Uno de los factores que los prestamistas consideran al aprobar un préstamo es la relación préstamo-valor. Esto es para protegerse del riesgo. Una buena relación préstamo-valor depende del tipo de prestamista y del activo. Puede calcular su relación préstamo-valor utilizando la fórmula para prepararse con anticipación. El artículo sugiere la fórmula que necesita y cómo calcular la relación préstamo-valor.
Préstamo a valor
Los bancos utilizan con frecuencia el término "relación préstamo-valor" en el sector inmobiliario. Los prestamistas utilizan la relación "préstamo-valor" (LTV) para describir cuánto dinero están prestando en comparación con el valor del activo que están comprando. Esto es para denotar la proporción de la primera línea de la hipoteca al valor de tasación total de los bienes inmuebles.
Uno de los principales indicadores de riesgo que los prestamistas consideran al determinar si un prestatario es elegible para una hipoteca es la relación préstamo-valor. La posibilidad de que un prestamista asuma una pérdida aumenta a medida que disminuye el número de acciones. Y el riesgo de impago se tiene en cuenta constantemente al tomar decisiones crediticias. Debido a esto, los requisitos de elegibilidad para varios programas hipotecarios se vuelven significativamente más estrictos a medida que aumenta la relación LTV de un préstamo.
Para protegerse del incumplimiento del comprador y aumentar el costo de la hipoteca, los prestamistas pueden exigir a los prestatarios de préstamos LTV altos que compren un seguro hipotecario.
Los ejemplos de clientes de mayor riesgo incluyen aquellos con
- Bajas relaciones deuda-ingresos
- Historial hipotecario anterior de pagos atrasados
- Montos elevados de préstamos o necesidades de retiro de efectivo
- Puntajes de crédito bajos
- reservas insuficientes,
- Ingresos bajos o nulos.
¿Para qué sirve la relación préstamo-valor?
Evalúa el vínculo entre el saldo del préstamo y el valor de mercado del activo, como una casa o un automóvil, que sirve como garantía para el préstamo.
Por ejemplo, el LTV es del 50 % si el prestamista ofrece un préstamo equivalente a la mitad del valor del activo. LTV aumenta el riesgo ya que aumenta la cantidad de dinero que el prestamista podría perder si el prestatario no paga el préstamo.
Aunque se puede utilizar para cualquier préstamo garantizado, la relación préstamo-valor se asocia con mayor frecuencia a las hipotecas. En realidad, las restricciones de LTV son uno de los requisitos para participar en varios programas hipotecarios federales.
Cómo los prestamistas usan el LTV
Una relación LTV es solo uno de los criterios utilizados para determinar si un prestatario califica para una hipoteca, un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito. Pero puede tener un gran impacto en la tasa de interés que podría obtener un prestatario. Cuando la relación LTV de un solicitante es igual o inferior al 80%, la mayoría de los prestamistas le otorgarán la tasa de interés más baja posible.
Los prestatarios que tienen una mayor relación LTV aún son elegibles para una hipoteca, aunque la tasa de interés del préstamo puede aumentar a medida que aumenta la relación LTV. Por ejemplo, un prestatario con una relación LTV del 95% podría obtener la aprobación de la hipoteca.
Sin embargo, se les puede cobrar una tasa de interés que es un punto porcentual completo mayor que la tasa que se le cobra a un prestatario con una relación LTV del 75%. Un prestatario puede verse obligado a adquirir un seguro hipotecario privado si la relación LTV supera el 80%.
Fórmula de relación préstamo-valor
La fórmula de la relación préstamo-valor es lo que puede usar para calcular su interés. La fórmula es el monto del préstamo dividido por el activo del préstamo o el valor de la garantía. El cálculo de una hipoteca es el saldo de la hipoteca dividido por el valor de la propiedad.
Sin embargo, depende del tipo de prestamista y del activo que se financie. Hay varias formas diferentes de calcular la "V" en LTV.
La fórmula, en general, es:
Monto del préstamo / Valor del activo) x 100 Igual a LTV%
El monto del préstamo y el valor del activo deben estar separados por una cantidad suficiente. Tal vez el departamento de riesgos de una entidad financiera tenga la convicción de que fácilmente pueden vender el equipo con un 25% de descuento.
Eso probablemente significa que están dispuestos a prestar contra el activo hasta un LTV máximo del 75 %. Considérelo como 1 menos el “buffer de capital”
¿Cómo se calcula la relación préstamo-valor?
