La perspectiva de poner su dinero a trabajar en el mercado inmobiliario puede ser atractiva, pero ¿qué sucede si no tiene suficiente efectivo disponible para hacer un pago inicial? Comprar acciones de un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) es una opción para comenzar a invertir en bienes raíces sin tener que realizar un desembolso inicial considerable de efectivo. Tienen un historial de generosos pagos de dividendos, lo que los convierte en una opción popular entre los inversores de ingresos, pero no están exentos de inconvenientes. En este artículo, discutiremos la inversión en acciones REIT, cómo invertir y el mejor REIT para invertir.
¿Qué es REIT?
El término “REIT” se refiere a un negocio que genera ingresos a través de la propiedad, administración o financiamiento de bienes inmuebles. Al igual que un fondo mutuo, un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) permite que las personas comunes inviertan en bienes raíces y obtengan los beneficios de su apreciación en el valor, así como también obtengan acceso a ingresos basados en dividendos y rendimientos totales, y promuevan el desarrollo económico local. y revitalización.
A través de la compra de acciones en una empresa o en un fondo mutuo o fondo cotizado en bolsa (ETF), los inversores pueden obtener acceso a carteras de bienes raíces a través de fondos de inversión en bienes raíces (REIT). Además, los inversionistas en un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) obtienen una parte de las ganancias obtenidas por la empresa, pero no tienen que manejar las compras, la administración o el financiamiento de la propiedad por sí mismos. Alrededor de 150 millones de hogares estadounidenses tienen algún tipo de fondo de inversión en bienes raíces (REIT) en sus cuentas de jubilación.
Entendiendo REIT
El REIT está exento de pagar el impuesto de sociedades sobre sus beneficios ya que distribuye la gran mayoría de sus ingresos imponibles a sus accionistas. Debido a su estatus legal único, los REIT están en una mejor posición para adquirir propiedades que sus contrapartes que no son REIT.
En esencia, un REIT genera ingresos de sus inversiones inmobiliarias, que luego distribuye a sus accionistas. Los dividendos del REIT se pagan trimestralmente y la apreciación del capital es posible si el precio de las acciones aumenta.
Algunos fideicomisos de inversión en bienes raíces tienen una cartera más amplia que otros, mientras que otros se enfocan en un nicho específico. Puede invertir en bienes raíces a través de un REIT incluso si no tiene el efectivo disponible para comprar una propiedad o unirse a un club de inversión en bienes raíces. Además, un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) está abierto al comercio público en los principales mercados bursátiles.
¿Qué constituye un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT)?
La mayoría de los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) operan bajo un modelo comercial simple: arriendan el espacio, cobran el alquiler y entregan el dinero a sus accionistas. Los REIT hipotecarios no son propietarios sino financistas inmobiliarios. Estos fideicomisos de inversión inmobiliaria se benefician de los intereses devengados por sus participaciones.
Una empresa debe cumplir con requisitos específicos bajo el IRC para ser clasificada como un fondo de inversión en bienes raíces (REIT). La propiedad a largo plazo de bienes inmuebles que generan ingresos es imprescindible, al igual que la distribución de beneficios a los accionistas.
Para ser considerada un REIT, una corporación debe cumplir con los siguientes criterios.
- Coloque al menos el 75% de su riqueza en inversiones tangibles como tierra, efectivo o bonos del gobierno.
- Gane la mayor parte de su dinero a través de la venta de bienes inmuebles, ingresos por alquileres o intereses sobre hipotecas.
- Los dividendos a los accionistas deben representar al menos el 90% de la renta imponible anual.
- Existir como entidad jurídica sujeta al impuesto de sociedades
- Tener un grupo de supervisores como fideicomisarios o directores
- Tener al menos cien inversores al final de su primer año.
- No tener más de cinco personas que posean más de la mitad de las acciones de la empresa.
Tipos de REITs
Estos son los diferentes tipos de REIT.
