Un préstamo puente es un préstamo a corto plazo obtenido específicamente con el fin de financiar el pago inicial de una hipoteca. En pocas palabras, si desea hacer una oferta por una nueva casa antes de vender la actual pero necesita algo de dinero extra, un préstamo puente puede ayudarlo. Pero la pregunta es: "¿Es esta una elección correcta para usted?" Además, ¿cómo funciona exactamente un préstamo puente?
Lo guiaremos a través de los entresijos de los préstamos puente para que pueda decidir si son adecuados para la compra de su casa.
¿Qué es exactamente un préstamo puente?
Un préstamo puente es un tipo de financiación a corto plazo que permite a las personas y empresas obtener fondos prestados hasta por un año. Los préstamos puente, también conocidos como préstamos puente, financiamiento interino, financiamiento diferencial y préstamos oscilantes, están garantizados por garantías como la casa del prestatario u otros activos. Los préstamos puente tienen tasas de interés que oscilan entre el 8.5 % y el 10.5 %, lo que los hace más caros que las opciones tradicionales de financiación a largo plazo.
Por otro lado, los préstamos puente tienen un proceso de solicitud y suscripción más rápido que los préstamos tradicionales. Además, si puede obtener una hipoteca para comprar una casa nueva, probablemente pueda obtener un préstamo puente, suponiendo que tenga el valor líquido requerido en su primera casa. Por lo tanto, los préstamos puente son una opción popular para los propietarios que necesitan acceso rápido a los fondos para comprar una casa nueva antes de vender la actual.
¿Cómo funciona el préstamo puente?
Cuando un propietario decide vender su casa actual y comprar una nueva, puede ser difícil obtener un contrato para vender la casa y luego cerrar una nueva dentro del mismo período de tiempo. Además, es posible que un propietario no pueda realizar el pago inicial de una segunda vivienda hasta que se reciba el producto de la venta de su primera vivienda. En este caso, el propietario puede utilizar su vivienda actual como garantía para un préstamo puente para cubrir el pago inicial de su nueva vivienda.
En este caso, un propietario puede trabajar con su prestamista hipotecario actual para obtener un préstamo de seis a doce meses para "cerrar la brecha" entre la nueva compra y la venta de su antigua casa. No todos los prestamistas hipotecarios tradicionales ofrecen préstamos puente, pero los prestamistas en línea los ofrecen más comúnmente. Aunque los préstamos puente están garantizados por la casa del prestatario, debido al corto plazo del préstamo, con frecuencia tienen tasas de interés más altas que otras opciones de financiamiento, como las líneas de crédito con garantía hipotecaria.
Cuando se vende la primera casa del prestatario, los ingresos se pueden usar para pagar el préstamo puente, dejándolos solo con la hipoteca de su nueva casa. Si la casa del prestatario no se vende dentro del plazo del préstamo, será responsable de realizar los pagos de su primera hipoteca, la hipoteca de su nueva casa y el préstamo puente. Los préstamos puente son, por lo tanto, una opción arriesgada para los propietarios que probablemente no venderán su casa en un corto período de tiempo.
Un ejemplo de préstamo puente
Para comprar el edificio Sony en la ciudad de Nueva York en 2016, Olayan America Corp. obtuvo un préstamo puente de ING Capital. El préstamo a corto plazo se aprobó rápidamente, lo que permitió a Olayan cerrar el contrato del edificio Sony rápidamente. El préstamo ayudó a cubrir una parte del costo de la compra del edificio hasta que Olayan pudo asegurar una financiación más permanente a largo plazo.
Préstamos Tradicionales vs. Préstamos Puente
Los préstamos puente suelen ser más fáciles de solicitar, aprobar y financiar que los préstamos tradicionales. Sin embargo, a cambio de la conveniencia, estos préstamos suelen tener plazos cortos, altas tasas de interés y altas tarifas de originación.
Los prestatarios generalmente aceptan estos términos porque requieren un acceso rápido y fácil a los fondos. Están dispuestos a pagar altas tasas de interés porque entienden que el préstamo es por un corto período de tiempo y tienen la intención de pagarlo rápidamente con financiamiento a largo plazo a bajo interés. Además, la mayoría de los préstamos puente no tienen sanciones de reembolso.
Tipos de préstamo puente
Los préstamos puente se clasifican en cuatro tipos: préstamos puente abiertos, préstamos puente cerrados, préstamos puente de primer cargo y préstamos puente de segundo cargo.
