Una hipoteca de tasa fija a 30 años es una opción popular entre los compradores de vivienda. Sin embargo, hay ocasiones en las que su situación financiera puede no permitirle comprar una casa, incluso si realmente lo desea. La única forma de completar la compra de una vivienda cuando no se dispone de un pago inicial es obtener varios préstamos. Una hipoteca piggyback puede ser una opción para ayudarlo a comprar la casa que desea, pero hay inconvenientes que debe tener en cuenta antes de firmar cualquier papeleo.
Repasemos estos inconvenientes y cada detalle de la información que necesitarías para tomar la mejor decisión con respecto a una hipoteca piggyback.
Las hipotecas piggyback también se conocen como préstamos piggyback
General
Si está buscando una casa pero está fuera de su rango de precios, particularmente en mercados calientes, un préstamo complementario puede ayudarlo con los costos iniciales.
Un préstamo superpuesto es un segundo préstamo después de la primera hipoteca para financiar una sola propiedad. Por lo general, se usa para reducir los costos iniciales de la hipoteca, como el pago inicial o el seguro hipotecario privado, que muchos prestamistas exigen en la primera hipoteca.
La mayoría de los prestamistas requieren un pago inicial de al menos el 20% del valor de la vivienda. Sin embargo, no siempre es posible tener tanto efectivo disponible (sin poner en peligro sus ahorros), especialmente si el valor de las viviendas está aumentando rápidamente.
Algunos programas, como los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) o Asuntos de Veteranos (VA), permiten a los prestatarios poner menos dinero. Aún así, vienen con ciertos requisitos (ingresos, ubicación, etc.) que debes cumplir. Además, es posible que deba pagar tarifas adicionales, lo que hace que un préstamo combinado sea una opción más atractiva.
Esto es lo que necesita saber sobre los préstamos superpuestos para préstamos hipotecarios.
Historia de los Préstamos Piggyback o Hipotecas
Muchos prestamistas ofrecieron préstamos hipotecarios a quienes no tenían el pago inicial tradicional del 20% a principios de la década de 2000 (antes de la crisis de la vivienda). Según el Furman Center for Real Estate and Urban Policy de la Universidad de Nueva York, una cuarta parte de todos los prestatarios utilizó un préstamo combinado en 2006.
Esto significó que los prestatarios usaron dos préstamos hipotecarios para cubrir el costo de la vivienda, uno por el 80% y otro por el 20% del pago inicial. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria, muchos propietarios se quedaron con un patrimonio neto negativo, también conocido como estar bajo el agua (o al revés en sus préstamos).
Como resultado, muchas personas no pagaron sus hipotecas, y tener dos hipotecas dificultó la obtención de una modificación de préstamo o la aprobación de una venta corta.
Los préstamos piggyback se han limitado al 90 % de la relación préstamo-valor desde la recuperación de la vivienda. Esto significa que debe hacer un pago inicial del 10% en lugar del préstamo 80-20 que fue popular durante la burbuja.
Cómo funciona una hipoteca piggyback
Una hipoteca piggyback funciona: obtiene una hipoteca por el 80% del precio de compra de la vivienda. En lugar de pagar el 20 % restante en efectivo, solicita un segundo préstamo (generalmente al 10 %) y luego deposita el 10 % restante en efectivo.
Suponga que desea comprar una casa de $200,000 pero solo tiene $20,000 en ahorros. Obtendría una hipoteca de $ 160,000 (80%) utilizando la estrategia de préstamo superpuesto. Luego, obtendría un préstamo superpuesto por $ 20,000 adicionales (10%). Finalmente, pagaría los $20,000 restantes (10%) de enganche.
Utiliza esta estrategia para obtener ambos préstamos al mismo tiempo. El segundo préstamo más pequeño, generalmente un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito (HELOC) con un período de retiro de 10 años, complementa el primero para satisfacer sus necesidades totales de préstamo.
Sin embargo, no está obligado a obtener préstamos del mismo prestamista. Si notifica a su prestamista hipotecario principal que tiene la intención de utilizar un préstamo combinado, lo derivarán a un segundo prestamista que puede proporcionar el financiamiento adicional.
Tipos de Préstamo Piggyback
El escenario descrito anteriormente es la estructura de préstamo piggyback más común, pero no es la única forma de dividir los fondos. Aquí hay una mirada más cercana a las tres alternativas más populares.
