¿Qué es exactamente la recuperación de la depreciación en el IRS y cómo se calcula en activos como bienes raíces y propiedades que puede haber comprado? Si tiene la intención de vender un artículo que ha sido depreciado para efectos fiscales, debe leer las siguientes instrucciones. Veremos cómo la recuperación de la depreciación puede conducir a pagos de impuestos más altos y cómo, con un poco de previsión, puede evitar el impacto en sus finanzas y su propiedad de alquiler.
¿Qué es la recuperación de la depreciación?
La recuperación de la depreciación es un procedimiento que permite que el IRS recupere los impuestos sobre la ganancia financiera de un contribuyente por la venta de un activo. Los edificios, equipos, muebles y otros activos de alquiler son ejemplos de bienes de capital. Una vez que ha vencido el plazo de un activo, el IRS requiere que los contribuyentes informen cualquier ganancia de la disposición o venta de ese activo como ingreso regular. Los requisitos de recuperación de depreciación de propiedad y equipo difieren. Se aplica un impuesto a las ganancias de capital sobre los bienes inmuebles y la recuperación de la depreciación de la propiedad. Sin embargo, el impuesto a las ganancias de capital no está incluido en la recuperación de la depreciación de equipos y otros activos. Pero antes de entrar en recuperación, primero debe comprender cómo funciona la depreciación. Veremos cómo funciona la depreciación con más detalle a continuación.
¿Qué activos están sujetos a recuperación por depreciación?
Según la Sección 1231 del código del IRS, cualquier activo de capital mantenido durante más de un año podría considerarse un activo depreciable y se denomina propiedad 1231. Le siguen los artículos 1245 (bienes de capital que no sean inmuebles o mejoras sobre inmuebles) y 1250. (bienes inmuebles y terrenos).
En caso de que se lo pregunte, los activos como acciones, bonos, fondos mutuos, materias primas y metales preciosos no están sujetos a la recuperación de la depreciación ya que no tienen los gastos de explotación o tienen gastos operativos menores que no tienen impacto en la base del costo de los activos. Por el contrario, la maquinaria se desgasta y se rompe, reduciendo su valor de mercado y su utilidad. Por lo tanto, la propiedad inmueble es susceptible de costos de mantenimiento.
Recuperación de la depreciación de la propiedad de alquiler
Una de las distinciones más significativas entre la recuperación de la depreciación de equipos y propiedades de alquiler es que el valor de recuperación final de las propiedades incluye el impuesto a las ganancias de capital. Esto significa que cualquier ganancia que obtenga de la venta de su propiedad estará sujeta tanto a las ganancias de capital como a otros impuestos. El IRS grava una parte de su ganancia como ganancia de capital, y el componente relacionado con la depreciación se grava a una tasa más alta. El IRS se refiere a la ganancia relacionada con la depreciación como "ganancia de la sección 1250 no recuperada".
Cómo planificar la recuperación de la depreciación en propiedades de alquiler
Ahora las buenas noticias. Cuando se vende una propiedad de alquiler, las pérdidas de actividad pasiva que antes no eran deducibles se vuelven totalmente deducibles. Esto puede ayudar a mitigar las consecuencias fiscales del impuesto de recuperación de la depreciación.
Una propiedad de alquiler también se puede vender en un intercambio del mismo tipo para evitar las ganancias de capital y los impuestos de recuperación de la depreciación. Cuando una venta no es seguida por una compra, los impuestos se difieren hasta una fecha posterior.
Ejemplos de recuperación de depreciación
La forma en que se recupera su ganancia está determinada por el tipo de activo en cuestión. El artículo 1250 del código fiscal se aplica a los bienes inmuebles, mientras que el artículo 1245 se aplica a otros tipos de bienes. Cada uno especifica las condiciones bajo las cuales la recuperación puede gravarse como ingreso regular en lugar de la tasa del 25%.
Sección 1250: Propiedades residenciales de alquiler
La Sección 1250 se aplica a todas las propiedades compradas o vendidas después del 31 de diciembre de 1975. Establece que cualquier ganancia en la venta de una propiedad puede gravarse como ingreso ordinario de acuerdo con su nivel impositivo marginal o máximo, según el menor de los siguientes:
- La supuesta depreciación
- La diferencia entre el precio de venta o el valor justo de mercado (si no vende la propiedad).
En caso contrario, está sujeta a la tasa del 25% en lugar de la tasa preferencial de ganancias de capital.