- REIT de renta variable. Los REIT de renta variable representan la gran mayoría de los REIT en la actualidad. Las propiedades generadoras de ingresos son propiedad o están administradas por REIT de capital. La inversión en empresas inmobiliarias de capital se conoce comúnmente como REIT en el mercado y por Nareit.
- mREIT. Los REIT hipotecarios (mREIT) invierten u originan hipotecas y valores respaldados por hipotecas para generar ingresos por intereses con el fin de financiar bienes inmuebles que generen ingresos.
- REIT privados. Dado que los REIT privados no tienen que registrarse en la SEC, sus acciones no cotizan en los principales mercados bursátiles.
- SOCIMIs públicos no cotizados. Si bien los PNLR son vehículos de inversión reconocidos por la SEC, no cotizan en ninguna de las principales bolsas de valores.
¿Cómo funciona REIT?
Como parte de la enmienda de 1960 a la extensión del impuesto al consumo de cigarros, el Congreso creó un fondo de inversión en bienes raíces (REIT). Las acciones en carteras de bienes raíces comerciales ahora están disponibles para los inversores a través de esta disposición, que anteriormente estaba disponible exclusivamente para los muy ricos y a través de grandes intermediarios financieros.
Además, en la cartera de un fondo de inversión en bienes raíces (REIT).
Los REIT a menudo se enfocan en un área del mercado inmobiliario. Las carteras de REIT diversificados y especializados, por otro lado, pueden incluir activos de diversos tipos, como REIT de oficinas y minoristas.
Muchos fondos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) se negocian como acciones en las principales bolsas de valores, lo que brinda a los inversores acceso a ellos durante todo el día de negociación.
Además, estos REIT son muy líquidos debido al alto volumen al que se negocian.
Cómo invertir en REIT
Abrir una cuenta de corretaje es el primer paso para invertir en REIT, y se puede hacer en cuestión de minutos. Después de que eso suceda, un REIT se negociará en las bolsas de valores como cualquier otra acción. Debido a que un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) generalmente paga dividendos sustanciales, puede ser prudente mantenerlos en una cuenta con impuestos diferidos, como un arreglo de jubilación individual (IRA) hasta la distribución.
Sin embargo, comprar un fondo cotizado en bolsa (ETF) o un fondo mutuo que investiga e invierte en una variedad de fondos de inversión en bienes raíces (REIT) puede ser una buena alternativa para negociar acciones individuales de REIT. El resultado es una diversidad instantánea y una vulnerabilidad reducida. Estos fondos están disponibles a través de una variedad de casas de bolsa, e invertir en ellos ahorra tiempo en comparación con estudiar fideicomisos de inversión en bienes raíces individuales. Estos son los pasos simples sobre cómo puede invertir en REIT como inversionista de bienes raíces.
#1. REIT privados
Los REIT privados tienen todas las características de un REIT, excepto que no están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. (SEC) y, por lo tanto, no se pueden negociar en una bolsa. No están obligados a proporcionar a los inversores el mismo nivel de transparencia que una empresa que cotiza en bolsa porque no están registradas. Solo los principales fondos de pensión y los inversionistas acreditados (aquellos con un patrimonio neto de más de $1 millón o un ingreso anual de más de $200,000 XNUMX) tienen acceso a los REIT privados.
La Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces informa que la inversión mínima en un REIT privado puede oscilar entre $1,000 y $25,000.
#2. REIT no cotizados
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces que no cotizan en bolsa son similares tanto a los REIT privados como a las empresas que cotizan en bolsa en que están registrados en la SEC, pero no cotizan en las principales bolsas. Este tipo de REIT está obligado a hacer públicos informes financieros trimestrales y anuales debido a su registro. Los REIT públicos no cotizados son otro nombre para los REIT no cotizados.
Además, los REIT que no se negocian suelen ser muy poco líquidos, lo que dificulta sacar su dinero de ellos si lo necesita repentinamente.
