Es muy probable que haya oído hablar de mejoras de arrendamiento en algún lugar en el pasado. Sin embargo, es posible que no sepa qué más se incluye en esta categoría o cuál es el significado real de este término. Además, la mayoría de las personas sienten curiosidad por saber quién es responsable de pagar la factura de estas modificaciones. Si tiene una pequeña empresa y alquila un espacio comercial, es probable que deba hacer ajustes en el espacio para que cumpla con los requisitos de su empresa. Las modificaciones o mejoras que hizo a la propiedad de alquiler para hacerla más deseable se conocen como mejoras de arrendamiento. Esta publicación repasará algunos ejemplos de mejoras de propiedades arrendadas y la vida de depreciación para las mejoras de propiedades arrendadas.
¿Qué son las mejoras de arrendamiento?
Las mejoras de propiedades arrendadas (también conocidas como construcciones y mejoras de inquilinos) son cambios realizados por un arrendatario o propietario. Hacen esto para que la habitación sea más agradable o útil para el inquilino. En el contexto de los bienes raíces comerciales, las actualizaciones de propiedades arrendadas son extremadamente frecuentes. El razonamiento detrás de estos desarrollos es que mejoran una propiedad hasta el punto en que conseguir inquilinos se vuelve mucho más fácil. También facilitan mucho el aumento de las tasas de retención de inquilinos.
Además, es poco común que una propiedad comercial sea perfecta para la empresa de un inquilino potencial cuando la ven por primera vez. Las mejoras de arrendamiento se refieren a cualquier alteración requerida a la propiedad. Los inquilinos pueden solicitar estas modificaciones en cualquier momento durante el plazo del arrendamiento, pero con frecuencia se discuten durante el contrato de arrendamiento inicial.
Un arrendador puede ofrecer incentivos para realizar reparaciones o mejoras en una propiedad de alquiler a fin de aumentar su atractivo para los posibles inquilinos. Si el arrendatario no contribuye al costo de las renovaciones, el arrendatario es responsable de cubrirlas y proporcionar la documentación pertinente.
Entonces, ¿qué son exactamente las mejoras de arrendamiento aceptables?
El tema de "¿Quién paga las mejoras de los locales arrendados?" es común cuando se trata de mejoras de arrendamiento. Estos son los tipos de mejoras de propiedad que el propietario suele pagar. Los inquilinos pueden ser elegibles para reducciones de alquiler de parte de sus propietarios si pagan las mejoras de su propio bolsillo. Además, los propietarios y los inquilinos pueden llegar a un acuerdo en el que se dividen el precio de las mejoras.
Las mejoras de arrendamiento tienen límites para tipos específicos de mejoras. Las mejoras realizadas a un edificio que los inquilinos existentes encuentran útiles o que atraen nuevos inquilinos entran en esta categoría. Las renovaciones de pisos, paredes y techos se incluyen en esta categoría.
Además, las mejoras de arrendamiento no incluyen cambios en el exterior del edificio o mejoras que benefician exclusivamente a los inquilinos en otras unidades, a pesar de la percepción popular de lo contrario. Esto descarta cosas como instalar un techo nuevo, actualizar el ascensor o pavimentar una acera.
Además, es una pregunta popular entre los propietarios e inquilinos: "¿Es la señalización una mejora del arrendamiento?" En otras circunstancias, la señalización no cumple con los criterios ya que no aumenta el valor práctico de la propiedad. Sin embargo, en el contexto de bienes raíces comerciales, es absolutamente aceptable instalar letreros en una propiedad donde se encuentra una tienda u otro negocio, ya que a menudo es el deseo del inquilino. En pocas palabras, las mejoras de propiedades arrendadas son una modificación del edificio que se adapta a los requisitos estéticos o funcionales del inquilino.
¿Cuáles son los tipos de mejoras de arrendamiento?
#1. Asignación para estándares de construcción
Una construcción es otro nombre para esta acción potencial. En este escenario, el arrendador ofrece al arrendatario una selección de posibles mejoras. El arrendatario tiene más tiempo para concentrarse en administrar su negocio porque el propietario se encarga de la gestión del proyecto. Los inquilinos no siempre obtienen las mejoras que desean, lo que puede ser perjudicial para el éxito de su empresa. Ellos son responsables de pagar cualquier trabajo extra que surja de su decisión de modificar el proyecto.
