La tasa de capitalización es una medida de propiedad fundamental para los inversores inmobiliarios comerciales. La tasa de capitalización se puede utilizar para analizar propiedades y encontrar una buena oferta. En esta publicación, definiré una tasa de capitalización (también conocida como tasa de capitalización). También le mostraré cómo utilizar la fórmula de tasa de capitalización para examinar los mercados inmobiliarios y las propiedades de alquiler de una manera muy práctica.
¿Qué es la tasa de capitalización (tasa de capitalización)?
La tasa de capitalización (o Cap Rate para abreviar) es un término que se usa en el sector inmobiliario para describir la tasa de rendimiento de una propiedad en función del ingreso operativo neto (NOI) generado por la propiedad. En otras palabras, la tasa de capitalización es una métrica de rendimiento que se utiliza para calcular el posible rendimiento de la inversión o el reembolso del capital.
¿Qué es una buena tasa de capitalización al invertir en bienes raíces?
¿Qué es una buena tasa de capitalización? La respuesta rápida es que depende de cómo se utilice la tasa de capitalización. Por ejemplo, si está vendiendo una propiedad, una tasa de capitalización más baja es buena ya que aumenta el valor de su propiedad. Una tasa de capitalización más alta, por otro lado, es buena si está comprando una propiedad porque significa que su inversión inicial se reducirá.
También puede estar buscando una tasa de capitalización basada en el mercado basada en las ventas recientes de viviendas comparables. Una buena tasa de capitalización en este escenario se determina comparando propiedades similares en la misma ubicación. Suponga que desea determinar el valor de una propiedad de oficinas con base en una tasa de capitalización derivada del mercado. Una buena tasa de capitalización en este escenario es la que se determina a partir de las ventas recientes de edificios de oficinas en el mismo mercado. Una tasa de capitalización terrible estaría determinada por varios tipos de propiedad en varios mercados.
Fórmula de tasa de capitalización
La fórmula de la tasa de capitalización es igual al ingreso operativo neto (NOI) dividido por el valor de mercado actual del activo.
Ingreso operativo neto/valor de mercado actual de un activo = tasa de capitalización
Fórmula de tasa de capitalización
Lugar:
El ingreso operativo neto es el ingreso anual generado por la propiedad después de deducir todos los gastos de funcionamiento, como la administración de la propiedad y el pago de impuestos.
El valor de mercado actual de un activo es el valor de mercado de un activo.
Cómo calcular la tasa de capitalización
La tasa de capitalización de una propiedad se define por su ingreso potencial y nivel de riesgo en comparación con otras propiedades. Es importante tener en cuenta que la tasa de capitalización no proporcionará un retorno total de la inversión. En cambio, proporcionará una estimación de cuánto tiempo llevará recuperar la inversión inicial en la propiedad.
Para usar esta estadística con éxito, primero debe comprender cómo calcular la tasa de capitalización. La tasa de capitalización se puede calcular dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) por el valor de mercado actual de la propiedad.
Repasemos un ejemplo de este cálculo para comprender mejor esta fórmula de tasa de capitalización.
#1. Calcular el Ingreso Operativo Neto de la Propiedad
En primer lugar, debe aprender a calcular el ingreso operativo neto (NOI). El NOI es la suma de los flujos de ingresos de la propiedad menos la suma de los gastos de la propiedad.
Para calcular los flujos de ingresos de la propiedad, incluido cualquier tipo de dinero que pueda generar, como ingresos por alquiler, tarifas e instalaciones en el sitio que requieren pagos adicionales. Suponga que está evaluando una propiedad que genera $ 5,000 por mes en ingresos por alquiler pero que no tiene otras fuentes de ingresos.
Entonces se totalizarán los gastos de la propiedad. Los impuestos a la propiedad, las primas de seguros, las reparaciones y los honorarios legales son elementos obvios para mencionar. Sin embargo, hay que considerar algunos costos menos visibles, como las posibles vacantes. La mayoría de los inversionistas asumen una tasa de vacantes del 10 %, pero puede realizar una investigación en su área para obtener una evaluación exacta de la tasa de vacantes esperada de la propiedad. Los gastos mensuales totales de la propiedad que está considerando son de $1,000, lo que incluye un pronóstico de disponibilidad del 10 %.
Después de determinar los ingresos y gastos de la propiedad, deduzca los costos de los ingresos. El NOI se determinará en ese momento. En nuestro escenario, el ingreso operativo neto de la propiedad es de $4,000 por mes, o $48,000 por año.
