El capital privado inmobiliario (REPE) genera la mayor cantidad de consultas relacionadas con la carrera para nosotros después de la banca de inversión y el capital privado.
La industria de bienes raíces varía mucho según la empresa, la región y la estrategia, y las disparidades en salarios, horarios y estilos de trabajo reflejan esto.
Las vías habituales de "altas finanzas" de la banca de inversión generalista y el capital privado tienen algunas ventajas en el capital privado inmobiliario. Sin embargo, no es para todos, y debe leer detenidamente la letra pequeña antes de embarcarse en una inversión inmobiliaria de capital privado.
¿Qué es la inversión de capital privado en bienes raíces?
Para empezar, la inversión inmobiliaria de capital privado implica que una empresa reúna fondos de inversores externos y luego utilice ese capital para adquirir y desarrollar propiedades durante un tiempo limitado antes de venderlas. Sin embargo, antes de profundizar en los detalles de cómo funcionan estos fondos, es importante darse cuenta de que este tipo de inversión a menudo solo está disponible para inversores institucionales o inversores acreditados (de alto valor neto). Por lo general, un inversionista debe aportar al menos $ 250,000 para participar en un fondo de capital privado de bienes raíces. Sin embargo, para algunos fondos, la donación mínima puede ser de millones de dólares.
Si bien un fondo de capital privado y un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) pueden sonar similares, existen algunas características importantes que distinguen a estos dos vehículos de inversión. Por ejemplo, mientras que los activos REIT son muy líquidos debido a su naturaleza pública, los fondos inmobiliarios privados requieren con frecuencia que las contribuciones se mantengan durante varios años. Además, mientras que los REIT están fuertemente regulados, los fondos de capital privado no están sujetos a la misma cantidad de escrutinio o estándares estrictos.
¿Debe invertir su dinero en bienes raíces de capital privado?
Suponga que es un inversionista acreditado interesado en invertir en bienes raíces de capital privado. ¿En qué cosas deberías pensar antes de tomar esa decisión? En general, se deben considerar tres criterios principales: la cantidad de capital inicial necesario, el nivel de riesgo y las posibles ganancias.
Inversión inicial
Determine la cantidad de capital inicial requerido antes de invertir en bienes raíces de capital privado. Algunos fondos inmobiliarios de capital privado tienen un requisito de inversión mínima, como $25,000, $50,000 o $100,000. Otros han hecho una inversión inicial de al menos $250,000. No es una suma pequeña, independientemente de la riqueza del inversor. Esta es también la razón por la cual los inversionistas acreditados, las instituciones y los terceros asociados generalmente tienen prohibido participar en bienes raíces de capital privado. La suposición es que estas partes tienen los fondos necesarios para realizar la inversión inicial y son conscientes de los peligros involucrados.
Es fundamental comprender que, a diferencia de un REIT u otro tipo de inversión, la inversión de capital inicial en bienes raíces de capital privado no es líquida. Ese dinero podría tardar años en ser devuelto a los inversores. Como resultado, es fundamental no invertir dinero en una empresa de capital privado que pueda necesitar para otro fin antes de que venza el acuerdo y le devuelvan su dinero.
Riesgo
El riesgo asociado con estos proyectos es una de las razones por las que históricamente los bienes raíces comerciales se han considerado una “inversión alternativa”. Aunque el sector se ha desarrollado significativamente en las últimas décadas, sigue siendo lo suficientemente peligroso como para que los inversores puedan perder toda su inversión si el fondo o la inversión individual no cumple con las expectativas.
Dicho esto, hay ciertas medidas para reducir el riesgo. Debe investigar a fondo al patrocinador del fondo: ¿qué nivel de experiencia tiene? ¿Cuánto tiempo han estado involucrados en inversiones inmobiliarias de capital privado? ¿Cuál es el modelo de negocio de este fondo? ¿Cuál es el plan para su salida? Saber cómo se construye un fondo y cómo se invertirá el capital es fundamental para cualquier inversor que desee reducir el riesgo potencial.
Returns
Los bienes raíces de capital privado tienen el potencial de proporcionar grandes rendimientos a los inversores, a pesar de que los rendimientos rara vez están garantizados. La tasa de rendimiento anual está fuertemente influenciada por la estructura y la naturaleza de la transacción. Las inversiones en propiedades de Clase A en los mercados principales, por ejemplo, pueden obtener un rendimiento anual del 6 al 8%.
Las estrategias Core-plus, que incorporan propiedades de Clase A/B en mercados secundarios o edificios de Clase B en ciudades de Clase A, se consideran un poco más riesgosas, pero generalmente brindan rendimientos anuales del 10% o más. Las transacciones inmobiliarias oportunistas y de valor agregado pueden generar ganancias de dos dígitos o más, pero también conllevan el mayor riesgo. Antes de invertir en una inversión inmobiliaria de capital privado, cualquier inversor debe examinar minuciosamente su tolerancia al riesgo.
