La relación LTV es el porcentaje del valor de un activo contra el que un prestamista está dispuesto a financiar la deuda. Con frecuencia se expresa como un porcentaje. Además, con frecuencia es mayor para elementos más “deseables” como garantía. La estabilidad del valor, la actividad del mercado secundario y la facilidad de transferencia del título de un activo son indicadores típicos de cuán deseable es usarlo como garantía, entre otras cosas. Lea a continuación para obtener más información general sobre las relaciones Ltv.
Relación LTV
Antes de otorgar una hipoteca, los bancos y otros prestamistas analizan la relación préstamo-valor (LTV) como una forma de medir el riesgo de los préstamos. Las evaluaciones de préstamo de alto LTV a menudo se consideran préstamos de mayor riesgo. Como resultado, si se aprueba la hipoteca, la tasa de interés del préstamo aumentará.
Si la relación LtV es alta, es posible que el prestatario también deba comprar un seguro hipotecario para reducir el riesgo para el prestamista. Seguro hipotecario privado es el nombre de este tipo de cobertura.
Cómo funcionan las relaciones LTV
Su relación LTV aumentará a medida que se le dé más dinero, lo que aumentará el riesgo que asume el prestamista. Si el prestamista lo ve como un prestatario de mayor riesgo, esto generalmente significa:
- La aprobación del préstamo es más difícil de conseguir.
- Existe la posibilidad de que su tasa de interés aumente.
- Los pagos del seguro hipotecario son posibles.
Si está trabajando con un cálculo de LTV, generalmente se trata de un préstamo respaldado por algún tipo de garantía. Cuando pide dinero prestado para comprar una casa, por ejemplo, el préstamo está garantizado por un gravamen sobre la propiedad. En caso de que no realice los pagos, el prestamista tiene derecho a embargar la propiedad y venderla mediante ejecución hipotecaria. Se apoderan de su coche si deja de pagar su préstamo de coche.
El verdadero interés de los prestamistas en comprar su casa no está presente. Simplemente necesitan alguna garantía de que, si no paga, recuperarán su dinero. Si solo prestan hasta el 80% del valor de la propiedad, pueden recuperar su dinero vendiendo la propiedad por menos del precio solicitado.
Cómo calcular la relación LTV
La relación LTV de una casa es fácil de determinar para los compradores interesados. Dice así:
Ratio LTV= APV/ MA
donde:
MA = Importe de la hipoteca
APV=Valor Tasado de la Propiedad
La relación LTV se puede encontrar dividiendo el monto del préstamo por el valor de la propiedad, que se da como un porcentaje. Por ejemplo, si hace un pago inicial de $10,000 100,000 para comprar una casa valorada en $90,000 90, necesitará pedir prestados $90,000 100,000. Como resultado, la relación LTV es del XNUMX por ciento (XNUMX XNUMX/XNUMX XNUMX).
LTV se calcula dividiendo el monto del préstamo por el valor de la garantía. En el caso de una hipoteca, sería el monto adeudado de la hipoteca dividido por el valor de la propiedad. Sin embargo, según el punto de partida, existen varias técnicas prácticas para calcular o derivar los LTV. Aquí hay algunas ilustraciones:
#1. Mínimo requerido para la equidad
Un buen ejemplo son los bienes raíces residenciales.
Considere la posibilidad de comprar una casa. Un prestamista puede tener un requisito de "equidad mínima", que puede ser tan bajo como el 5% (0.05) del precio de compra como pago inicial. El LTV máximo en esa situación expresado en porcentaje sería del 95% (1-menos-0.05).
#2. Mayor tolerancia al riesgo
Será útil usar el ejemplo de un prestatario comercial que quiere financiar equipos de fabricación.
Varios prestamistas comerciales querrán garantizar que haya un margen de seguridad entre el monto del préstamo y el valor del activo. Quizás el equipo de riesgo de una institución financiera esté seguro de que podría vender fácilmente el equipo con un 25% de descuento. Eso probablemente significa que están dispuestos a extender un LTV máximo del 75 % contra el activo. Es equivalente a 1 menos el “buffer de capital”.
#3. Flujo de efectivo
Un ejemplo son las hipotecas comerciales. Muchos prestamistas hipotecarios comerciales analizan el crédito de un inquilino en función de la cantidad de dinero que pueden aportar.
A menudo realizan un cálculo de capacidad hipotecaria para lograr esto. Un analista usará esto para calcular el ingreso operativo neto futuro (NOI) de una propiedad y luego usará una tasa de interés asumida y una obligación de pago de deuda mínima para calcular el valor presente de esos flujos de efectivo futuros.
El monto máximo del préstamo que ofrecerán es cualquiera que sea el valor actual. El LTV máximo se determina restando el monto del préstamo del valor de tasación actual de la propiedad y multiplicando el resultado por 100 (expresado en términos porcentuales).
Comprender la relación LTV
Una parte esencial de la suscripción de hipotecas es calcular la relación LTV. Se puede usar para comprar una casa, convertir una hipoteca existente en un nuevo préstamo o pedir prestado dinero contra el valor de una propiedad.
Al evaluar una hipoteca, los prestamistas usan la relación LTV para medir la cantidad de riesgo que están dispuestos a asumir. Los prestamistas piensan que existe una mayor probabilidad de que el préstamo no se pague si la cantidad prestada es cercana o igual al valor. Esto significa que la relación LTV es más alta. Debido a la equidad extremadamente baja de la propiedad, este es el caso.
