El concepto de “multa por pago anticipado” es extraño para muchos propietarios. ¿Por qué debería ser penalizado por pagar una deuda antes de lo previsto? Eso es lo que pasa con los préstamos hipotecarios. Muchos de ellos, sorprendentemente, tienen multas por pago anticipado, que limitan su flexibilidad y pueden afectar su bolsillo si intenta hacer lo correcto para sus finanzas. En este artículo, repasaremos todo lo que necesita saber sobre la hipoteca con multa por pago anticipado, cómo funciona y cómo evitarla sin problemas.
¿Qué son las multas por pago anticipado de hipotecas?
Una multa por pago anticipado, a veces conocida como "pago anticipado", es un precio que se paga a los prestatarios que cancelan un préstamo dentro de unos años después de sacarlo. Los prestamistas a menudo dejan de cobrarles después de tres a cinco años de pago del préstamo. Los prestamistas aplican estos costos para disuadir a los prestatarios de pagar o refinanciar sus hipotecas, lo que resultaría en una pérdida de ingresos por intereses para el prestamista.
Las multas por pago anticipado están prohibidas por la ley federal para varias formas de préstamos hipotecarios, incluidos los préstamos FHA y USDA, así como los préstamos estudiantiles. En otras circunstancias, los prestamistas pueden cobrar multas por pago anticipado, aunque existen restricciones de tiempo y costo impuestas por la ley federal.
Cómo funciona una multa por pago anticipado
Pocas personas pueden darse el lujo de pagar una deuda solo uno o dos años después de sacarla. No obstante, muchas personas refinancian sus préstamos para aprovechar una tasa de interés más baja o para mejorar su crédito. Las multas por pago anticipado pueden hacer que la refinanciación sea más costosa en los primeros años después de obtener un préstamo.
Las multas por pago anticipado difieren según el prestamista y el tipo de préstamo. Algunos prestamistas no les cobran; en otros, son limitados. Los prepagos solo se cobran durante los primeros años de un préstamo, luego de lo cual se eliminan gradualmente (generalmente dentro de tres a cinco años).
Las multas por pago anticipado solo se aplican a ciertos tipos de préstamos, pero siempre se detallan en la documentación del préstamo, por lo que es fundamental leer las divulgaciones antes de aceptar una oferta de préstamo.
¿Por qué los prestamistas cobran multas por pago anticipado?
Si bien el pago anticipado de una deuda casi siempre es beneficioso para el prestatario, no siempre lo es para el prestamista. Cuando un prestatario paga un préstamo antes de tiempo, el prestamista pierde meses o años de interés que de otro modo habría cobrado por el préstamo.
Tenga en cuenta que los prestamistas ganan dinero prestándole dinero. El prestamista gana dinero con los intereses que usted paga por su hipoteca o préstamo. En los registros del prestamista, el principal pendiente es un activo.
Como resultado, algunos prestamistas imponen multas por pago anticipado para evitar que pague su hipoteca antes de tiempo. Cuanto más tarde en pagar su hipoteca, más intereses gana el prestamista. Para establecer un elemento disuasorio para el pago anticipado de la totalidad de la deuda del préstamo, el prestamista impone una multa por pago anticipado. Para un prestamista hipotecario, esto desalienta a los prestatarios a refinanciar sus préstamos rápidamente durante los períodos de caída de las tasas de interés.
Tipos de multas por pago anticipado
Las multas por pago anticipado se clasifican en blandas o duras.
#1. Multas blandas por pago anticipado
Una multa por pago anticipado suave solo se aplica cuando refinancia su casa, y se basa en el lenguaje de una multa porcentual acordada en la documentación de su préstamo hipotecario.
#2. Sanciones duras por pago anticipado
Cuando venda o refinancie su casa, enfrentará una multa severa. También se puede aplicar una multa por pago anticipado si intenta pagar más del 20% de la deuda de su préstamo en cualquier año. Con frecuencia, hacer algunos pagos adicionales a su capital o pagar un poco más cada mes es insuficiente para evitar una multa por pago anticipado.
¿Cuánto cuestan las multas por pago anticipado?
La capacidad de su prestamista para cobrarle multas por pago anticipado es limitada.
Las multas por pago anticipado no pueden ser más del 2% del monto pendiente del préstamo durante los dos primeros años del préstamo, o más del 1% del saldo pendiente del préstamo durante el tercer año del préstamo. El monto de las multas por pago anticipado que pagará lo determina su prestamista. La cantidad exacta puede diferir dependiendo del prestamista.