#2. Restar el valor de mercado actual del total.
El ingreso operativo neto se divide luego por el valor de mercado actual. Aunque los inversores no están de acuerdo sobre si se debe utilizar el valor de mercado actual o el precio de compra, la mayoría de los inversores utilizan el valor de mercado actual de la propiedad.
Teniendo esto en cuenta, utilizaremos la fórmula de tasa de capitalización más reconocida y dividiremos los ingresos operativos netos por el valor de mercado actual. Consulte la información de la propiedad y una de las diversas herramientas de tasación de viviendas disponibles para determinar el valor de mercado actual de la propiedad.
En este caso, el valor de mercado actual de la propiedad es de $480,000. Con eso, podemos dividir $48,000, dando 0.10.
#3. Calcular como un porcentaje
El paso final es convertir su producto de división en un porcentaje. Esto se logra multiplicando el resultado por 100.
En esta situación, podemos simplemente multiplicar 0.10 por 100 para obtener una tasa de capitalización del 10%. La tasa de capitalización se indica como un porcentaje.
Factores que influyen en la tasa de capitalización
La tasa de capitalización influye en su decisión de inversión. Sin embargo, es fundamental comprender que la tasa de capitalización se ve afectada por una variedad de circunstancias. Entre los factores a examinar se encuentran el mercado, la ubicación y el tipo de propiedad.
Estas son algunas de las variables que pueden tener un impacto en las tasas de capitalización:
- Ubicación: Como ocurre con todo en el sector inmobiliario, la ubicación de la propiedad puede tener un impacto significativo en las tasas de capitalización. Una tasa de capitalización más alta a veces se asocia con un área más riesgosa.
- Tamaño de mercado: Un mercado grande y competitivo puede tener tasas de capitalización más bajas que un mercado más pequeño y más riesgoso.
- Estabilidad de activos: Se puede considerar la estabilidad esperada del valor de la propiedad.
- Potencial de crecimiento: Una propiedad con muchas promesas en un mercado en crecimiento puede ver influenciada su tasa de capitalización.
- Liquidez de capital: La cantidad de capital invertido en la propiedad tiene un impacto significativo en la tasa de capitalización porque afecta directamente el NOI.
Por supuesto, estas no son las únicas variables que pueden influir en las tasas de capitalización. Sin embargo, estos pueden tener el mayor impacto.
Importancia de la tasa de capitalización
La tasa de capitalización se utiliza para comparar varias opciones de inversión. Por ejemplo, si todo lo demás es igual, un inversionista está más inclinado a enfocarse en una propiedad con una tasa de capitalización del 10 % frente a otra propiedad con una tasa de capitalización del 3 %.
La tasa también ilustra cuánto tiempo lleva recuperar una inversión inmobiliaria. Por ejemplo, si una propiedad tiene un tope del 10%, el inversionista tardará 10 años en devolver su inversión (esto se conoce como "completamente capitalizado").
Aunque es un indicador importante en el análisis de las perspectivas de inversión, los inversores nunca deben comprar una propiedad basándose únicamente en su tasa de capitalización. Es importante darse cuenta de que las diferentes tasas de capitalización significan diferentes niveles de riesgo: una tasa de capitalización baja indica un riesgo reducido, mientras que una tasa de capitalización alta indica un riesgo mayor. Como resultado, no existe una tasa de capitalización “ideal”; está determinada por la tolerancia al riesgo del inversor.
Análisis de dos propiedades diferentes utilizando tasas de capitalización
Suponga que decide comprar un pequeño edificio de apartamentos. Usted y un socio comercial han ahorrado algo de dinero que desea gastar como pago inicial. Se utilizará un préstamo hipotecario para cubrir el resto del precio de compra.
Su agente de bienes raíces local busca casas utilizando métodos tradicionales como el MLS (servicio de listado múltiple), Loopnet.com y redes.
Ella le presenta dos opciones de adquisición separadas después de algunas semanas de búsqueda.
Propiedad n.º 1: Productor de ingresos constantes con una tasa de capitalización del 6.48 %
La primera propiedad es un edificio de diez unidades en venta por $1,000,000. Su agente lo clasifica como una propiedad B. Está totalmente alquilado, no requiere grandes reparaciones y está gestionado por una buena empresa. Las perspectivas de crecimiento demográfico y económico a largo plazo también son buenas en la zona.
Aquí están las cifras:
El alquiler mensual total es de $9,000 ($900/unidad).
