Los propietarios tienen varias alternativas a la hora de vender sus casas. Tienen la opción de ir con una lista abierta, lo que le permite a un agente mostrar y vender su casa. Este acuerdo de cotización no exclusivo permite al propietario contratar a varios corredores al mismo tiempo. En este artículo, analizaremos todo lo que necesita saber sobre la cotización abierta, los acuerdos, los bienes raíces, la aplicación y la cotización abierta frente a la agencia exclusiva.
La principal diferencia entre una cotización abierta y una cotización que permite que solo un agente promocione y venda una casa es que, en una cotización abierta, el propietario generalmente solo paga la comisión del corredor de ventas. El propietario no está representado de ninguna manera. Esto es alrededor de la mitad de las tarifas habituales.
Los propietarios no pagan a un corredor para que los represente, pero sí lo hace el corredor que representa al comprador. Y si el propietario encuentra por su cuenta al comprador, no deberá comisión a nadie.
¿Qué es una lista abierta y cómo funciona?
Una cotización abierta tiene dos implicaciones en bienes raíces. Una lista abierta es una propiedad en venta que ha sido listada con muchos agentes inmobiliarios para atraer a tantos compradores potenciales como sea posible. El agente que traiga al comprador ganador de la propiedad recibirá la comisión.
Una lista abierta también puede referirse a un vendedor que está vendiendo su casa o propiedad sin la ayuda de un agente de bienes raíces (y así sin tener que pagarles una comisión).
En cualquier escenario, una cotización abierta es el polo opuesto de una listado exclusivo, en el que el dueño de la propiedad contrata a un agente de bienes raíces que es la única forma de ofertar y adquirir la propiedad. Este agente tiene un derecho único o exclusivo para exhibir y vender la propiedad.
¿Cuál es la diferencia entre un listado abierto y un listado exclusivo?
Los vendedores de viviendas pueden tener la opción de vender una lista exclusiva o una lista abierta a un agente de bienes raíces. Una propiedad con una lista abierta permite que otros agentes inmobiliarios cercanos compitan para encontrar un comprador. Un listado exclusivo motiva al único agente a esforzarse diligentemente por la venta.
¿Cuáles son los tres tipos de listados más comunes?
Para encontrar un comprador para una propiedad, los agentes de bienes raíces comerciales emplean una de tres estrategias de listado diferentes. Puede elegir entre un derecho exclusivo de venta, una cotización de agencia exclusiva y una cotización abierta.
Definición de listado abierto
En el primer caso, un acuerdo de listado no exclusivo con uno o más corredores de bienes raíces se denomina listado abierto. Todos los agentes involucrados en la venta de esta propiedad tienen derecho a una comisión solo si traen al comprador. Hay varias razones por las que un vendedor usaría múltiples agentes. Es posible que una propiedad deba venderse pronto. La casa, por otro lado, ha estado en el mercado durante algún tiempo y anteriormente ha tenido problemas para encontrar compradores.
En el segundo caso, el vendedor puede estar intentando ahorrar dinero (es decir, la comisión del agente) gestionando directamente las ofertas de la propiedad. Regularmente verá carteles de "En venta por el propietario" en dichas propiedades. Este estado puede resultar atractivo para los compradores conscientes del presupuesto que creen que el precio de venta de la propiedad será más bajo porque el vendedor no tendrá que tener en cuenta las comisiones. La comisión de un agente de bienes raíces generalmente se basa en la compra final de propiedad precio; la parte del agente sale directamente del pago del comprador durante el cierre, antes de que el vendedor reciba dinero). También pueden creer que negociar directamente con el propietario hará que la transacción sea más fácil y rápida. por lo que ningún tercero participará en las negociaciones.
¿Qué contratos de cotización prefieren la mayoría de los compradores?
Una cotización con derecho exclusivo de venta es la forma más común de cotización. Otorga al corredor el derecho exclusivo de ganar una comisión al representar a los propietarios y atraer a un comprador directamente oa través de otra empresa. Como dueño de la propiedad, usted es responsable tanto de los costos del listado como del corredor de ventas.
¿La cotización abierta es unilateral o bilateral?
Un “contrato unilateral” describe un acuerdo de cotización abierta entre dos partes. Debido a que la otra parte en el contrato no está obligada a entregar, el contrato es una promesa unilateral.
Bienes Raíces de Listado Abierto
Las listas abiertas son acuerdos no exclusivos que permiten a los propietarios vender sus casas sin la ayuda de un agente de bienes raíces. Pueden comercializar su casa como un A la venta por el propietario (FSBO) o anuncios abiertos con múltiples corredores de bienes raíces para llegar a un mayor número de compradores potenciales. En ese caso, solo le pagan al corredor de bienes raíces que trajo al comprador de la casa una vez que se vende la casa.
