Según la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA), a la institución financiera convencional que otorga hipotecas se le ha permitido prestar de cuatro a diez. Sí, sabes lo que eso significa y te mostraré cuántas hipotecas puedes tener a la vez a tu nombre para una propiedad de alquiler y en una casa.
¿Cuántas hipotecas puede tener a la vez?
En la medida en que pueda ser elegible para asegurar muchas hipotecas en una propiedad o casa de alquiler. Puede haber algunos problemas asociados con el proceso de obtener muchas hipotecas con una propiedad de alquiler o una casa a la vez. Para empezar, los prestamistas pueden parecer más cautelosos a la hora de firmar tantas hipotecas, viéndolo a usted como un mayor riesgo crediticio.
Es posible que el prestamista no esté dispuesto a permitirle obtener más de una hipoteca para alquilar una propiedad al mismo tiempo. También puede ser necesario enviar un pago inicial más grande, tener una reserva de efectivo más grande y tener un puntaje crediticio más alto. Cuando posee numerosos activos, es posible que enfrente tasas de interés hipotecarias más altas.
Calificar para muchas hipotecas para una propiedad de alquiler o una casa al mismo tiempo puede ser difícil, pero se puede lograr. Continúe leyendo para descubrir cómo completar la tarea.
Ser elegible para sus primeras cuatro hipotecas
Su prestamista puede pedirle que cumpla con estándares específicos si desea calificar para financiamiento en sus primeras cuatro o más hipotecas sobre una casa. Su prestamista puede exigirle que tenga los siguientes elementos:
- Un puntaje de crédito de 670 a 739 se considera bueno a excepcional.
- Una relación préstamo-valor (LTV) de hasta el 80%
- Las propiedades de alquiler actuales proporcionan flujo de caja.
- Los formularios W-2 o las declaraciones de impuestos se pueden usar como prueba de ingresos.
- El estado de activos y pasivos
- Estados de situación financiera para cualquier propiedad de inversión actual
- Documentación hipotecaria convencional vigente
Calificación para Hipotecas Más de Cuatro
Los prestamistas tienen requisitos más estrictos cuando desea obtener más de cuatro o muchas hipotecas para una propiedad de alquiler o una casa a la vez.
En realidad, cuando busca más de cuatro o muchas hipotecas sobre una propiedad de alquiler, los criterios de suscripción se vuelven más estrictos. Es posible que deba presentar evidencia de algunos, si no todos, de los siguientes:
- Cada propiedad de inversión requiere un pago inicial del 25%.
- Los dúplex, tríplex y cuádruples son un 30 % más económicos.
- Se requiere una puntuación de crédito mínima de 720.
- No ha habido pagos de hipoteca atrasados en ninguna propiedad.
- Declaraciones de impuestos de dos años que demuestren todos los ingresos por alquiler de todas las propiedades
- 6 meses de reservas de efectivo en todas las propiedades para capital, intereses, impuestos y seguros (también conocido como PITI).
Consulte con su prestamista acerca de las pautas adicionales que necesita para financiar los préstamos del cinco al diez.
Cumplir con los requisitos de la FNMA para 5 a 10 propiedades financiadas
Durante la crisis de la vivienda de 2008, Fannie Mae reveló sus estándares para 5 a 10 casas financiadas para inversionistas extremadamente competentes. Este programa requiere las siguientes calificaciones:
- Un buen puntaje de crédito de 720
- Una vivienda unifamiliar requiere un pago inicial del 25 %, mientras que una residencia multifamiliar requiere un pago inicial del 30 % (lo que podría implicar una propiedad de dos a cuatro unidades)
- Tener suficiente dinero para cubrir PITI en todas las propiedades.
- Dos años de declaraciones de impuestos que demuestren los ingresos por alquiler
- No ha habido quiebras, ejecuciones hipotecarias o morosidad hipotecaria de 30 días o más.
- No ha habido pagos de hipoteca atrasados en el último año, ni ha habido bancarrotas o ejecuciones hipotecarias en los últimos siete años.
- Un formulario 4506-T que se haya completado a efectos fiscales
Es posible que necesite buscar el mejor prestamista hipotecario. Debido a los posibles riesgos para el prestamista, no todos los prestamistas le permitirán acceder a una propiedad financiada por FNMA 5-10.
Otras Opciones para Financiar Hipotecas Múltiples
Aparte de los préstamos convencionales, como inversionista de bienes raíces, puede buscar formas alternativas de financiar muchas hipotecas para propiedades de alquiler. A continuación, encontrará información sobre prestamistas de préstamos privados, préstamos generales, préstamos de cartera y préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo.
#1. Prestamistas de préstamos privados
Los prestamistas tradicionales no hacen prestamistas de préstamos privados. Los prestamistas de préstamos privados, por otro lado, son posibles gracias al financiamiento privado de personas y empresas. Los prestamistas frecuentemente buscan casas que no permanezcan en el mercado por mucho tiempo y que tengan un alto valor de reventa.