#3. Acciones de REIT que cotizan en bolsa
Este tipo de REIT cotiza en bolsa en las principales bolsas de valores y está registrado en la SEC, lo que brinda la mejor oportunidad para que los inversionistas ordinarios obtengan un rendimiento de su dinero. Debido a que las corporaciones públicas están sujetas a divulgación y supervisión de los inversionistas, estos REIT generalmente se consideran preferibles a los REIT privados y no cotizados debido a sus menores gastos de administración y una mejor gestión corporativa.
#4. Acciones preferentes REIT
En comparación con las acciones ordinarias, las acciones preferentes actúan más como un bono que como una acción. Las acciones preferentes, como los bonos, tienen un valor nominal fijo y pagan dividendos en efectivo de forma regular. Las acciones preferentes, como los bonos, subirán o bajarán de precio dependiendo del nivel de las tasas de interés.
Sin embargo, las acciones preferentes no participan en las ganancias continuas de la empresa más allá del dividendo en efectivo que reciben, por lo que es poco probable que su valor aumente por encima del precio al que se emitieron. Por esta razón, a menos que las acciones preferentes se hayan comprado con un descuento sobre el valor nominal, es probable que el rendimiento anual del inversor sea el valor del dividendo. Eso está en marcado contraste con el crecimiento potencial a largo plazo de las acciones ordinarias de REIT.
Los mejores REIT para invertir
¿Está fuera de su alcance por el aumento del costo de la vivienda? Las inversiones inmobiliarias pueden ser una gran fuente de ingresos pasivos, pero no todo el mundo puede o quiere mantener una propiedad de alquiler. Además, lee CÓMO INVERTIR EN REIT: Guía y razones para invertir.
Aquí tenemos REITs o fideicomisos de inversión inmobiliaria.
Según el vicepresidente senior de operaciones inmobiliarias de Research, Adam Littlefield, "los REIT son empresas que poseen y operan propiedades inmobiliarias que generan ingresos y ofrecen acciones de propiedad a los inversores". Casas unifamiliares, casas adosadas, apartamentos, condominios y espacios comerciales, incluidas tiendas, oficinas y almacenes, son ejemplos de los tipos de activos que pertenecen a los fondos de inversión en bienes raíces.
Si desea participar en el mercado inmobiliario pero no tiene el capital para adquirir muchas propiedades, un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) es una excelente alternativa. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) son corporaciones que controlan una variedad de propiedades, como comunidades residenciales, edificios de oficinas y centros comerciales. Puede obtener los beneficios financieros de poseer bienes inmuebles invirtiendo en un fondo de inversión en bienes raíces (REIT).
Aquí hay un resumen de algunos de los principales fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT).
#1. Propiedades de Boston Inc. (BXP)
JPMorgan Chase & Co. (JPM) fue noticia recientemente cuando ordenó que los miembros de su equipo ejecutivo trabajaran cinco días a la semana. Empresas como Apple Inc. (AAPL) y Meta Platforms (META) en la costa oeste no son inmunes a la tendencia de restringir las políticas de trabajo remoto en todo el país. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) de oficinas como Boston Properties, que posee, opera y alquila algunos de los lugares de trabajo más grandes en las principales áreas metropolitanas, incluidas Boston, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Seattle, son una buena opción para los inversores que esperan beneficiarse de esta posible tendencia.
Boston Properties se beneficiará de una mayor ocupación, lo que a su vez significa mayores ingresos por arrendamiento a largo plazo, en caso de que mejore el tráfico peatonal. Además, el rendimiento de pago del REIT es del 7.7%.
#2. Prologis Inc. (PLD)
La mayoría de las compras de Prologis Inc. son almacenes y centros de distribución. La corporación, que existe desde 1983, tiene más de 1.2 millones de pies cuadrados de activos en su cartera y cuenta con Amazon, FedEx y DHL como algunos de sus diez principales clientes. Posee propiedades en América del Norte, América del Sur, Europa, Asia y Australia.
En este momento, Prologis Inc. está valorada en $ 113 mil millones en el mercado de valores. Se espera que su dividendo crezca a una CAGR del 14 % durante los próximos tres años y del 12 % durante los próximos cinco años. La compañía pagará un dividendo de $0.87 por acción ordinaria y $1.0675 por acción preferencial en el primer trimestre de 2023.
