Al comprar más de una propiedad de inversión, generalmente es preferible optar por una hipoteca general, que es un préstamo único para pagar la adquisición de múltiples bienes inmuebles, que solicitar préstamos por separado para cada compra individual. Ahora, analicemos qué es una hipoteca general y cómo se aplica a los bienes raíces.
General
Una hipoteca general, también conocida como préstamo general, es una hipoteca que cubre una serie de propiedades y las utiliza todas como garantía. En lugar de financiar cada propiedad por separado, puede financiar varias propiedades a la vez con una hipoteca general.
Un préstamo general se puede utilizar para comprar varias propiedades a la vez o para combinar los préstamos de varias propiedades en una sola. Si se vende alguna de las garantías, sólo se paga la cantidad atribuible a los bienes vendidos; el préstamo en sí no es "recuperado", ya que esto obligaría a un refinanciamiento o reembolso total. Por lo tanto, la suma restante del préstamo continúa según lo programado.
Las hipotecas generales no suelen estar disponibles en los bancos y prestamistas tradicionales. En cambio, los prestamistas comerciales son las principales fuentes de estos préstamos. Se concentran en inversionistas inmobiliarios experimentados con finanzas complejas y una cartera de muchas propiedades.
¿Cómo funciona la hipoteca general?
Las hipotecas generales simplifican la financiación de la propiedad. Las inversiones inmobiliarias requieren grandes depósitos. Los ahorros personales pueden no ser adecuados para operaciones inmobiliarias a gran escala. Por lo tanto, las hipotecas generales son ideales para la financiación de bienes raíces. Los desarrolladores compran y desarrollan terrenos para dividirlos en unidades residenciales utilizando hipotecas generales. Esta hipoteca cubre varios lotes. Los desarrollos de subdivisión de bienes raíces utilizan este tipo de financiación. Por una suma fija, el prestatario puede descargar lotes particulares. La hipoteca pagará ambos lotes mientras avanza la construcción.
Los edificios que se construirán con esta hipoteca sirven como garantía del préstamo. Sin embargo, las hipotecas generales tienen reglas que permiten vender propiedades individuales sin pagar el préstamo en su totalidad.
Una "cláusula de vencimiento a la venta" en las hipotecas convencionales exige el pago total si se vende la propiedad. La “cláusula de liberación” de una hipoteca general permite que se venda parte de la propiedad de garantía y se pague parte de la deuda. Después de que se venden todas las casas, se restablece la hipoteca general. Esto facilita la compra y venta de varias viviendas con el mismo crédito.
Sin embargo, esta cláusula solo es aplicable si el valor de la propiedad sobreviviente es suficiente para satisfacer el saldo del préstamo pendiente cuando se vende una propiedad de una cartera que respalda una hipoteca general.
Requisitos generales de hipoteca
Las instituciones crediticias también pueden considerar lo siguiente al determinar la elegibilidad general de la hipoteca de una empresa:
#1. Situación crediticia del prestatario
El prestamista hipotecario general tendrá en cuenta el historial de crédito personal y los ingresos del prestatario durante el proceso de solicitud.
#2. La estabilidad financiera de la empresa.
Se requiere un índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) de al menos 1.25x para que la empresa califique para el préstamo además de las ganancias comerciales y el historial crediticio.
#3. Entendimiento de la industria
Si el prestatario tiene la intención de construir un proyecto considerable, esto es esencial. El prestamista hipotecario general querrá saber si el prestatario tiene experiencia previa porque corre mucho peligro en esta circunstancia.
#5. Fuerza del activo
La institución crediticia querrá saber cuántas propiedades están incluidas en el préstamo, qué tipo de propiedades están incluidas, para qué se usan, dónde están ubicadas, cómo se mantienen y cuánto valen.
#6. Ingreso operativo neto
Si el préstamo es para propiedades de alquiler, la compañía bancaria querrá saber cuánto dinero aportan las propiedades cada mes.
