¿Alguna vez se ha preguntado qué sucede con el dinero de su hipoteca una vez que la paga? Podría terminar en el mercado hipotecario secundario. los mercado secundario representa una parte importante de las hipotecas en los Estados Unidos, lo que permite a los prestamistas otorgar préstamos y permitir que más personas compren viviendas. Comprar una propiedad sería más difícil sin ella.
Continúe leyendo para comprender el mercado hipotecario secundario, cómo funciona, los principales participantes, inversores, prestamistas, los riesgos y las recompensas que conlleva.
¿Qué es el Mercado Hipotecario Secundario?
Los prestamistas y los inversores compran y venden hipotecas y derechos de servicio en el mercado hipotecario secundario. Fue desarrollado por los Estados Unidos. El Congreso de los Estados Unidos en la década de 1930. Su objetivo es proporcionar a los prestamistas un flujo constante de fondos para prestar y al mismo tiempo reducir el riesgo de propiedad de la hipoteca.
Es más fácil mantener un equilibrio mercado hipotecario vivienda con esta circulación constante de dinero.
¿Quiénes son los principales participantes del mercado hipotecario secundario?
Los originadores de hipotecas, los compradores, los inversores hipotecarios y los propietarios de viviendas son los principales participantes en el mercado hipotecario secundario. Los originadores de hipotecas, o prestamistas, crean las hipotecas, que luego se venden en el mercado hipotecario secundario.
Los compradores agruparán grandes grupos de hipotecas en valores y los ofrecerán a inversores hipotecarios, como empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) Fannie Mae y Freddie Mac. Los bancos de inversión, los fondos de cobertura y los fondos de pensiones se encuentran entre los inversores hipotecarios.
Si es dueño de una casa y tiene una hipoteca, puede ser uno de los participantes en el mercado secundario de hipotecas. Los fondos para la compra de su casa podrían haber venido de este mercado, dependiendo de quién originó su préstamo.
Si esto suena difícil, analicemos cómo funciona el mercado hipotecario secundario.
¿Cómo funciona el Mercado Hipotecario Secundario?
El mercado hipotecario secundario opera reuniendo a compradores de viviendas, prestamistas e inversores. Este vínculo hace que la propiedad de la vivienda sea más accesible para la persona promedio. Pero, ¿cómo funciona exactamente?
Suponga que solicita un préstamo y su prestamista lo aprueba. Haces una oferta y luego cierras una casa, convirtiéndote en el orgulloso propietario de una nueva casa. Debido a su hipoteca, su prestamista ahora tiene menos dinero para prestar. Puede recuperar este dinero vendiendo su hipoteca a una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) como Fannie Mae o Freddie Mac, u otra institución financiera. El prestamista ahora tiene más dinero para prestar a otros.
Luego, su hipoteca se combina con otras hipotecas para formar una garantía respaldada por hipotecas. El comprador luego vende estos activos a inversores de todo el mundo. Los fondos de pensiones, los fondos mutuos, las compañías de seguros y los bancos son ejemplos de estos.
Los inversores compran acciones de estos paquetes de hipotecas porque proporcionan una fuente casi garantizada de ingresos constantes. Este ingreso constante es el resultado de que propietarios como usted paguen la hipoteca a tiempo.
Usted realiza un pago a un administrador hipotecario, que administra su préstamo y lo reenvía a la institución financiera propietaria de la hipoteca. Como parte de su tarifa por administrar la hipoteca, el administrador retiene un porcentaje del pago.
Guía paso a paso sobre cómo funciona el mercado hipotecario secundario
Aquí hay un desglose paso a paso del mercado hipotecario secundario.
#1. El comprador de una vivienda obtiene una hipoteca de un prestamista.
Cuando el comprador de una propiedad obtiene una hipoteca de un prestamista, comienza el procedimiento. Para cerrar el préstamo, debe cumplir con ciertos estándares durante la fase de originación de la hipoteca.
#2. El prestamista vende el préstamo en el mercado hipotecario secundario.
Una vez que se origina la hipoteca, el prestamista tiene la opción de mantener el préstamo en sus libros o venderlo en el mercado hipotecario secundario. Muchas instituciones no quieren correr el riesgo de una recesión económica o perder dinero, por lo que venderán el préstamo en el mercado secundario para pagar el dinero que tomaron prestado.
#3. Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) compran una gran cantidad de préstamos
Las GSE comprarán varios préstamos de varios prestamistas. Estos préstamos podrían devengar intereses. Las GSE ahora empaquetarán hipotecas con criterios de prestatario comparables en valores respaldados por hipotecas.
#4. Los valores respaldados por hipotecas son adquiridos por inversores.
Las GSE venderán los valores respaldados por hipotecas en acciones a una variedad de inversionistas. En muchas situaciones, los inversores están ansiosos por comprar estos valores debido a la promesa de un rendimiento a largo plazo.
¿Qué son los valores respaldados por hipotecas (MBS)?