Por lo que el vendedor no tiene ningún compromiso de trabajar con ellos en exclusiva. Un corredor de bienes raíces puede dudar en aceptar una lista abierta. Por lo tanto, el vendedor se beneficiará del acuerdo porque le da más flexibilidad y opciones a la hora de localizar posibles compradores. Además, es probable que el vendedor pague solo la mitad de la comisión estándar al agente que trae al postor con una oferta ganadora. Esto se debe al hecho de que ese agente generalmente solo está involucrado en el lado del comprador de la transacción. Debido a que el vendedor es responsable de todos los aspectos de la comercialización de la propiedad, no se necesita un agente de ventas. El vendedor puede suponer que la propiedad tendrá una demanda tan alta que será relativamente sencillo encontrar compradores dispuestos a pagar su precio.
Negocio inmobiliario
Las empresas de bienes raíces pueden tener políticas que rijan si sus agentes pueden o no participar en situaciones de cotización abierta. Algunas firmas, por ejemplo, pueden no anunciar listados abiertos, pero los agentes pueden obtener permiso para involucrar a clientes que ya son posibles compradores. Los listados abiertos pueden causar negocios inmobiliarios dudar en cooperar con ellos porque les preocupa que el vendedor pueda localizar a sus propios compradores y cerrar el trato sin la ayuda de agentes. Eso sería una pérdida de tiempo y dinero para los agentes. El vendedor puede tratar de evitar a los agentes al llegar a un acuerdo directamente con sus clientes, y así eliminarlos del proceso. También puede haber temores de que la casa no sea atractiva para los compradores potenciales.
Debido a la limitada oportunidad que tienen los agentes de ganar una comisión a través de listados abiertos, es posible que prefieran concentrar sus esfuerzos en contratos exclusivos. Algunos agentes afirman que solo tratarán con propiedades para las que tienen venta exclusiva los derechos.
Acuerdo de cotización abierta
Un acuerdo de listado abierto es un contrato entre un vendedor y un agente de bienes raíces para vender su propiedad de forma no exclusiva. Para vender su propiedad, una lista abierta le permite al vendedor celebrar acuerdos con otras compañías de bienes raíces. Además, el vendedor puede autopromocionarse y comercializar la propiedad en un intento de encontrar un comprador. No se cobrará comisión a menos que el agente de bienes raíces contratado participe personalmente en la búsqueda de un comprador para la propiedad.
Un acuerdo de cotización abierta esencialmente significa que la tarea de vender su casa se comparte entre varios agentes. Solo el agente que trajo al comprador recibe una comisión cuando se vende la propiedad.
Las ventajas incluyen:
#1. El arreglo fomenta la competencia entre los agentes y aumenta la presión para vender.
#2. Cuantos más agentes haya, más compradores potenciales habrá. Cada agente y empresa tendrá su propia lista de compradores. También pueden dirigirse a una variedad de personas y dirigirse a diferentes grupos. En lugar de solo los contactos de un agente, todas estas personas pueden ver su propiedad al mismo tiempo.
#3. No le debe nada al agente si su casa no se vende.
#4. No tienes que mantener una relación con un agente si no quieres.
#5. También es libre de comercializar la propiedad por su cuenta. No paga comisión a ninguno de los agentes si vende la propiedad.
Solo serás responsable de la mitad de la comisión. Solo tiene que pagar el componente de "venta" de la tarifa, en lugar de las mitades de venta y compra. Dado que el agente está funcionando esencialmente como un agente del comprador (trabajando para la persona que le presenta una oferta).
Las desventajas incluyen:
Contrariamente a la creencia popular, existen una serie de desventajas en el uso de una lista abierta.
#1. Usted mismo es responsable de promocionar la casa, lo que puede ser una tarea difícil, especialmente en un mercado a la baja.
#2. Es posible que no reciba la propiedad que desea. Esta estrategia enfrenta a los agentes entre sí, convirtiendo la venta de su casa en una competencia. Como resultado, en lugar de centrarse en encontrar la mejor oferta para usted. El enfoque puede estar en encontrar un comprador que ofrezca un precio y lo convenza de aceptarlo.
#3. La casa puede parecer una simple compra para los posibles compradores. Los compradores percibirán la oportunidad de relacionar sus precios y elegir al agente que mejor esté dispuesto a trabajar dentro de sus parámetros si su propiedad es administrada por muchos agentes.