#2. Asignación para mejoras del inquilino
El control del inquilino sobre esta forma de mejora del arrendamiento libera al propietario de las responsabilidades de supervisión, que pueden ser sustanciales si el trabajo involucrado es extenso. El arrendador generalmente incluye cláusulas en el contrato de arrendamiento que representan el presupuesto de mejora de la asignación del arrendatario. Una tarifa plana o un precio por pie cuadrado es el formato habitual para presentar esta información. El propietario o el inquilino pueden hacer el pago inicial a la empresa de remodelación o construcción. Además, el arrendatario es responsable de compensar los sobrecostos de un proyecto.
#3. llave de giro
El momento para realizar dicha mejora en la propiedad arrendada es al comienzo del contrato de arrendamiento. Por lo general, el inquilino es responsable de presentar estimaciones de costos y planes, mientras que el propietario es responsable de supervisar y pagar el trabajo.
#4. Reducción de Renta
Si el arrendatario realiza mejoras en el arrendamiento, el arrendador puede reducir el alquiler. Los inquilinos, sin embargo, pueden ser elegibles para alivio de alquiler en la forma de un mes gratis o un alquiler reducido durante períodos específicos del año si esta disposición está incluida en el contrato de arrendamiento. Esto reduce el costo de las renovaciones para el inquilino. El inquilino tiene el mismo nivel de supervisión y control sobre las mejoras del contrato de arrendamiento que tenía con la TIA. Si los gastos superan el plan, el inquilino también debe pagar la diferencia.
¿Cuáles son las 5 mejoras de arrendamiento?
La construcción de mejoras de arrendamiento, a menudo llamadas mejoras de inquilinos o construcciones de inquilinos, suele ser la siguiente etapa después de que se firma un contrato de arrendamiento comercial. Estas modificaciones permiten a los inquilinos satisfacer mejor las necesidades de sus negocios individuales.
Las actualizaciones de propiedades arrendadas pueden ser alteraciones estructurales o cosméticas realizadas en el interior de un edificio. Los arrendamientos normalmente no cubren las mejoras a los sistemas de calefacción, ventilación, aire acondicionado, seguridad contra incendios o seguridad de un edificio, o su fachada. Tanto el arrendador como el arrendatario son igualmente responsables de pagar las mejoras del arrendamiento.
Aquí hay un resumen rápido de las muchas mejoras de arrendamiento comercial que están disponibles.
#1. Configuración del equipo
Las mejoras de arrendamiento también pueden incluir comodidades como sillas de lavado y tinas de lavado en un servicio de peluquería para mascotas. Las mejoras del arrendatario de esta naturaleza suelen ser permanentes y difíciles de eliminar después de la conclusión del contrato de arrendamiento, pero son necesarias para el buen funcionamiento del negocio del arrendatario. Incluir mejoras en la propiedad arrendada en un contrato de arrendamiento comercial es una práctica estándar. Los propietarios pueden confiar en Clarity Commercial para que los ayude a negociar las construcciones de los inquilinos con los posibles inquilinos, como quién pagará las renovaciones y cuánto costarían.
#2. Pisos y Paredes Renovados
Además, dentro de la categoría de mejoras de propiedades arrendadas se encuentran los estiramientos faciales de las paredes y los pisos. Es una práctica común instalar paneles de yeso, pintura, papel tapiz u otros tratamientos de paredes en espacios de alquiler para adaptarlos a usos alternativos. Los cambios en el piso también son parte de esto. Las alfombras probablemente no sean la opción ideal para un spa y los pisos cerámicos probablemente no sean la mejor opción para una oficina.
#3. Alteraciones de la Estructura Interna
No es inusual que los nuevos inquilinos hagan modificaciones estructurales dentro del espacio de la propiedad que arriendan cuando se mudan por primera vez. Existe la posibilidad de que los centros de llamadas necesiten cubículos, que las oficinas legales exijan la creación de un vestíbulo y que los veterinarios las clínicas requerirán la creación de salas de examen y espacio de laboratorio.
#4. Gabinetes y superficies de trabajo renovados
De manera similar, los inquilinos pueden optar por renovar su área con nuevas encimeras y estanterías. Puede ser costoso instalar estantes nuevos en una tienda, pero incluso una inversión modesta en mostradores nuevos puede transformar por completo la apariencia de una tienda, clínica u oficina.