Como resultado, en el caso de una ejecución hipotecaria, el prestamista podría tener problemas para vender la casa a un precio que cubra el saldo restante de la hipoteca y proporcione una ganancia.
Formas de reducir la relación LTV
Reducir el LTV de sus préstamos, especialmente los préstamos hipotecarios, reduce los costos durante la vigencia del préstamo. Reducir el LTV es fácil porque solo dos factores lo afectan: el monto del préstamo y el valor del activo.
Gastar más en el pago inicial. Si realmente está ansioso por tener una casa o un automóvil, ahorrar para un pago inicial considerable puede poner a prueba su paciencia. Además, el esfuerzo puede valer la pena a largo plazo.
Una vez más, es crucial comprender cómo su relación LTV influye en los costos generales de endeudamiento al solicitar una hipoteca o un préstamo para automóvil, qué puede hacer para reducir su LTV y cómo hacerlo puede ahorrarle dinero durante el transcurso del préstamo.
¿Qué relación LTV es buena?
Una relación LTV del 80% o menos es óptima si está obteniendo un préstamo tradicional para comprar una casa. Las hipotecas tradicionales con índices LTV superiores al 80 % pueden requerir un PMI, que puede agregar decenas de miles de dólares a sus pagos durante la vigencia del préstamo.
Puede salirse con la suya con relaciones LTV excepcionalmente altas con algunas hipotecas respaldadas por el gobierno. Por ejemplo, un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) necesita un pago inicial mínimo del 3.5 % y una relación LtV del 96.5 %. No es necesario un pago inicial para los préstamos a través de los Departamentos de Asuntos de Veteranos y Agricultura (100% LTV).
La relación LTV es una consideración menos importante para los préstamos para automóviles. Si bien un préstamo de automóvil con una relación LTV más alta puede tener tasas de interés más altas, no existe un umbral comparable al 80% LTV que califique para las mejores condiciones de préstamo hipotecario.
¿Qué significa LTV 85%?
Por lo tanto, si un banco limita el LTV al 85%, no puede deber más del 85% del valor de su casa en su hipoteca y préstamo con garantía hipotecaria combinados. Un LTV del 85 %, por ejemplo, sería de $170,000 200,000 usando el valor de nuestra casa de ejemplo de $20,000 150,000. Con esa información, puede pedir prestado $XNUMX adicionales además de los $XNUMX que aún debe.
¿Es el 60% LTV el más bajo?
Sí. Con uno de los criterios LTV más bajos comúnmente ofrecidos por los prestamistas, una hipoteca LTV del 60% probablemente tendrá algunas de las mejores y más baratas tasas de interés disponibles. Además, necesitará menos préstamos si realiza un depósito del 40% en lugar de uno más bajo. Pagará menos intereses en general si obtiene una cantidad menor de crédito. Además, si toma prestada una porción más pequeña del valor de la propiedad, es posible que pueda devolverla más rápido.
Sin embargo, dado que las tasas de interés aumentaron para todos en 2022, elegir una relación LTV más baja (si puede ahorrar para un pago inicial más grande) podría ayudarlo a obtener tasas de interés más altas y pagar menos intereses totales.
¿Es buena la hipoteca de 90 LTV?
Puede ser una buena hipoteca. Las hipotecas LTV suelen estar entre el 50 % y el 95 %, y el 90 % se encuentra en el extremo superior del rango. Hay algunas soluciones disponibles para usted con un LTV del 90%, pero vienen con tasas más altas porque los prestamistas están asumiendo un mayor riesgo. Probablemente necesitará tener un puntaje de crédito muy alto.
Piense si puede ahorrar más dinero para el pago inicial o reducir el pago de su hipoteca. Esto le dará más opciones con mejores ofertas y un costo total más bajo, lo que le ahorrará dinero a largo plazo. Puede discutir esto con un profesional de hipotecas.
¿Es bueno un LTV del 65%?
Una relación LTV del 65% se considera bastante baja. Esto significa que generalmente puede obtener tasas de interés más bajas en su hipoteca en comparación con las hipotecas con un LTV más alto, lo que significa que sus pagos hipotecarios mensuales serán más bajos.
Si no paga su hipoteca, el prestamista tomará su casa para venderla y recuperar su dinero. El prestamista puede recibir suficiente dinero para pagar el préstamo si el LTV es bajo. Por lo tanto, una hipoteca LTV del 65 % requiere un depósito del 35 % del precio de la vivienda.
¿Cómo funciona una hipoteca LTV del 95%?
Una hipoteca del 95 %, comúnmente conocida como hipoteca del 95 % del préstamo al valor (LTV), es una hipoteca que se usa para comprar una casa con un pago inicial bajo (al menos el 5 % pero menos del 10 % del precio de compra).
La cantidad que necesita poner en una hipoteca para cubrir el 100% del precio total de compra se conoce como su depósito.
Conclusión
Las proporciones LTV son una suposición más que un hecho probado. Aunque no hay una línea tallada en granito que indique que se aprobará un préstamo si su relación LTV alcanza un porcentaje específico, sus posibilidades de obtener un préstamo aumentan si está cerca de un porcentaje aceptable.
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Referencia
