtener datos sólidos de transacciones de mercado.
#5. Sepa cuándo subcontratar o delegar
Los dueños de negocios astutos entienden el valor de su propio tiempo. Hacer malabarismos con las tareas diarias y los proyectos es un acto de equilibrio constante y los inversores que intentan hacer todo por su cuenta corren el riesgo de perjudicarse a largo plazo. Tratar de incluir demasiados eventos en su día puede conducir a errores, descuidos e incluso perder oportunidades fantásticas. Comprender si subcontratar o delegar el trabajo y los proyectos puede ser una inversión que vale la pena.
¿Cuáles son los errores comunes que cometen los principiantes en la venta al por mayor de bienes raíces?
La mayoría de las personas que quieren ser mayoristas de bienes raíces nunca completan una transacción. Tienen suposiciones sobre cómo opera la empresa, desconocen cuánto trabajo se requiere y realizan las tareas de manera errónea. Aquí hay algunos ejemplos de errores que he notado:
#1. Incertidumbre sobre lo que pagará un inversor en efectivo
Encontrar una ganga es el componente más crucial del proceso. Muchos mayoristas o inversores novatos creen que tienen un trato simplemente porque encuentran un FSBO (a la venta por parte del propietario) o consiguen que un vendedor les devuelva la llamada. No importa dónde ubicaste la propiedad; lo que cuenta es el precio que puede recibir por ello. No importa cuántos compradores tenga en su lista, si no encuentra propiedades a un precio razonable, ninguno de ellos las querrá.
#2. Tomando falsas promesas al pie de la letra
Varios mayoristas se han puesto en contacto conmigo y me han dicho que tendrán cientos de ofertas al por mayor disponibles en los próximos meses y me han preguntado cuántas puedo comprar. Afirman tener acceso privilegiado a ejecuciones hipotecarias no cotizadas. Nunca volví a saber de esos mayoristas ya que los mayoristas no tienen acceso privilegiado a las ejecuciones hipotecarias que no figuran en la lista. Las ofertas se ganan con trabajo duro, no con trucos.
#3. Falsificar los datos
Muchos mayoristas simplemente inventan números porque no conocen los verdaderos o intentan crear un trato a partir de algo que no es un trato. Constantemente recibo acuerdos de mayorista con estimaciones de rehabilitación ridículamente bajas o cifras de ganancias que solo incluyen las reparaciones: “Su precio $100,000 20,000, reparaciones necesarias $150,000 30,000, ARV $XNUMX XNUMX, ganancias $XNUMX XNUMX!” El mayorista excluye los cargos de venta, las tarifas de mantenimiento, los costos de cierre y los posibles costos de financiamiento.
Es casi seguro que el inversionista perdería dinero en esta transacción, y el mayorista parece no tener experiencia al dar estas cifras. Es preferible omitir la cifra de beneficios que tratar de engañar a los inversores para que lleguen a un acuerdo. Los mejores mayoristas que conozco se enfocan en negocios recurrentes en lugar de atraer a inversionistas sin experiencia a negocios desastrosos una y otra vez.
Cómo aprovechar al máximo sus ganancias de venta al por mayor de bienes raíces
Si ya ha establecido su negocio mayorista, es posible que esté buscando algunos consejos sobre cómo maximizar sus ganancias. Aquí hay cinco consejos cruciales para ayudarlo a lograr sus objetivos de venta al por mayor de bienes raíces:
#1. Considere al vendedor
Recuerde que uno de los principales propósitos de la venta de bienes raíces al por mayor es contratar la propiedad al precio más bajo posible. Incluso si un vendedor enfrenta una ejecución hipotecaria, negociar un precio razonable puede ser difícil. Pueden tener posibilidades alternativas, como otros mayoristas o compradores al contado. Por eso, al crear su presentación, es fundamental ponerse en el lugar del vendedor. Puede aumentar sus posibilidades de cerrar un negocio describiendo minuciosamente el proceso de venta al por mayor y demostrando que comprende sus preocupaciones sobre el dolor. No querrá perderse nuestro script sin fallas para interactuar con vendedores motivados si necesita más ayuda.
#2. Sea abierto y honesto
La transparencia es otro aspecto importante para desarrollar un negocio mayorista de bienes raíces exitoso. Este rasgo es vital al obtener acuerdos al por mayor porque la honestidad es siempre la mejor política en cualquier cosa que haga como inversionista. Deberá aclarar su posición, los riesgos asociados y las ambiciones como mayorista. Los vendedores suelen preferir trabajar con alguien en quien creen que pueden confiar, independientemente del precio. Por eso es fundamental responder a las consultas de forma clara y completa, incluso si no les gusta la respuesta.