¿Para quién son las hipotecas generales?
La mayoría de las veces, los compradores inteligentes, los flippers y los desarrolladores de bienes raíces los usan. Las empresas en el negocio de la compra de casas al por mayor o los inversionistas experimentados con una cartera de propiedades residenciales o comerciales son el mercado objetivo de las hipotecas generales.
Estos préstamos no están destinados a ser utilizados para una segunda casa o incluso una residencia principal. En cambio, están hechos para servir como residencias de inversión para inversores inmobiliarios que alquilan, venden o construyen casas con fines de lucro. Algunos de los clientes más típicos para una hipoteca general incluyen:
#1. Inversores en Propiedades de Alquiler
Los inversores en propiedades de alquiler suelen enfrentarse a restricciones de préstamo de los prestamistas convencionales. Un préstamo general se puede utilizar para comprar varias propiedades a la vez o para combinar préstamos sobre propiedades de alquiler existentes en un solo préstamo.
#2. Aletas de propiedad
Los inversores inmobiliarios pueden comprar varios bienes inmuebles a la vez para revenderlos mediante un préstamo general. El flipper solo necesita pagar ese porcentaje del préstamo por cada propiedad vendida. Por ejemplo, los flippers pueden buscar hipotecas generales que les permitan moverse rápidamente y aprovechar las oportunidades que detectan en el mercado. Una hipoteca general podría brindar flexibilidad adicional para hacer que tales operaciones sean más factibles si el inversionista descubre muchas casas que desea comprar, renovar y revender.
#3. Constructores y Desarrolladores
Los promotores inmobiliarios también pueden comprar terrenos y pagar la construcción de edificios con una hipoteca general. Si el desarrollador acepta quedarse con el préstamo, se convierte en financiamiento permanente; de lo contrario, puede ser reembolsado a medida que el desarrollador vende las propiedades.
#4. Expansión de negocio
Un préstamo general ofrece financiar todos los edificios bajo una sola hipoteca, lo cual es útil para las empresas que se están expandiendo o comprando uno con muchas ubicaciones.
Hipoteca general Inmobiliaria
En resumen, la hipoteca inmobiliaria global es el sistema de financiación de diversos proyectos inmobiliarios y adquisiciones mediante un préstamo global. Esto también brinda la opción de combinar varias hipotecas inmobiliarias individuales en un solo préstamo general. Dado que las hipotecas generales son bastante flexibles y permiten que los activos individuales se vendan por separado, sin necesidad de refinanciar u obtener un nuevo préstamo, generalmente las adquieren los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios para ahorrar tiempo y dinero cuando financian múltiples activos o proyectos comerciales y residenciales. propiedades.
Tome este escenario, por ejemplo. Un desarrollador compra 100 acres de propiedad con la intención de desarrollar un vecindario suburbano con una casa por acre. Compran la tierra a varios vendedores mediante un préstamo general. Venden casas a familias específicas mientras construyen y pagan una parte del préstamo con cada venta.
Prestamistas hipotecarios generales
Solicitar recomendaciones de su banquero, CPA o asesor financiero es el enfoque más fácil para localizar un prestamista comercial que ofrezca hipotecas generales. Sin embargo, aquí hay algunos prestamistas hipotecarios que también puede considerar:
#1. Préstamos comerciales más amplios:
Vaster es una organización hipotecaria totalmente integrada con expertos del mercado local como columna vertebral. Fue establecido en 2017 por dos de las firmas de bienes raíces más grandes del sur de Florida; Fortune International Group y The Related Group. Se formó como una empresa conjunta. En sus primeros dos años de operación, como prestamista privado residencial, Vaster cerró con más de $150,000,000 en préstamos. Desde entonces, han aumentado la variedad de productos de préstamo que ofrecen para seguir ayudando a más personas a acumular riqueza a través de bienes raíces.
