Los préstamos fix and flip, también conocidos como "préstamos fix n flip", son préstamos otorgados a un comprador para renovar una casa en dificultades para venderla. En este tipo de inversión inmobiliaria residencial, los inversores compran una casa para venderla lo antes posible y obtener una ganancia. Los proyectos de arreglar y voltear son extremadamente rentables, pero son costosos porque el inversionista invierte mucho dinero desde el principio hasta el final. Los préstamos fix and flip pueden ayudar a compensar algunos de esos costos en esta situación.
Reformar casas puede ser rentable si se hace correctamente, pero empezar puede ser difícil desde el punto de vista financiero. Obtenga más información sobre los préstamos fix-and-flip en los siguientes párrafos, así como también sobre cómo obtener los fondos necesarios para su negocio de bienes raíces.
Préstamos fijos y invertidos
Un préstamo para arreglar y cambiar es una breve fuente de capital que los inversionistas de bienes raíces usan para adquirir y mejorar una casa antes de revenderla para obtener una ganancia, un proceso conocido como cambio de casa. Los préstamos fix and flip, también conocidos como préstamos puente a corto plazo, pueden aliviar la carga financiera de los costos de mejoras para el hogar de los inversionistas, que pueden incluir todo, desde reparaciones menores hasta la reconstrucción total.
Los prestamistas toman en cuenta el precio de compra de la propiedad y el valor después de la reparación (ARV) antes de determinar si prestar dinero y cuánto. Por lo general, los préstamos para proyectos fix and flip tienen una tasa de interés fija. Este tipo de préstamo generalmente tiene plazos de 6 a 9 meses, pero en algunas circunstancias, si el alcance de la rehabilitación es considerable, los plazos pueden llegar hasta los 36 meses.
Los prestamistas evaluarán sus calificaciones para un préstamo de arreglo y cambio después de considerar el capital que tiene en otras propiedades. No es elegible en función de su propia situación financiera o puntaje de crédito. La compra y la rehabilitación constituyen los dos componentes principales de un préstamo fix and flip.
#1. La compra
El proceso de compra suele ser sencillo. El prestamista recibe una solicitud, así como los registros de respaldo y una tasación. Los inversores también deben proporcionar un Alcance del trabajo (SOW), un plan de negocios para la propiedad que describe la renovación en detalle, junto con los costos asociados. Luego de la aprobación del préstamo, el inversionista puede completar la compra y comenzar la fase de rehabilitación de arreglar y cambiar.
#2. la rehabilitación
Cuando el prestatario inicie el proceso de renovación, deberá presupuestar los gastos de la primera fase, que podrían incluir los permisos y la demolición. El prestatario puede solicitar el reembolso después de cada etapa, o "sorteo", en términos financieros. Un inspector se asegura de que las renovaciones estén terminadas después de que el prestamista recibe la verificación del pago, y luego se abre el sorteo para que el prestatario pueda continuar con la siguiente etapa de construcción. Una vez completada la etapa de renovación, el prestatario tiene dos opciones: vender la propiedad para obtener una ganancia o refinanciar un préstamo a más largo plazo de 30 años con tasas significativamente más bajas.
Ventajas de los préstamos Fix and Flip
Los préstamos fix and flip tienen muchos beneficios que atraen a los inversores inmobiliarios. Estos préstamos ofrecen financiamiento rápido con términos adaptables y pagos de interés únicamente, lo que mantiene los pagos mensuales al mínimo. No hay multa por pago anticipado porque estos préstamos generalmente tienen plazos cortos. Un inversionista puede proteger sus activos al tratar las propiedades como inversiones en lugar de ingresos personales porque generalmente se compran a través de una entidad. Esto implica que, en el peor de los casos, la propiedad serviría como garantía del prestamista en lugar de las pertenencias personales del inversionista.
Desventajas de los préstamos Fix and Flip
Sin embargo, los préstamos fix-and-flip tienen inconvenientes y no siempre son la mejor opción. El corto plazo de reembolso de este préstamo da como resultado tasas de interés altas. Las obligaciones financieras del prestatario podrían aumentar si las renovaciones demoran más de lo previsto o si algo impide que el proyecto o la venta avancen. Los prestamistas suelen preferir trabajar con flippers experimentados que hayan completado al menos dos flippers. Como resultado, un prestatario por primera vez podría tener que pagar una tasa de interés más alta. Un prestatario también debe demostrar que tiene los fondos necesarios en su cuenta bancaria antes de poder recibir cualquier tipo de retiro.
Mejores Préstamos Fix and Flip
#1. Préstamos fijos y reversibles
Los préstamos hard money fix and flip tienen requisitos más estrictos que los préstamos convencionales, generalmente con plazos de un año o menos y altas tasas de interés basadas en el valor después de la reparación (ARV) de la propiedad.
La mayoría de las veces, los prestamistas de dinero duro suelen cobrar tasas de interés más altas, aunque sus plazos de pago suelen ser más cortos que los de otros tipos de préstamos. Esto podría tener un impacto en la rentabilidad de su proyecto.
