Todos los productos hipotecarios de propiedad de inversión convencionales de FNMA y los productos hipotecarios primarios multifamiliares de Freddie Mac ahora se adhieren a la nueva hoja de trabajo sobre las pautas de ingresos por alquiler, según una notificación reciente emitida el 2 de agosto de 2019. Sin embargo, FNMA declaró que introducirán nuevos criterios para determinar si o No se considerarán ingresos de alquiler los ingresos calificados. Estos ajustes están destinados a ayudar a los propietarios primerizos a convertirse en propietarios de viviendas sostenibles al reducir las barreras de entrada para quienes compran viviendas de inversión. En este artículo, también discutiremos los ingresos de alquiler de FNMA que salen de la residencia.
¿Puedo usar los ingresos por alquiler para calificar para una hipoteca?
Sí, es posible obtener una hipoteca con los ingresos del alquiler si es un arrendador o un aspirante a inversionista inmobiliario. Su capacidad para acreditar ingresos, o en el caso de un nuevo alquiler, acreditar ingresos futuros del inmueble, determinará si realmente lo hacen o no. Al hacer un juicio, los prestamistas deben seguir un conjunto de ciertas normas.
El proceso de solicitud de una hipoteca con ingresos por alquiler no es significativamente diferente de uno sin ingresos por alquiler. Sin embargo, prepárese para someterse a más evaluaciones y presentar pruebas adicionales de sus ingresos de alquiler reales o proyectados.
Pautas de ingresos de alquiler de FNMA
FNMA ha establecido pautas federales para evaluar si los ingresos por alquiler se considerarán ingresos calificados o no. Se están realizando modificaciones para fomentar la propiedad de vivienda a largo plazo para los inversores que planean comprar una propiedad pero no tienen experiencia en la administración de propiedades.
Sin embargo, una casa principal con dos o más unidades también está sujeta a esta restricción. Las nuevas regulaciones y pautas de la FNMA para los ingresos por alquiler se han implementado para hacer frente a amenazas potenciales como el fraude de ocupación. Como se indica en su declaración de misión, FNMA se compromete a garantizar el éxito a largo plazo del sueño americano de ser propietario de una vivienda.
Además, las nuevas pautas de la FNMA para los ingresos por alquiler ilustran cuánto de los ingresos de un prestatario se puede contar para el pago inicial de una casa principal o una propiedad de inversión de una a cuatro unidades. Los prestamistas deben pensar en estas cosas.
- No se requiere que los prestatarios posean una propiedad de alquiler previa ni que tengan experiencia para que cualquier cantidad de ingresos por alquiler se considere "sustancial".
- Si el prestatario tiene una residencia principal, ya sea como propietario o arrendatario
- Si el prestatario ha estado recibiendo ingresos por alquiler durante al menos un año o si ha demostrado experiencia en la administración de propiedades, puede calificar.
Siempre que tenga un historial de un año de recaudación de ingresos por alquileres, puede utilizar la mayor parte de los ingresos por alquileres positivos reflejados en sus documentos financieros (declaraciones de impuestos o contrato de arrendamiento) como sugieren las pautas de la FNMA.
¿Cómo se factorizan los ingresos por alquiler?
Tiene sentido que una propiedad en una buena ubicación que esté bien mantenida y vendida a un precio justo sea una buena manera de ganar dinero. La propiedad mantiene su valor y genera dinero para el propietario mientras se alquila. Además, se cree que los ingresos por alquiler son una de las formas más seguras y fáciles de ganar dinero, pero hay muchas cosas que debe considerar para aprovecharlo al máximo.
Debe poder calcular los rendimientos de su alquiler antes de poder comenzar a observar los principales factores de sus ingresos por alquiler. En pocas palabras, el rendimiento del alquiler es el ingreso de la propiedad después de los gastos dividido por su valor de mercado. Si conoce el rendimiento de su propiedad, puede predecir con mayor precisión sus ingresos por alquiler.
Hoja de trabajo de ingresos de alquiler de Fnma 2019
Su cargo de alquiler anual debe sumarse utilizando la hoja de cálculo FNMA de 2019 para obtener su ingreso bruto de alquiler. Para obtener una tasa anual aproximada, divida el valor de la propiedad por un año. Finalmente, el rendimiento bruto de alquiler se calcula multiplicando el alquiler mensual por 100. Se recomienda tener un ingreso bruto de alquiler de 3-5% si su casa está ubicada en una zona metropolitana y desea maximizar su inversión alquilándola.
