Después de un tiempo en la empresa de alquiler, te darás cuenta de que debes dejar de gastar dinero en el alquiler mes tras mes y en su lugar comprar una casa o un apartamento. Si está a punto de comprar su primer apartamento, esta publicación le ofrecerá una lista de verificación de los elementos que debe revisar antes de comprar. También verás los beneficios de comprar un edificio de apartamentos y sabrás si es una buena opción de inversión.
Consideraciones antes de comprar un apartamento
#1. Examine su posición en la ecuación alquiler vs propio.
En primer lugar, si debe comprar o alquilar un apartamento depende de las condiciones del mercado donde vive y cuánto tiempo tiene la intención de quedarse. Usar una calculadora de alquiler versus compra, que le permite ingresar su código postal o ciudad y/o cuánto esperaría pagar para ser dueño o alquilar en su área, es una forma de analizar todas estas estadísticas a la vez.
Suponga que paga $ 1,000 por mes en alquiler pero $ 200,000 para comprar un apartamento. Comprar puede parecer más costoso al principio porque el pago inicial y los cargos de cierre pueden sumar hasta $48,000. Sin embargo, si te quedas en el mismo lugar durante al menos cinco años, el equilibrio cambia, lo que hace que comprar sea la alternativa menos costosa.
La razón es que, después de cinco años, ha acumulado capital en su casa en lugar de despilfarrarlo en el alquiler. Así que compare los precios en su ubicación y vea qué tiene sentido para usted.
#2. Determine si comprar un apartamento es financieramente factible.
Otra consideración es cuánto puede pagar por un apartamento. Utilice nuestra calculadora de asequibilidad de la vivienda para ingresar sus ingresos, deudas y ahorros para el pago inicial.
Suponga que gana $70,000 250 por año, paga $40,000 por mes en tarjetas de crédito y otras facturas, y tiene $263,000 1,575 reservados para el pago inicial. Eso significa que podría pagar un apartamento de $XNUMX, lo que le costaría $XNUMX cada mes. Conocer estas cifras es fundamental, ya que lo ayudarán a limitar su búsqueda de apartamento a su rango de precio preferido.
#3. Aprenda la diferencia entre cooperativas y condominios.
Si está buscando comprar un apartamento, es probable que se encuentre con condominios y cooperativas. Entonces, ¿cuál es la distinción?
“Un condominio es similar a comprar una casa en el sentido de que obtiene la escritura de la unidad y, en general, si alguna vez desea alquilar su unidad, podrá hacerlo sin ninguna estipulación, excepto, por supuesto, que el nuevo inquilino debe calificar a través de la junta de condominios”, dice la agente de bienes raíces de Douglas Elliman, Lila Nejad.
“Una cooperativa está comprando una participación en un edificio en el que usted posee la unidad, pero hay más criterios de la junta para calificar para la compra, y es significativamente menos probable que los ciudadanos no estadounidenses ingresen a la mayoría de estos edificios”. Las leyes de subarrendamiento también suelen ser significativamente más estrictas, a menudo con limitaciones de dos años o sin ningún tipo de alquiler a terceros”.
El procedimiento de compra de apartamentos
El procedimiento de compra de un apartamento no es algo de lo que preocuparse. Simplemente siga los pasos a continuación para comprar un apartamento.
#1. Crear objetivos:
¿Qué quieres conseguir comprando un edificio de apartamentos? Una vez que haya decidido una meta, calcule cuánto dinero necesitará ganar de su inversión para alcanzar el punto de equilibrio.
#2. Establezca su presupuesto de construcción:
Saber cuánto te quieres gastar es fundamental a la hora de comprar un edificio de apartamentos. Los inversores deben asegurarse de dejar suficiente dinero para cubrir las reparaciones, así como para invertir en otras propiedades para diversificar sus carteras.
#3. Comprender el flujo de efectivo
Suponiendo que desea ganar dinero con su edificio de apartamentos, deberá comprender el flujo de efectivo. Use una calculadora de alquiler para simular posibles ofertas para que sepa qué esperar.
#4. Elija un mercado:
Siempre busque en su mercado local antes de aventurarse fuera del estado para el beneficio de la tranquilidad y la confianza. Cree algunas transacciones en diferentes mercados para descubrir lo que es posible. Es más fácil manejar un edificio en una región cercana con la que está más familiarizado.
#5. Obtenga la aprobación previa para la financiación:
Después de decidirse por un mercado, los inversores deben obtener una aprobación previa para la financiación. Obtenga la aprobación de al menos dos prestamistas diferentes para que pueda comparar las tasas una vez que haya encontrado una casa.
Ahora es el momento de buscar un edificio de apartamentos y hacer una oferta. Investigar propiedades a través de la MLS, sitios web de bienes raíces comerciales o trabajando con un corredor. Visite muchas propiedades, y cuando descubra una que le guste, haga una oferta.
#6. Inspeccionar el edificio:
Nadie quiere comprar un apartamento que no está en las condiciones en las que se anunció. Asegúrese de que se inspeccione el edificio. Es importante inspeccionar el sistema HVAC, la plomería y los sistemas eléctricos.