Un préstamo de dinero duro es una forma de financiación privada de empresas o particulares. A diferencia de la financiación a través de un banco u otro prestamista convencional, factores como sus ingresos y su puntuación crediticia no determinan la elegibilidad. En su lugar, los prestamistas solicitan un activo como garantía para un préstamo de dinero fuerte. Cuando la calificación crediticia, los ingresos u otros factores de un prestatario lo hacen inelegible para un préstamo tradicional, los préstamos de dinero duro son una buena alternativa y, en ocasiones, la única disponible.
#2. Préstamos con garantía hipotecaria y HELOC
Los inversionistas pueden usar un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para financiar su proyecto de arreglar y cambiar, además de usar sus recursos, como su residencia principal. Tener equidad en su casa y cumplir con los demás requisitos podría hacerlo elegible. Un préstamo con garantía hipotecaria, también conocido como segunda hipoteca, requiere que haga un pago único que luego puede pagar durante un período prolongado.
Puede realizar varios retiros de una HELOC hasta el inicio del período de reembolso. Un préstamo con garantía hipotecaria es una mejor opción si sabe exactamente cuánto dinero necesitará para comprar y arreglar su casa; sin embargo, si necesita más flexibilidad de financiación, una HELOC es la mejor opción.
A continuación, el prestamista utiliza una relación préstamo-valor para calcular cuánto puede pedir prestado. Para que los prestatarios califiquen, también es necesario tener una vivienda con equidad y una baja relación deuda-ingreso. Los prestamistas también requieren un puntaje de crédito personal alto. No es necesario tener conocimientos previos de cambio de casa para ser elegible.
Es más fácil para los prestatarios obtener el dinero que necesitan con préstamos con garantía hipotecaria y HELOC debido a sus bajas tasas de interés y plazos de pago extendidos. La desventaja es que puede llevar algún tiempo aprobar y otorgar el préstamo, lo que lo hace inapropiado para transacciones que deben realizarse rápidamente.
#3. Líneas de crédito comerciales
Puede usar una línea de crédito comercial para financiar sus operaciones comerciales si le gusta la idea de una línea de crédito flexible pero prefiere no arriesgar su casa. Recibirá autorización para un límite de crédito específico con una línea de crédito comercial. Esta línea de crédito tiene un límite de crédito máximo del que puede retirar varias veces. Puede seguir usando el dinero de una línea de crédito revolvente siempre y cuando siga haciendo pagos en el saldo.
La flexibilidad que brinda una línea de crédito comercial la hace ideal para el financiamiento de arreglar y cambiar. Para decidir si es elegible para una línea de crédito y establecer su límite de crédito, los prestamistas consideran información sobre su empresa. Los prestamistas considerarán, como mínimo, el tiempo que ha estado en funcionamiento y sus ingresos anuales. Otros prestamistas pueden tener requisitos de ingresos anuales, historial crediticio tanto a nivel personal como comercial, o ambos. Esta no es la mejor opción para nuevas empresas o empresas que aún no han generado ningún ingreso porque deberá demostrar algunos ingresos comerciales y al menos algunos meses de operaciones.
#4. Hipoteca tradicional
Si tiene más experiencia en cambiar casas, puede calificar para un préstamo tradicional o una hipoteca de un banco, cooperativa de crédito u otra institución financiera. Estos funcionan exactamente como su hipoteca principal sobre su casa: recibe fondos del prestamista, gasta el dinero en su compra y luego distribuye el pago del préstamo en un período más largo, generalmente entre 15 y 30 años. Las bajas tasas de interés de estos préstamos son algo bueno.
Sin embargo, puede ser un desafío calificar. Deberá proporcionar prueba de experiencia previa en la compraventa de casas, cumplir con los estándares de crédito y cumplir con otros criterios antes de que un prestamista le apruebe una hipoteca. Algunos prestamistas no ofrecen hipotecas ni préstamos para viviendas en las que el propietario no reside. Las casas extremadamente dañadas no calificarán para préstamos de algunos prestamistas.
#5. Préstamos puente
Los préstamos puente (préstamos a corto plazo que los inversionistas utilizan para proyectos de arreglar y cambiar) son proporcionados con frecuencia por prestamistas privados, prestamistas de dinero duro y otras firmas financieras especializadas. Los prestamistas generalmente requieren garantías para los préstamos puente, usted puede ser elegible para un préstamo con una tasa de interés más baja que con otras opciones de préstamo. Además, con frecuencia son más fáciles de calificar para la mayoría de los prestatarios que otros préstamos.
Si necesita cerrar la brecha entre el momento en que desea comprar una propiedad y el momento en que puede obtener financiamiento a largo plazo, un préstamo puente es una opción útil. Cuando utiliza un préstamo puente para pagar el pago inicial de su próxima inversión, puede concentrarse en buscar otra fuente de financiamiento, como una hipoteca convencional, para cubrir los costos restantes.
# 6. Recaudación de fondos
Trabajar con múltiples prestamistas privados en lugar de solo uno es una posibilidad cuando se utiliza una plataforma de financiación colectiva para encontrar financiación. Otro método gratuito para obtener los fondos que necesita para su arreglo y el proyecto flip es a través de sitios web de crowdfunding. Estos sitios web recaudan dinero de muchas personas diferentes para pagar la inversión que tiene en mente.
