La tasa de capitalización o tasa de capitalización es una fórmula utilizada en bienes raíces para estimar el rendimiento potencial que un inversionista obtendrá en una propiedad. La tasa de capitalización es muy importante para calcular la tasa de rendimiento de múltiples propiedades inmobiliarias. Sin embargo, determinar una buena tasa de capitalización puede ser desalentador según la valoración de la clase de activo y la ubicación de mercado de los activos. Por otro lado, hay situaciones en las que es correcto utilizar la tasa de capitalización y en las que no es necesario utilizarla. Si no está seguro de eso, este artículo lo guiará sobre cómo verificar una buena tasa de capitalización en bienes raíces y cómo calcularla usando la fórmula.
¿Qué es una tasa de capitalización en bienes raíces?
La tasa de capitalización en bienes raíces es una fórmula utilizada para calcular el rendimiento potencial de las propiedades de inversión. La tasa de capitalización generalmente se expresa como un porcentaje, que oscila entre el 3% y el 20%. En general, las tasas de capitalización están inversamente relacionadas con los valores de las propiedades. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, mayor será el precio de compra, y viceversa.
Además, la tasa de capitalización es útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias similares en el mercado. No debe usarse como el único indicador de la fortaleza de una inversión porque no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor del dinero en el tiempo y los flujos de efectivo futuros de las mejoras a la propiedad, entre otros factores.
¿Qué es un ejemplo de bienes raíces con tasa de capitalización?
Los inversores comparan varias propiedades inmobiliarias utilizando las tasas de capitalización como su principal heurística. Por ejemplo, una propiedad con un precio inicial de $10 millones y un NOI esperado de $1 millón tendría una tasa de capitalización del 10%.
Fórmula para tasa de capitalización en bienes raíces
Hay varios métodos para calcular la tasa de capitalización en bienes raíces. La fórmula más común para calcular una tasa de capitalización en bienes raíces es dividir el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad por el valor de mercado actual.
La fórmula para la tasa de capitalización en bienes raíces = Ingreso operativo neto / Valor de mercado actual dónde:
- El margen de explotación es el ingreso anual generado por la propiedad después de deducir todos los gastos de operación; como la gestión de la propiedad y el pago de impuestos.
- El valor de mercado actual del activo es el valor de un activo en el mercado.
Otra fórmula para calcular la tasa de capitalización es usar el costo de capital original de la propiedad o el costo de adquisición.
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto / Precio de compra
Esta fórmula de tasa de capitalización no es muy popular en el sector inmobiliario por dos razones. En primer lugar, no da resultados realistas para propiedades compradas a precios bajos hace varios años/décadas. En segundo lugar, no se puede aplicar a las propiedades heredadas porque su precio de compra es cero, lo que hace imposible la división. Además, dado que los precios de las propiedades fluctúan mucho. La primera versión, que usa el precio de mercado actual, es una representación más precisa que la segunda, que usa el precio de compra original de valor fijo.
¿Qué significa una tasa de capitalización del 7.5 %?
Para calcular una tasa CAP, simplemente divida los ingresos operativos netos anuales por el precio de adquisición del edificio. Por ejemplo, si una propiedad de inversión cuesta $ 1 millón y genera $ 75,000 en NOI (ingreso operativo neto) al año, la tasa de capitalización es 7.5%.
¿Qué significa una tasa de capitalización del 3%?
Las tasas de capitalización se consideran una medida de riesgo y rendimiento; una tasa de capitalización "baja" del 3-5% indicaría que el activo es de bajo riesgo y alto valor, mientras que una tasa de capitalización "alta" del 8-10% indicaría un precio más bajo, un riesgo más alto y un rendimiento más alto.
Cómo calcular una tasa de capitalización en bienes raíces
Calcula la tasa de capitalización en bienes raíces utilizando la fórmula dividiendo el ingreso operativo neto de la propiedad (ingreso bruto menos gastos) por el valor del activo.
#1. Aprenda a calcular el ingreso operativo neto de la propiedad
Al calcular la tasa de capitalización, el NOI es la suma de los flujos de ingresos de la propiedad inmobiliaria menos la suma de los gastos de la propiedad.
Puede utilizar cualquier tipo de ingreso que la propiedad pueda generar; tales como ingresos por alquiler, tarifas y servicios en el lugar que requieren tarifas adicionales; al sumar los flujos de ingresos de la propiedad. Suponga que está pensando en comprar una propiedad que gana $10,000 por mes en ingresos por alquiler pero que no tiene otras fuentes de ingresos. Deberá sumar los gastos de la propiedad, como impuestos sobre la propiedad, primas de seguro, reparaciones y honorarios legales.
Sin embargo, hay algunos costos menos obvios que debe considerar, como posibles vacantes. La mayoría de los inversionistas asumen una tasa de vacantes del 10 %, pero puede investigar un poco en su área para obtener una estimación precisa de la tasa de vacantes de la propiedad. Los gastos totales de la propiedad que está considerando son de $1,000 por mes, lo que incluye una expectativa de desocupación del 10%.