- Costos operativos mensuales = $3600
- Ingreso operativo neto mensual = $ 5,400
- ingreso operativo neto anual =5,400 x 12 meses = $64,800
- Tasa de capitalización = 6.48 por ciento ($ 64,800 / $ 1,000,000)
Le gusta esta oferta porque genera buenos ingresos y tiene posibilidades prometedoras a largo plazo. También carece de grandes "trampas" o piezas móviles. Simplemente puede comprarlo y comenzar a ganar dinero de inmediato al contratar a un administrador externo.
Propiedad n.º 2: tasa de capitalización del 6.35 por ciento, pero potencial para agregar valor
La segunda propiedad es un edificio de 15 unidades a la venta en $850,000. Su agente lo califica como una propiedad de clase C, pero el vecindario está creciendo, con propiedades de clase B e incluso A cerca. Otros inversores están renovando y subiendo los alquileres de sus edificios. Como resultado, existe la oportunidad de crear valor mientras se obtiene potencialmente un mayor rendimiento.
Los siguientes son los números de compra:
- Renta mensual total = $7,500 ($500/unidad).
- Gastos operativos mensuales = $3,000
- Ingreso operativo neto mensual = $ 4,500
- Ingreso operativo neto anual = $54,000 ($4,500 x 12 meses)
- Tasa de capitalización = 6.35 por ciento ($54,000/ $850,000)
Sin embargo, tenga en cuenta que existe la oportunidad de agregar valor y mejorar la situación financiera. Su agente y el administrador de la propiedad están convencidos de que puede gastar $150,000 10,000 ($500 700/unidad) y aumentar el alquiler de cada unidad de $XNUMX a $XNUMX por mes.
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Estas son las nuevas cifras fruto de esta mejora:
- Renta mensual total = $10,500 ($700/unidad).
- Costos operativos mensuales = $3,500
- Ingreso operativo neto mensual = $ 7,000
- $84,000 = ingreso operativo neto anual ($7,000 x 12 meses).
Hay dos opciones:
Si vende a una tasa de capitalización de salida del 6 %, el nuevo valor es de $1,400,000 84,000 6 ($1,400,000 XNUMX XNUMX % = $XNUMX XNUMX XNUMX).
La ganancia neta bruta en valor es de $400,000 ($1,400,000 – $1,000,000).
O continuar alquilando a una tasa de capitalización del 8.40 % ($84,000 1,000,000 $XNUMX XNUMX XNUMX), también conocida como rendimiento de alquiler no apalancado.
Esta segunda opción requerirá más colaboración. También existe la posibilidad de que la estrategia fracase. Antes de terminar, la economía local o nacional puede experimentar dificultades. Alternativamente, es posible que no lleve a cabo las reparaciones o los aumentos de alquiler correctamente.
Pero si puede abordar esos peligros y esforzarse, la recompensa será mucho mayor. Por la misma inversión de $ 1 millón, obtiene un crecimiento significativo en el valor y una tasa de rendimiento de los ingresos significativamente mayor.
Cuándo usar tasas de capitalización y cuándo no
Los inversores inmobiliarios suelen utilizar las tasas de capitalización para comparar el riesgo de comprar varias propiedades comerciales. Aunque las tasas de capitalización se pueden usar para guiar otras decisiones de inversión inmobiliaria, es posible que no sean tan útiles.
Si está contemplando la tasa de capitalización como una técnica para analizar posibles propiedades, tenga en cuenta que existen numerosas herramientas disponibles para ayudarlo. Se pueden utilizar otros indicadores para evaluar el riesgo y los posibles rendimientos de una propiedad de inversión.
Las tasas de capitalización pueden ser un instrumento útil para los bienes raíces comerciales. Sin embargo, no debe utilizar esta fórmula para evaluar el valor de una vivienda unifamiliar, una propiedad con flujos de ingresos erráticos o una propiedad que pretende vender de inmediato.
ROI frente a tasa de capitalización
La distinción fundamental entre la tasa de capitalización y el ROI es el propósito de las dos mediciones. Como se indicó anteriormente, la tasa de capitalización mide el probable retorno de la inversión (ROI) del inversor. Habiendo dicho eso, es fácil ver por qué muchos empresarios mezclan los dos. Los dos indicadores son extremadamente similares en el sentido de que informan a un inversor sobre qué esperar si procede con una inversión. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la tasa de capitalización y el ROI cumplen funciones diferentes al revisar un trato.
