¿Alguna vez has pensado en la tasa y cómo calcularla? Si es así, entonces no estás solo. Este artículo detallará la tasa de capitalización de bienes raíces, ¡así que manténgase pegado!
Pocos términos se usan con tanta frecuencia y, al mismo tiempo, se malinterpretan en la inversión inmobiliaria como "tasa de capitalización". Concentrarse en el rendimiento potencial al defender el tamaño de su inversión planificada suele ser una buena idea.
Una estadística de rendimiento conocida como tasa de capitalización estima los posibles rendimientos de las inversiones o el reembolso del capital. Debido a la naturaleza de los rendimientos, con frecuencia lo emplearon con propiedades comerciales con un mayor riesgo (ingresos operativos).
¿Qué es la tasa de capitalización inmobiliaria?
La tasa de capitalización, también conocida como tasa de capitalización, es una estadística utilizada para determinar qué tan deseable es una propiedad inmobiliaria. Es una relación que representa el valor de mercado de un activo dividido por su ingreso operativo neto anual (NOI).
En el primer trimestre de 2023, la tasa de capitalización promedio de bienes raíces minoristas en los Estados Unidos fue del 6.14%, según Statista. Las tasas de capitalización para las propiedades minoristas en los centros comerciales durante este tiempo fueron del 6.75%, en comparación con el 5.63% de las tiendas independientes.
Las tasas de capitalización generalmente se usan para calcular el valor intrínseco de un activo y sirven como punto de referencia para comparar con otras propiedades de un tipo similar. El tipo, la ubicación, el tamaño y la edad de la propiedad afectan las tasas de capitalización de diferentes maneras.
La tasa de capitalización se utiliza con frecuencia en el desarrollo e inversión de bienes inmuebles. Es uno de los criterios clave para comparar propiedades similares para adquisición, desarrollo, redesarrollo y disposición.
Estas cualidades consisten en lo siguiente:
- Viviendas de alquiler multifamiliares
- Apartamentos Bienes inmuebles comerciales
- Adosados en alquiler
- Alquiler de viviendas unifamiliares
Este indicador muestra la proporción del flujo de efectivo de su propiedad que está gastando en ella. Una tasa de capitalización alta indica que la propiedad es rentable en relación con su costo de propiedad. Una tasa de capitalización baja indica que el costo de propiedad excede los ingresos que produce.
Lo que los inversores deben saber sobre las tasas de capitalización
Al comprar una propiedad de inversión con efectivo, los inversores pueden estimar su tasa de rendimiento proyectada utilizando la tasa de capitalización. Independientemente de la estrategia de financiación, este procedimiento funciona. Por lo tanto, los inversores pueden evaluar varias propiedades de inversión utilizando tasas de capitalización para crear un campo de juego justo.
La propiedad de inversión de alquiler es una buena opción para la tasa de capitalización porque depende de los ingresos operativos netos. Desafortunadamente, no se puede usar para comprar otros activos inmobiliarios, como casas para reparar y remodelar o, en algunas situaciones, alquileres a corto plazo: las fórmulas de retorno de la inversión de flujo de efectivo y efectivo sobre efectivo, que son igualmente útiles para seleccionando una inversión.
Fórmula de tasa de capitalización inmobiliaria
La tasa de capitalización en bienes inmuebles se determina mediante la siguiente fórmula.
Podemos calcular la tasa de capitalización de varias maneras. La técnica más utilizada consiste en dividir el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por su valor de mercado actual para obtener la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria. Matemáticamente,
El ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado actual es la tasa de capitalización.
Después de restar todos los costos asociados con el mantenimiento de la propiedad, el ingreso operativo neto es el ingreso anual (anticipado) obtenido por el activo (como las rentas). Estos costos incluyen el precio pagado por el mantenimiento continuo de la instalación y los impuestos a la propiedad.
La tasa de capitalización de una inversión es del 5.0 %, por ejemplo, si una propiedad de inversión de $1 millón genera $50,000 XNUMX en ingresos operativos netos anuales (renta menos gastos operativos).