Los compradores de vivienda pueden calcular fácilmente la relación LTV de una casa utilizando esta fórmula. Esta es la fórmula:
Importe de la hipoteca/Valor tasado de la propiedad = Relación LTV
dónde: MA= Importe de la hipoteca
APV= Valor de tasación de la propiedad
¿Qué es una buena relación préstamo-valor?
Una buena relación préstamo-valor no debe ser superior al 80%. Un LTV alto es cualquier cosa por encima del 80%, lo que significa que los prestatarios pueden pagar tarifas de préstamo más altas, necesitar un seguro hipotecario privado o incluso ser rechazados para un préstamo. Los LTV superiores al 95 % con frecuencia se consideran insatisfactorios.
La relación promedio de préstamo a valor (LTV) para un prestamista decente es del 80%. Aún mejor es cualquier cosa que caiga por debajo de esta marca. A medida que el LTV aumenta por encima del 80%, tenga en cuenta que los costos de los préstamos pueden aumentar o que los prestatarios pueden no ser aprobados para préstamos.
El concepto de préstamo a valor depende en gran medida del tipo de hipoteca que está adquiriendo. Esto se debe al hecho de que cada uno de estos tipos de préstamos tiene requisitos particulares para los compradores de vivienda. Debido a esto, cada prestamista puede tener requisitos diferentes; por lo tanto, investigue para encontrar la mejor oferta. Puede encontrar los diferentes requisitos de LTV para la industria hipotecaria a continuación:
#1. LTV para Hipotecas Convencionales
Una relación LTV aceptable para las solicitudes de préstamos hipotecarios tradicionales es del 80 %. Esto se debe al hecho de que muchos prestamistas requieren que los prestatarios hagan un pago inicial de al menos el 20% del valor de la vivienda.
#2. LTV para FHA
Se aplican diferentes regulaciones a los préstamos hipotecarios asegurados por la Autoridad Federal de Vivienda (FHA).
Si tiene un puntaje de crédito de al menos 580 y desea que le aprueben un préstamo de la FHA, una relación préstamo-valor del 96.5 % es aceptable. Su relación LTV no puede ser superior al 90% si su puntaje de crédito está entre 500 y 579.
Por ejemplo, si está comprando una casa valorada en $200,000, el monto de su préstamo no puede exceder los $180,000. Eso requiere un pago inicial mínimo de $ 20,000 para mantener su relación LTV en 90%.
#3. LTV para préstamos USDA y VA
Su relación LTV puede alcanzar el 100% si solicita un préstamo sin pago inicial, como un préstamo USDA o VA.
Por supuesto, existen condiciones adicionales para calificar para estas hipotecas, como ingresos mínimos, especificaciones de ubicación de la propiedad o un estado particular en el ejército.
#4. LTV si refinancia su préstamo
Los prestatarios de refinanciación pueden requerir o no una relación LTV particular. Por ejemplo, su relación LTV debe ser superior al 80% si está refinanciando a través del Programa de Refinanciamiento de Vivienda Asequible (HARP) del gobierno. Sin embargo, no existen restricciones de relación LTV si desea refinanciar a través de un programa simplificado de la FHA.
¿Qué es la relación préstamo-valor para un automóvil?
La relación préstamo-valor del automóvil (LTV) se calcula dividiendo el monto total de su préstamo por el valor real en efectivo (ACV) de su automóvil. Por lo general, se usa un porcentaje para expresarlo. La relación préstamo-valor de su préstamo se reduce por su pago inicial.
La relación préstamo-valor puede tener un impacto en las condiciones de su préstamo. Esto se debe a que el automóvil es la garantía del préstamo, lo que significa que si no puede hacer sus pagos, el banco puede embargar el automóvil. Para acortar el plazo del préstamo y reducir la posibilidad de que deba más de lo que vale el automóvil, el prestamista puede solicitar un pago inicial.
Especialmente poco tiempo después de comprar un automóvil nuevo, el valor real de su vehículo suele ser menor que lo que gastó. Cuando sacas un auto nuevo del lote, su valor normalmente cae rápidamente. A medida que lo usas más, pierde valor más gradualmente.
Cómo calcular la relación préstamo-valor de su automóvil
La relación préstamo-valor (LTV) de un automóvil se calcula dividiendo la cantidad que desea pedir prestada por el valor del automóvil que desea comprar.