Estrategias de éxito inmobiliario de capital privado
Los bienes raíces comerciales pueden verse afectados por una variedad de razones, algunas de las cuales son más difíciles de superar que otras. Un patrocinador astuto identificará formas innovadoras de cambiar estas propiedades con una sólida gestión y control del proyecto. Sin embargo, ese procedimiento puede llevar tiempo y rara vez es pan comido. Cualquiera que esté pensando en invertir en bienes raíces en dificultades debe hacerlo con los ojos bien abiertos. Los cinco puntos mencionados anteriormente le ayudarán a hacerlo.
#1. Segmento de mercado
Como se indicó anteriormente, la mayoría de los bienes raíces de capital privado se centran en unos pocos tipos de propiedades comerciales: multifamiliares, de oficinas, comerciales, hoteleras, industriales y de desarrollo de terrenos. Antes de invertir en un fondo, un inversor debe comprender las diferencias fundamentales entre estas industrias. También querrán comprender el enfoque comercial de un fondo y el tipo de propiedad en la que la empresa planea invertir. Antes de invertir, asegúrese de tener fe en esa área de mercado.
#2. Localización geográfica
Debido a que la industria de bienes raíces comerciales es hiperlocal, la ubicación geográfica es fundamental para el éxito de una transacción de bienes raíces de capital privado. Algunos fondos solo invertirán en lugares específicos, como los principales mercados (p. ej., Nueva York, Los Ángeles y San Francisco), mientras que otros solo invertirán en submercados dentro de un mercado (p. ej., ciudades y pueblos del centro de la ciudad fuera de las principales áreas metropolitanas). áreas).
Antes de invertir en bienes raíces de capital privado en el mercado local, primero debe comprender las características del mercado. Examine el estudio de mercado del patrocinador, en particular, para ver qué impulsa la demanda de esta categoría de producto en esa ubicación.
#3. Estructura capital
Las transacciones de bienes raíces comerciales se pueden organizar en una variedad de formas para permitir la recepción de efectivo al principio y la distribución de ganancias al final. Esta estructura se conoce comúnmente como la "cascada". Por lo general, las empresas inmobiliarias de capital privado invierten acciones en un acuerdo, pero no siempre es así.
A pesar de su nombre, estos fondos también pueden invertir en deuda, como préstamos senior, préstamos puente, acciones preferentes y deuda mezzanine. Asegúrese de entender cómo el fondo tiene la intención de desplegar el capital. El lugar donde cae su dinero en la pila de capital determina dónde cae en la cascada, es decir, cuánto y cuándo se le devolverá.
#3. Financiación
El capital privado suele ser una de varias fuentes de financiación para un importante proyecto inmobiliario comercial. Un fondo inmobiliario de capital privado puede poseer el capital de LP (socio comanditario), mientras que el patrocinador del proyecto puede poseer la mayoría del capital de GP (socio general). Es fundamental entender quién posee qué capital en cualquier transacción determinada, incluido el coeficiente de endeudamiento y fuentes de financiamiento bancario u otro.
#4. El número total de inversiones
La mayoría de los fondos de bienes raíces de capital privado están estructurados para permitir la inversión en un número específico de transacciones (típicamente un rango, por ejemplo, 8-10) durante la tenencia del fondo. Normalmente, querrá que el fondo tenga una cartera diversa de participaciones para que los huevos de los inversores no estén todos en una sola canasta.
Private Equity Inmobiliario vs. REITs vs. Empresas Operadoras de Bienes Raíces
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT, por sus siglas en inglés) regularmente obtienen financiamiento y capital en los mercados públicos antes de adquirir, desarrollar, operar y vender propiedades.
Los REIT deben cumplir con pautas estrictas sobre el porcentaje de activos relacionados con bienes raíces que poseen, el porcentaje de ingresos netos que distribuyen como dividendos y el porcentaje de ingresos derivados de fuentes inmobiliarias.
A cambio, disfrutan de un estatus fiscal preferencial, como la exención del impuesto sobre la renta de sociedades en muchos países.
Las sociedades de explotación inmobiliaria (EOC, por sus siglas en inglés) son comparables, pero están sujetas a límites y criterios diferentes y, por lo tanto, no se benefician de las mismas exenciones fiscales.
Las siguientes características distinguen a las firmas de capital privado de bienes raíces:
- Los inversionistas REPE son los Socios Comanditarios cuyo capital está bloqueado por un largo período de tiempo mientras la empresa invierte. Los inversionistas REIT y REOC son accionistas públicos y prestamistas con inversiones altamente líquidas.
- Las empresas REPE quieren adquirir o desarrollar propiedades, retenerlas por algunos años y luego venderlas; Los REIT y REOC con frecuencia mantienen activos indefinidamente.