Puede restar los costos de los ingresos una vez que averigüe los ingresos y gastos de la propiedad. Así es como se determina el NOI.
#2. Divida por el valor de mercado actual
Cuando haya obtenido el NOI, el siguiente paso es dividir el ingreso operativo neto por el valor de mercado actual. Aunque algunos inversionistas en bienes raíces discuten si es bueno usar el valor de mercado actual o el precio de compra para calcular la tasa de capitalización. Pero la mayoría de los inversores utilizan el valor de mercado actual de la propiedad.
Además, puede determinar el valor de mercado actual de la propiedad revisando los detalles de la propiedad y utilizando una de las muchas herramientas de estimación de tasación de viviendas disponibles.
#3. Convertir en un porcentaje
El paso final es convertir el producto de su división en un porcentaje. Puede hacer esto multiplicando el resultado por 100. Por ejemplo, si compra una casa en $1,000,000 y genera $100,000 en ingresos operativos netos positivos (el monto restante después de la deducción de los gastos fijos y variables de los ingresos brutos por arrendamiento) en un año.
Entonces: $100,000 / $1,000,000 = 0.10 = 10%
La tasa de capitalización del activo es del 10%; una décima parte del costo de la casa pagada por los ingresos netos del año.
¿Qué tasa de capitalización es la regla del 1%?
En bienes raíces, la regla del 1% se usa para comparar el precio de compra con los ingresos brutos de alquiler anualizados esperados. Las inversiones potenciales deben tener una renta mensual que sea al menos equivalente al uno por ciento del precio de adquisición para pasar el criterio del uno por ciento.
Importancia de la tasa de capitalización en bienes raíces
La tasa de capitalización es importante para los inversores, ya que mide la tasa de retorno de una propiedad comercial y permite una fácil comparación con propiedades similares. Al establecer la tasa de capitalización, debe abordar el porcentaje de riesgo porque una propiedad con una tasa de capitalización baja puede tener una alta tasa de vacantes, lo que la convierte en una inversión de alto riesgo. Una propiedad en malas condiciones también podría dañar la tasa de capitalización porque el valor total es más bajo. Sin embargo, las tasas de capitalización se ven afectadas por varios factores. Entonces puede usar esta fórmula para comparar propiedades con caracteres similares.
¿Qué es una buena tasa de capitalización en bienes raíces?
Una buena tasa de capitalización en bienes raíces viene con ganancias potenciales, que pueden ser volátiles y fluctúan con mayor frecuencia. Puede conocer una buena tasa de capitalización de bienes raíces de dos maneras; lo que quiere recibir de una inversión y cuánto riesgo está dispuesto a asumir. Una tasa de capitalización más alta implica un nivel de riesgo más alto, mientras que una tasa de capitalización más baja indica un nivel de riesgo más bajo. Las tasas de capitalización también están inversamente relacionadas con el valor de la propiedad. Una tasa de capitalización más alta corresponde a una propiedad más costosa, mientras que una tasa de capitalización más baja corresponde a una propiedad menos costosa.
En general, la fórmula asigna activos con mayor ingreso operativo neto y menor valoración a una tasa de capitalización más alta. Mientras que los activos que tienen una mayor valuación pero un ingreso operativo neto más bajo tendrá una tasa de capitalización más baja.
Los inversores suelen considerar seguras las propiedades con tasas de capitalización más bajas, pero deben esperar un plazo más largo para recuperar su inversión inicial. Como inversionista, debe considerar cuál es la tasa de capitalización aceptable para las propiedades en su cartera. Si tiene un número en mente, puede pasar rápidamente por casas que no satisfagan su tolerancia al riesgo.
¿Es siempre mejor una tasa de capitalización más alta?
Una tasa de capitalización mayor a menudo indica una mayor probabilidad de pérdida. Es decir, si la tasa de capitalización de su activo es alta, pero el precio del activo es bajo, la inversión es quizás más riesgosa de lo que parece. Sin embargo, las tasas de capitalización de mercado pueden variar ampliamente de un lugar a otro. En consecuencia, debe tener precaución.
Factores que afectan las tasas de capitalización
La ecuación de la tasa de capitalización está influenciada por varias cosas. Antes de utilizar la tasa de capitalización para tomar decisiones de inversión, es importante comprender los factores que afectan la tasa de capitalización. Por ejemplo, las vacantes afectan el NOI, la duración de los contratos de arrendamiento, los tipos de contratos de arrendamiento y la solvencia de los arrendatarios. La ubicación, el mercado actual, la calidad de la estructura o bienes raíces y una variedad de otros factores afectan la tasa de capitalización. Para comprender verdaderamente la tasa de capitalización, los inversores deben considerar estos muchos elementos.