El automóvil se usa como garantía para los préstamos para automóviles, por lo tanto, la relación préstamo-valor es una forma para que los prestamistas calculen el nivel de riesgo que están tomando al aceptar su préstamo.
Para calcular la relación préstamo-valor de su automóvil como porcentaje, use la siguiente fórmula:
Monto del préstamo / Valor del automóvil x 100 = Relación préstamo-valor
Por lo tanto, el LTV sería del 86% si estuviera pidiendo un préstamo de $30,000 para financiar un automóvil con un valor de $35,000.
Cómo evalúan los prestamistas el LTV de su automóvil
Los prestamistas sopesan la posibilidad de vender su automóvil porque sirve como garantía del préstamo para recuperar las pérdidas en caso de incumplimiento de pago. El prestamista tiene menos riesgo y usted puede ganar más si pide prestado menos del valor de mercado del automóvil.
Varios factores, incluida la tasa de interés y la aprobación del préstamo, están afectando la relación préstamo-valor:
#1. Aprobación de préstamo
Cada prestamista tiene un techo LTV diferente para la aprobación del préstamo a fin de reducir su riesgo. LTV puede tener un impacto en su capacidad para obtener financiación si supera los requisitos del prestamista.
Recuerde que los prestamistas consideran una variedad de variables antes de aprobar su préstamo, incluidos sus puntajes de crédito y el historial de pagos de préstamos a tiempo. LTV es solo una de estas consideraciones.
Un LTV más bajo sugiere menos riesgo, lo que generalmente se traduce en una tasa de préstamo más baja, lo que le ahorrará dinero durante el curso del préstamo porque los prestamistas usan LTV para estimar el riesgo relacionado con su préstamo.
#2. Depósito
Hacer un pago inicial mayor puede reducir el LTV de su préstamo, lo que aumenta la probabilidad de que su préstamo sea aprobado y resulte en una tasa de interés reducida.
#3. Equidad negativa
Algunos prestamistas podrían permitirle pedir prestado dinero por encima del precio minorista sugerido de un automóvil nuevo o el valor de mercado de un automóvil usado, dejándolo con un patrimonio negativo.
No será lo ideal porque deberás más dinero del que vale el auto.
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¿Qué significa 60% LTV?
Si tiene un depósito equivalente a por lo menos el 40% del valor de la propiedad para ponerlo. Puede calificar para una hipoteca con un 60% de préstamo a valor (LTV). Esto también se conoce como una hipoteca LTV del 60 % y significa que usted pedirá prestado al prestamista el 40 % restante del valor de la propiedad.
¿Es el 65% un buen LTV?
Una relación LTV del 65 % se considera relativamente baja, lo que a menudo significa que podrá obtener tasas de interés más económicas para su hipoteca en comparación con las hipotecas con un LTV mayor, lo que significa pagos hipotecarios mensuales menores.
En caso de que no pueda hacer los pagos de su hipoteca, es posible que el prestamista tenga que tomar posesión de la vivienda para venderla y recuperar sus pérdidas. La probabilidad de que el prestamista pueda obtener fondos suficientes para pagar el préstamo aumenta con la disminución de LTV. Por tanto, un LTV más bajo reduce parte del riesgo del prestamista.
Otra ventaja de poseer una mayor parte de una propiedad es que puede pedir prestado menos, lo que reduce la cantidad total de intereses que pagará.
¿Es bueno un LTV del 40%?
Una relación LTV del 40% es muy baja, lo que significa que el 60% de su propiedad se liquidará.
¿Es el 85% un buen LTV?
Una hipoteca con un LTV del 85 % sigue siendo un nivel de depósito decente y lo coloca en una mejor posición que una con un LTV del 95 %, incluso si muchos de los mejores paquetes hipotecarios comienzan con un LTV del 80 % o un pago inicial del 20 %.
Una hipoteca LTV (préstamo a valor) del 85 % le permite pedir prestado el 85 % del valor total de la propiedad. El depósito que realizó cubrirá el 15% restante.
Por lo general, pagaría una tasa de interés más alta que alguien que ofrece, digamos, un depósito del 25 % porque el LTV del 85 % es una de las hipotecas con una relación préstamo-valor más alta. Esto se debe a que hay menos riesgo para el prestamista cuanto mayor sea el depósito.
¿Es buena una hipoteca de 90 LTV?