#3. Castillo de la Corona Inc. (CCI)
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) de telecomunicaciones como Crown Castle ofrecen un método para ganar exposición tanto a bienes raíces como a infraestructura. Este fondo de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) administra y alquila más de 40,000 85,000 torres celulares y 5 2023 millas de cable de fibra óptica en los Estados Unidos. Crown Castle se ha beneficiado de la popularidad de 1.565G durante los últimos cinco años. La gerencia anticipa este desarrollo. El dividendo del primer trimestre de 6.5 de Crown Castle de $2022 fue un aumento del 1.45 % con respecto al pago del primer trimestre de 5.2 de $XNUMX. Además, la rentabilidad por dividendo actual de Crown Castle es del XNUMX%.
#4. Comunidades de apartamentos de Mid-America (MAA)
Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT), Mid-America Apartment Communities está incluido en el prestigioso S&P 500. La mayoría de sus participaciones son comunidades de apartamentos en Sunbelt. Mid-America Apartment Communities ha emitido dividendos durante bastante tiempo. Nunca ha habido una falla en el pago de dividendos en esta empresa desde 1994.
Además, actualmente hay aproximadamente 100,000 apartamentos que pertenecen a la corporación en 16 estados y DC. Para el primer trimestre de 2023, la corporación pagó un dividendo de $1.40 por acción. El aumento de dividendos de Mid-America Apartment Communities promedió 5.9% durante la última década.
#5. Annaly Capital Management Inc. (NLY)
Los REIT hipotecarios (mREIT) son una forma especializada de fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) que puede generar más dinero para los inversores.
Huemmer explica que estos REIT son únicos ya que no poseen propiedades físicas sino que invierten en instrumentos financieros como valores respaldados por hipotecas.
Annaly Capital Management es un buen ejemplo de esta tendencia porque invierte principalmente en valores respaldados por hipotecas de agencias respaldados por préstamos hipotecarios comerciales y residenciales y bienes raíces. Annaly Capital Management (NLY) es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) hipotecario que ahora ofrece un alto rendimiento del 13.6 %. Sin embargo, los inversores deben tener en cuenta que NLY ha experimentado un crecimiento del precio de las acciones por debajo del promedio.
#6. WP Carey Inc. (WPC)
Cuando se compara con el riesgo de poseer un solo centro comercial o edificio de oficinas, “la diversificación de múltiples propiedades subyacentes diferentes en un REIT hace que la inversión en bienes raíces sea muy diferente.
Además, WP Carey es una buena opción para los inversionistas que buscan un REIT diversificado porque posee más de 1,400 propiedades que atienden una amplia gama de industrias, que incluyen almacenes, oficinas, comercio minorista, autoalmacenamiento, restaurantes, hoteles, gimnasios e industriales de un solo inquilino. . Como REIT diversificado, WP Carey permite a los inversores distribuir sus apuestas entre múltiples tipos de propiedades. El REIT ofrece una rentabilidad por dividendo del 5.8%.
#7. Bienes inmuebles federales (FRT)
Federal Realty, uno de los primeros fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) de EE. UU., se fundó en 1962. La cartera de Federal Realty incluye una amplia variedad de edificios comerciales y de oficinas. CVS, Home Depot, Gap y Albertsons son solo algunos de los 10 principales inquilinos de Federal Realty.
Sin embargo, a pesar de su pequeña cartera, la empresa otorga una gran importancia a la racionalización de sus procesos. Es por esto que tiene el mejor historial entre los fideicomisos de inversión en bienes raíces de los Estados Unidos para aumentar sus dividendos año tras año. El aumento de dividendos en Federal Realty ha promediado un 7 % anual durante los 55 años anteriores.
¿Por qué alguien invertiría en un REIT?
Invertir en fondos de inversión en bienes raíces (REIT), especialmente en los que cotizan en bolsa, puede ser beneficioso.