Además, los prestamistas pueden utilizar una de las cuatro hojas de trabajo publicadas de FNMA para determinar la cantidad de ingresos de una propiedad de alquiler. Estas hojas de trabajo son para su comodidad, pero no es necesario que las use. Incluido en las hojas de trabajo son:
- Hoja de cálculo de ingresos de alquiler de Fnma: vivienda unifamiliar, propiedad de 2 a 4 unidades
- Ingresos de la hoja de cálculo de propiedades de alquiler para empresas
- Hoja de cálculo de ingresos de alquiler de propiedades de inversión individuales (hasta 4 propiedades)
- Hoja de cálculo de ingresos de alquiler: ingresos de alquiler individuales de propiedades de inversión (hasta 10 propiedades)
Además, para obtener una hoja de trabajo de ingresos de alquiler de FNMA completa, puede consultar esto esta página.
Fnma Renta de alquiler Residencia de salida
Es posible que no comprenda cuánto depende la capacidad de un prestatario para calificar para una hipoteca del cálculo de los ingresos por alquiler de una residencia que se va. Saber dónde divergen las pautas de la FNMA para un escenario de propiedad de ingresos por alquiler lo ayudará a usted y a su equipo a encontrar la mejor respuesta para su prestatario, incluso si no enfrenta este caso con mucha frecuencia.
Si una casa no se vende, el propietario puede optar por comenzar a invertir en bienes raíces o alquilarla. Independientemente, no siempre es fácil dar cuenta de los ingresos por alquiler de una propiedad residencial que ya ha sido desocupada. Muchas personas asumen que el 100 % o el 75 % de sus ingresos por alquiler son contables. Sin embargo, los programas varían en la forma en que manejan estos ingresos adicionales.
Además, los populares programas de préstamos USDA y FNMA convencionales tienen requisitos de elegibilidad muy variados, desde acreditar el 100% de los ingresos por alquiler en el primer año hasta exigir declaraciones de impuestos para los dos años anteriores a la salida de la residencia. Puede haber otras restricciones impuestas por la institución de crédito.
¿Por qué los ingresos por alquiler de la residencia de salida de Fnma son tan importantes?
Una residencia que se va es un término de hipoteca para una casa actualmente ocupada cuyo propietario planea mudarse. Comprar una casa nueva es la razón más común para dejar una existente. La decisión de un propietario de mudarse a otro no es necesariamente indicativa de una tendencia. Los prestamistas estarán interesados en cómo se vende finalmente la propiedad. Aquí hay algunas opciones para una residencia de salida de acuerdo con las pautas de ingresos de alquiler de FNMA.
- vender la casa
- Conservar el título y la propiedad de una segunda vivienda
- Permitir que la familia lo ocupe.
- Alquile la casa.
El pago de la hipoteca, los impuestos y el seguro de la residencia que se va ya no se consideran deudas si la casa se vende antes de comprar una nueva. Sin embargo, si el vendedor recibe dinero de la venta, puede usarlo para pagar el costo de la nueva casa.
¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler cuando se tiene una hipoteca?
Cualquier ingreso relevante adicional que reciba durante el año fiscal se agrega a los ingresos por alquiler. Por ejemplo, para determinar su responsabilidad fiscal, tome los ingresos del trabajo o incluso los intereses de los ahorros. Este ingreso debe declararse cada año en una declaración de impuestos de autoevaluación. Pero es posible que pueda deducir algunos costos de sus ingresos por alquiler para reducir su obligación fiscal. Si tiene una hipoteca para propiedades de compra para alquilar, esto también incluye algunos gastos de mantenimiento y los honorarios del agente de alquiler.
Por lo tanto, las deducciones de intereses hipotecarios de los ingresos por alquileres ya no están disponibles para los propietarios. Los pagos de intereses de su hipoteca (hasta el 20 % de su pago total) ahora serán deducibles de impuestos. Debido a las nuevas regulaciones, su factura de impuestos puede ser significativamente más alta que en el pasado.
¿Se compensan los ingresos por alquiler con la hipoteca?
Sí, la mayoría de las veces, los prestamistas usan la mitad de los ingresos por alquiler para pagar el PIT (principal, intereses e impuestos) de la hipoteca. Entonces, si el alquiler de su propiedad de inversión es de $3,000 por mes y el prestamista le permite restar el 50%, eso es $1,500.
El método de compensación de alquiler, por otro lado, le da más por su dinero porque puede usar una parte de los ingresos de alquiler para restar (compensar) sus costos de alquiler.
Ingresos por alquiler de Freddie Mac
El método por el cual los prestamistas procesan los ingresos por alquiler ha cambiado como resultado de las reformas de Freddie Mac. Según Mortgage News Today, Freddie Mac ha anunciado cambios con respecto a los alquileres a corto plazo sin contrato de arrendamiento. Según las fuentes, los cambios reflejan la popularidad de los alquileres a corto plazo.
Además, de acuerdo con las reglas de ingresos por alquileres de Frederic Mac, los ingresos netos por alquileres de un prestatario se pueden utilizar hasta el 30 % de sus ingresos netos por alquileres totales + ingresos mensuales fijos adicionales.