Las hipotecas LTV suelen oscilar entre el 50 % y el 95 %; una hipoteca LTV del 90% se encuentra en el extremo superior de este rango. Tendrá algunas posibilidades con un LTV del 90%, pero pueden ser limitadas y tener tasas más altas porque los prestamistas están asumiendo un mayor riesgo.
Debido a que las tasas hipotecarias LTV del 90 % son menos costosas que las tasas LTV del 95 %, puede comenzar a acumular capital en su vivienda sin tener que esperar años para ahorrar un pago inicial mayor. En lugar de la tasa de interés más baja, la hipoteca LTV óptima del 90% es la que tiene el costo total más bajo.
¿Cuánto tiempo se tarda en alcanzar el 80 % de LTV?
Aunque en la mayoría de situaciones la cancelación del seguro hipotecario se produce en la marca del 78% LTV. También es factible que el prestamista opte por hacerlo cuando el préstamo alcance el 80 % de LTV si ha estado haciendo pagos a tiempo y ha tenido el préstamo por un tiempo. Sin embargo, un factor, el tamaño del pago inicial que realiza al comprar su casa, a menudo determina cuánto tiempo pagará por el seguro hipotecario.
El período de tiempo durante el cual tendrá que pagar el seguro hipotecario puede ser bastante breve. Probablemente sea alrededor de 5 años, si comienza con un pago inicial mayor, como el 15% en lugar del 5%. Pero si comienza con un pago inicial del 5 %, le llevará cerca de 9 años alcanzar un nivel de LTV del 80 % (y casi 8 años para alcanzar la marca de cancelación automática del 78 % de LTV).
¿Es bueno un LTV del 75%?
Una hipoteca LTV del 75 % es aquella en la que usted paga un depósito del monto restante y toma prestado el 75 % del valor de la propiedad del prestamista.
Si puedes, intenta conseguir una hipoteca con un LTV del 75%. Aunque ahorrar para un pago inicial del 25% puede ser difícil, es posible que descubra que puede hacerlo y que hacerlo le permitirá acceder a hipotecas con LTV más bajos y tasas de interés más bajas.
¿Qué es un buen LTV para la FHA?
Una relación préstamo-valor baja puede ser buena para los préstamos de la FHA. Las hipotecas con seguro FHA son para prestatarios con ingresos bajos a moderados. Los otorga un prestamista con la aprobación de la FHA y los asegura la Administración Federal de Vivienda (FHA).
En comparación con muchos préstamos convencionales, los préstamos de la FHA tienen pagos iniciales mínimos y requisitos de crédito más bajos. La relación LTV inicial para los préstamos de la FHA es de hasta el 96.5%, sin embargo, hay una prima de seguro hipotecario (MIP) que se debe pagar durante todo el plazo del préstamo (sin importar qué tan baja sea finalmente la relación LTV).
Una vez que su relación LTV supera el 80 %, muchos consumidores desean refinanciar sus préstamos de la FHA para eliminar el requisito de MIP.
En conclusión,
El término "préstamo a valor" (LTV) se refiere al porcentaje del valor de la propiedad que está tomando prestado. aquellos que pueden ser considerados por los prestamistas gracias a los bajos índices LTV (por debajo del 80%). Sin embargo, un LTV superior al 80% podría requerir un seguro hipotecario, lo que otorgará al prestatario una tasa de interés más económica.
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es el LTV máximo para compradores por primera vez?
Para calificar para una hipoteca con un LTV del 980 %, los compradores primerizos necesitarían un depósito del 20 %. Un LTV del 95% indica que tu hipoteca representa el 95% del valor de tu vivienda. La mayoría de los prestamistas de hoy no otorgarán un préstamo sobre ninguna propiedad que requiera un LTV más alto. Para calificar para una hipoteca LTV del 95 %, los compradores primerizos necesitarían un depósito del 5 %.
¿Por qué es importante la relación préstamo-valor?
Ayuda a los prestamistas a evaluar el posible riesgo de un préstamo: en términos generales, cuanto mayor sea la relación LTV, más probable es que el prestamista pierda dinero si no realiza sus pagos y tendrá que ejecutar la hipoteca de su casa.
¿Qué factores afectan el LTV?
El tamaño del pago inicial, el precio de venta y el valor de tasación de una propiedad son las variables clave que afectan las relaciones LTV. Los pagos iniciales más altos y los precios de venta más bajos dan como resultado relaciones LTV que son las más bajas posibles.
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Referencias
