Para comenzar a vender casas, primero debe aprender sobre bienes raíces. Si bien los programas de televisión populares hacen que cambiar de casa parezca un proceso sencillo, solo representan una pequeña parte del proceso. Una gran parte del trabajo involucrado en remodelar una casa tiene que ver con las variables. Tenemos cinco pasos para asegurarnos de que aprenda a cambiar una casa como principiante antes de invertir decenas de miles de dólares en su negocio y tener éxito. Pero primero, es fundamental comprender lo que implican las reparaciones y cambios de vivienda.
¿Qué es el cambio de casa?
La inversión de casas es la práctica de un inversionista de bienes raíces que compra casas y luego las revende para obtener una ganancia. Una casa debe comprarse con el objetivo de revenderla de inmediato para que pueda ser etiquetada como flip. El tiempo entre la compra y la venta puede oscilar entre unos meses y un año.
El cambio de casa se clasifica en dos tipos:
- Un inversionista compra una propiedad con el potencial de aumentar su valor con las renovaciones y actualizaciones necesarias. Ganan dinero después de terminar el trabajo al vender la casa por un precio mucho más alto de lo que pagaron por ella. Es posible que haya escuchado que esto se conoce como "arreglar y voltear".
- Un inversionista compra una casa en un mercado donde el valor de las casas está aumentando rápidamente. No hacen ninguna mejora, y después de unos meses de mantener la propiedad, la venden a un precio más alto y con mayor ganancia.
Nos enfocamos principalmente en la primera definición de arreglar y cambiar y le brindamos consejos para ayudarlo a elegir una casa, realizar modificaciones y vender de manera inteligente.
Cómo voltear una casa en 5 sencillos pasos para principiantes
Antes de comenzar a invertir casas, primero debe comprender los pasos fundamentales. Esto aumenta sus posibilidades de éxito al mismo tiempo que disminuye su riesgo financiero. Aquí hay 5 pasos que puede seguir para comenzar a cambiar de casa:
- Use efectivo para financiar la inversión de la casa.
- Comprender el mercado
- Crear un presupuesto de cambio de casa
- Haz renovaciones inteligentes
- Busque el consejo de un experto local en bienes raíces
#1. Use efectivo para financiar la inversión de la casa.
Cambiar casas puede ser un negocio arriesgado, especialmente si no tienes dinero. Es fácil entender cómo agregar deuda a la mezcla simplemente empeora las cosas. He aquí por qué siempre proponemos cambiar una casa por dinero en efectivo:
- No hay cargos por intereses: Los compradores de casas que piden prestado dinero pueden terminar pagando intereses durante meses, lo que aumenta la cantidad por la que deben vender la casa solo para cubrir los gastos.
- No hay prisa por vender: Cuando utiliza la deuda para financiar una inversión, puede actuar desesperado. Si no puede vender la casa, lo más probable es que baje el precio y pierda dinero. Los compradores de casas que solo pagan en efectivo pueden superar un mercado débil porque no tienen pagos de intereses que se acumulen en su contra cada día que la propiedad permanece sin vender.
- No habrá deuda que lo detenga: Más importante aún, cualquier tipo de “inversión” usando deuda es una mala idea. Período. Incluso con dinero en efectivo, tratar de vender una casa invertida por más dinero del que invirtió en ella es una apuesta. El uso de la deuda en el proceso aumenta sus posibilidades de perder dinero si sus planes se llevan a cabo.
Lea también: Mejor momento para comprar una casa en 2022
Veamos un ejemplo para demostrar por qué pedir dinero prestado para remodelar una casa no es una buena idea: obtiene un préstamo para comprar una casa para remodelar, y todo parece ir a la perfección hasta que las renovaciones toman seis meses en lugar de cuatro. Cuando anuncia su casa, permanece en el mercado durante un mes hasta que se ve obligado a bajar el precio y venderla por mucho menos de lo que esperaba.
Cierras un mes después y recibes tu pago. Sin embargo, una parte significativa de su recompensa se utiliza para pagar el préstamo más ocho meses de interés. Esto se suma a los cargos de venta estándar, como las comisiones de los agentes, los impuestos y las tarifas de título.
La desesperación no lo habría obligado a vender bajo si hubiera volcado la casa con efectivo. Sin pagos de intereses de los que preocuparse, es posible que haya esperado hasta que el mercado se calentara y el precio fuera perfecto antes de vender.