Vaster está ubicado en Brickell, Miami, Florida, el centro financiero de la ciudad, y puede brindar una experiencia hipotecaria perfecta a los clientes de los Estados Unidos y otros países debido a la ubicación favorable de su sede.
Vaster se especializa en transacciones comerciales complejas y de gran escala con hasta un 65% de financiamiento y sin monto máximo de préstamo en un acuerdo de 12 a 36 meses para préstamos comerciales y residenciales.
#2. capital kram
Cuando se trata de financiamiento de bienes raíces comerciales y residenciales, pocas compañías pueden compararse con KRAM Capital Group LLC. Debido a su presencia mundial, los clientes de KRAM pueden acceder a fondos para inversiones inmobiliarias comerciales y residenciales en todas partes. Su sede se encuentra en Atlanta, Georgia.
Los 20 años de experiencia en financiamiento comercial y residencial del equipo de liderazgo y los $2 mil millones en transacciones ayudan a los clientes. Desde 2017, KRAM Capital Group ha brindado un servicio excepcional y herramientas en línea para brindar a cada cliente una experiencia única.
KRAM Capital proporciona financiación a inversores inmobiliarios de todos los tamaños, incluidos; bienes raíces comerciales, propiedades multifamiliares, inversiones residenciales, préstamos puente y alquileres de vacaciones con montos de préstamo que comienzan en un mínimo de $300,000 y un plazo de préstamo fijo de 5 a 30 años.
#3. Préstamos Westpark
Westpark Loans, con sede en California, es un prestamista directo de dinero fuerte que opera a escala nacional. Proporcionan todo tipo de hipotecas, incluyendo dinero fuerte, gobierno, documentación alternativa y préstamos convencionales.
Ubicado en Irvine, California en los EE. UU., Westpark Loans ofrece 2 productos diferentes, bajo el sistema de préstamos generales. Son el préstamo general Standard Investor y el préstamo general Apartment Investor.
Bajo la opción de préstamo Standard Investor Blanket;
- Los montos de los préstamos oscilan entre $ 500,000 y $ 5 millones
- El refinanciamiento de retiro de efectivo es aceptable
- Plazos fijos de 5 o 10 años con amortización de hasta 30 años
Bajo la opción de préstamo general para inversores de apartamentos;
- Los montos de los préstamos oscilan entre $ 1 millón y $ 50 millones
- El refinanciamiento de retiro de efectivo también es aceptable
- Plazos fijos de 5 o 10 años con amortización de hasta 30 años
Préstamo general vs préstamo puente
A pesar de que ambos son préstamos inmobiliarios comerciales, existen algunas diferencias entre ellos.
Un préstamo puente es un préstamo breve creado para ofrecer financiamiento durante un período de transición, como mudarse de una casa a otra, mientras que un préstamo general es una hipoteca única que cubre dos o más bienes inmuebles.
Los préstamos puente son utilizados principalmente por propietarios solteros que buscan mudarse a una nueva casa o renovar y vender su antigua casa, mientras que los desarrolladores inmobiliarios e inversores prefieren los préstamos generales que desarrollan una gran cantidad de propiedades simultáneamente.
Los préstamos puente tienen una tasa de interés más alta que oscila entre el 6.25 % y más y son préstamos a un plazo relativamente corto que suelen pagarse en un plazo de 6 meses a 3 años, mientras que los préstamos generales tienen tasas de interés mucho más bajas, de hasta el 4 %, con plazos de préstamo que van de 2 a 30 años. XNUMX años.
Los inversionistas de bienes raíces a veces pueden usar préstamos puente comerciales, que son préstamos a corto plazo hasta que puedan obtener financiamiento a largo plazo. Al renovar una propiedad de ingresos recientemente comprada, los préstamos puente se emplean con frecuencia; una vez finalizadas las mejoras, la propiedad se vuelve elegible para financiamiento permanente. Además, Préstamos puente comerciales puede utilizarse para comprar terrenos que aún no se han construido o para refinanciar activos comerciales.