Contrate a una empresa de administración de propiedades para eliminar las molestias de administrar su inversión. Tenga en cuenta que la empresa de administración de propiedades que seleccione hará o arruinará el éxito de su inversión. Antes de tomar una decisión, realice una investigación, lea reseñas y entreviste a varias empresas.
#7. Financiación segura y cierre:
Presente el trato a los prestamistas que lo aprobaron previamente para que pueda comparar las cotizaciones. Elija un prestamista y lo ayudarán a obtener la aprobación completa y estar listo para cerrar.
#8. No te detengas ahí:
¡Sigue ampliando tu cartera! Una vez que haya establecido su inversión y obtenga un flujo de ingresos estable, continúe construyendo su cartera buscando su próxima oportunidad de inversión, ¿quizás comprando otro edificio de apartamentos?
Los beneficios y desventajas de comprar un edificio de departamentos
Comprar un edificio de apartamentos es una inversión y un gasto significativo. Al igual que con cualquier compra importante, existen ventajas y desventajas que se deben considerar antes de comprometerse.
Ventajas de comprar un edificio de departamentos
- El potencial de ingresos es sustancial: Una gran ubicación de unidades múltiples, como un edificio de apartamentos, lo ayudará a expandir su cartera más rápido que un alquiler unifamiliar. Más unidades equivalen a más dinero en el banco.
- Es un activo en crecimiento: Todas las propiedades inmobiliarias, incluidos los complejos de apartamentos, aumentan de valor con el tiempo. Ganará si decide vender el edificio en el futuro.
- El flujo de efectivo es consistente: Los inversores pueden confiar en que sus apartamentos generarán un flujo constante de ingresos. Incluso si las unidades están desocupadas o los inquilinos no están pagando, generalmente hay unidades de pago adicionales disponibles para ayudar a compensar los gastos.
Los inconvenientes de comprar un edificio de apartamentos
- Los pagos iniciales pueden ser costosos: La compra de edificios de apartamentos es una gran inversión con un alto precio. Como puede suponer, el pago inicial de una propiedad de unidades múltiples es sustancialmente más alto que el de una casa unifamiliar.
- Difícil de diversificar la exposición al mercado: Debido a que los edificios de apartamentos son tan caros, los nuevos inversores rara vez tienen la oportunidad de comprar una gran cantidad de ellos. Sin duda, la construcción de apartamentos ayudaría a los inversores a ampliar su cartera, pero será difícil diversificarla entre clases de mercado.
- La tasa de rotación de inquilinos es mayor en los complejos de apartamentos que en las unidades de alquiler unifamiliares. Esto significa que los propietarios tendrán que dedicar tiempo (y con frecuencia dinero) a reclutar nuevos inquilinos y preparar las unidades para su ocupación.
5 consejos para comprar un edificio de apartamentos
¿Estás convencido de que un complejo de apartamentos es una buena inversión para ti? Aquí hay cinco recomendaciones de expertos para guiarlo a través del proceso de compra.
#1. Localizar propiedades fuera del mercado.
Debe descubrir un precio fantástico si realmente quiere comprar un edificio de apartamentos. Aquí hay dos opciones.
- Obtenga software de inversión inmobiliaria: Puede unirse al software de inversión inmobiliaria que se centra en ayudar a los inversores a comprar propiedades fuera del mercado.
- Involucrar a un agente favorable a los inversores: Otra opción es contratar a un agente de bienes raíces que se especialice en ayudar a los inversionistas y tenga acceso a una gran cantidad de vendedores que quieren vender pero no quieren anunciar sus propiedades en el mercado.
#2. Seleccione su tipo de propiedad
Los edificios de apartamentos vienen en una variedad de estilos, que incluyen edificios de gran altura, de mediana altura, estilo jardín y sin ascensor. Antes de determinar qué tipo comprar, considere las tendencias inmobiliarias actuales en su área, ya que la popularidad varía según la región. Su agente de bienes raíces puede brindarle sugerencias basadas en lo que observa a diario.
También debe seleccionar si desea un nuevo complejo de apartamentos o uno que necesite algo de trabajo. Las casas que necesitan reparaciones suelen ser más asequibles, pero requieren más trabajo y un buen ojo para las propiedades infravaloradas.
#3. Vaya a varias propiedades e investigue.
No compre el primer apartamento que encuentre. Investigue la demanda local, realice una inspección para determinar el estado de la vivienda y visite tantas viviendas como sea posible.
La proporción de inquilinos a propietarios en una región puede ser un predictor confiable del éxito de su inversión en la compra de un apartamento. Las ciudades con una mayor proporción de inquilinos que de propietarios tendrán una mayor demanda de apartamentos, por lo tanto, investigue estos datos antes de realizar una compra.
#4. Familiarícese con el proceso financiero y procese los datos
Se requiere un pago inicial del 20% para comprar una propiedad de inversión, así como seguros, pagos de hipoteca, cargos de mantenimiento y administración y gastos de mercadeo.