El retorno de la inversión pretende proporcionar a los inversores una proporción objetiva de cuánto pueden esperar obtener de una transacción. El ROI, por ejemplo, se representa comúnmente como un porcentaje para evaluar el retorno probable de la inversión de un inversionista. Luego, los inversores pueden comparar los ROI de dos inversiones completamente distintas. Además, expresar el retorno de la inversión como un porcentaje facilita la comparación de dos activos específicos, sean iguales o no. Como resultado, los inversores pueden comparar el ROI de una rehabilitación de tres meses con una compra y mantenimiento de 30 años.
Por el contrario, la tasa de capitalización se utiliza para comparar propiedades inmobiliarias similares. Una tasa de capitalización, por ejemplo, sería buena para comparar los rendimientos de dos propiedades de alquiler, pero estaría lejos de ser óptima para los inversores que comparan una propiedad de alquiler con rehabilitación.
¿Es el 12% una tasa de capitalización razonable?
Aunque el rango para una buena tasa de capitalización está entre el 8 % y el 12 %, la verdadera respuesta es: varía. Si bien una tasa de capitalización del 10 % puede ser respetable para algunos alquileres, hay otras consideraciones a tener en cuenta antes de comprometerse con una inversión en Airbnb.
¿La tasa de capitalización corresponde al ROI?
El ROI y la tasa de capitalización no son lo mismo. El ROI es el rendimiento de su inversión en efectivo, no el valor de mercado, mientras que la tasa de capitalización es el rendimiento anticipado basado en el valor de la propiedad.
¿Por qué es más riesgoso tener una tasa de capitalización más alta?
Sin embargo, seamos claros, antes de comenzar a analizar estadísticas y hacer planes para su imperio inmobiliario: las tasas de capitalización están vinculadas al riesgo. En general, cuanto más riesgosa sea la inversión, mayor será la tasa de capitalización. En otras palabras, un precio de activo bajo y una tasa de capitalización alta a menudo indican una inversión más riesgosa.
¿Valor más bajo inferido de una tasa de capitalización más alta?
Por lo tanto, si el NOI es igual, una tasa de capitalización más alta conducirá a un valor de propiedad más bajo. El valor de la propiedad en cuestión sin duda se sobreestimará si se le aplica una tasa de capitalización demasiado alta, y viceversa.
¿Qué significa exactamente "tasa de capitalización"?
Una métrica de valoración de bienes inmuebles utilizada para evaluar diversas inversiones inmobiliarias es la tasa de capitalización (o "tasa de capitalización"). La tasa de capitalización generalmente se determina como la relación entre los ingresos de alquiler anuales generados por un activo inmobiliario y su valor de mercado actual; sin embargo, existen varias variaciones.
Conclusión
Una fórmula de tasa de capitalización es una herramienta eficaz para comparar edificios comerciales y multifamiliares. Sin embargo, la tasa de capitalización no es la única medida a considerar al investigar oportunidades de inversión en bienes raíces.
Debido a que las circunstancias de cada inversionista son únicas, una buena tasa de capitalización no debería ser su única señal verde. Antes de tomar una decisión de inversión, hay otras variables a considerar. Por ejemplo, su imagen de flujo de efectivo puede diferir significativamente de la de otro inversionista en la misma propiedad. Lo que es un activo beneficioso para un inversor puede convertirse en un pasivo para usted.
A medida que continúa su búsqueda de la propiedad de inversión ideal, investigue las mejores prácticas para comprar una propiedad de inversión. Invertir en bienes raíces puede ser un negocio lucrativo si se toma el tiempo para educarse.
Preguntas frecuentes sobre la tasa de capitalización
¿Qué significa la tasa de capitalización del 7.5%?
Una tasa de capitalización de 7.5 significa que puede esperar un ingreso bruto anual de 7.5 por ciento sobre el valor de su propiedad o inversión. Si su propiedad vale $150,000, una tasa máxima de 7.5 significa un rendimiento anual de $11,250.
¿Por qué es importante la tasa de capitalización en bienes raíces?
La tasa de capitalización se utiliza principalmente para diferenciar entre diferentes oportunidades de inversión. Es más probable que un inversionista se concentre en la propiedad si una inversión en valores ofrece un rendimiento proyectado del 4 % y la propiedad tiene una tasa de capitalización del 8 %.
¿Por qué las tasas de capitalización son tan bajas?
Las tasas de capitalización son bajas en muchos mercados inmobiliarios porque el sentimiento de los inversores es positivo. En otras palabras, en lugar de arriesgar su capital de inversión, la gente está dispuesta a pagar más por NOI en un mercado seguro y estable.
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