#5. Instalación de nueva electrónica, cableado y luces
La instalación de nuevas líneas telefónicas, Internet y puertos ethernet, así como la iluminación actualizada, se incluyen en la categoría de mejoras de arrendamiento. Será necesario realizar cambios en la forma en que un espacio recibe electricidad e iluminación antes de que pueda convertirse de un uso a otro, por ejemplo, de una tienda minorista a un espacio de oficinas o de una clínica médica a una tienda minorista. Además, lee Financiamiento de mejoras en el hogar: opciones para el financiamiento de mejoras en el hogar.
¿Cómo se registran las mejoras de arrendamiento?
Las renovaciones menores de arrendamiento incluyen pintura o pisos nuevos, mientras que las mejoras sustanciales de arrendamiento incluyen nueva construcción, reubicación o demolición de paredes existentes. Las mejoras de propiedades arrendadas tienen una vida útil de más de un año, por lo que, a los ojos del IRS, son bienes de capital. Generalmente, el IRS le permite deducir el costo de una compra de capital a lo largo de la vida útil esperada del activo. Aquí hay formas de registrar las mejoras de arrendamiento.
- En el área de activos de su libro mayor, cree una nueva cuenta y etiquétela como "Mejoras de arrendamiento".
- Agregue la cantidad total de dinero gastado en mejoras de arrendamiento a la cuenta correspondiente.
- El monto total gastado en mejoras de propiedades arrendadas debe deducirse del presupuesto operativo.
- En el libro mayor de contabilidad, en "Mejoras de locales arrendados", cree una nueva cuenta para la depreciación acumulada de las mejoras de locales arrendados.
- Antes de que finalice el año calendario, eche un vistazo a las reglas del IRS para calcular la depreciación de las mejoras de arrendamiento. Los límites pueden cambiar de un año a otro, y ciertos años le permiten deducir más de la cantidad estándar de depreciación si cumple con los criterios establecidos por el IRS para la asignación de ese año en particular.
- Determine la depreciación anual de acuerdo con las pautas del IRS.
- Sume la depreciación anual a la cuenta de depreciación acumulada para mejoras de locales arrendados.
- Aumente la cuenta de gastos de depreciación en el libro mayor de contabilidad para reflejar la depreciación anual.
Ejemplos de mejoras de arrendamiento
Por lo general, las mejoras de arrendamiento se realizan en el interior de un edificio e incluyen cosas como nuevos accesorios, equipos y muebles.
Las oficinas, las tiendas y las fábricas son solo algunos de los muchos entornos de bienes raíces comerciales que podrían sufrir tales renovaciones, la gran mayoría de las cuales implican alteraciones en las paredes, techos y pisos de la estructura.
Además, veamos algunas instancias del mundo real para ilustrar mejor el alcance y las limitaciones de la definición de mejora del arrendamiento. Tomemos, por ejemplo, un edificio comercial que sirve como centro de llamadas de un inquilino. Agregar cubículos para los trabajadores y líneas telefónicas para la comunicación son ejemplos. Asimismo, cuenta la instalación de salas nuevas, iluminación especializada, área de mostrador para recepcionistas, alfombrado y estanterías comerciales.
Es una pregunta común entre propietarios e inquilinos por igual: "¿Es la mejora de la propiedad arrendada un activo intangible?" En pocas palabras, las mejoras de arrendamiento no son esenciales. Estas son renovaciones o transformaciones más bien manifiestas de una propiedad. Las nuevas habitaciones, cubículos, tecnología y otras mejoras a la propiedad son activos tangibles.
Depreciación de las mejoras de propiedades arrendadas
Debido a que el arrendador (propietario) en lugar del arrendatario (inquilino) es el propietario de las mejoras del arrendamiento, se amortizan en lugar de depreciarse. El derecho a utilizar un activo durante el plazo del arrendamiento es un activo intangible porque el arrendatario en realidad no posee el activo. Las mejoras a locales arrendados se amortizan igualmente y no se deprecian por tener la consideración de derechos intangibles. A través del proceso de amortización, el monto total a pagar por las mejoras a la propiedad arrendada se reduce a cero con el tiempo. Durante el proceso de contabilidad de amortización, ahora hay varias pautas a seguir:
- La vida útil de la utilidad. Si el plazo remanente del arrendamiento es menor que la vida útil anticipada de las mejoras a la propiedad arrendada, deben amortizarse. Por ejemplo, si el plazo del arrendamiento sigue siendo de cinco años, pero se prevé que un dispositivo de iluminación instalado recientemente deba reemplazarse en tres años, el activo debe amortizarse en el plazo más corto.
