Cuando está buscando una casa nueva o tratando de vender la actual, determinar cuánto dar o pedir puede ser difícil. Dados los muchos factores que intervienen en el cálculo del valor de una casa, determinar su valor puede parecer algo arbitrario. El precio de la propiedad, por otro lado, es una ciencia. Es por esto que los agentes inmobiliarios hacen un análisis comparativo de mercado (CMA). Obtenga más información sobre el análisis de mercado comparativo con ejemplos en esta publicación.
¿Qué es un análisis comparativo de mercado?
Los agentes analizan buscando casas vendidas recientemente en la misma región que sean tan similares a la propiedad en cuestión como sea posible.
Estas residencias, conocidas como comps o ventas comparables, se utilizan para cotizar utilizando análisis comparativos de mercado. Este método se basa en la idea de que puede determinar el valor de una vivienda determinando cuánto costará comprar una vivienda comparable de atractivo equivalente.
¿Qué es un Análisis Comparativo de Mercado en el Sector Inmobiliario (CMA)?
Un análisis de mercado comparativo es el uso de un agente inmobiliario estratégico para evaluar el valor de una propiedad dada comparándola con propiedades similares que se han vendido previamente en la misma región. Hay tantas variables que intervienen en la decisión de cuánto vale una propiedad en particular. Por lo tanto, estimar la valor justo de mercado de una casa puede ser extremadamente difícil.
Cuando las personas piensan en los elementos que influyen en el precio de una casa, ya sea que la compren o la vendan, a menudo consideran la ubicación, los pies cuadrados y la cantidad de habitaciones y baños. Sin embargo, la antigüedad, el estado, las características, el tamaño del lote, etc. de la propiedad y las condiciones de los mercados locales y nacionales tienen un impacto en el valor de los bienes inmuebles residenciales.
La regla triple
El primer paso para un agente que planea un CMA es ubicar tres casas vendidas recientemente (dentro de los últimos 6 meses como máximo, pero preferiblemente 3 meses). Estas tres casas deben ser lo más idénticas y adyacentes entre sí como sea posible.
Después de elegir al menos tres comparables, cada uno se analiza exhaustivamente para determinar cómo varía de la casa en consideración. Luego de la desglose y el precio de las variaciones, se calcula el precio de compra de cada comparable para calcular cuánto costaría si fuera virtualmente equivalente a la propiedad en cuestión y se vendiera en el mercado actual.
Comprender las diferencias entre las CMA inmobiliarias y las tasaciones
Mientras que un análisis de mercado comparativo compara e identifica los valores regionales de las viviendas utilizando métricas del mercado de la vivienda, no es una tasación oficial de la vivienda. Mientras que los tasadores realizan tasaciones de viviendas para generar valoraciones de viviendas, los profesionales de bienes raíces con licencia completan CMA para determinar el valor justo de mercado.
A pesar de que la valoración resultante es una estimación que tiene en cuenta los objetivos del vendedor o comprador de la propiedad, una CMA es un método dinámico que requiere conocimiento técnico del mercado general y cómo los diferentes aspectos de los bienes raíces afectan la cantidad de una propiedad. vale la propiedad.
By InicioLight Homes
Teniendo en cuenta las condiciones del mercado
Las condiciones del mercado, en general, son un comodín en el análisis comparativo del mercado y la fijación de precios. Por eso es mejor usar casas que se hayan vendido lo más recientemente posible a la casa que se está cotizando. Un mercado fuerte de compradores o vendedores puede hacer que cambien los valores de CMA.
Por ejemplo, un área que se está gentrificando rápidamente podría carecer de buenos comparables porque los precios de las viviendas pueden fluctuar drásticamente en cuestión de meses. Si está buscando una casa en un área de rápida apreciación, tenga en cuenta que incluso si los compradores y vendedores acuerdan un precio. Se requerirá una tasación para decidir si ese precio se justifica para obtener financiamiento.
¿Qué implica un análisis comparativo de mercado?
Si bien realizar un análisis de mercado comparativo es un método complejo, tiene pasos distintos y manejables. Estos componentes trabajan juntos para proporcionar a los vendedores y compradores una estimación de valor integral.
El proceso de análisis comienza cuando los agentes recopilan una lista de al menos tres propiedades idénticas que se han vendido en la misma región en los últimos 3 a 6 meses. Los agentes pueden elegir propiedades que están actualmente listadas en el mercado o pendientes si no hay suficientes datos de ventas o si se está midiendo el precio potencial de compra de una casa. Los listados vencidos también se pueden usar para mostrar los tipos de precios que son demasiado altos para atraer compradores interesados.