Una escala móvil basada en la duración de su hipoteca es una de las técnicas más frecuentes para aplicar una multa por pago anticipado. Por ejemplo, si paga su hipoteca en el primer año, es posible que deba el 2% de la suma principal pendiente del préstamo. Si espera hasta el segundo año para pagar el préstamo, puede estar sujeto a una multa equivalente al 1% del total de la hipoteca.
Algunos prestamistas pueden simplemente seleccionar un porcentaje del saldo total del préstamo como el costo de la multa por pago anticipado en todas las situaciones. Los prestamistas también pueden imponer una multa fija o un cierto número de meses de interés.
¿Vale la pena pagar una multa por pago anticipado de un préstamo?
Si puede pagar una hipoteca dentro del primer o segundo año de préstamo, o refinanciar a una tasa mucho más barata, entonces simplemente pagar la multa puede ser útil, ya que la cantidad de dinero ahorrado en pagos de intereses puede superar con creces el costo de la penalidad.
Sin embargo, si no puede pagar la hipoteca hasta que las multas por pago anticipado se eliminen casi por completo, puede ser preferible simplemente esperar. El interés que continúa pagando por su préstamo es deducible de impuestos, y el pago anticipado solo es deducible si se trata de un gasto comercial. Aún puede valer la pena pagar su multa si puede refinanciar su préstamo a una tasa mucho más baja y ahorrar tanto en intereses que recuperará el costo de su multa por pago anticipado en unos pocos años.
Interpretación de su contrato hipotecario
Debe, como con cualquier acuerdo financiero, estudiar la letra pequeña. En esta situación, querrá averiguar si su contrato hipotecario contiene una cláusula de penalización por pago anticipado y cómo interpretar las repercusiones de activar la tarifa.
¿Cómo verifico una cláusula de prepago?:
La buena noticia es que los prestamistas están obligados por ley a revelar las multas por pago anticipado, así como las tarifas mensuales y otra información del préstamo. Como se indicó anteriormente, debe estudiar la "letra pequeña", en este caso, el cálculo del préstamo o la documentación que firmará al cierre, donde se incluirá de manera destacada en los anexos y/o documentos de divulgación junto con todos los demás. términos de su préstamo hipotecario.
Está bien preguntarle a su prestamista si impone una multa por pago anticipado; si lo hacen, pídales que le muestren dónde puede encontrar la información en el papeleo. Si ya tiene un préstamo, debería poder encontrarlo en su estado de cuenta mensual.
Las multas por pago anticipado están prohibidas en algunas situaciones. Estos son algunos ejemplos:
- Préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA)
- Préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA)
- Préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA)
- Préstamos para estudiantes o préstamos personales (aunque estos préstamos no son hipotecas, es útil conocerlos).
Conozca qué activará y qué no activará el cargo por pago anticipado del préstamo:
Como se indicó anteriormente, pagar algunas cuotas adicionales no generará el costo de la penalización por pago anticipado. No obstante, hay situaciones en las que debe ser consciente de que lo hará.
Para empezar, es fundamental comprender que existen dos tipos de penalizaciones por pago anticipado:
- Una multa por pago anticipado suave le permite vender su casa sin incurrir en la multa, por lo que se aplicaría si refinanciara o pagara una gran parte del préstamo en los primeros años.
- Se aplicaría una multa por prepago fuerte en las condiciones antes mencionadas, así como si vendiera la casa.
Por lo general, las sanciones se aplican a los primeros años de un préstamo ya que, como se dijo anteriormente, son los más riesgosos para el prestamista. Si refinancia antes de tiempo, incurrirá en la multa por pago anticipado. El monto del costo variará según el tipo de multa hipotecaria que tenga. Como ejemplo, considere los modelos que se muestran arriba.
Tenga en cuenta el tipo de multa por pago anticipado que viene con su préstamo cuando lea su estimación de préstamo y contrato, en caso de que algo suceda y decida refinanciar y/o vender. Si no está seguro, pregunte a su prestamista hipotecario antes de firmar los documentos para que lo guíe a través de los cálculos de su tipo de multa por pago anticipado, monto del préstamo, amortización y tasa de interés.
Ejemplo de penalización por pago anticipado
Suponga que Susan es una nueva dueña de casa que acaba de comprar su primera casa. Para financiar su compra, tomó una hipoteca de $400,000 a 30 años al 4% con cláusula de pago anticipado. La condición exige una escala móvil de multas por pago anticipado durante los primeros cinco años de su préstamo.
