La relación préstamo-valor es una palabra que se usa con frecuencia en el sector inmobiliario. Pero, ¿qué es exactamente LTV y cómo afecta su relación préstamo-valor al proceso de préstamo hipotecario? La respuesta rápida es que la relación préstamo-valor es una métrica que los prestamistas suelen utilizar para calcular los riesgos asociados con los préstamos. Aquí, veremos más de cerca a qué se refiere el préstamo al valor en bienes raíces, cómo calcularlo y su impacto potencial en su hipoteca.
¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?
La relación préstamo-valor (LTV) es una evaluación de riesgo utilizada por las instituciones financieras y otros prestamistas antes de autorizar una hipoteca. Las evaluaciones de préstamos con índices LTV altos generalmente se consideran préstamos de mayor riesgo. Como resultado, si se autoriza el préstamo, la tasa de interés será mayor.
Además, un préstamo con una relación préstamo a valor alta puede requerir que el prestatario adquiera un seguro hipotecario para mitigar el riesgo del prestamista. Esto se conoce como seguro hipotecario privado (PMI).
¿Cómo funciona la relación préstamo-valor?
Al revisar su solicitud para un préstamo garantizado, como una hipoteca, los prestamistas consideran su relación préstamo-valor. Al comprar una propiedad, el pago inicial suele ser una proporción del precio de compra. Si está pidiendo dinero prestado para pagar el resto, su prestamista también enviará un tasador para establecer el valor de la propiedad. (Tenga en cuenta que el valor de tasación puede corresponder o no al precio de compra).
El prestamista puede calcular la relación entre el préstamo y el valor una vez que el tasador haya determinado el valor de la vivienda. Si hace un pago inicial del 10 % del valor de la vivienda y pide prestado el resto, la relación entre el préstamo y el valor de su hipoteca será del 90 %. Si deposita el 20% del valor de la vivienda, el valor de su préstamo hipotecario será del 80%. Cuanto mayor sea su pago inicial, menor será su relación LTV.
Los propietarios de viviendas que califican para financiamiento especial, como un préstamo VA o un préstamo USDA, pueden obtener una hipoteca con una relación préstamo-valor del 100%. Todos los demás, por otro lado, deben pagar una parte del costo inicial de la casa para que su relación LTV sea del 97% o menos.
¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?
Para calcular y determinar su relación préstamo-valor, divida el monto del préstamo por el valor del activo y multiplique el resultado por 100 para obtener un porcentaje:
LTV = (Cantidad adeudada del préstamo ÷ Valor de tasación del activo) × 100
Si está comprando una casa de $300,000 250,000 y el monto de su préstamo es de $250,000 300,000, su relación LTV en el momento de la compra es ($100 83.3/$XNUMX XNUMX) x XNUMX, o XNUMX %.
En otras palabras, la relación LTV es el porcentaje del valor de tasación de la propiedad que no está cubierto por su pago inicial. El LTV es del 85 % si hace un pago inicial del 15 % en un préstamo que cubre el resto del precio de compra.
Los prestamistas y los reguladores federales de vivienda se preocupan principalmente por la relación LTV en el momento en que se otorga el préstamo, pero puede calcularla en cualquier momento durante el período de pago del préstamo dividiendo el saldo del préstamo por el valor de tasación de la propiedad. A medida que paga el préstamo, el monto adeudado disminuye, lo que reduce el LTV. Si el valor de su casa aumenta con el tiempo, el LTV disminuye. Sin embargo, si el valor de la propiedad cae (por ejemplo, si los precios de la vivienda en el mercado local disminuyen drásticamente), el LTV puede aumentar.
Cuando una relación LTV supera el 100 %, el prestatario se denomina "bajo el agua" en el préstamo, lo que ocurre cuando el valor de mercado de la propiedad es menor que el total del préstamo. En préstamos con grandes costos de cierre, LTV superiores al 100% también son concebibles al principio del período de reembolso.
¿Cómo utilizan los prestamistas la relación préstamo-valor?
La relación LTV es una evaluación de riesgo que los prestamistas utilizan al analizar su solicitud de préstamo. Los prestamistas a menudo otorgan préstamos con una relación LTV más baja y tasas de interés más bajas. Hacer un pago inicial más grande en una propiedad puede resultar en una tasa de interés más baja en su hipoteca.
La relación LTV no es el único criterio que los prestamistas consideran al considerar su solicitud de préstamo. Para evaluar su riesgo como prestatario, también consideran su puntaje de crédito, relación deuda-ingreso, historial de pagos e ingresos.