Los costos de mantenimiento pueden acabar con sus márgenes de beneficio. Antes de comprar un complejo, investigue la tarifa actual local para algunas de las mejoras más frecuentes, como volver a pintar el exterior del edificio y los interiores de las unidades para cuando los inquilinos se muden.
Asegúrese de estar en el negro después de todos estos cargos. No hay peor situación que ser propietario de un complejo de apartamentos multimillonario que pierde dinero mes tras mes.
#5. Seleccione el mejor prestamista
Hay tres formas comunes de préstamos para la construcción de departamentos (excluyendo los préstamos residenciales para estructuras con menos de cuatro unidades):
- Préstamos para apartamentos respaldados por el gobierno incluyen altas relaciones LTV (préstamo a valor) y montos de préstamo que van desde $ 750,000 a $ 6 millones. Este préstamo está disponible a través de Fannie Mae, Freddie Mac y la FHA. Las tasas típicas oscilan entre el 3.5 y el 6%.
- Balance bancario Préstamos para apartamentos: Muchos prestamistas locales disfrutan prestando a inversores que quieren comprar pisos. Los períodos de préstamo varían de 20 a 25 años, con pagos globales que van de 3 a 15 años y tasas de interés que van del 3 al 6 por ciento.
- Opciones de financiamiento de apartamentos a corto plazo: Estos préstamos están diseñados para ayudar a los inversores a competir con los compradores en efectivo al proporcionar hipotecas con poca antelación. El monto mínimo del préstamo es de $ 100,000, con LTV de hasta el 90%. Las tasas son altas, oscilando entre el 7.5 y el 12 por ciento.
Una vez que haya determinado qué forma de préstamo es mejor para usted, comience a examinar las ofertas de cada prestamista. Cada banco y prestamista es único, así que investigue a fondo todas sus posibilidades. Un ligero aumento en las tasas de interés podría afectar sus ganancias.
¿Es la compra de un edificio de apartamentos una buena inversión?
El rendimiento ajustado al riesgo, la cantidad de dinero que puede esperar ganar frente al riesgo en el que incurre, es el factor más importante a considerar al realizar cualquier inversión. En general, los complejos de apartamentos ofrecen un alto rendimiento ajustado al riesgo. Sin embargo, esto varía para cada propiedad y generalmente está determinado por el precio de compra del apartamento.
En resumen, comprar edificios de apartamentos es una buena inversión en general, pero no todos los edificios de apartamentos son una buena inversión. Al tasar una propiedad, los posibles inversionistas deben ejercer prudencia y considerar numerosos aspectos, incluida la condición de la propiedad, el precio en relación con otras propiedades similares, las tendencias inmobiliarias locales y la demanda de alquiler versus propiedad en el área. La forma más sencilla de lograr esto es usar una calculadora de propiedades de alquiler, que pronostica las ganancias que puede esperar al adquirir un complejo de apartamentos específico.
Las personas siempre necesitarán un lugar para vivir, y alquilar un apartamento suele ser la opción más rentable. La mayoría de las ciudades estadounidenses actualmente carecen de viviendas baratas, lo que es un buen augurio para los propietarios de complejos de apartamentos que brindan una vida asequible a nivel medio. Por otro lado, ahora se están construyendo un gran número de nuevos pisos de lujo, y esos serán los primeros en bajar el alquiler o quedar desocupados si la economía se tambalea.
Conclusión
Comprar un apartamento puede ser comparable a comprar una casa unifamiliar. Los procesos de solicitud y cierre del préstamo son casi idénticos. El aspecto crucial es estimar cuánto apartamento puede pagar y luego decidir si comprar o alquilar. Una vez que haya determinado eso, puede planificar sus fondos antes de su decisión.
Preguntas frecuentes sobre la compra de un apartamento
¿Cuánto dinero debo ahorrar para mi primer apartamento?
Una regla general común es que sus ingresos deben ser tres veces su renta. Por lo tanto, si desea vivir en un lugar que cueste $ 1,000 por mes, es posible que deba ganar al menos $ 3,000 por mes. Muchos complejos de apartamentos y propietarios se adhieren a esta regulación, por lo que tiene sentido limitar su búsqueda a los alquileres para los que es probable que califique.
¿Alquilar es una pérdida de dinero?
Alquilar no es una mala inversión. En cambio, está pagando por un lugar para vivir, lo cual está lejos de ser un desperdicio. Además, como arrendatario, está exento de muchos de los costosos gastos relacionados con la propiedad de la vivienda. Como resultado, en muchas circunstancias, el alquiler es preferible a la compra.
¿Cuál es la regla presupuestaria 50 20 30?
Según la regla, debe gastar hasta el 50% de sus ingresos después de impuestos en necesidades y compromisos que debe tener o cumplir. La mitad restante debe dividirse de la siguiente manera: 20% para ahorros y pago de deudas, y 30% para cualquier otra cosa que desee.
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