El riesgo financiero de cambiar de casa simplemente no vale la pena a menos que pueda pagar en efectivo.
#2. Comprender el mercado
Muchos aficionados a las casas están tan concentrados en su próximo esfuerzo que pasan por alto la parte menos atractiva de la profesión. Sin embargo, si no comprende el mercado y las tendencias inmobiliarias en su área, puede encontrar los siguientes problemas:
No está seguro si está obteniendo una ganga decente en la casa que está comprando. Cuando la casa se cotiza a valor de mercado, el precio de venta debe ser lo suficientemente bajo como para que pueda realizar las modificaciones y, sin embargo, salir adelante.
No puede estimar con precisión el valor prospectivo de la casa. Su idea para el hogar debe ser compatible con la realidad del vecindario y la capacidad de los residentes del vecindario para pagar el hogar que usted diseña.
No tienes idea de cómo poner precio a la casa. Si compró una casa en una comunidad con propiedades predominantemente de $ 130,000 a $ 150,000, debe cotizar su inversión en el extremo inferior de ese rango cuando llegue el momento de vender.
Entonces, ¿cómo puede tener una comprensión profunda del mercado para ejecutar un cambio exitoso? Encontrar un agente de bienes raíces en su vecindario que tiene años de experiencia. Su agente puede ayudarlo a reducir su búsqueda de propiedades a los vecindarios correctos según su rango de precios, presupuesto de renovación y ganancias anticipadas.
Lea también: Cap Rate en Bienes Raíces: Guía del Inversionista para Conocer las Tasas de Capitalización
Puede creer que la casa que vio en línea es una ganga a $145,000 y tiene mucho potencial. Sin embargo, si la casa más bonita y más grande del vecindario se hubiera vendido hace tres meses por $160,000, cualquier renovación probablemente superaría el precio del vecindario. Y te quedarías con una casa que no se podría vender.
Trabajar con un agente de bienes raíces que entiende el mercado como la palma de su mano vale la pena. Cuando esté listo para vender, su agente puede usar su experiencia para cotizar su casa de manera competitiva para que gane el mejor precio. Trabajar con un agente de primer nivel puede ayudarlo a realizar una inversión inteligente que mantenga sus finanzas en el buen camino.
#3. Crear un presupuesto de cambio de casa
Haga un presupuesto tan pronto como compre una propiedad de inversión. Antes de firmar el contrato, determine su rango de precios para adquirir una casa, reparar reparaciones, terminar proyectos de renovación y pagar los gastos de cierre.
Haz una lista de cualquier proyecto cosmético, así como de cualquier revisión costosa, como problemas de plomería o electricidad. Si no tiene experiencia en construcción, un contratista puede decirle qué necesita arreglar y cuánto costará. Las reparaciones sorpresa pueden hacer o deshacer una voltereta, así que investigue aquí.
Obtenga una inspección de la casa y cualquier otro examen particular que pueda necesitar una vez que esté bajo contrato. Siempre es preferible detectar los problemas desde el principio en lugar de ser tomado por sorpresa más tarde.
#4. Haz renovaciones inteligentes
Los sueños de pisos de madera relucientes, accesorios de iluminación modernos y cocinas excelentes con estufas de calidad profesional pueden salirse fácilmente de control. Es por eso que es fundamental planificar su presupuesto con anticipación y luego asegurarse de que sus actualizaciones se mantengan al día y realmente aumenten el valor de la casa.
No olvide que las mejoras importantes, como las cocinas y los baños, pueden hacer o deshacer su cambio. Tomemos, por ejemplo, la cocina. El costo promedio de un cambio de imagen significativo en la cocina, según el informe Costo vs. valor de 2020, es de aproximadamente $68,500. 2 La cantidad promedio recuperada de ese gasto es de solo $40,000. 3 Cuando está renovando una casa, no quiere ver ese tipo de ROI.
Si quiere vender su casa por $220,000, ¡no gaste $60,000 en gabinetes a medida, acabados de alta gama y esa isla de cocina de ensueño! Considere una renovación más rentable que se centre en volver a pintar los gabinetes existentes, instalar encimeras de granito y actualizar los electrodomésticos. Pagará menos y tendrá muchas más posibilidades de recuperar sus costos cuando venda la casa.