Si está considerando comprar una casa, tomarse el tiempo para reparar su crédito y minimizar su relación deuda-ingreso puede ayudarlo a obtener mejores tasas.
Variaciones en las reglas de relación préstamo-valor
Cuando se trata de las regulaciones de la relación LTV, los diferentes tipos de préstamos pueden tener reglas diferentes.
#1. Préstamos FHA
Los préstamos de la FHA son hipotecas orientadas a prestatarios con ingresos bajos a moderados. Están garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y emitidos por un prestamista aprobado por la FHA.
Los préstamos de la FHA brindan pagos iniciales y requisitos de crédito más bajos que muchos préstamos comerciales. Los préstamos de la FHA ofrecen una relación LTV inicial de hasta el 96.5%, pero exigen una prima de seguro hipotecario (MIP) que se paga durante la vida del préstamo (independientemente de qué tan baja sea la relación LTV posteriormente).
#2. Préstamos VA y USDA
Aunque la relación LTV puede llegar al 100%, los préstamos VA y USDA, que están disponibles para el personal militar actual y anterior, así como para aquellos que viven en regiones rurales, no requieren un seguro hipotecario privado. Sin embargo, hay cargos adicionales por préstamos VA y USDA.
#3. Fannie Mae y Freddie Mac
Para los solicitantes de bajos ingresos, los programas hipotecarios HomeReady de Fannie Mae y Home Possible de Freddie Mac ofrecen una relación LTV del 97%. Sin embargo, requieren un seguro hipotecario hasta que la proporción caiga por debajo del 80%.
Existen alternativas de refinanciamiento simplificadas para préstamos FHA, VA y USDA. Estos estándares de tasación renuncian, por lo tanto, la relación LTV de la vivienda no tiene relación con el préstamo. Para los deudores con una relación LTV superior al 100%, también conocida como "bajo el agua" o "al revés", la opción de refinanciamiento LTV alto de Fannie Mae y el refinanciamiento de alivio mejorado de Freddie Mac son alternativas accesibles.
¿Qué es una buena relación préstamo-valor?
Una relación LTV del 80% o menos es excelente cuando se usa un préstamo convencional para comprar una casa. El PMI a menudo se requiere en hipotecas convencionales con índices LTV superiores al 80%, lo que puede agregar decenas de miles de dólares a sus pagos durante la vigencia del préstamo.
Algunas hipotecas respaldadas por el gobierno permiten índices LTV extremadamente altos. El pago inicial mínimo para un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), por ejemplo, es del 3.5 % (relación LTV del 96.5 %). Los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos y el Departamento de Asuntos de Veteranos no exigen ningún pago inicial (100% LTV). Para contrarrestar el riesgo asociado con sus LTV más altos, estos préstamos a menudo exigen un seguro hipotecario o contienen tarifas adicionales en los costos de cierre.
Con los préstamos para automóviles, la relación LTV es menos importante. Si bien una relación LTV más alta en un préstamo de automóvil puede generar tasas de interés más altas, no existe un umbral análogo al LTV del 80% que produzca las mejores condiciones de préstamo hipotecario.
Cómo reducir el valor de su préstamo
En general, reducir el LTV de sus préstamos, en particular los préstamos hipotecarios, significa costos totales más bajos a lo largo de la vida del préstamo. Debido a que la relación LTV está determinada por solo dos variables, el monto del préstamo y el valor del activo, los métodos para reducir el LTV son simples:
- Aumente su pago inicial. Si está ansioso por comprar una casa o un automóvil, ahorrar para un pago inicial grande puede poner a prueba su paciencia, pero a la larga puede valer la pena.
- Fije su mirada en objetivos menos costosos. Comprar una propiedad que es un poco más antigua o más pequeña que la casa de sus sueños puede permitirle usar sus ahorros actuales para cubrir una cantidad mayor del precio de compra.
Ya sea que esté solicitando un préstamo para automóvil o una hipoteca, debe comprender cómo su relación LTV influye en los costos generales del préstamo, qué puede hacer para reducir el LTV y cómo hacerlo puede ahorrarle dinero durante la vigencia del préstamo.
Hipoteca Ejemplo de préstamo a valor
Por ejemplo, imagina que compras una propiedad de $100,000. El dueño, sin embargo, está dispuesto a venderlo por $90,000. Si realiza un pago inicial de $ 10,000, su préstamo será de $ 80,000, lo que dará como resultado una relación LTV del 80% (es decir, 80,000/100,000). Si aumenta su pago inicial a $15,000, su préstamo hipotecario ahora vale $75,000. Esto aumentaría su relación LTV al 75% (75,000/100,000).