- Divulgación del precio de las acciones. El valor de un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) no negociable puede ser más difícil de determinar que el precio de sus acciones. Hasta aproximadamente 18 meses después del cierre de su oferta, los REIT no cotizados normalmente no revelan una valoración por acción. Esto podría suceder mucho tiempo después de haber invertido dinero en la empresa. Puede pasar un tiempo antes de que pueda medir el valor y la volatilidad de una inversión REIT no cotizada.
- Pagos regulares. El requisito de que los REIT distribuyan el 90% de sus ganancias anuales como dividendos a los accionistas significa que las acciones de REIT a menudo ofrecen algunos de los mejores rendimientos de dividendos del mercado. Por eso son tan populares entre los inversores que buscan una fuente de ingresos pasiva. Los mejores fideicomisos de inversión en bienes raíces tienen un historial de pagos de dividendos que son considerables y aumentan con el tiempo.
- Menos volatilidad. En parte debido a sus pagos más altos, los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) son menos volátiles que las acciones regulares. Invertir en un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) puede ayudar a suavizar la montaña rusa de otros tipos de activos. No obstante, ninguna inversión está totalmente a salvo de las fluctuaciones.
- Diversificación. Ser propietario de un REIT, que podría consistir en docenas o incluso cientos de propiedades, le permite distribuir su riesgo de inversión más que si solo tuviera un par de propiedades en la misma ubicación.
¿Qué es una desventaja de un REIT?
Hay una serie de ventajas de invertir en un REIT, pero también hay algunos riesgos. Los REIT de inversión tienen los siguientes inconvenientes:
- Alta acumulación de deuda. Al igual que los propietarios de viviendas típicos, los fideicomisos de inversión en bienes raíces con frecuencia tienen cantidades significativas de deuda. Sin embargo, antes de comprar las acciones, los compradores deben verificar que el REIT tenga los medios financieros para pagar su deuda y mantener su programa de pago de dividendos.
- Sin mercado secundario y comisiones elevadas. Tenga cuidado con las comisiones de ventas que son demasiado altas cuando invierte en un REIT privado o que no cotiza en bolsa, y sepa que puede tener problemas para salir de la inversión si lo hace.
- Desarrollo débil. Los inversores a largo plazo pueden no beneficiarse tanto de los fondos de inversión en bienes raíces (REIT) como los de corto plazo. Esto se debe a la tasa generalmente baja de revalorización de los activos inmobiliarios. Por lo tanto, los inversionistas que buscan ganancias rápidas podrían beneficiarse mejor comprando acciones ordinarias en lugar de un REIT.
- Problemas con la autoridad. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) que cotizan en bolsa están sujetos a estándares más estrictos que los REIT privados y no cotizados, que pueden tener importantes dificultades de gobernanza.
Conclusión
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) pueden permitir que los inversores obtengan exposición a activos inmobiliarios sin poseerlos. Hay muchos REIT que se enfocan en un tipo particular de propiedad. Los inversores deben conocer la filosofía de inversión y los productos de la empresa antes de elegir una cartera que se ajuste a sus necesidades. Algunos fondos de inversión en bienes raíces (REIT) son bastante confiables, pero ningún REIT está libre de riesgos. Investigue y no ponga más dinero del que puede permitirse perder.
Preguntas frecuentes sobre REIT
¿Es REIT una buena inversión?
Aunque la combinación de crecimiento de ingresos y alquileres puede ser atractiva para todos los inversores, los buscadores de ingresos, en particular, encontrarán que los REIT son de interés debido a su alto rendimiento en comparación con los bonos de alto grado y la mayoría de las acciones.
¿Qué activos poseen los reits?
Un fondo de inversión en bienes raíces (REIT) es una empresa que invierte y administra propiedades con el fin de obtener ganancias. “Bienes inmuebles” podría referirse a un edificio de oficinas, un centro comercial, un complejo residencial, un hotel, una unidad de autoalmacenamiento o un almacén.
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