#4. Los compradores potenciales pueden percibir erróneamente a múltiples agentes como un indicio de que su propiedad es difícil de vender. Sin embargo, indica que algo anda mal con él o que es demasiado caro.
#5. La mayoría de las veces, los agentes darán prioridad a sus listados exclusivos sobre los listados abiertos. Esto implica que su casa podría permanecer en el mercado por mucho más tiempo de lo que espera. A menos que quizás consideres bajar el precio.
Listado abierto versus agencia exclusiva
Cuando decida vender su casa, tendrá que hacer muchas consideraciones. Una de esas consideraciones será si contratará a muchos agentes o solo a uno para anunciar su propiedad.
Debido a que puede ser difícil encontrar el agente de bienes raíces adecuado, algunos vendedores prefieren tener una lista abierta, lo que les permite tratar con una variedad de agentes. Otros, por el contrario, preferirían que un solo agente maneje la venta de su propiedad.
Agencia Exclusiva
¿Alguna vez te has preguntado qué es una agencia exclusiva en esta situación? Bueno, básicamente significa que le das a una sola agencia o agente el derecho exclusivo de comercializar tu casa. Es el acuerdo de listado más común utilizado por los vendedores de casas.
Implica que el agente de bienes raíces que contrate actuará como su agente a todos los efectos, trabajando en su mejor interés para obtener el mayor precio posible por su casa. Cuando firma un contrato, normalmente establece que el agente tiene una cierta cantidad de tiempo para vender su casa; después de ese tiempo, puede interrumpir sus servicios sin penalización.
¿Por qué dar una agencia exclusiva a un agente de bienes raíces cuando puede optar por una lista abierta y tener varios agentes trabajando en su nombre? Ambos tipos de publicaciones tienen ventajas y desventajas, pero vale la pena considerar una agencia exclusiva. Descubra por qué en los siguientes párrafos.
Ventajas de tener un listado único en su tipo
Una cotización abierta puede parecer una alternativa superior a primera vista. Pagas una comisión menor que con una agencia exclusiva y puedes promocionarte y anunciarte. No tienes que pagar comisión a un agente inmobiliario si vendes tu casa.
Si bien una comisión más pequeña puede parecer atractiva, tener una agencia exclusiva tiene beneficios. Se requerirá una comisión más alta. La publicidad y otras tarifas también serán mayores, pero una agencia exclusiva viene con beneficios que quizás no haya considerado:
#1. Con un solo agente de bienes raíces, tiene una conexión de trabajo genuina.
#2. Su agente de bienes raíces hará un esfuerzo adicional por usted.
#3. Un agente exclusivo trabajará con usted para asegurarse de que reciba el mejor precio por su casa.
#4. Las agencias exclusivas tienen más probabilidades de recibir ofertas más altas que las listas abiertas.
Cuando interactúa con un agente exclusivo de calidad, puede esperar que vaya más allá. Pueden recomendar mejoras que aumentarán el valor de su hogar mucho más allá del costo del trabajo. Crearán un plan de marketing para usted con el fin de obtener mejores ofertas. Puede hablar con ellos sobre las ventajas y desventajas de vender en una subasta.
En otras palabras, cuando le das a un agente de bienes raíces un listado exclusivo, estás nombrando a un profesional para que te represente. Los agentes de bienes raíces pueden competir en una lista abierta, sin embargo, pueden competir entre sí en lugar de operar en su nombre. Pueden aceptar cualquier oferta que reciban y tratar de persuadirlo para que la acepte. Es posible que su hogar no sea una prioridad para ellos. Por lo general, sus propiedades exclusivas serán lo primero.
Los inconvenientes de tener una Agencia Exclusiva
Antes de contratar a un agente de bienes raíces, debe realizar su investigación. Entreviste al menos a tres agentes de bienes raíces y no haga su elección únicamente sobre la base de la comisión. Algunas compañías pueden ofrecer una comisión menor pero imponen tarifas más altas. Cualquier corredor de bienes raíces cobrará una tarifa un poco más alta si el acuerdo incluye publicidad. ¿Es posible negociar los honorarios de los agentes inmobiliarios? Vamos a proporcionarle el conocimiento que necesitará cuando entreviste a agentes inmobiliarios.
Paso 1
Antes de firmar un acuerdo exclusivo, asegúrese de leer la letra pequeña. Preste mucha atención a la duración del contrato. Algunos agentes de bienes raíces pueden hacer todo lo posible para que usted firme un acuerdo exclusivo, pero luego no lo cumplen una vez que lo ha firmado.