#3. Tener un plan de salida
Una estrategia de salida describe cómo un inversor tiene la intención de salir de un trato y cómo pretende beneficiarse de él. Una estrategia típica de salida para un mayorista es asignar rápidamente contratos a los clientes finales a cambio de un cargo por la venta al por mayor.
Para hacerlo de manera efectiva, los mayoristas deben reservar tiempo regularmente para crear y mantener su lista de compradores mayoristas. Cuantos más compradores tenga en su lista, más probable es que pueda vender una propiedad. Como se dijo anteriormente, muchos mayoristas construyen su lista asistiendo a reuniones de redes y clubes de inversión, y mantienen estos lazos aprendiendo sobre las preferencias de compra de cada inversor. Hacer un seguimiento regular también es un excelente método para averiguar cuándo los inversores en su lista están buscando activamente para comprar.
#4. Mantener la participación de todas las partes
Una de las tareas de un mayorista de bienes raíces es mantener a todos informados sobre el estado de cada transacción. Aunque tenga un contrato firmado, debe llevarlo hasta su conclusión. Esto significa permanecer en contacto con el vendedor y al mismo tiempo mantener al comprador final actualizado sobre el estado de la transacción. Este puede ser un período difícil para el vendedor, y seguramente tendrá muchas preguntas en el camino. Mantener a sus vendedores y compradores informados y satisfechos es más que un buen servicio al cliente. Es otra oportunidad para establecer relaciones sólidas que lo llevarán a repetir negocios en el futuro.
#5. Seguimiento posterior al cierre
Cada trato debe ser considerado como una oportunidad para hacer crecer su negocio mayorista de bienes raíces. Tómese el tiempo para contactar o planificar una reunión después de completar una transacción. Con demasiada frecuencia, los mayoristas completaban un contrato y luego se iban sin informar a todas las partes involucradas. Deberían desear volver a trabajar con usted en el futuro si cumplió su tarea adecuadamente y todos están satisfechos. Solo se necesita un correo electrónico rápido o un mensaje de texto para mantener su nombre fresco en la mente de todos. Se pueden perder acuerdos potenciales si esto no se hace.
Métodos para cerrar una transacción mayorista
En bienes raíces al por mayor, existen dos procedimientos principales para cerrar un trato. Ya hemos discutido la cesión del contrato, pero hay otra opción: el cierre doble (también conocido como depósito en garantía doble). Echemos un vistazo a las dos formas más comunes de completar un trato mayorista.
#1. Cesión de Contratos en el Comercio Mayorista de Bienes Raíces
El método más básico de bienes raíces al por mayor es asignar un contrato. Como sugiere el nombre, la asignación de un contrato implica que el mayorista venda el contrato en lugar de la propiedad. Puede que no sean dueños de la tierra, pero tienen control sobre ella debido al contrato. Después de eso, una vez que el mayorista cede el contrato para una propiedad en cuestión, la posición del comprador es adquirida por un comprador final.
Es fundamental comprender que debe ejecutar un contrato para comprar una propiedad en cuestión durante un acuerdo mayorista. Esto se conoce como un acuerdo de compra y venta. Además, asegúrese de que el contrato no le prohíba “ceder” o “vender el contrato” a un cliente final. Todos los contratos se pueden vender a otra parte por defecto (a menos que se indique específicamente lo contrario en el contrato).
Es crucial entender que simplemente ceder un contrato no significa que está vendiendo la propiedad o que su nombre aparecerá en el título. Simplemente está asignando sus derechos para comprar la casa dentro del contrato y vendiendo esos derechos al comprador final para obtener una ganancia. Cuando el comprador esté listo para comprar la casa, asegúrese de que el depósito se entregue al agente de títulos o al abogado que se encargará del cierre. Cuando se completa la transacción, se le compensa por su papel como "intermediario" con una "tarifa de búsqueda". Por supuesto, esto supone que se cumplen todos los requisitos del acuerdo de compra y venta.
#2. Cierre doble de venta al por mayor de bienes raíces
Un mayorista puede optar por hacer un doble depósito en garantía en casos específicos, como cuando el vendedor se niega a dar su consentimiento para la cesión de la disposición del contrato o cuando está prohibido por las leyes locales.