LTV frente a LTV combinado (CLTV)
Mientras que la relación LTV considera la influencia de un solo préstamo hipotecario al comprar una casa, la relación préstamo-valor combinado (CLTV) considera el valor total de todos los préstamos garantizados en una propiedad. Esto incluye no solo la hipoteca principal en el LTV cálculo, sino también cualquier segunda hipoteca, préstamo con garantía hipotecaria o líneas de crédito, u otros gravámenes.
Los prestamistas utilizan la relación CLTV para estimar el riesgo de incumplimiento de un posible comprador de vivienda cuando se emplea más de un préstamo, por ejemplo, si tendrá dos o más hipotecas, o una hipoteca más un préstamo o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) . Los prestamistas generalmente están preparados para prestar con índices CLTV de 80% o más a prestatarios con excelente crédito. Debido a que es una evaluación más completa, los prestamistas primarios son más indulgentes con los estándares CLTV.
Echemos un vistazo más profundo a la distinción. La relación LTV solo tiene en cuenta el saldo de la hipoteca principal de una residencia. Como resultado, si el saldo de la hipoteca principal es de $100,000 200,000 y la casa vale $50 XNUMX, el LTV es del XNUMX %.
Considere el siguiente escenario: la casa tiene una segunda hipoteca de $30,000 y un HELOC de $20,000. La relación préstamo-valor combinada es ahora ($100,000 30,000 + $20,000 200,000 + $75 XNUMX / $XNUMX XNUMX) = XNUMX %, que es una proporción significativamente más alta.
Estas consideraciones combinadas son especialmente críticas si el acreedor hipotecario no paga y la propiedad entra en ejecución hipotecaria.
¿Qué significa 60% LTV?
La relación préstamo-valor compara el monto de la hipoteca con el valor de la propiedad. Se da como un porcentaje. Si pide prestados $80,000 para comprar una casa de $100,000, su relación préstamo-valor es del 80% porque pidió prestado el 80% del valor de la casa.
¿Qué es 70% Préstamo-Valor?
Una relación préstamo-valor (LTV) del 70 % (0.70) muestra que la cantidad prestada equivale al 70 % del valor del activo. En el caso de una hipoteca, significa que el prestatario ha puesto el 30% y está financiando el saldo.
¿Qué es 80% Préstamo-Valor?
Se da como un porcentaje. Si pide prestados $80,000 para comprar una casa de $100,000, su relación préstamo-valor es del 80% porque pidió prestado el 80% del valor de la casa.
¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?
Para calcular la relación entre el préstamo y el valor, divida el saldo de su préstamo existente (que se encuentra en su factura mensual o cuenta en línea) por el valor de tasación de su casa. Para convertir este valor a un porcentaje, multiplíquelo por 100.
¿Cuál es el LTV más bajo?
La mayoría de los prestamistas consideran que el 80% es una relación préstamo-valor (LTV) aceptable. Cualquier valor inferior a esta cifra es preferible. Los costos de los préstamos pueden aumentar o los prestatarios pueden ser rechazados si el LTV supera el 80%.
¿Qué es una mala relación LTV?
Cualquier cosa por debajo del 80% se considera una relación préstamo-valor decente. Esto significa que el riesgo del prestamista es bajo. Cualquier valor superior al 80%, por otro lado, se considera una relación préstamo-valor terrible porque es riesgoso para el prestamista.
¿Es bueno un LTV del 40%?
Una buena relación préstamo-valor no debe superar el 80 % como regla general. Cualquier valor superior al 80 % se denomina LTV alto, lo que significa que los prestatarios pueden enfrentar mayores tasas de préstamo, el requisito de un seguro hipotecario privado o la denegación del préstamo. Los LTV superiores al 95% se consideran con frecuencia como indeseables.
¿Qué significa Préstamo a valor 90% de 200000?
La “proporción de préstamo a valor” (LTV) compara el monto de su préstamo hipotecario con el valor de la vivienda. Por ejemplo, si tu casa vale $200,000 y tienes una hipoteca de $180,000, tu LTV ratio es del 90%, porque el préstamo representa el 90% del precio total.
¿Qué significa 100% de préstamo a valor?
Los requisitos del préstamo VA permiten un LTV del 100%, lo que implica que no es necesario un pago inicial.
En conclusión
En bienes raíces, la relación préstamo-valor es un cálculo importante para entender. Una estadística porcentual que compara el valor de una casa tasada que desea comprar con el monto del préstamo que desea pedir prestado, ayuda a los prestamistas a determinar cuándo es una apuesta segura desde el punto de vista financiero. En general, cuanto menor sea su LTV, mejor estará cuando se trata de pedir dinero prestado.
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Referencias