Aquí hay una lista de los diferentes componentes de un CMA:
#1. Ubicación:
Las mejores propiedades comparables estarían en el mismo vecindario que la propiedad en cuestión. Si no ha habido suficientes ventas recientes en la región para completar el CMA, el agente elegirá comps en un área comparable según la calidad de las escuelas locales, la tasa de criminalidad, el nivel de ruido, la proximidad a los servicios, etc.
#2. Tamaño del lote:
El tamaño del lote de una propiedad tiene un impacto significativo en su valor de mercado. Incluso una diferencia de medio acre puede tener un efecto significativo en el precio de una casa.
#3. Pies cuadrados:
En general, cuanto más grande es el edificio, más valioso es. Como resultado, la cantidad de pies cuadrados habitables puede ser tan significativa como la cantidad de habitaciones de la casa.
#4. Edad y condición de la propiedad:
El año en que se construyó la casa, así como si se ha renovado recientemente, afectan el valor. Las construcciones más nuevas y las casas con materiales de alta gama también son más caras. Sin embargo, las casas históricamente significativas que se han actualizado recientemente también pueden tener precios altos.
#5. El número de dormitorios y baños en una casa:
Cuantos más dormitorios y baños tenga, mayor será su valor.
También se tienen en cuenta características especiales como chimeneas, patios, piscinas, garajes, sótanos completos, etc. Sin embargo, tenga en cuenta que, según el mercado local, no todas las características especiales pueden aumentar el valor de la vivienda.
#6. Fecha de venta:
Las composiciones elegidas deberían haberse vendido en los últimos tres a seis meses. Si las fechas de venta no están actualizadas, las tarifas deben actualizarse para reflejar cómo ha cambiado la demanda. El tamaño del inventario y las tasas de interés cambiantes harán que los precios del mercado fluctúen a nivel local o nacional.
#7. Condiciones de financiación y venta:
La forma de financiación que utiliza un comprador para comprar una casa, así como los términos de venta, pueden tener un efecto en el precio de compra. Se aceptarán contingencias del comprador si el precio de oferta es mayor. Si una transacción comparable contenía concesiones del vendedor, el valor de las concesiones debe deducirse del precio de compra del comparable. Dichos compromisos podrían incluir que el vendedor acepte cubrir los costos de cierre del comprador. De lo contrario, el vendedor puede hacer reparaciones a la vivienda antes de la venta.
Un ejemplo de un análisis de mercado comparativo
Considere un ejemplo simple de cómo un análisis de mercado comparativo podría ayudar a un consumidor. Una pareja quiere comprar una casa unifamiliar de $450,000, pero quieren discutir el precio de venta. Solicitan que su agente de bienes raíces realice un análisis de mercado comparativo de la propiedad. Esto es para ayudarlos a desarrollar una oferta convincente basada en las tendencias actuales del mercado.
El agente comienza recopilando información sobre la propiedad que la pareja desea comprar y descubre lo siguiente:
- La casa está en un lote de medio acre en un barrio lleno de casas. Las casas se construyeron casi al mismo tiempo y con planos de planta idénticos.
- Hay tres dormitorios, dos baños completos y un medio baño.
- Tiene garaje para dos coches y chimenea en el salón.
- La casa de 2,000 pies cuadrados está en excelente estado y no necesita reparaciones importantes.
- A diferencia de otras casas en el vecindario, esta tiene un sótano terminado.
Después de obtener esta información, el agente busca propiedades comparables en la región. Dado el tamaño de la subdivisión y la actividad reciente, el agente puede ubicar tres propiedades comparables que se hayan vendido en los últimos seis meses. El agente comienza a armar el siguiente análisis de mercado comparativo al recopilar detalles sobre las composiciones.
Con una lista detallada de las variaciones entre la propiedad en cuestión y los comps, el agente se acerca a un consultor para obtener un resumen de los costos de cada función. Esto es para decidir si cada discrepancia afecta el valor total de la casa. (Los precios a continuación son simplemente ejemplos para el análisis de mercado comparativo y no deben interpretarse como el valor real de ningún artículo).
Cálculo del Análisis Comparativo de Mercado
Luego se calcula el precio de compra de cada propiedad comparable para determinar a cuánto se habría vendido si hubiera sido prácticamente idéntica a la propiedad en cuestión. Al cambiar el precio, las características más deseables se restan del precio de compra de la composición y se agregan las características menos deseables. Luego se determinan los cambios acumulados para cada comparación y los precios de venta se ajustan en consecuencia.
Los precios de venta ajustados de los comps muestran el rango en el que podría caer una oferta aceptable: $424,200 – $442,000. Luego, el agente usará el proceso de reconciliación para decidir el precio exacto que la pareja pagará para comprar el terreno en cuestión.