Un cierre doble, a menudo conocido como “cierre simultáneo”, es un tipo de venta al por mayor de bienes raíces igualmente rentable. Un cierre doble ocurre cuando un inversionista compra una propiedad y luego la revende en una fecha posterior. La reventa de la propiedad en cuestión podría tener lugar el mismo día en que se compró o hasta 60 días después, según las condiciones.
Durante un cierre doble, su empresa se une a una cadena de títulos y, por un tiempo limitado, es considerada la dueña genuina de la propiedad. Como resultado, la propiedad del vendedor de la propiedad se transfiere oficialmente a usted (transacción AB). Entonces depende de usted encontrar un comprador dispuesto a pagar más por la propiedad de lo que pagó (transacción BC). Si bien el proceso de realizar un doble cierre es idéntico al de una adquisición tradicional, los mayoristas deben verificar con su prestamista para confirmar que este tipo de transacción es aprobada.
¿Qué recursos están disponibles para aprender sobre la venta al por mayor de bienes raíces?
Hay varios cursos, libros y foros en línea dedicados a la venta al por mayor de bienes raíces que pueden ayudar a las personas a ampliar sus conocimientos y habilidades en esta área.
¿Cómo se negocia un acuerdo inmobiliario mayorista?
La negociación exitosa en la venta al por mayor de bienes raíces requiere fuertes habilidades de comunicación, conocimiento del mercado y la propiedad, y la capacidad de llegar a un acuerdo de beneficio mutuo con el vendedor.
¿Cuáles son las implicaciones fiscales de la venta al por mayor de bienes inmuebles?
La venta al por mayor de bienes raíces puede tener implicaciones fiscales, incluido el impuesto sobre la renta, el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto sobre el trabajo por cuenta propia. Es importante consultar con un profesional de impuestos para comprender las implicaciones fiscales específicas para su negocio.
¿Cómo encuentra compradores para sus negocios de bienes raíces al por mayor?
Los mayoristas pueden encontrar compradores potenciales a través de redes, esfuerzos de marketing o trabajando con una red de agentes inmobiliarios e inversores.
¿Cuáles son los riesgos involucrados en la venta al por mayor de bienes raíces?
Algunos de los riesgos involucrados en la venta al por mayor de bienes raíces incluyen encontrar un comprador para la propiedad, la dificultad para encontrar negocios rentables y posibles problemas legales si no se siguen los procedimientos adecuados.
¿Cómo se construye un negocio mayorista de bienes raíces exitoso?
Construir un negocio inmobiliario mayorista exitoso requiere dedicación, trabajo duro y un conocimiento profundo del mercado y la industria. Es importante ampliar continuamente sus conocimientos y habilidades, establecer contactos con otros profesionales y mantener buenas relaciones tanto con compradores como con vendedores.
Resumen
La venta mayorista de bienes raíces es una excelente oportunidad para que los principiantes ingresen al mercado de inversión en bienes raíces porque requiere poco o nada de efectivo.
Eso no sugiere que sería fácil o que el dinero estará allí de inmediato. Requiere mucho trabajo y es fácil meterse en problemas si no sabe lo que está haciendo. Podrá desarrollar un negocio rentable si se toma su tiempo para aprender cómo funciona el negocio, aprender de los demás, conocer su mercado, localizar compradores y realizar acuerdos de manera adecuada.
Preguntas frecuentes sobre bienes raíces al por mayor
¿Necesitas dinero para vender bienes raíces al por mayor?
No hay necesidad de crédito o dinero. Lo único que realmente debe hacer cuando vende propiedades al por mayor es identificar un cesionario para una determinada propiedad: esa es la mitad de la batalla. Debe poder anunciar la propiedad adecuada a la persona adecuada.
¿Es legal la venta al por mayor de bienes raíces?
Es lícito vender bienes raíces al por mayor siempre y cuando obedezca las leyes de su estado específico. Habiendo dicho eso, hay varias circunstancias que hacen que la venta al por mayor sea ilegal. Los inversores, en particular, no pueden llevar primero al comprador a la venta, proceder sin un contrato transparente o dejar de demostrar el propósito.
¿Paga impuestos por la venta al por mayor de bienes inmuebles?
Los agentes inmobiliarios, los flippers y los mayoristas están sujetos a un impuesto sobre el trabajo por cuenta propia del 15.3 por ciento sobre sus ganancias.
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