Pros y contras de la hipoteca general
Estos son los principales pros y contras de la hipoteca general:
Para Agencias y Operadores
- Un prestatario con una hipoteca general puede ahorrar más dinero porque solo hay un préstamo para pagar las tarifas. Esto le da al propietario de bienes raíces más dinero para invertir en el proyecto. Por lo tanto, los costos para que un comerciante de bienes raíces solicite y cierre varias hipotecas son menores.
- Estos préstamos permiten a los inversores y prestatarios consolidar varias propiedades en un solo préstamo. Esto ahorra mucho tiempo, energía y dinero. Además, debido a que solo hay una solicitud de préstamo, ahorran una tonelada de papel ya que solo hay un conjunto de datos financieros, una consulta de crédito y una solicitud para completar.
- Después de la aprobación del préstamo, los prestatarios solo tendrán un pago de préstamo por mes para administrar y realizar un seguimiento y un estado de cuenta mensual para actualizar en la contabilidad de los prestatarios.
- La venta de un solo activo genera el reembolso de solo el monto del saldo del préstamo atribuible a ese activo. Si la propiedad del préstamo general se paga, se puede vender sin afectar la deuda pendiente.
- Los préstamos generales se pueden utilizar para comprar tantas propiedades como desee el prestatario.
Desventajas
- Debido a que son poco comunes, los préstamos generales no son fáciles de obtener.
- Los requisitos de calificación son generalmente mucho más exigentes ya que sus términos tienden a ser diferentes de los préstamos hipotecarios tradicionales.
- A algunos prestatarios les puede resultar difícil hacer los pagos iniciales más grandes que ocasionalmente exigen los prestamistas hipotecarios generales, que van del 25 % al 50 %, además de los montos elevados de los préstamos que generalmente vienen con los préstamos generales en comparación con los préstamos hipotecarios convencionales.
- A diferencia de las hipotecas convencionales, las condiciones del préstamo pueden cambiar y, en caso de impago, se pueden perder todos los bienes garantizados como garantía.
¿Qué es un ejemplo de una hipoteca general?
Digamos que un desarrollador de bienes raíces quiere construir una subdivisión suburbana con una casa por acre en 100 acres. El desarrollador podría comprar el terreno mediante un préstamo general o financiar la construcción de viviendas individuales con el préstamo general y pagar el préstamo gradualmente con la venta de cada casa.
¿Es difícil obtener una hipoteca general?
Para las personas normales, sería bastante difícil adquirir un préstamo general, mientras que para los inversores experimentados, como las empresas inmobiliarias y los inversores, la tendencia aumenta.
¿Cómo funciona una hipoteca general?
Un préstamo general es un tipo de préstamo que básicamente permite al prestatario pagar el préstamo mediante la venta de la propiedad garantizada en segmentos.
Vea también PRÉSTAMO GENERAL: Qué es y cómo usarlo
Conclusión
Los préstamos generales o hipotecas son préstamos que cubren múltiples activos inmobiliarios y hacen posible que los inversores obtengan financiamiento para múltiples propiedades a la vez, en lugar de tener que obtener varias hipotecas individuales. La propiedad para la cual se toma el préstamo sirve como garantía para el préstamo. Una cláusula de liberación permite que la propiedad se venda individualmente sin tener que pagar toda la deuda.
El principal valor de este modelo financiero es que permite más efectivo disponible para el prestatario. Los préstamos generales son solicitados principalmente por desarrolladores, inversionistas de bienes raíces y personas que construyen grandes propiedades comerciales o residenciales.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas generales
¿Cuál es la garantía en una hipoteca general?
El inmueble es la garantía de la hipoteca.
¿Qué cubre una hipoteca general?
Una hipoteca general cubre dos o más activos o bienes inmuebles.
¿Son seguros los préstamos generales?
Los préstamos generales son seguros siempre que el prestatario no incumpla los pagos de la hipoteca.
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