Estos son algunos de los factores que pueden tener un efecto masivo en las tasas de capitalización:
- Destino. La ubicación de la propiedad puede tener un impacto significativo en una buena tasa de capitalización en bienes raíces. Una tasa de capitalización más alta generalmente afecta a las ubicaciones de riesgo.
- Tamaño de mercado. Un mercado grande y competitivo puede tener tasas de capitalización más bajas que un mercado más pequeño y más riesgoso.
- Estabilidad de Activos: Se puede considerar la estabilidad futura del valor de la propiedad.
- Potenciales de crecimiento. Una propiedad con mucho potencial de crecimiento en un mercado en crecimiento también puede verse influenciada por las tasas de capitalización
- Liquidez de capital. La inversión de capital que emplea en la propiedad tiene un impacto significativo en la tasa de capitalización porque afecta directamente el NOI.
Cuándo usar y cuándo no usar tasas de capitalización
Los inversores inmobiliarios pueden utilizar una buena tasa de capitalización para estimar el rendimiento potencial o la rentabilidad de una inversión. Al invertir en bienes raíces, desea maximizar sus posibilidades de obtener ganancias mientras permanece dentro de su zona de confort.
Las tasas de capitalización pueden ayudarlo a decidir entre mercados, tipos de propiedades y otras posibilidades de inversión. Por ejemplo, para estimar las ganancias potenciales, compare la tasa de capitalización de una propiedad con la tasa de interés anual de los bonos del Tesoro emitidos por el gobierno.
Estas dos oportunidades de inversión, sin embargo, no son completamente iguales. Los bonos brindan un nivel de certeza al garantizar un rendimiento fijo si los mantiene hasta el vencimiento. Las inversiones inmobiliarias contienen riesgo, que surge como resultado del valor de reventa de la propiedad, el mercado de alquiler, los inquilinos vacantes o problemáticos, o el flujo de caja negativo. Las inversiones inmobiliarias son riesgosas porque las tasas de capitalización dependen de los ingresos netos previstos y varían valor de mercado.
Si bien las tasas de capitalización son útiles para cálculos eficientes, hay ocasiones en las que no debería considerar usarlas. Si aplica correctamente una predicción de ingresos operativos netos (NOI) estabilizados, la tasa de capitalización básica puede proporcionar una valoración cercana a la de un estudio de flujo de caja descontado (DCF) más completo. Solo un análisis exhaustivo del flujo de efectivo descontado producirá una valoración justa y confiable, si el flujo de ingresos operativos netos de la propiedad es complejo e irregular, con fluctuaciones significativas en el flujo de efectivo.
Conclusión
Puede usar una tasa de capitalización para determinar la tasa de retorno de su inversión en propiedades múltiples en transacciones de bienes raíces. Una buena tasa de capitalización viene con ganancias potenciales, aunque fluctúa la mayoría de las veces. Pero debe comprender cuándo y cuándo no usarlo. Las tasas de capitalización pueden ayudarlo a decidir entre mercados, tipos de propiedades y otras oportunidades de inversión. Ayuda a estimar las ganancias potenciales y comparar la tasa de capitalización de una propiedad con la tasa de interés anual de los bonos del Tesoro emitidos por el gobierno.
Preguntas frecuentes sobre la tasa de capitalización en bienes raíces
¿Qué significa una tasa de capitalización de 7.5?
Una tasa de capitalización de 7.5 significa que puede esperar un ingreso bruto anual de 7.5 por ciento sobre el valor de su propiedad o inversión. Si su propiedad vale $150,000, una tasa máxima de 7.5 significará un rendimiento anual de $11,250.
¿La tasa de capitalización es lo mismo que el ROI?
La tasa de capitalización le muestra cuál es el rendimiento actual de una propiedad de ingresos, mientras que el ROI le indica cuál podría ser el rendimiento de la inversión en un período de tiempo específico.
¿La tasa de capitalización incluye el servicio de la deuda?
El ingreso operativo neto, o NOI, es la cantidad de dinero que gana de la propiedad de alquiler después de la deducción de los gastos. Si bien el servicio de la deuda no está incluido, la administración de la propiedad, los impuestos, los seguros, el mantenimiento y otros gastos deberían incluirse.
¿Cómo se eleva la tasa de capitalización?
Si compra la propiedad y contrata a un nuevo administrador de la propiedad, puede aumentar rápidamente su tasa de capitalización simplemente aumentando el alquiler:
Artículos Relacionados
- 4 elementos esenciales de una buena tabla de gorras
- Crédito disponible: ¿Qué significa en una tarjeta de crédito?
- Regla del 1% Bienes Raíces: Definición y Qué es
- Las empresas más ricas del mundo: las 20 principales según Networth
- ¿QUÉ PASA CON BITCOIN SI MINAMOS CUANDO TODOS 21 MILLONES?
- CAPITALISMO DE LIBRE MERCADO: Impacto en la economía