- Periodo de alquiler. Si las mejoras a la propiedad arrendada tienen una vida útil equivalente o superior al plazo del arrendamiento, entonces los costos asociados con las mismas deben amortizarse a lo largo del plazo del arrendamiento. La amortización de una mampara de oficina de 10 años de vida útil en un plazo de arrendamiento de 5 años es razonable.
- Renovación de arrendamiento en Bas. Ninguna cantidad de reducción de renta por parte del arrendador impedirá que un arrendatario ejerza su opción de extender el contrato de arrendamiento. En este caso, es razonable suponer que el plazo del arrendamiento se extenderá, permitiendo la depreciación del activo durante un período de tiempo más largo hasta la vida útil del activo.
¿Cuál es la diferencia entre las mejoras de propiedades arrendadas y las mejoras de edificios?
Las mejoras a un edificio no son lo mismo que las mejoras a un arrendamiento. Este último, por otro lado, se hace dentro de los límites del área alquilada y de una manera que conduzca a los mejores intereses de los inquilinos. Similar a la tierra arrendada, la tierra arrendada también produce edificios arrendados. También es posible que las mejoras del edificio finalicen antes de que el área específica del inquilino esté lista.
Un ejemplo de una mejora de arrendamiento es cuando un propietario instala un baño en la unidad de un inquilino. Supongamos, sin embargo, que se renueva todo un piso de los baños comunes del edificio. Pero supongamos que se desarrollan más; ¿entonces que? Esto podría considerarse como una actualización del edificio porque beneficiará a varios inquilinos.
¿Quién paga por las mejoras de propiedades arrendadas?
Para ayudar a los inquilinos con el costo de las renovaciones, los propietarios pueden ofrecer un subsidio de mejora del inquilino o reducir el alquiler mensual de los inquilinos. También pueden compensar proporcionando al inquilino un menú de opciones de actualización. Los cargos por excedentes a menudo son responsabilidad del inquilino.
¿Cuál es la vida útil de depreciación para las mejoras de propiedades arrendadas?
Las mejoras de propiedades arrendadas no son deducibles de impuestos. Sin embargo, las mejoras a propiedades arrendadas están sujetas a depreciación de por vida porque son parte integral de la estructura. Los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP) estipulan un calendario de depreciación de 15 años para las mejoras de propiedades arrendadas, que debe revisarse anualmente según la vida económica del activo.
¿Se debe depreciar o amortizar una mejora de propiedad arrendada?
De acuerdo con la práctica contable aceptada, las mejoras a locales arrendados se amortizan en lugar de depreciarse. Esto se debe a que la ley reconoce al arrendador, no al arrendatario, como propietario de las mejoras de alquiler. El arrendatario tiene un derecho abstracto de usar el artículo durante el arrendamiento, pero no es el propietario. En lugar de depreciarse, los derechos intangibles se amortizan con el tiempo.
Conclusión
Las mejoras de arrendamiento son obligaciones impuestas a los propietarios o dueños de propiedades para preparar, mantener o reparar unidades de alquiler y garantizar que cumplan con los códigos de construcción aplicables. Pintar, reparar, actualizar y reemplazar accesorios y electrodomésticos son ejemplos de este tipo de mejoras.
Debido a que estos gastos se consideran mejoras de capital, los propietarios no pueden deducirlos directamente de sus impuestos; sin embargo, el IRS permite a los propietarios reclamar los gastos de depreciación durante el transcurso de la vida útil de la mejora.
Preguntas frecuentes sobre mejoras de arrendamiento
¿La mejora de la propiedad arrendada es un activo fijo?
Las mejoras a propiedades arrendadas se tratan como activos fijos y, por lo tanto, se incluyen en la porción de propiedad, planta y equipo (PP&E) del balance general como activos no corrientes. Las mejoras de arrendamiento se clasifican como “otros activos fijos” de acuerdo con ASC 360 bajo US GAAP (Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados).
¿Las mejoras de propiedades arrendadas se deprecian o se contabilizan como gastos?
Cuando un inquilino realiza modificaciones en una propiedad de alquiler para satisfacer mejor sus necesidades, está realizando una mejora del arrendamiento. Las renovaciones de arrendamiento no son deducibles de impuestos. Sin embargo, las mejoras están sujetas a depreciación porque son parte integral de la estructura.
¿Qué no es propiedad de mejora de arrendamiento calificada?
El IRS considera que cualquier mejora realizada en el interior de un edificio es una mejora de propiedad de arrendamiento elegible. Además, el IRS no considera adiciones a edificios, ascensores, escaleras mecánicas o mejoras estructurales internas.
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