El puntaje crediticio de Susan ha mejorado dos años después de que tomó su préstamo, las tasas de interés han bajado y quiere aprovechar y refinanciar los $385,000 restantes de su préstamo. Encuentra otro prestamista hipotecario que refinanciará su nuevo préstamo al 3.25% durante 15 años. En general, la refinanciación le ahorrará $325 al mes, pero tendrá que pagar una multa por pago anticipado de $5,775 (o el 1.5 % de la deuda pendiente del préstamo) cuando liquide su préstamo actual.
Susan recuperaría su multa en poco más de dos años (una vez que se tengan en cuenta las tarifas de cierre) a través de los ahorros de su nuevo préstamo en este escenario. Si tiene la intención de quedarse en su casa por lo menos tres o cuatro años, puede ser una buena idea refinanciar y pagar la multa. Si cree que se mudará dentro de uno o dos años, debe continuar con su préstamo anterior.
¿Cómo puedo evitar las multas por pago anticipado de la hipoteca?
Se deben evitar algunos prestamistas si desea evitar multas por pago anticipado en su futuro acuerdo hipotecario. Incluyen prestamistas alternativos (generalmente en línea, prestamistas no bancarios), especialistas en préstamos de alto riesgo y prestamistas que ofrecen efectivo rápido.
También debe evitar ciertos productos de préstamo para evitar que le cobren estas tarifas. Por ejemplo, es mejor evitar diferentes productos de préstamo y, en su lugar, ceñirse a los préstamos que se pueden obtener en cualquier lugar. Si su prestamista trata de incorporar multas por pago anticipado, estará en una posición más sólida para negociarlas.
Otra cosa que puede hacer para evitar multas por pago anticipado es evitar la refinanciación frecuente, lo que indica a su prestamista que es más probable que refinancie tan pronto como bajen las tasas de interés. También puede buscar un codeudor o hacer un pago inicial más grande a cambio de un plazo de préstamo más largo (incluida la eliminación de una tarifa de pago anticipado).
Finalmente, si desea evitar multas por pago anticipado, simplemente puede esperar hasta que se hayan eliminado antes de pagar o refinanciar su préstamo. Alternativamente, puede realizar pagos adicionales permitidos que sean inferiores al monto máximo de su hipoteca que puede pagar cada año sin incurrir en multas por pago anticipado.
Consideraciones especiales
Las multas por pago anticipado difieren entre los prestamistas. Esto significa que los prestatarios deben estar atentos al solicitar y comprender adecuadamente la documentación de divulgación del pago anticipado antes del cierre. Las multas por pago anticipado pueden ser fijas o calculadas como un porcentaje del saldo restante de la hipoteca. También se pueden calificar en una escala móvil según el tiempo de vigencia de la hipoteca.
Algunos prestamistas cobran una multa si refinancia o vende su propiedad dentro de los primeros dos o tres años de su hipoteca original. Otros cobran una tarifa si el préstamo se paga dentro de los primeros cinco años.
¿Cómo sé si mi Hipoteca tiene Penalización por Pago Anticipado?
Examine su estado de cuenta mensual o libro de cupones para ver si su préstamo contiene una multa por pago anticipado. También puede revisar los documentos que firmó en el cierre del préstamo. Las cláusulas de penalización por pago anticipado a menudo se encuentran en el pagaré o, en casos raros, en una adición al pagaré.
¿Cómo se calcula la multa por pago anticipado?
Se calcula utilizando los siguientes términos:
- Su deuda hipotecaria todavía se debe.
- Multiplique el saldo pendiente de su hipoteca por la tasa de interés anual de su hipoteca.
- Para calcular el interés mensual a pagar, divida la respuesta por 12 meses por año.
- Divida el resultado por tres (meses)
- Tipo de interés hipotecario actual
¿Por qué los prestamistas tienen multas por pago anticipado?
Los prestamistas utilizan multas por pago anticipado para alentar a los prestatarios a mantener sus préstamos por más de uno o dos años. Cuando paga su préstamo durante un período de tiempo más largo, como con una hipoteca a 30 años, los prestamistas hipotecarios y los bancos ganan más dinero. Esto se debe al hecho de que los intereses se acumulan durante la vida de un préstamo.
¿Se considera interés una multa por pago anticipado de hipoteca?
Es posible que tenga que pagar una multa si cancela su hipoteca antes de tiempo. Si la sanción no es por un servicio o costo específico incurrido en conjunto con su préstamo hipotecario, puede deducirlo como interés de la hipoteca de la vivienda.
Conclusión
Verifique si hay una multa por el pago anticipado de su préstamo hipotecario antes de elegir uno. También debe buscar prestamistas que no imponen multas por pago anticipado, como Rocket Mortgage.
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Referencias