#1. Préstamo puente cerrado
Un préstamo puente cerrado está disponible por un período de tiempo predeterminado acordado por ambas partes. Es más probable que los prestamistas lo acepten porque les brinda una mayor certeza sobre el pago del préstamo. Tiene tasas de interés más bajas que un préstamo puente tradicional.
#2. Préstamo puente abierto
El método de pago para un préstamo puente abierto se desconoce desde el principio y no hay una fecha de pago establecida. La mayoría de las empresas puente deducen el interés del préstamo del anticipo del préstamo para garantizar la seguridad de sus fondos. Los prestatarios que no están seguros de cuándo estará disponible su financiamiento esperado prefieren un préstamo puente abierto. Debido a que el reembolso del préstamo es incierto, los prestamistas cobran una tasa de interés más alta por este tipo de préstamo puente.
#3. Préstamo puente de primer cargo
El prestamista recibe el primer cargo sobre la propiedad con un préstamo puente de primer cargo. Si hay un incumplimiento, se pagará primero al prestamista del préstamo puente de primer cargo, seguido de otros prestamistas. Debido al bajo nivel de riesgo de suscripción, el préstamo atrae tasas de interés más bajas que los préstamos puente de segundo cargo.
#4. Préstamo puente de segundo cargo
El prestamista toma el segundo cargo después del prestamista de primer cargo existente para un préstamo puente de segundo cargo. Estos préstamos suelen ser por un período corto de tiempo, menos de un año. Es más probable que entren en mora y, por lo tanto, atraigan una tasa de interés más alta. Después de que se hayan pagado todos los pasivos adeudados al prestamista del préstamo puente con el primer cargo, un prestamista del préstamo del segundo cargo comenzará a recuperar los pagos del cliente. El prestamista puente para un préstamo de segundo cargo, por otro lado, tiene los mismos derechos de recuperación que el prestamista de primer cargo.
Beneficios de los préstamos puente
Uno de los beneficios de los préstamos puente es que le permiten capitalizar oportunidades que de otro modo dejaría pasar. Un propietario que busca comprar una casa nueva puede incluir una cláusula en el contrato que establezca que solo comprará la casa después de vender la actual. Sin embargo, algunos vendedores pueden sentirse incómodos con dicho acuerdo y pueden terminar vendiendo la propiedad a otros compradores listos. Puede usar un préstamo puente para hacer el pago inicial de una casa mientras espera que se complete la venta de la otra casa.
Un préstamo puente también requiere menos tiempo para calificar y ser aprobado que un préstamo tradicional. La rápida tramitación de un préstamo puente te permite comprar una nueva vivienda mientras esperas la mejor oferta por la antigua. Debido al largo período de espera de los préstamos tradicionales, es posible que se vea obligado a alquilar un apartamento, lo que puede tener un impacto en su presupuesto. Además, dependiendo de los acuerdos de préstamo, los préstamos puente permiten condiciones de pago flexibles. Tiene la opción de comenzar a pagar el préstamo antes o después de obtener un financiamiento a largo plazo o de vender la propiedad antigua.
Inconvenientes Préstamo Puente
Obtener un préstamo puente significa que tendrá que pagar dos hipotecas más un préstamo puente mientras espera que se cierre la venta de su antigua casa o el financiamiento a largo plazo. Si no cumple con sus obligaciones de préstamo, el prestamista del préstamo puente puede ejecutar la hipoteca de su casa, dejándolo en más problemas financieros de los que tenía antes de obtener el préstamo puente. Además, la ejecución hipotecaria puede resultar en la pérdida de su casa.
Los préstamos puente son costosos como una forma de financiamiento a corto plazo debido a las altas tasas de interés y las tarifas asociadas, como los pagos de valoración, los cargos iniciales y los honorarios legales del prestamista. Además, algunos prestamistas requieren que obtenga una hipoteca con ellos, lo que limita su capacidad para comparar las tasas hipotecarias entre diferentes empresas.
Tasas de interés de préstamos puente de vivienda comunes
Las tasas de interés de los préstamos puente son generalmente más altas que las tasas de interés de los préstamos convencionales, con cargos que van hasta un 2% por encima de la tasa preferencial. Los préstamos puente, como las hipotecas tradicionales, tienen costos de cierre (que pueden variar desde unos pocos miles de dólares hasta cierto porcentaje del valor del préstamo) y tarifas de originación. Es posible que también deba pagar por una tasación.