Otros Bienes Raíces: Sección 1245
De acuerdo con el código tributario, la Sección 1245 se aplica a la propiedad que no incluye “un edificio o sus componentes estructurales”. Una parte del precio de venta de esta propiedad se grava como renta ordinaria en la medida en que exceda el menor de:
- La base "recalculada" de la propiedad se calcula sumando las deducciones posteriores.
- El precio de compra o el valor justo de mercado del activo
Una vez más, la recuperación se grava a la tasa del 25%, no a la tasa impositiva más baja de ganancias de capital.
Cómo calcular la recuperación de la depreciación
Para calcular la recuperación de la depreciación del equipo o la propiedad de alquiler, primero debe estimar la base del costo de su activo. La base de costo es el precio de adquisición original de su activo. También debe conocer la base de costos ajustada. Este valor es la base de costo del activo menos los gastos deducibles incurridos durante su vida útil. Ahora puede calcular el valor de recuperación de la depreciación del activo deduciendo la base de costo ajustada del precio de venta del activo.
Si pagó $30,000 por el equipo y el IRS le asignó una tasa de deducción del 15 % con un plazo de deducción de cuatro años, su base de costos es de $30,000. Sus gastos deducibles anuales serían de $4,500. Para calcular la base de costos ajustados, multiplique cuatro veces su costo de deducción anual y réstelo de la base de costos. Como resultado, su base de costos ajustada sería de $12,000. Si vendió el activo por $ 13,500, tendría que incluir cualquier costo o comisión adicional. Si las tarifas son de $300, deduciría esa cantidad del precio de venta. Esta cifra representa sus ganancias netas. Luego deduciría $ 12,000 de ese valor para lograr una ganancia realizada de $ 1,500.
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Sin embargo, no podrá recuperar una depreciación si hubo una pérdida en el momento en que se vendió el artículo depreciado. Es fundamental recordar que las ganancias y pérdidas se calculan utilizando la base de costos ajustados en lugar del precio de compra original. El IRS clasificará su recuperación como ingreso ordinario cuando presente su declaración de impuestos. El IRS también comparará la ganancia realizada sobre el activo con su gasto de depreciación. El valor menor representa la recuperación de la depreciación. Esto también se aplica a las casas de alquiler y bienes raíces.
El mismo método se usaría para determinar la base del costo ajustado y los gastos de deducción para las propiedades de alquiler. La principal diferencia es que su ganancia realizada se ve afectada por la tasa del impuesto sobre las ganancias de capital y otros impuestos.
¿Cuánto puede depreciar cada año?
La fórmula de línea recta es el enfoque más comúnmente utilizado para calcular la depreciación una vez más. Esto implica tomar la base del costo del activo en el momento de la adquisición y restarla de la base del costo ajustado del activo al final de su vida útil. Luego, divida el monto monetario de la base de costos menos la base de costos ajustada por la cantidad de años que el activo puede prestar servicio funcionalmente a su organización (de años). Esto le dará la cantidad en dólares de depreciación que puede reclamar por año utilizando la técnica de línea recta.
Sin embargo, resulta que no siempre es necesario utilizar el método de línea recta. Bajo el paraguas de los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP), existen tres técnicas diferentes para calcular la depreciación. Incluyen saldo decreciente, dígitos de la suma del año y unidades de producción.
¿Cómo puedo evitar la recuperación de la depreciación?
Un intercambio 1031, llamado así Sección 1031 del IRS del código fiscal del IRS, puede ayudarlo a evitar la recuperación de la depreciación y los impuestos sobre las ganancias de capital si desea reducir su carga fiscal. Sin embargo, el producto de la venta debe utilizarse para invertir en otra propiedad de inversión según los requisitos de un intercambio 1031.
En pocas palabras, como vendedor, puede posponer el pago de impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de sus inversiones al vender una propiedad y destinar el dinero a una propiedad de naturaleza comparable a la vendida y de igual o mayor valor que su tenencia original. . En realidad, no obtiene ganancias cuando vende su propiedad y transfiere la propiedad a un nuevo comprador. Sin embargo, puede aplicar cualquier producto para aumentar sus participaciones generales de inversión en bienes raíces.
¿Qué pasa si su ganancia es menor que su gasto de depreciación?
Si su ganancia total reconocida es menor que su gasto de depreciación, el IRS requiere que calcule el impuesto a pagar utilizando su tasa habitual.