Paso 2
No se le permitirá ubicar a otro agente hasta que haya pasado un año si firmó un contrato que les otorgue derechos exclusivos para vender su propiedad por un año. No está obligado a firmar un contrato de un año. Negociar un plazo más corto. Tendrá tiempo suficiente para evaluar el trabajo de su agente de bienes raíces después de 30 a 90 días. Si no está satisfecho, puede cambiar a un agente diferente después de que haya expirado el período de tiempo acordado.
Finalmente,
Es posible que su agente de bienes raíces no pueda encontrar un comprador dispuesto a pagar un precio razonable por su casa en el mercado de compradores. Ya sea que elija una lista abierta o exclusiva, esto puede ser una desventaja para usted. Si necesita vender su casa rápidamente, un agente exclusivo puede encontrar un comprador más rápido que una lista abierta, pero en el mercado de compradores, es posible que no obtenga el precio que desea.
Los beneficios de una agencia exclusiva suelen superar los inconvenientes, pero todo depende de qué agente inmobiliario elijas. En su región, OpenAgent puede recomendar agentes inmobiliarios confiables. Entreviste a cada uno y elija el que crea que le brindará el mejor servicio a un costo razonable.
Aplicación de listados abiertos
Open Listings era una aplicación de compra de casas todo en uno que tenía como objetivo hacer que el proceso de compra de una casa fuera lo más simple y económico posible. Ayudamos a los clientes a comprar casas por valor de miles de millones de dólares y les ahorramos más de $25 millones en comisiones. Compre una propiedad en línea y ahorre decenas de miles de dólares. Open Listings es una aplicación gratuita todo en uno para compradores de vivienda.
es un servicio de compra de viviendas todo en uno que hace que comprar una propiedad sea más eficiente y económico, que fue adquirido por Opendoor en 2018. Han ayudado a los compradores a ahorrar más de $ 5 millones en honorarios de agentes al comprar casas por valor de más de XNUMX millones dólares
Los compradores usan una aplicación para buscar casas, hacer preguntas, programar recorridos y recibir informes de propiedades en tiempo real. Se han asociado con un agente local de primer nivel cuando están listos para hacer una oferta. Debido a que los agentes de Open Listings solo dedican tiempo al contrato y las etapas de negociación del proceso, pueden devolver a los compradores la mitad de su dinero, en promedio $7,000 por casa.
Conclusión
Las empresas de bienes raíces pueden tener políticas vigentes que controlen si sus agentes pueden o no participar en acuerdos de cotización abierta. Es posible que algunas empresas, por ejemplo, no anuncien cotizaciones abiertas, pero es posible que a los corredores se les permita involucrar a clientes que ya tienen como compradores potenciales. Las empresas de bienes raíces pueden dudar en cooperar con los listados abiertos porque les preocupa que el vendedor localice a sus propios compradores y cierre una transacción sin la participación de agentes. Eso sería una pérdida de tiempo y dinero por parte de los agentes. El vendedor puede tratar de evitar a los agentes negociando un contrato directamente con sus clientes, sacándolos del círculo. También puede haber preocupaciones de que la propiedad no sea atractiva para los compradores potenciales.
Debido a la limitada oportunidad que tienen los agentes de ganar una comisión a través de listados abiertos, es posible que prefieran concentrar sus esfuerzos en contratos exclusivos. Algunos agentes afirman que solo tratarán con propiedades sobre las que tengan derechos exclusivos de venta.
Preguntas Frecuentes
¿Son legales las listas abiertas?
Sí, las listas abiertas son legales. Las MLS en California están obligadas por ley a aceptar listados abiertos. Además, las MLS están obligadas por ley y por la política de MLS de la Asociación Nacional de REALTOR® a aceptar listados legítimos de agencias exclusivas o con derecho exclusivo que paguen compensación a los corredores colaboradores, incluso si solo brindan asistencia limitada.
¿Es una lista abierta un acuerdo bilateral?
Una lista abierta es un contrato unilateral ya que solo una de las partes (el vendedor) está obligada a actuar siempre y cuando un agente produzca un comprador.
¿Cuál es la diferencia entre una lista abierta y una lista exclusiva?
En el acuerdo de listado de agencia exclusiva, a los agentes se les paga solo si se vende la propiedad. Mientras que, en el acuerdo de cotización abierta, los vendedores tienen la libertad de trabajar con tantos corredores como deseen. Sin embargo, si el vendedor vende la propiedad sin la asistencia de un corredor, no está obligado a pagar ninguno de ellos.
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