Tasa de capitalización = $50,000 dividido por $1,000,000, o 5.0%
Sin embargo, la segunda iteración es menos apreciada por dos razones. En primer lugar, produce resultados irracionales para propiedades antiguas adquiridas a precios de ganga hace varios años o décadas. En segundo lugar, no se puede aplicar a los bienes heredados porque su precio de compra es cero, lo que hace impracticable la división.
Además, la primera versión, que utiliza el precio de mercado actual en lugar del precio de compra inicial establecido, es una representación más fiel porque los precios de los bienes raíces varían mucho.
Una de las mejores universidades de bienes raíces en línea puede ser una buena opción para cualquier persona interesada en aprender más sobre las tasas de capitalización.
Cálculo de la tasa de capitalización inmobiliaria
Después de eso, puede calcular el ingreso neto usando la siguiente fórmula:
El ingreso neto es igual a (100 – costos operativos) [%]. * [%] = (100 – tasa de vacancia] * Ingreso bruto
Puede calcular la tasa de capitalización manualmente utilizando los cálculos indicados anteriormente o nuestra calculadora de tasa de capitalización. Siga estos sencillos pasos para lograrlo:
- Comience determinando el valor de la propiedad, lo que se puede hacer observando su precio de venta, por ejemplo. Supongamos que son $200,000 para empezar.
- Obtenga una idea de sus ingresos brutos de alquiler. Es solo la suma de dinero que recibes de tus inquilinos anualmente. Supongamos que asciende a $ 30,000 al año.
- Infórmese de la tasa de vacantes. Supongamos que la casa está vacía el 2% del tiempo.
- Seleccione el porcentaje de gastos operativos. Por ejemplo, si debe gastar $ 500 por mes en tarifas, eso equivale a $ 6000 por año o el 20% de su ingreso total.
- Calcule los ingresos netos por alquiler utilizando la fórmula anterior: Los ingresos netos se calculan como (100 – 20) % * (100 – 2) % * $30,000 0.8, o 0.98 * 30,000 * $23,520 XNUMX, lo que equivale a $XNUMX XNUMX.
- Luego calculamos la tasa de capitalización dividiendo los ingresos netos por el valor de la propiedad:
- La tasa de capitalización equivale a $ 23,520 / $ 200,000 o 11.76%.
Tasa de capitalización de bienes raíces comerciales
Una tasa de capitalización, a veces conocida como "tasa de capitalización", es un cálculo que se utiliza en bienes raíces comerciales para determinar el posible rendimiento que un inversor podría recibir sobre un activo determinado. Por lo general, entre 3% y 20%, la tasa de capitalización se indica como un porcentaje.
En la mayoría de los casos, correlacionamos de manera opuesta las tasas de capitalización y el valor de la propiedad. El precio de compra aumenta y disminuye inversamente con la tasa de capitalización.
Similar a cómo los inversionistas usan múltiplos para valorar acciones u otros valores, la valoración de bienes raíces comerciales usando una tasa de capitalización es similar a eso. Por ejemplo, una tasa de capitalización del 10% es equivalente a 10 veces.
Un inversionista anticiparía ganar $1 millón en ingresos operativos netos anuales de los bienes raíces si pagara $10 millones por un edificio con una tasa de capitalización del 10%.
Similar a un inversionista que compra una empresa completa por $ 20 millones, esta idea también se usa. Se devuelve el 5% de la inversión de $20 millones si la empresa genera $1 millón en ganancias en un año determinado.
Los inversionistas en bienes raíces se refirieron a esta inversión como una tasa de capitalización del 5%, mientras que los inversionistas en acciones generalmente se refieren a ella como un múltiplo de 20. Uno multiplicado por la tasa de capitalización es igual a uno, según la fórmula.
¿Qué es una buena tasa de capitalización en bienes raíces?