Suponga que el mercado inmobiliario se encuentra en un ciclo decreciente normal. A pesar de que es un mercado de compradores, usted opta por vender a un comprador que ofrece $105,000 por motivos personales o comerciales. Debido a que su ganancia es menor que sus deducciones fiscales totales por depreciación durante los diez años que ha tenido la propiedad, su impuesto se calcula utilizando su tasa impositiva habitual:
$99,000 precio de venta de la propiedad – $63,640 base de costo ajustado = ganancia total reconocida de $35,360.
Debido a que su gasto de depreciación de $36,360 excede su ganancia total reconocida de $35,360, pagará impuestos a su tasa impositiva regular:
Impuesto total adeudado = $35,360 de ganancia reconocida * la tasa impositiva habitual del 24% = $8,486
¿Se aplica la recuperación de la depreciación cuando una propiedad de alquiler se vende con pérdidas?
Los requisitos para recuperar la depreciación no se aplican si vende su propiedad de alquiler con pérdidas. Sin embargo, incluso si pierde dinero en la venta, se habrá beneficiado al poder tomar la deducción por depreciación de $36,360 durante los últimos 10 años para disminuir su ingreso imponible.
El IRS también le permite recuperar la pérdida de una propiedad de alquiler modificando las declaraciones de impuestos anteriores. También puede trasladar su pérdida de inversión de propiedad de alquiler para compensar los ingresos futuros. El Tema n.º 425 del IRS, Actividades pasivas: pérdidas y créditos, así como la Publicación 544, describen en detalle cómo funcionan las pérdidas para las actividades de alquiler de bienes raíces.
¿Qué es la depreciación parcial del año?
Utilizamos un año completo de depreciación en los casos anteriores, que es el 3.363 por ciento del valor de la propiedad cada año. en el mundo real de inversión inmobiliaria, sin embargo, las transacciones ocurren todos los meses del año.
El mes en que la propiedad de alquiler se pone en servicio se usa para calcular la depreciación anual parcial. De acuerdo con la Publicación 527 del IRS, la propiedad de alquiler se pone en funcionamiento cuando está lista y disponible para ser alquilada, no cuando el inquilino toma posesión.
Ese ejemplo, si su alquiler está listo para ser ocupado el 1 de febrero pero un inquilino no firma un contrato de arrendamiento y se muda hasta el 1 de abril, aún puede comenzar la depreciación el 1 de febrero. El IRS también especifica cómo funciona la depreciación anual parcial para que no cometa un error:
- Año completo = 3.636%
- Enero = 3.485%
- febrero = 3.182%
- Marzo = 2.879%
- Abril = 2.576%
- Mayo = 2.273%
- Junio = 1.970%
- julio = 1.667%
- Agosto = 1.364%
- Septiembre = 1.061%
- Octubre = 0.758%
- noviembre = 0.455%
- Diciembre = 0.152%
La propiedad de alquiler se deprecia al 3.636 por ciento por cada año completo de servicio después de su primer año parcial de servicio. Luego se deprecia parcialmente nuevamente dependiendo del mes del año que venda.
Consideraciones Finales:
Si posee una propiedad de alquiler o invierte en bienes raíces, la depreciación puede ayudarlo a ahorrar dinero en impuestos. Al mismo tiempo, existen límites sobre cuánto puede deducir de sus impuestos y utilizar para minimizar la cantidad de dinero que le debe al IRS en un año. Independientemente, con una cuidadosa planificación financiera y fiscal por adelantado, así como con la perspectiva de reinvertir las ganancias en el crecimiento de su cartera de bienes raíces, puede hacer que su dinero rinda mucho más.
Preguntas frecuentes sobre la recuperación de la depreciación
¿La recuperación de la depreciación se considera ingreso?
La recuperación de la depreciación normalmente se grava como ingreso ordinario hasta una tasa máxima del 25%.
¿Qué sucede si no se deprecia la propiedad de alquiler?
En esencia, renuncia a la posibilidad de reclamar una exención fiscal considerable. Si decide vender la propiedad, debe pagar el impuesto de recuperación de la depreciación independientemente de si reclamó o no la depreciación durante el período de su propiedad.
¿Qué activos tienen recuperación de depreciación?
La recuperación de la depreciación se puede aplicar a cualquier activo depreciable por el que haya obtenido deducciones fiscales anteriormente. El método es especialmente relevante para los inversores inmobiliarios que han generado ganancias financieras a largo plazo en una propiedad de alquiler o de inversión.
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