Sin embargo, debido a que las protecciones del comprador con frecuencia son limitadas en caso de que la venta de su casa actual fracase, es fundamental leer los términos y condiciones asociados con cualquier oferta de préstamo puente. Debido a que los préstamos puente están garantizados por su propiedad existente, un prestamista puede ejecutarlos si los pagos no se realizan a tiempo. Teniendo esto en cuenta, debe considerar cuidadosamente cuánto tiempo puede pasar sin alivio financiero si una venta no se concreta, y evite extenderse demasiado en las cantidades prestadas. Del mismo modo, descubrirá que vale la pena investigar exhaustivamente el mercado inmobiliario actual y cuánto tiempo se tarda en vender las casas en su área.
¿Cuándo debería usar un préstamo puente?
Los préstamos puente se usan más comúnmente cuando un propietario desea comprar una casa nueva antes de vender la que ya tiene. Un prestatario puede usar una parte de su préstamo puente para pagar su hipoteca actual, mientras que el resto se usa para hacer el pago inicial de una nueva casa. Del mismo modo, un préstamo puente se puede utilizar como una segunda hipoteca para cubrir el pago inicial de una nueva casa.
Un préstamo puente podría ser beneficioso si usted:
- Se ha decidido por una casa nueva y vive en un mercado de vendedores donde las casas se venden rápido.
- Quiere comprar una casa, pero el vendedor no aceptará una oferta supeditada a la venta de su casa actual.
- No puede pagar el pago inicial de una casa nueva sin antes vender la anterior
- Quiere comprar una casa nueva antes de vender la anterior.
- Planea vender su casa actual antes de cerrar la compra de la nueva.
Las empresas también pueden utilizar préstamos puente para capitalizar oportunidades inmobiliarias inmediatas o para financiar gastos a corto plazo. Estos préstamos generalmente están disponibles para las empresas a través de prestamistas de dinero fuerte, que financian préstamos utilizando su propiedad como garantía y prestamistas alternativos en línea. Las tasas de interés de estos préstamos son más altas que las de otros tipos de préstamos comerciales.
Los préstamos puente comerciales se utilizan comúnmente para los siguientes propósitos:
- Cubrir los costos operativos mientras una empresa busca financiamiento a largo plazo
- Obtener los fondos necesarios para comprar bienes inmuebles rápidamente
- Uso de ofertas por tiempo limitado en inventario y otros recursos comerciales
Costos de un préstamo puente
Si desea comprar una casa nueva u otros bienes inmuebles pero no ha vendido su propiedad actual, los préstamos puente son una forma conveniente de obtener financiamiento temporal. Sin embargo, este tipo de financiamiento suele ser más costoso que una hipoteca tradicional. Las tasas de interés de los préstamos puente varían según su solvencia crediticia y el tamaño del préstamo, pero generalmente oscilan entre la tasa preferencial (actualmente 3.25 %) y 8.5 % o 10.5 %. Las tasas de interés de los préstamos puente comerciales son aún más altas, por lo general, oscilan entre el 15 % y el 24 %.
Los prestatarios deben pagar los costos de cierre, así como los cargos legales y administrativos adicionales además del interés del préstamo puente. Los costos y tarifas de cierre del préstamo puente generalmente oscilan entre el 1.5 % y el 3 % del monto total del préstamo y pueden incluir:
- Tasas de Tasación
- Cuota de administracion
- Cuota de depósito de garantía
- El costo del seguro de título
- comisión notarial
- Tarifa de originación del préstamo
Alternativas para préstamos puente
Por supuesto, si necesita una ganancia inesperada rápida, no siempre necesita buscar un préstamo puente. Después de todo, muchos otros tipos de financiamiento inmobiliario alternativo pueden ayudarlo a llegar a fin de mes aquí, incluso si está en apuros. Veamos algunos ejemplos.
#1. Préstamos con garantía hipotecaria
Los préstamos puente se reemplazan con frecuencia por préstamos con garantía hipotecaria. Puede pedir prestado contra el capital actual de su casa usando este tipo de financiamiento, que está garantizado por su casa actual como garantía. Los préstamos con garantía hipotecaria suelen ser a largo plazo (hasta 20 años) y ofrecen tasas de interés que son competitivas con los préstamos puente. Si bien a menudo es menos costoso que un préstamo puente, tenga en cuenta que obtener un préstamo con garantía hipotecaria aún requerirá que tenga dos hipotecas, si no tres, si compra una casa nueva y no vende la anterior a tiempo. .
#2. HELOC (Línea de crédito con garantía hipotecaria)
Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) es esencialmente una segunda hipoteca que proporciona una tasa de interés más baja, costos de cierre más bajos y más tiempo para pagar los fondos prestados. También puede utilizar los fondos de HELOC para realizar mejoras en el hogar y otras mejoras. Cabe señalar que algunos HELOC pueden tener multas por pago anticipado. Rocket Mortgage no proporciona préstamos con garantía hipotecaria.