Una buena tasa de capitalización es aquella en la que, en un conjunto de ingresos y gastos operativos "normalizados", la tasa de capitalización de la propiedad en cuestión es más alta que la de propiedades comparables vendidas anteriormente. Como ejemplo, considere comprar una propiedad multifamiliar con un tope del 6 % cuando tres propiedades cercanas de la misma época se vendieron recientemente a tasas de tope de entre el 5.50 % y el 5.75 %.
¿Qué significa una tasa de capitalización del 7.5%?
Una tasa de capitalización de 7.5 indica que debe anticipar un ingreso bruto anual del 7.5 % sobre el valor de su activo o inversión. Una tasa de capitalización de 7.5 corresponde a un rendimiento anual de $11,250 por una propiedad valorada en $150,000.
¿Es buena la tasa de capitalización de 4.25?
Una tasa de capitalización del 4.25 % (tasa de capitalización del 4.25 %) denota un rendimiento anual de la inversión del 4.25 %. En otras palabras, si compra una casa, su ingreso neto anual será igual al 4.25% del precio que pagó por ella.
El precio o valor de la propiedad se divide por los ingresos operativos netos anuales para llegar a la tasa de capitalización del 4.25 por ciento.
¿Qué significa una tasa de capitalización del 3%?
Una tasa de capitalización del 3% (tasa de capitalización del tres por ciento) indica que su inversión le generará un rendimiento anual del tres por ciento. Para decirlo de otra manera, si compra una casa, su ingreso neto anual será igual al 3% del precio que pagó por ella.
Al dividir los ingresos operativos netos anuales por el precio o el valor de la propiedad, se calculó la tasa de capitalización del 3 por ciento.
¿Cuál es una buena tasa de capitalización para propiedades de alquiler en 2023?
Una tasa de capitalización saludable puede oscilar entre el 4 % y el 12 %. El 4% puede ser una tasa de capitalización decente si vive en un lugar con alta demanda y costos, como la ciudad de Nueva York o Los Ángeles. Las tasas de capitalización promedio del 10% o más pueden verse en áreas de baja demanda, como áreas en desarrollo o vecindarios rurales. Aquí hay algunas otras consideraciones:
- Ingresos por alquileres actuales de la propiedad
- Aceptación de riesgos
- Previsión de alquileres para el futuro
- Crecimiento futuro del valor de la propiedad
Una tasa de capitalización alta podría ser preferible desde el punto de vista de la rentabilidad si el inversor desea recuperar rápidamente el dinero gastado en el precio de adquisición. En la evaluación de riesgos, una tasa de capitalización baja denota un nivel de riesgo más bajo, mientras que una tasa de capitalización alta denota un nivel de riesgo más alto.
Una tasa de capitalización más alta generalmente denota un mayor riesgo, mientras que una tasa de capitalización más baja denota un riesgo reducido pero recompensas más bajas. Sin embargo, los expertos generalmente consideran del 5% al 10% como una tasa de capitalización "buena", mientras que una tasa de capitalización del 4% denota un riesgo reducido pero un período más largo para recuperar una inversión.
Preguntas frecuentes sobre la tasa de capitalización inmobiliaria
¿Cuándo es aceptable solicitar una tasa máxima?
CComparar las tasas de capitalización entre dos o más propiedades puede ser muy útil. Conocer la tasa de capitalización de cada propiedad le permitirá determinar cuál genera la mayor proporción de ingresos operativos netos (NOI). Otra forma de ver la tasa de capitalización es como un indicador de la fortaleza de la propiedad.
¿Se incluye una hipoteca en una tasa de capitalización?
Los pagos de su hipoteca no se tienen en cuenta al calcular la tasa de capitalización. Sus ingresos operativos netos anuales, menos sus gastos anuales (aparte de su hipoteca), se incluyen en la fórmula para calcular la tasa de capitalización. (Para determinar su tasa de capitalización, divida esa cantidad por el costo de la vivienda).
Conclusión
Las tasas de capitalización ayudan en la evaluación de la rentabilidad. Los inversores inmobiliarios pueden evaluar las propiedades de alquiler utilizando la fórmula de la tasa de capitalización, un indicador crucial para determinar el rendimiento esperado de la inversión.
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Referencias