Los valores respaldados por hipotecas son bonos que están respaldados por préstamos inmobiliarios e hipotecas. Los bancos y las cooperativas de crédito pueden optar por agrupar hipotecas y crear valores respaldados por hipotecas cuando financian hipotecas. La institución financiera luego vende estos MBS en el mercado secundario a empresas privadas y patrocinadas por el gobierno. Luego, las entidades utilizan el MBS como garantía para establecer nuevos valores. Estos activos están disponibles para inversores de todo el mundo.
La mayoría de esas "entidades" son organizaciones del gobierno de los EE. UU., como Ginnie Mae, o entidades patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac. El valor de los préstamos subyacentes sirve como garantía para la seguridad. Cuando un propietario de vivienda realiza un pago mensual de la hipoteca, el tenedor del bono recibe una parte de los intereses y el capital. La inversión estará garantizada por la institución que emitió el valor y se distribuirán los pagos de intereses y principal.
En general, el sistema funciona si los bancos imponen condiciones de préstamo justas y los prestatarios pagan sus hipotecas a tiempo.
“La mayoría de las personas pagan sus hipotecas”, argumenta Haynie. “Excepto cuando hay eventos económicos verdaderamente severos, e incluso entonces, la mayoría de las personas continúan pagando sus hipotecas. Como resultado, desde el punto de vista de la inversión, es un tipo de crédito bastante seguro”.
¿Quién compra préstamos en el mercado secundario?
Hay tres tipos de compradores de hipotecas en el mercado secundario:
#1. Empresas patrocinadas por el gobierno (GSE)
Fannie Mae y Freddie Mac son empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) que compran préstamos convencionales en el mercado secundario. Si los prestamistas tienen la intención de vender un préstamo a Fannie Mae o Freddie Mac, deben garantizar que tanto el prestatario como el préstamo cumplan con ciertas reglas de "conformidad" establecidas por esas agencias.
#2. Agencias gubernamentales:
Los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos FHA, VA y USDA, son convertidos en valores respaldados por hipotecas por Ginnie Mae, una agencia gubernamental.
#3. Entidades privadas
Los fondos de pensiones, las compañías de seguros y los fondos de cobertura son ejemplos de entidades privadas. “Sus criterios de suscripción pueden diferir de los de Fannie Mae y Freddie Mac”, especula Haynie. “Algunos inversores, por ejemplo, se especializarán en préstamos con una mayor relación deuda-ingresos”.
¿Es beneficioso el mercado hipotecario secundario?
Las ventajas del mercado hipotecario secundario son numerosas. Promueve la circulación de dinero, lo que permite a los prestatarios obtener efectivo para sus demandas de compra de vivienda. Las tasas también se mantienen más bajas y más estables por el mercado hipotecario secundario.
Poder vender hipotecas permite a los prestamistas financiar más préstamos. Los libera del riesgo del préstamo y al mismo tiempo les permite beneficiarse de las comisiones.
Luego, los compradores pueden agrupar las hipotecas y venderlas como valores. Los inversionistas que compran estos valores pueden esperar un rendimiento constante como resultado de que los prestatarios realicen sus pagos hipotecarios.
Cuando el sistema funciona bien, todos ganan. Entonces, los jubilados tienen dinero de fondos de inversión, los bancos tienen dinero para prestar a particulares y usted puede obtener el dinero que necesita para comprar una propiedad.
¿Cuáles son los riesgos del mercado hipotecario secundario?
Lo que sucedió en la crisis hipotecaria de 2008-2009 fue el riesgo más notable del mercado hipotecario secundario. Fannie Mae y Freddie Mac tenían casi $5 billones en hipotecas al borde del incumplimiento en esta situación. Otras organizaciones financieras importantes, como Lehman Brothers y Bear Stearns, tienen grandes cantidades de dinero invertidas en hipotecas.
Los prestatarios estaban bajo el agua en sus hipotecas y no pudieron hacer los pagos, lo que resultó en ejecuciones hipotecarias. Debido a la crisis, los bancos quebraron o vendieron rápidamente sus hipotecas y salieron del mercado. Fannie Mae y Freddie Mac poseían entonces el 100% de las hipotecas en los Estados Unidos.
Entonces, si bien el mercado hipotecario secundario podría minimizar los riesgos, si suficientes prestatarios no cumplen con sus pagos, todo puede desmoronarse. Tras un colapso de esta magnitud, solo los clientes más solventes pueden obtener préstamos. Estos son apoyados directamente por grandes bancos con enormes bolsillos. Esta reacción restringe los tipos de préstamos hipotecarios disponibles, así como quién puede obtenerlos.
Luego de la crisis financiera de 2008, los bancos no regresaron al mercado hipotecario secundario hasta 2013. Esto provocó una serie de ajustes. Hicieron menos préstamos y siguieron pautas de préstamo más estrictas.
En conclusión
El mercado hipotecario secundario es una red interconectada de prestatarios, prestamistas, compradores e inversores. Promueve el movimiento y la disponibilidad de dinero al tiempo que reduce el riesgo para los prestamistas. Como cualquier otro sistema, tiene ventajas y desventajas. Cuando logra un equilibrio, las ventajas superan los riesgos.
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