80/10/10
Los préstamos piggyback también se conocen como préstamos 80/10/10 porque esa es la forma más común de dividir los fondos en porcentajes. El primer número representa el monto de la hipoteca principal (80 %), mientras que el segundo número representa el monto del préstamo combinado (10 %). El número final representa el pago inicial (10%).
80/15/5
Esto es similar a un préstamo 80-10-10, pero puede preferirlo si tiene menos del 10% para el pago inicial.
75/15/10
Otra forma popular de dividir un préstamo superpuesto es 75/15/10. Esto significa que la primera hipoteca representa el 75 % del precio de compra, el préstamo secundario representa el 15 % y el pago inicial es el 10 %. Esta versión se usa con frecuencia cuando se financia un condominio porque las tasas hipotecarias son más altas cuando la relación préstamo-valor (LTV) supera el 75%.
Usando el mismo ejemplo de $200,000 de arriba, un préstamo piggyback 75/15/10 se vería así:
- Préstamo primario: $150,000 (75%).
- Préstamo secundario: $30,000 (15%)
- Pago inicial: $20,000 (10%)
Por qué podría ser difícil obtener un préstamo piggyback
En teoría, un préstamo piggyback parece ser la mejor opción, pero existen riesgos, por lo que el prestamista requerirá una prueba de que puede manejar la deuda adicional.
Una cosa a tener en cuenta es que el prestamista hipotecario considerará su relación deuda-ingreso (DTI) al aprobar su préstamo. Debido a que básicamente está sacando dos préstamos para una casa, está incurriendo en más deudas, por lo que necesitará un ingreso más alto para cubrir ambos.
Su DTI no debe exceder el 28 %, lo que significa que el costo mensual total de ambos préstamos no puede exceder el 28 % de su ingreso bruto mensual. Si su ingreso mensual antes de impuestos es de $6,000, por ejemplo, no será elegible para un préstamo combinado que cueste más de $1,680 por mes.
Además, debido a que tomar dos préstamos separados simultáneamente es riesgoso, necesitará un buen crédito para calificar para un préstamo combinado. Cada prestamista tiene requisitos diferentes, pero se requiere un puntaje de crédito de al menos 680.
Los beneficios y desventajas de los préstamos piggyback
Debe o no debe obtener un préstamo superpuesto por varias razones.
Beneficios de los préstamos piggyback
#1. Evitando el PMI
Una de las razones más comunes para obtener un préstamo piggyback es evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), que protege al prestamista en caso de incumplimiento. Obtener dos hipotecas es menos costoso para el propietario y el interés suele ser deducible de impuestos. Antes de tomar una decisión financiera tan importante, le recomendamos consultar con su asesor fiscal.
Cuando tiene un 20 % o más de capital en su casa, tiene el derecho legal de solicitar que su prestamista suspenda su PMI. De lo contrario, el prestamista debe descontinuar el PMI una vez que haya alcanzado el 22 % del capital de su vivienda.
#2. Pagos iniciales reducidos
Una hipoteca piggyback también se puede utilizar para financiar más del 80 % del precio de compra de una vivienda (también conocido como 80 % préstamo-valor o LTV).
Por ejemplo, si un comprador de vivienda solo tiene suficiente dinero para un pago inicial del 5%, puede obtener un préstamo 80/15/5. El “80” se refiere a la primera hipoteca, que cubre el primer 80% del precio de compra de la vivienda. El “15” se refiere a la segunda hipoteca, que cubre el 15% restante del precio de compra. El “5” representa el pago inicial del 5% realizado por el prestatario.
Esto se puede hacer de dos maneras: 80/15/5 o 80/10/10. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen una opción 80/20 en la que la segunda hipoteca cubre el resto del precio de compra sin pago inicial.
# 3 Conveniencia
Un préstamo piggyback puede ser una herramienta útil para los compradores de vivienda. No tiene que ir a dos cierres, firmar dos juegos de documentos o pagar dos costos de cierre diferentes porque una hipoteca piggyback se cierra al mismo tiempo que la primera hipoteca. Si su prestamista principal no ofrece préstamos combinados, lo más probable es que le recomienden otro prestamista con el que tenga una relación laboral.
El segundo préstamo a veces se puede estructurar para que el propietario pueda beneficiarse de él. Por ejemplo, si el segundo préstamo es una línea de crédito con garantía hipotecaria, el propietario puede utilizar los fondos para realizar mejoras en la vivienda.