Los prestamistas de préstamos privados también se conocen como préstamos seguros. Esto significa que el prestamista toma garantía en forma de propiedad. Lo que significa que, si un deudor no paga un préstamo de dinero fuerte, el prestamista se apodera de la propiedad.
Los prestamistas de préstamos privados no necesitan como riguroso un proceso de permisos. Si no puede obtener un préstamo convencional, puede considerar esta alternativa como prestatario. También puede cerrar con prestamistas de préstamos privados en cuestión de días, en comparación con los meses que lleva obtener una hipoteca convencional (que es aproximadamente un mes).
Los prestamistas de préstamos privados suelen tener tasas de interés altas, que a menudo oscilan entre el 8 y el 15 %, en comparación con las tasas económicas disponibles con un préstamo tradicional.
#2. Préstamos generales
Las hipotecas generales le permiten financiar muchas casas bajo un contrato de hipoteca. Estas hipotecas son ideales para dueños de propiedades comerciales, promotores e inversores inmobiliarios. Las hipotecas generales hacen que el proceso de compra sea más eficiente y, en muchos casos, más barato.
Otra ventaja de tener una hipoteca general es que cuando una de las propiedades del contrato se vuelve a hipotecar o se vende, una cláusula la “libera” de la hipoteca original. Los otros activos bajo la hipoteca original permanecen bajo la hipoteca original. Del mismo modo, no se espera que cubra la cantidad total.
Cuando compra una casa con una hipoteca general, obtiene los mismos términos de financiamiento para todas sus propiedades. A cambio de una hipoteca general, el prestamista proporciona garantías para las propiedades, de forma similar a los préstamos de dinero fuerte. Si no paga el préstamo, sus propiedades actuales pueden verse comprometidas.
Tenga en cuenta que si desea recibir una hipoteca general, es posible que deba cumplir con condiciones estrictas. Tampoco puede usar una hipoteca general para comprar casas en numerosos estados debido a las diferencias en las leyes estatales. Por último, una hipoteca general tiene gastos de cierre sustancialmente mayores que una hipoteca estándar.
#3. Préstamos de una Cartera
En lugar de ofrecer un préstamo de cartera en el mercado hipotecario subsiguiente, un prestamista lo crea y lo “mantiene”. Un préstamo de cartera permanece en la cartera del prestamista. Los estándares de suscripción únicos de los prestatarios son impuestos por los prestamistas.
En términos de tiempo de espera, un préstamo de cartera es bastante similar a un préstamo de dinero fuerte en el sentido de que reduce drásticamente la cantidad de tiempo que pasa esperando para asegurar el financiamiento de sus propiedades.
#4. Refinanciamiento con Cash Out
También podría pensar en un refinanciamiento con retiro de efectivo. Que es una especie de refinanciamiento de hipoteca que se basa en el valor líquido que ha acumulado en sus otras casas a lo largo del tiempo. Cuando prestas más con una inversión inmobiliaria. Recibe una gran cantidad de dinero a cambio de tomar una hipoteca más grande.
Un refinanciamiento con retiro de efectivo le permite pagar su hipoteca anterior y cambiar a una nueva.
Alternativas de empresarios autónomos para financiar numerosos alquileres
Aquí hay algunas ideas para pensar creativamente para financiar numerosos propiedades para alquilar a medida que su cartera crece a diez o más casas.
Los dueños de negocios autónomos pueden usar un plan 401(k) de un participante (k)
Un 401(k) de un participante, también conocido como Solo 401(k), Solo-k, Uni-k o k de un participante, es un plan de jubilación aprobado por el IRS. que ampara al empresario sin trabajadores o al empresario y su socio.
Los criterios para el plan de jubilación del propietario de un negocio por cuenta propia son los mismos que para cualquier otro plan 401(k). Sin embargo, como propietario de una empresa, puede cotizar tanto como trabajador como propietario. Entonces, en esencia, puede "duplicar" sus contribuciones hasta los límites superiores dados.
Un 401(k) de un participante en el que usted se hace llamar fideicomisario logra el “control de la chequera”. De la misma manera que una IRA que ha obtenido una LLC de miembro individual y se tituló a sí misma, la administración lo hace. Luego, puede usar su 401(k) para comprar una propiedad de alquiler (k).
Otras formas de usar una IRA para invertir en bienes raíces
Si no trabaja por cuenta propia pero tiene una cuenta IRA o 401(k), puede convertir sus planes de fondos de pensión actuales en una cuenta IRA autodirigida con control de chequera. O puede poner sus activos con un fideicomisario que se centre en cuentas IRA autodirigidas.
Sin embargo, hay algunos factores a considerar antes de invertir en bienes raíces con un 401(k) unipersonal o una IRA:
- Los ingresos generados por la propiedad de alquiler deben permanecer en la IRA hasta que comiencen las distribuciones típicas.
- No puede obtener una ganancia indirecta del activo mantenido dentro de la IRA. Como servir como su propio agente inmobiliario o administrar los bienes inmuebles a través de un gestión de la propiedad firme que controlas.
- Los bienes inmuebles mantenidos en una IRA están muy regulados y deben cumplir con las leyes para evitar sanciones fiscales.