- Regulaciones: las empresas REPE están levemente reguladas como empresas de inversión privadas y no están sujetas a las mismas regulaciones que los REIT o incluso los REOC.
¿Cómo ganan dinero las firmas de capital privado de bienes raíces?
Las firmas de bienes raíces de capital privado ganan dinero de tres maneras: a través de tarifas de administración, intereses acumulados y recapitalizaciones de dividendos.
¿Quién es elegible para participar en bienes raíces de capital privado?
La inversión en fondos inmobiliarios de capital privado tradicionalmente ha estado restringida a particulares, instituciones y algunos otros terceros, como se detalla a continuación:
#1. inversores privados
Los bienes raíces de capital privado generalmente solo están disponibles para un grupo restringido de inversores privados, en su mayoría personas muy ricas; sin embargo, como se dijo anteriormente, esto ha cambiado en los últimos años, y ahora los inversores acreditados ordinarios mortales también pueden invertir. Una persona debe tener al menos $1 millón en activos (excluyendo su residencia principal) o un ingreso anual regular de al menos $200,000 para ser considerado un inversionista acreditado. La mayoría de los fondos inmobiliarios de capital privado también están abiertos a parejas con un ingreso combinado de $300,000 o más en los últimos dos años.
Los inversionistas privados siempre habían esperado poder contribuir con grandes cantidades de efectivo (por ejemplo, $100,000 a $250,000 o más) en un solo acuerdo o fondo, pero con la llegada de nuevas reglas, estas expectativas han disminuido significativamente. Penn Capital, por ejemplo, tiene un requisito de inversión mínima de $25,000.
#2. Instituciones
Los inversores más importantes en bienes raíces de capital privado suelen ser instituciones. Los fondos de cobertura, los fondos de pensión, los fondos mutuos, las donaciones, los bancos y las corporaciones de seguros son ejemplos de inversores institucionales.
#3. Tercero
Ciertos terceros, como administradores de activos, normalmente pueden invertir en bienes raíces de capital privado en nombre de las instituciones mencionadas anteriormente. Otro grupo de personas cae en esta categoría, sin embargo, pueden clasificarse como inversores privados o institucionales: individuos u oficinas familiares con un patrimonio neto muy alto.
Los Family Offices están formados por expertos que se dedican a gestionar el patrimonio de las familias que han entrado en su patrimonio a través de herencias o ganando dinero en un área distinta a la inmobiliaria. Estos equipos de expertos se esfuerzan por desarrollar carteras diversas para las familias cuyo dinero administran, al igual que los profesionales que trabajan para fondos de pensiones o compañías de seguros se esfuerzan por diversificar las carteras para sus beneficiarios y miembros.
¿Cuánto se necesita para iniciar una firma de capital privado?
Históricamente, el tamaño mínimo de inversión de capital privado ha sido de $25 millones.
Los mejores tipos de inversión inmobiliaria de capital privado
Los fondos inmobiliarios de capital privado invierten la mayor parte de su efectivo en proyectos comerciales. Históricamente, solo una pequeña cantidad de fondos de capital privado participaba en bienes raíces residenciales. Sin embargo, desde la última recesión, ha surgido una nueva clase de activos: la cartera de viviendas unifamiliares en alquiler a gran escala. Aunque tradicionalmente no se considera un bien inmueble comercial, cuando se agrupa en carteras y se gestiona con economías de escala, así como con el respaldo de instituciones crediticias, esta clase de activos ha llegado a ser reconocida como un tipo de bien inmueble comercial.
#1. Bienes raíces comerciales
Los bienes raíces de capital privado se centran casi por completo en el sector comercial, que incluye edificios de apartamentos multifamiliares, edificios de oficinas, tiendas minoristas, hoteles, industriales, autoalmacenamiento, desarrollo de terrenos y otras propiedades similares. Esto se debe a una variedad de factores, incluidas las altas barreras de entrada a estas categorías de propiedades. Pocas personas pueden participar en empresas comerciales de cualquier tamaño, por lo tanto, los fondos de capital privado generalmente han satisfecho la necesidad. Los fondos inmobiliarios de capital privado con frecuencia invertirán tanto en deuda como en capital para financiar un desarrollo inmobiliario comercial.
#2. Bienes raíces residenciales
Con la excepción de la nueva clase de activos de viviendas unifamiliares en alquiler mencionada anteriormente, es mucho menos probable que el capital privado participe en bienes raíces residenciales. En pocas palabras, la mayoría de las instituciones financieras no quieren estar en el negocio de poseer la propiedad de una persona. Poseer cientos de viviendas unifamiliares en alquiler también es mucho más difícil de administrar que poseer un solo activo más grande, como un edificio de más de 200 apartamentos o un rascacielos de oficinas. Sin embargo, como se dijo anteriormente, hay momentos en que el capital privado se involucrará en bienes raíces residenciales. Dos de los jugadores más notables en este mercado son Blackstone y Starwood.