Los préstamos piggyback también se pueden estructurar para aceptar solo pagos de intereses. Esto significa que solo tiene que pagar los intereses durante un período determinado, pero puede agregar todo el capital que desee.
Esta opción brinda a los propietarios más opciones sobre cómo pueden gastar su dinero. Podrían ponerlo en su 401 (k) u otras inversiones financieras, saldar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos o guardarlas para un día lluvioso.
#4. Evitar las tasas de interés de los préstamos jumbo
Si está buscando una vivienda más cara, un préstamo superpuesto puede permitirle evitar los límites de préstamo de los préstamos jumbo. Las tasas de interés más bajas en la primera hipoteca lo beneficiarán.
Los inconvenientes de los préstamos piggyback
Por otro lado, las hipotecas superpuestas tienen varias desventajas que pueden desanimar a un prestatario. Aquí están algunos ejemplos:
#1. Tasas de interés más altas
Debido a que la segunda hipoteca está sujeta a tasas de interés a corto plazo, generalmente se financia a una tasa más alta que la hipoteca principal. Estas tasas pueden eventualmente superar el costo del PMI.
#2. Pagos mensuales más altos
Las segundas hipotecas generalmente están restringidas a residencias principales y tienen un plazo de préstamo más corto que las primeras hipotecas. Esto significa pagos hipotecarios mensuales más altos y restricciones en el tipo de residencia.
#3. Restricciones de cantidad
Las segundas hipotecas también están restringidas a montos de préstamo de no más de $100,000. Algunos prestamistas, sin embargo, permiten más.
Alternativas de hipotecas a cuestas
#1. Pagar Seguro Hipotecario Privado
Es posible que prefiera pagar el PMI, especialmente si el PMI es menos costoso por mes que el pago de una segunda hipoteca. Los prestamistas están obligados a cancelar el PMI una vez que tenga un 22 % de capital en su vivienda, pero puede solicitar que se cancele antes si tienen un 20 % de capital.
#2. Solicitar una Hipoteca Jumbo
Si su puntaje crediticio y su relación deuda-ingresos son lo suficientemente altos como para calificar para un préstamo jumbo, es posible que prefiera hacer un solo pago mensual.
#3. Compre una casa menos costosa
Comprar una casa menos costosa puede permitirle calificar para un préstamo conforme en lugar de un préstamo jumbo. Esto eliminaría la necesidad de un préstamo superpuesto para evitar una hipoteca gigante.
Una casa más asequible puede permitirle pagar un pago inicial del 20 %, eliminando la necesidad de un PMI.
#4. Obtenga un préstamo puente
¿Está considerando un préstamo combinado porque se está mudando pero aún no ha vendido su casa? Un préstamo puente puede ser una mejor opción.
Este préstamo hipotecario a corto plazo cierra la brecha entre el momento en que compra su nueva casa y el momento en que llega el producto de la venta de su casa anterior. Por lo general, puede pedir prestado hasta el 80% del valor original de la vivienda, con plazos que van desde seis meses hasta un año. Si desea un segundo préstamo a corto plazo para no tener que hacer dos pagos de hipoteca durante mucho tiempo, es posible que prefiera un préstamo puente.
Es muy probable que su situación financiera y el costo de la vivienda en su área influyan en su decisión entre un préstamo combinado y otras opciones.
Otras posibilidades
- Préstamo respaldado por el gobierno: Algunos préstamos respaldados por el gobierno federal permiten a los compradores de vivienda poner menos dinero. Los préstamos de la FHA, por ejemplo, requieren tan solo un 3.5% de pago inicial, aunque se requiere un seguro hipotecario. Si cumple con ciertos criterios, los préstamos VA y USDA no requieren un pago inicial.
- Programas de asistencia para el pago inicial: Si es la primera vez que compra una casa, puede ser elegible para programas especiales o subvenciones que lo ayuden a ahorrar dinero para el pago inicial. En la mayoría de los casos, no tendría que preocuparse por pagar el PMI o tener suficientes ahorros.
Conclusión
Antes de sacar dos hipotecas, haga los cálculos para asegurarse de que está ahorrando dinero. Si bien evitar el PMI puede parecer atractivo, es posible que termine pagando más por los préstamos de lo que pagaría con un seguro hipotecario. Esperar hasta que tenga suficiente pago inicial para evitar dos préstamos o PMI es la mejor manera de ahorrar dinero a lo largo de su préstamo hipotecario. Si esa no es una opción para usted, tenemos otras opciones para comprar una casa con un pago inicial bajo.
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Referencias