#3. Préstamo 80-10-10
Un préstamo 80-10-10 le permite comprar una casa nueva con menos del 20 % de pago inicial y, al mismo tiempo, evitar cargos adicionales debido al seguro hipotecario privado (PMI). Un préstamo 80-10-10 requiere que hagas un pago inicial del 10 % y luego obtengas dos hipotecas: una por el 80 % del precio de venta de la nueva casa y otra por el 10 % restante. Después de vender su casa actual y pagar los saldos pendientes, puede usar los ingresos para pagar la segunda hipoteca al 10 % de la nueva propiedad. Rocket Mortgage actualmente no proporciona este tipo de financiamiento.
#4. Préstamo personal
Finalmente, si tiene un buen historial crediticio, empleo estable, un historial de pago de gastos a tiempo y una relación deuda-ingreso baja, debería considerar solicitar un préstamo personal. Este tipo de préstamo suele estar garantizado por bienes personales, con términos y condiciones que varían según el prestamista.
Pasos para obtener un préstamo puente
Examine el valor de su vivienda
En la mayoría de los casos, necesitará al menos un 20 % del capital para obtener un préstamo puente, pero mucho más si necesita dinero extra para el pago inicial de una casa nueva. Tenga en cuenta que si su casa se vende por menos de lo que esperaba, es posible que deba pagar el saldo del préstamo puente en efectivo.
Esté atento a su relación deuda-ingreso (DTI)
Necesitará calificar con sus pagos hipotecarios actuales y futuros. Considere un préstamo puente si sus ingresos fluctúan debido a las comisiones o al trabajo por cuenta propia; unos pocos meses lentos podrían agotar rápidamente sus ahorros si está haciendo tres pagos de hipoteca.
Mejora tu puntaje de crédito
Los prestamistas puente quieren ver que usted haya manejado su deuda de manera responsable porque esperan que haga múltiples pagos de la hipoteca. Aunque algunos programas de préstamos puente permiten puntajes de crédito tan bajos como 600, tener un puntaje de crédito alto le permitirá obtener las mejores tasas.
Localice un proveedor de préstamos puente
Los préstamos puente son un producto de nicho que no todos los prestamistas ofrecen. Pregúntele al prestamista con el que está trabajando para la compra de una casa nueva acerca de los préstamos puente. Si no es así, considere las siguientes alternativas:
- Bancos y cooperativas de crédito en la comunidad. Si ya realiza operaciones bancarias localmente, pregunte acerca de los préstamos puente. Incluso si no realiza operaciones bancarias con ellos, los bancos locales y las cooperativas de crédito brindan un servicio personalizado y conocen el mercado inmobiliario local.
- Prestamistas no QM. Los prestamistas hipotecarios no calificados (no QM) se enfocan en productos hipotecarios alternativos como los préstamos puente. Los préstamos que no son de QM tienen características que las hipotecas calificadas no tienen, como las estructuras de pagos globales y de interés solamente.
- Prestamistas de dinero duro. Los individuos o grupos de inversionistas que ofrecen préstamos con plazos de pago cortos, como los préstamos puente, se conocen como prestamistas de dinero duro. Por lo general, tienen tasas de interés más altas, pero sus requisitos de crédito pueden ser menos estrictos. Antes de trabajar con un prestamista, asegúrese de que tenga buena reputación.
Tenga un plan de respaldo para pagar los préstamos puente
Obtener un préstamo puente puede ser riesgoso si el valor de la vivienda comienza a caer, así que asegúrese de tener los activos para pagarlo si no puede vender su casa. Si no paga o no puede pagar su hipoteca dentro de los 12 meses, puede perder su casa por ejecución hipotecaria.
Conclusión
Un préstamo puente puede ser útil en ciertas situaciones, como cuando necesita comprar una casa nueva antes de que se venda la anterior. Sin embargo, si bien un préstamo puente puede sacarlo de un apuro o ayudarlo a obtener una propiedad nueva que tanto necesita en un mercado activo más rápido, también puede hacer que una adquisición costosa sea más difícil de obtener.
Si obtiene uno, es casi seguro que tendrá más dinero para gastar en bienes raíces. Sin embargo, aumentará su carga de deuda general y puede terminar pagando varios préstamos al mismo tiempo si su casa actual no se vende rápidamente. Como siempre, si puede manejarlo, la mejor estrategia es esperar a vender su antigua casa antes de comprar una nueva.
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Referencias