Si bien puede realizar algunas modificaciones importantes en una voltereta, no subestime la importancia de los cambios menores. ¡Una nueva capa de pintura, nuevos herrajes y nuevos jardines pueden marcar una gran diferencia!
#5. Busque el consejo de un experto local en bienes raíces
¿Es posible beneficiarse de la inversión de casas? ¡Ciertamente puedes hacerlo si lo haces correctamente! Las casas revertidas se vendieron a un precio medio histórico de $267,000 en el segundo trimestre de 2021, con una ganancia bruta de alrededor de $67,000.
Recuerde que la utilidad bruta no incluye el costo de reparaciones y renovaciones. Sin embargo, si puede cambiar con dinero en efectivo y mantenerse dentro de su presupuesto de renovación, es muy posible obtener un buen retorno de su inversión.
El secreto para remodelar una casa de manera efectiva es hacerlo con efectivo, hacer una inversión inteligente en el tipo de casa que compra, elegir las reparaciones dentro de su presupuesto y venderla de inmediato. ¡Tener un profesional de bienes raíces en su equipo hace que todo esto sea posible!
Un agente de bienes raíces calificado puede brindarle la experiencia en el mercado y el consejo práctico que necesita para hacer una inversión inteligente, ya sea que esté comprando una casa para vivir en ella durante años o para renovarla en seis meses.
¿Es rentable cambiar de casa?
Cambiar casas puede parecer sencillo, pero no lo es. Afrontémoslo: cambiar de casa puede ser un sueño o una pesadilla.
Cuando se hace correctamente, un cambio de casa puede ser una excelente inversión y bastante rentable. Puede realizar modificaciones sensibles en un corto período de tiempo y vender la casa por mucho más de lo que pagó por ella.
Sin embargo, si se hace incorrectamente, un cambio de casa puede ir fácilmente en la dirección opuesta. Todos hemos escuchado historias de terror sobre remodelaciones de casas, donde lo que parecía ser un precio fantástico resultó ser una casa con cimientos débiles y techo con goteras. Al final, un cambio de casa puede no generarle dinero. Podría costarte miles de dólares.
No querrás perder dinero si decides voltear una casa. Quiere hacer una inversión sensata y beneficiarse de ella. Es por eso que muchas personas contratan a un tasador para determinar el valor y luego aplican la pauta del 70 por ciento para determinar si arreglar y cambiar dará los frutos esperados.
¿Cuánto cuesta un cambio de casa?
El costo de remodelar una casa varía sustancialmente de una casa a otra. Una casa de menor precio en un vecindario deseable puede ser una ganga, pero si requiere reparaciones extensas, su margen de ganancia puede ser limitado. Por otro lado, una ganga en un vecindario en alza puede no requerir mucha atención, pero si el mercado no está tan activo, es posible que se quede con la casa por más tiempo del que desea.
Al buscar una casa para invertir, debe estimar y tener en cuenta una variedad de aspectos. Para decidir si una casa es una inversión inteligente, los amantes de las casas experimentados utilizan una regla del 70 por ciento. Siga estos cuatro pasos para calcular la regla del 70 por ciento:
- Determinar la casa valor después de la reparación (ARV): Determinar el valor de la casa después de las reparaciones y renovaciones.
- Calcule el costo de las reparaciones requeridas: ¿Es necesario reemplazar el horno en la casa? ¿Los gabinetes de su cocina están viejos y dañados? Cuando evalúe la casa, tenga en cuenta todo lo que será necesario arreglar o remodelar y proporcione un costo estimado exacto.
- Reste el costo de las reparaciones del 70% del ARV: Suponga que el ARV de una casa es de $200,000. Divídelo entre 0.7 para obtener el 70% o $140,000. Reste el costo de las reparaciones de la cifra de $140,000. En este ejemplo, estimaremos el costo total de las reparaciones y renovaciones en $30,000.
- Use el resultado para calcular cuánto debe pagar por una casa: Si el 70 por ciento de su ARV es de $140,000 30,000 y las reparaciones cuestan $110,000 XNUMX, no debe pagar más de $XNUMX XNUMX por la casa.
¿Cuánto tiempo se tarda en voltear una casa?
Al elegir si remodelar una casa es la mejor opción para usted, es fundamental comprender cuánto tiempo lleva. La cantidad de ganancias que obtenga se verá afectada por la rapidez con la que cambie su casa. Según Attom, se tarda unos seis meses en cambiar una casa, pero comprender los elementos que influyen en esto puede ayudar a acelerar el proceso.