El intercambio de impuestos diferidos 1031 permite invertir más efectivo.
A medida que se expanden y crecen, la mayoría de los inversores inmobiliarios ajustan sus carteras de propiedades de alquiler de forma regular. Los propietarios utilizan un intercambio de impuestos diferidos 1031 para vender una propiedad de inversión y adquirir otra. Por lo tanto, posponer el pago de cualquier impuesto a las ganancias de capital a pagar.
Al realizar un intercambio de impuestos diferidos de la Sección 1031 del IRS, existen procedimientos y cronogramas precisos a seguir. Sin embargo, muchos inversionistas creen que el esfuerzo adicional vale la pena, particularmente cuando los ahorros en impuestos pueden aprovecharse para financiar numerosas compras de propiedades.
Gestión de varias hipotecas
Cuando tiene que pagar muchas hipotecas sobre una casa, debe desarrollar una estrategia decente para realizar un seguimiento de todas ellas. De hecho, si elige una opción de financiación no convencional. Es posible que no necesite depender de su prestamista para llevar la cuenta de cuánto debe. Es posible que desee ir hasta el final y conocer el monto principal de cada propiedad. Así como el cronograma de liquidación y los plazos de pago de cada propiedad hacia adelante y hacia atrás.
Es posible que no tenga el mismo prestamista para todas sus casas, lo que puede requerir una planificación adicional. Es posible que no tenga las mismas fechas de pago de la hipoteca con cada prestamista. Puede optar por distribuir las fechas de pago o hacer que todas venzan el mismo día, lo que le resulte más conveniente.
Factores a considerar
Al decidir entre las diversas opciones para financiar numerosas propiedades de alquiler. Uno de los factores más importantes a considerar es qué es lo mejor para usted y sus objetivos financieros a largo plazo. Considere los siguientes factores:
- ¿Qué fuentes de financiamiento lo ayudan a completar sus transacciones a bajo costo?
- ¿Cómo afecta el marco de tiempo en el que se financian los préstamos qué tan pronto se pueden cerrar las transacciones?
- ¿Qué opciones hipotecarias mejoran su flujo de efectivo y el rendimiento general de su cartera de propiedades de alquiler?
Un préstamo con garantía hipotecaria: ¿qué es?
El monto del valor acumulado de la vivienda que desea hipotecar está representado en efectivo por un préstamo con garantía hipotecaria. Recibes el préstamo como una suma global de dinero para usar lo que quieras.
El préstamo con garantía hipotecaria pasa al segundo lugar. Además, debe realizar pagos mensuales durante un tiempo determinado además de su préstamo de primera posición para pagar la deuda y los intereses adicionales.
¿Cómo funciona una segunda hipoteca y qué es?
La segunda hipoteca podría obtenerse del mismo prestamista exacto o de un prestamista diferente. El préstamo de una segunda hipoteca no tiene restricciones de uso, independientemente de si obtiene uno del mismo prestamista que proporcionó su primera hipoteca o de un prestamista diferente.
Puede hacer lo que quiera con el dinero de una segunda hipoteca, pero mucha gente lo usa para hacer reparaciones o mejoras cosméticas a su casa, lo que eleva su valor de reventa. Puede utilizar el valor acumulado de la vivienda creado por el pago de su hipoteca para pagar grandes saldos de tarjetas de crédito, reparar daños en la vivienda, liquidar deudas de préstamos estudiantiles o completar otras empresas financieras costosas.
¿Por qué solo se le permite obtener dos hipotecas?
Es difícil, si no imposible, encontrar un banco que acepte la posición de tercer gravamen para una propiedad residencial. Incluso si un banco u otro prestamista decide otorgarle un préstamo para una tercera hipoteca, las tasas de interés pueden ser exorbitantes por razones válidas, por lo que es poco probable que pueda cumplir con los requisitos.
La causa es que las hipotecas de tercera posición en las ejecuciones hipotecarias se pagan en último lugar y quizás no se pagan en absoluto. Es posible que los bancos no quieran asumir este tipo de riesgo.
CUANTAS HIPOTECAS PUEDE TENER PREGUNTAS FRECUENTES
¿Cuántas hipotecas puedes tener a la vez?
Puedes tener tantos como quieras. Pero para las instituciones de crédito tradicionales o convencionales, simplemente puede usar cuatro.
¿Puedo tener 3 hipotecas?
¡Sí tu puedes!. Más aún, si quieres.
¿Cómo puedo tener más de 4 hipotecas?
Con el permiso de la Asociación Hipotecaria Nacional Federal, puede tener más de cuatro hipotecas.
¿Se pueden tener 2 hipotecas sobre 2 propiedades diferentes?
A menos que sea en una hipoteca convencional. Un préstamo hipotecario convencional se puede utilizar en numerosas propiedades al mismo tiempo. Sin embargo, no es raro que los pagos iniciales más grandes estén relacionados con dichos préstamos, o que los prestamistas busquen evidencia adicional de los prestatarios.
¿Es difícil conseguir una tercera hipoteca?
No, no es difícil. Siempre y cuando lo veas como una gran opción para ti.
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