Los pros y los contras de la inversión de capital privado en bienes raíces
Ahora que comprende qué son los bienes raíces de capital privado y cómo funcionan, el siguiente paso es considerar los beneficios y las desventajas de usar este tipo de plan de inversión. Como con cualquier otra forma de oportunidad de inversión, siempre habrá ventajas y desventajas a considerar. Los hemos resumido para usted a continuación. Léelos detenidamente para que puedas determinar si vale la pena agregar una de estas propiedades inmobiliarias a tu cartera.
Para Agencias y Operadores
La mayor ventaja de invertir en bienes raíces de capital privado, como es de esperar, es el rendimiento. Los inversores de capital privado tienen derecho a un porcentaje de los ingresos o beneficios generados por cualquier inversión subyacente como resultado de su inversión. Dada la calidad de las inversiones que estas organizaciones pueden adquirir con esa cantidad de capital mancomunado, estos rendimientos suelen ser enormes. Los inversores de capital privado, por otro lado, se benefician de la diversificación porque estas empresas participan en una amplia gama de activos inmobiliarios. Finalmente, al invertir en la gestión de activos de un administrador de fondos, los inversores pueden beneficiarse de altos rendimientos con poco trabajo activo de su parte.
Desventajas
Habiendo dicho eso, es crucial entender que trabajar con una firma de capital privado frecuentemente implica cargos adicionales además de su compromiso mínimo. Debe estar preparado para pagar ciertos costos de gestión en particular. Sin embargo, debido a que estos fondos están sujetos a poca regulación, no hay límite para la cantidad de tarifas que se le pueden cobrar. Además, muchos de estos fondos se clasifican como inversiones basadas en la necesidad, lo que implica que es posible que deba contribuir capital según sea necesario. Si no cumple con una llamada de capital, no es raro que el fondo exija que renuncie a toda su participación.
Tipos de inversión inmobiliaria de capital privado
Con eso en mente, si usted es un inversionista autorizado interesado en investigar inversiones de capital privado, debe tener en cuenta que existen varios tipos distintos de fondos entre los cuales elegir. Son los siguientes:
- Los fondos básicos son apropiados para inversores con aversión al riesgo. Estos fondos a menudo invierten en activos inmobiliarios de alta calidad y alto valor, como edificios multifamiliares totalmente alquilados. Proporcionan un flujo de efectivo constante, pero con frecuencia producen rendimientos más bajos debido a la baja cantidad de riesgo.
- Los fondos Core plus, por otro lado, brindan una combinación de funciones básicas y de valor agregado. En este caso, por lo general proporcionan ganancias algo más altas a cambio de que sus inversores acepten un mayor nivel de riesgo.
- Valor agregado: con los fondos de valor agregado, el administrador de activos compra propiedades, las remodela y luego las vende cuando el mercado inmobiliario está funcionando bien. Invertir en este tipo de fondos suele implicar asumir un nivel de riesgo medio-alto a cambio de la posibilidad de obtener mayores rentabilidades.
Finalmente, los fondos oportunistas ofrecen la mayor posibilidad de ganancias, pero esta estrategia también implica la mayor cantidad de riesgo. Estos fondos invierten con frecuencia en activos no tradicionales, como propiedades sin desarrollar o mercados rezagados.
¿Es estresante el capital privado inmobiliario?
Es extremadamente difícil ingresar al capital privado y, una vez allí, el trabajo es agotador, exige muchas horas y sacrificios, especialmente cuando las operaciones están a punto de finalizar.
Rentabilidad de bienes raíces de capital privado
A pesar de la falta de flexibilidad y liquidez, este tipo de inversión tiene el potencial de ofrecer cantidades significativas de ingresos, así como una ganancia de precio considerable. Los rendimientos anuales para las estrategias básicas en el rango del 6 % al 8 % y del 8 % al 10 % para las estrategias básicas no son inusuales.
Las tácticas oportunistas o de valor agregado pueden generar rendimientos significativamente mejores. Sin embargo, los bienes raíces de capital privado son lo suficientemente peligrosos como para que los inversores puedan perder toda su inversión si un fondo tiene un rendimiento inferior.
Conclusión
Para ser honesto, hay mucho que pensar antes de invertir en bienes raíces de capital privado. Si está considerando esta opción, su mejor oportunidad es consultar con un experto financiero que pueda asegurarse de que esté completamente informado de los beneficios y riesgos. Sin embargo, también debe realizar una investigación sobre cualquier fondo al que esté considerando contribuir. Es fundamental entender cómo cada fondo maneja sus cargos y estructura de inversión. Después de todo, solo puede evaluar si un fondo es adecuado para usted y su cartera si comprende cómo funciona.
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Referencias