Comprar
El tiempo que lleva comprar una casa varía, pero si encuentra una propiedad comercializable, debería poder hacerlo rápidamente. Algunas de las mejores casas para cambiar de casa no duran mucho en el mercado, por lo que es importante estar atento y tener un horario flexible. Una vez que haya descubierto la propiedad ideal y haya hecho una oferta ganadora, por lo general toma alrededor de un mes comprar una casa.
Renovando
El costo de renovar una casa varía según la casa. Algunas casas requerirán más trabajo antes de que puedan venderse, mientras que otras simplemente requerirán algunos cambios modestos. La cantidad de mano de obra y lo que desea realizar determinará cuánto tiempo llevará reparar las reparaciones de la casa.
Las renovaciones pueden llevar varios meses si las hace usted mismo, pero contratar profesionales puede acortar sustancialmente el proceso.
vender
La cantidad de tiempo necesario para vender una casa, como la renovación, está determinada por la cantidad de trabajo realizado. Cuando vende su propiedad por su cuenta, lleva mucho tiempo, tal vez un par de meses, porque hay mucho papeleo que compilar. Contratar a un agente de bienes raíces reducirá su carga de trabajo y la hará mucho más manejable.
¿Es posible cambiar de casa sin dinero?
Hay varias formas de obtener dinero para invertir en una casa si no tiene suficiente efectivo o desea reducir el riesgo. Los prestamistas de crowdfunding de dinero duro, privados o de bienes raíces pueden ayudarlo a cambiar de casa.
¿Es peligroso cambiar de casa?
El peligro más grande es que no podrá vender la casa para obtener una ganancia o que las reparaciones y mejoras costarán más de lo esperado. Cambiar casas involucra fraude y estafas. No todas las casas se pueden voltear.
¿Es difícil cambiar la casa?
Renovar y remodelar casas lleva tiempo. La búsqueda de propiedades puede llevar meses. Arreglar la casa lleva tiempo. La demolición y la construcción pueden ocupar las tardes y los fines de semana si trabaja.
Voltear o alquilar, ¿qué es mejor?
La inversión y el alquiler son mejores para los inversores a corto plazo. Si requiere un ingreso estable y tiene más tiempo y dinero, podría adquirir una propiedad de alquiler.
¿Se puede ganar dinero renovando casas?
Mientras trabaja a tiempo completo, vender propiedades puede proporcionar dinero adicional. Le permite "sumergir el dedo del pie en el agua" antes de dejar su trabajo de tiempo completo para ver si cambiar casas es para usted.
Conclusión
Cambiar de casa puede ser una opción comercial viable si tiene el plan apropiado y ha analizado cuidadosamente los elementos financieros. Sin embargo, es poco probable que logre un éxito rápido con este método, y puede cometer numerosos errores y perder dinero en el camino.
El equipo adecuado de profesionales puede simplificar enormemente este proceso. Trabaje con un agente inmobiliario experto que pueda brindarle información sobre el mercado y ayudarlo a comprender los tipos de viviendas que buscan los compradores.
Un contratista general calificado también puede ayudarlo a determinar el estado actual de una casa. Esto le ayudará a evitar invertir en un agujero de dinero. Por supuesto, deberá planificar con anticipación sus necesidades financieras.
El financiamiento y la tasa de interés correctos pueden hacer que sea más fácil arreglar y remodelar una casa.
Preguntas frecuentes sobre cómo voltear una casa
¿Qué es la regla del 70% en el cambio de casa?
La regla del 70% ayuda a los compradores de casas a determinar el precio más alto que deben pagar por una propiedad de inversión. Esencialmente, no deberían gastar más del 70% del valor de la reparación posterior a la casa menos los cargos de renovación.
¿Puedes hacerte rico reventando casas?
No, no hay aletas caseras de Fortune 500. No hay nada como ganar $ 50,000 en cuatro o cinco meses en un proyecto exitoso, pero también duele trabajar durante meses y no ganar nada o perder dinero.
¿Cuánto dinero ganan los flippers de casas al año?
El salario promedio de un flipper de casas es de $ 117,372. Llegamos a esta cifra al examinar el ingreso promedio informado de los aficionados a las casas en los Estados Unidos en 2020.
Artículos Relacionados