El agente utiliza la conciliación para sopesar cada comparable en función de lo cerca que está del terreno. Comp 1 tuvo la mayor cantidad de cambios, por lo que recibió el menor peso. Comp 2 tuvo la menor cantidad de cambios, por lo que recibió la mayor ponderación. Después de que se hayan asignado pesos, los precios ajustados se componen por el valor ponderado. Posteriormente, se suman los resultados para decidir la mejor oferta.
Luego, el agente redondearía el total a los $100 más cercanos. Después de obtener la aprobación de la pareja, el agente presentaría la oferta de $430,900 al agente de cotización. Citará a la CMA como prueba de que la casa vale un poco más de $ 19,000 menos que el precio de venta.
¿Cómo se utiliza el análisis de mercado comparativo en el análisis financiero?
El análisis de mercado comparativo se puede utilizar en el análisis financiero para ayudar a los inversores a tomar decisiones informadas sobre el valor potencial de una inversión y para ayudar a determinar el valor de una empresa o activo.
¿Se puede utilizar el análisis de mercado comparativo para determinar el valor de una propiedad de alquiler?
Sí, el análisis de mercado comparativo se puede utilizar para determinar el valor de una propiedad de alquiler comparándola con propiedades de alquiler similares en la misma área.
¿Cuáles son algunos desafíos comunes con el análisis de mercado comparativo?
Los desafíos comunes con el análisis de mercado comparativo incluyen el acceso a datos precisos y completos, la dificultad para encontrar y comparar propiedades similares y la subjetividad en el análisis y la interpretación de los datos.
¿Cómo se puede mejorar el análisis comparativo del mercado?
El análisis de mercado comparativo se puede mejorar utilizando datos más completos y precisos, y realizando el análisis con mayor cuidado y atención a los detalles.
¿Con qué frecuencia se debe realizar un análisis de mercado comparativo?
La frecuencia del análisis de mercado comparativo depende de las necesidades y objetivos de la persona u organización que realiza el análisis, así como de las condiciones y tendencias del mercado. Sin embargo, normalmente se recomienda realizar un análisis de mercado comparativo al menos una vez al año.
¿Cómo impacta el análisis comparativo de mercado en el proceso de compra y venta?
El análisis de mercado comparativo puede afectar el proceso de compra y venta al proporcionar información valiosa sobre las condiciones del mercado, las tendencias y el valor potencial de una propiedad, y puede ayudar a los compradores y vendedores a tomar decisiones informadas sobre la compra, venta o precio de una propiedad.
Conclusión
Un análisis de mercado comparativo es una herramienta importante para determinar el valor de los bienes inmuebles. Si usted es propietario y está considerando poner su casa a la venta, un CMA lo ayudará a determinar un precio de venta adecuado. Se basará en el precio de venta de casas similares en su área en el mercado. Si está listo para comprar una casa nueva, un CMA también puede ayudarlo a negociar los precios solicitados. Desde allí puedes hacer ofertas competitivas.
Sin embargo, tenga en cuenta que preparar un análisis de mercado comparativo es un proceso complicado. Requiere acceso a datos de ventas completos, así como conocimiento de los mercados locales y nacionales. Es por eso que debe ser completado por un agente de bienes raíces con licencia.
Preguntas frecuentes sobre análisis de mercado competitivo
¿Quién puede preparar un CMA?
Bajo la sección 93A-83(b), un corredor puede preparar un CMA para “un tercero que tome decisiones o realice la debida diligencia en relación con el posible listado, oferta, venta, opción, arrendamiento o precio de adquisición de una parcela o participación en bienes inmuebles”. Regla
¿En qué se diferencia un CMA de una tasación?
La principal diferencia entre una tasación y un CMA es el personal involucrado. Mientras que un CMA es realizado por un agente de bienes raíces, una tasación la realiza un tasador autorizado en nombre del banco. Una vez que un comprador solicita un préstamo para comprar su casa, el banco ordenará una tasación de la propiedad.
¿Qué es más preciso un CMA o una tasación?
Si bien no puede predecir completamente cuál será el resultado de una tasación, puede tener más control sobre él que lo que concluirá un CMA. Un CMA y una tasación son procesos diferentes, pero ambos lo ayudan a obtener información precisa y actualizada sobre el valor de su casa.
¿Cómo creo un CMA?
Cómo crear un análisis de mercado comparativo
- Evaluar la Calidad del Barrio. …
- Evaluar el listado original (si está disponible)...
- Verifique las estimaciones del valor de la propiedad en Zillow y HouseCanary. …
- Comience a crear su CMA preliminar. …
- Obtenga un precio promedio de listados comparables. …
- Evaluar la vivienda en persona.
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