Un prestatario con al menos un año de experiencia en administración de propiedades de inversión es una exención. Freddie Mac dijo que la nueva política "promoverá la propiedad de vivienda sostenible y exitosa al limitar la dependencia de una forma más nueva de ingresos por alquiler".
Freddie Mac requiere lo siguiente para usar los ingresos de alquiler para refinanciar una propiedad de inversión de una a cuatro unidades, una casa principal de dos a cuatro unidades o una propiedad de inversión no sujeta.
#1. Ingresos por alquiler a corto plazo
(es decir, de una fuente que no sea un contrato de arrendamiento) y la propiedad debe haber sido utilizada para generar ingresos por alquiler durante al menos dos años (como se registra en el Anexo E del IRS). Según Freddie Mac, la estabilidad de los ingresos por alquileres a corto plazo solo puede determinarse mediante un examen de la volatilidad pasada.
#2. Ingresos por alquiler a largo plazo
Otra técnica de verificación aceptable es el ingreso en el Anexo E o un contrato de arrendamiento firmado por un año. Sin embargo, Freddie Mac dice que cuando es obvio a partir de la documentación que los ingresos por alquiler no son transitorios, los vendedores pueden suponer que son estables incluso sin contrato.
¿Cómo se utilizan los ingresos por alquiler?
Los prestamistas basarán la capacidad del arrendatario para pagar el préstamo en los ingresos de alquiler proyectados del arrendatario, según el contrato de arrendamiento. Por lo general, el 75 % de sus ingresos declarados se utiliza después de deducir los costos de desocupación y mantenimiento del 25 %.
¿Se cuentan los ingresos por alquiler como ingresos del trabajo?
Debido al origen de los fondos, los ingresos por alquiler no se consideran ingresos del trabajo. Con raras excepciones, los ingresos por alquiler se consideran ingresos pasivos.
¿Pueden los prestamistas considerar los ingresos por alquiler?
Al calificar para una hipoteca, ¿cuentan los ingresos de la propiedad de alquiler? Al solicitar una hipoteca sobre una propiedad de inversión o refinanciar una existente, los ingresos por alquiler generalmente se pueden considerar como ingresos calificados. Por otro lado, al igual que cualquier otra fuente de ingresos, debe registrarse correctamente y cumplir con ciertos estándares de calificación para ser considerado.
¿Qué se cuenta como ingreso por alquiler?
¿Qué tipos de dinero cuentan para los ingresos por alquiler? En la mayoría de los casos, debe incluir todo el dinero que recibe como alquiler en el cálculo de su ingreso bruto. Los ingresos por alquiler se refieren a cualquier pago que reciba por el uso u ocupación de la propiedad e incluye pagos tanto a corto como a largo plazo. Debe registrar los ingresos por alquiler de todas sus propiedades.
¿Fnma permite ingresos de Airbnb?
En una casa principal que consta de dos a cuatro unidades, en la que el prestatario ocupa una de las unidades, o en una propiedad de inversión que consta de una a cuatro unidades, los ingresos por alquiler obtenidos de la propiedad en cuestión son aceptables.
¿Cómo calcula la Fnma los ingresos por alquiler?
Cuando se utilizan contratos de arrendamiento actuales o alquileres de mercado que se informaron en el Formulario 1007 o el Formulario 1025, el prestamista debe calcular los ingresos por alquiler multiplicando los alquileres mensuales brutos por 75 % para obtener el monto total de los ingresos por alquiler. . (En el Formulario 1007, encontrará que esto se denomina "Renta de mercado mensual").
Conclusión
Lo más probable es que los ingresos de su propiedad de alquiler se declaren como ingresos. Simplemente tenga a mano la evidencia necesaria para respaldar su reclamo. Discuta los documentos exactos que deben presentarse para su situación particular de alquiler con un prestamista para obtener una idea de qué incluir. Asegúrese de crear copias antes de enviar su documentación al prestamista.
Preguntas frecuentes sobre ingresos de alquiler de Fnma
¿Cómo se calculan los ingresos por alquiler?
Los prestamistas basarán sus expectativas de ingresos por alquiler en la tasa de ocupación del arrendatario y el cronograma de pago del arrendamiento del arrendatario.
¿Puedes usar los activos como ingresos Fannie Mae?
El prestatario debe poseer todos los activos necesarios para generar un flujo de ingresos mensual o el copropietario debe firmar un préstamo hipotecario.
¿Fannie Mae permite ingresos de alquiler de miembros de la familia?
Fannie Mae y Freddie Mac (empresas patrocinadas por el gobierno que compran préstamos) permiten a los prestamistas hipotecarios de California contar los ingresos fronterizos y de los inquilinos.
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