Beneficios de los préstamos Fix and Flip
#1. Términos flexibles
Los préstamos fix and flip son excelentes para los inversores principiantes debido a su flexibilidad. Existen procedimientos estrictos, pautas y reglas que debe cumplir para obtener un préstamo de una cooperativa de crédito o banco. Además, el proceso de aprobación del préstamo suele llevar mucho tiempo. Los prestamistas no bancarios ofrecen préstamos flip con condiciones más indulgentes y, por lo general, con menos restricciones.
#2. Aprobación Rápida
La aprobación rápida está disponible para préstamos comerciales fijos y reversibles. Si desea comprar una propiedad en particular, es posible que pueda hacerlo antes si solicita uno de estos préstamos porque el proceso de aprobación es rápido, especialmente cuando existe una competencia feroz por la propiedad. Los prestamistas generalmente se preocupan por si la propiedad será fácil de vender después de la renovación, lo que significa que tiene la oportunidad de beneficiarse de los precios inmobiliarios actuales en su mercado local. Cuando proporciona a estas plataformas una imagen clara de su estrategia de pago, los prestamistas facilitan el proceso. Estos préstamos se aprueban rápidamente y se cierran más rápido que otras opciones.
#3. Regulación de la hipoteca del comprador Rate
Puede construir, reparar y comprar la propiedad con la ayuda de los servicios de financiación de Flip. Esta opción de financiamiento tiene una tasa de interés más baja en comparación con las opciones de préstamo tradicionales. Como resultado, es posible ofrecer al comprador un mejor precio, lo que finalmente ayuda a que la propiedad se venda más rápido.
#4. Tipos de Propiedades
Varias propiedades, ya sean residenciales o comerciales, pueden ser elegibles para un proyecto inmobiliario de arreglar y cambiar. El tipo o estado de la propiedad que desea comprar no afecta sus posibilidades de obtener la aprobación del préstamo. Existen requisitos estrictos para financiar la propiedad si solicitó un préstamo del banco. Considere los préstamos para reparar y cambiar si tiene la intención de renovar una posible propiedad de alquiler.
Préstamos Fix and Flip para principiantes
Los recién llegados a la industria de inversiones inmobiliarias, así como los inversores experimentados que buscan nuevas oportunidades, deben tener en cuenta las inversiones de tipo fix and flip. Los prestamistas de dinero fuerte para remodelar casas se pueden utilizar para financiar una variedad de proyectos, pero hacerlo requiere el uso de foros en línea de buena reputación para conectarse con los prestamistas.
Antes de seleccionar una casa para remodelar, debe ser sincero sobre la condición de la propiedad y la cantidad de trabajo requerido. Si bien es importante tener una visión clara del producto terminado, es igualmente importante ser honesto sobre el tiempo y los recursos necesarios para llegar allí. Cuando esté preparado para iniciar un proyecto después de una extensa investigación, tenga en cuenta los siguientes principios:
Es crucial encontrar los mejores prestamistas de dinero fuerte para arreglar y cambiar o obtener de una plataforma flexible porque el costo de cambiar casas puede cambiar.
Antes de comenzar, infórmese todo lo que pueda sobre el mercado de barrio.
Ponte en contacto con otros flippers, especialmente con los más experimentados. Estos flippers bien informados pueden ayudarlo con su pericia y experiencia.
Préstamos Comerciales Fix and Flip
Por lo general, un especulador comprará una propiedad comercial embargada utilizando un préstamo comercial de arreglo y cambio. Actualmente, los préstamos para arreglos y cambios comerciales están siendo cerrados por prestamistas de dinero privados, también conocidos como prestamistas de dinero duro. Los prestamistas de dinero más difíciles están dispuestos a prestarle el 60% o menos del precio de compra del REO. La propiedad será entonces su responsabilidad de reparar y vender (voltear). Como resultado, antes de que pueda arrendar la propiedad, es posible que deba hacer un pago inicial del 40% del precio de compra, hacer todas las reparaciones necesarias y pagar el préstamo en su totalidad.
Las mejores formas de reparar y revender bienes raíces comerciales
#1. Evaluación de la propiedad
Encontrar una buena casa para voltear es el primer paso. Al evaluar una propiedad comercial, se deben tener en cuenta factores como la ubicación, la demanda del mercado y el potencial de remodelación. Es posible que desee concentrarse en las casas que solo necesitan un poco de trabajo cosmético, ya que generalmente son menos costosas de renovar que las que necesitan cambios estructurales importantes. Sobre todo, tenga cuidado cuando decida invertir en una clase de activos con la que no esté familiarizado.
#2. Planifique sus renovaciones a fondo
Debe tener un buen plan antes de comenzar el proceso de renovación. La propiedad comercial puede ganar valor a través de una renovación bien ejecutada, pero puede perder valor significativamente a través de una ejecución deficiente. Se recomienda una inspección exhaustiva de la propiedad antes de comenzar cualquier trabajo para encontrar cualquier problema que deba solucionarse. No todas las fallas en una propiedad tienen que arreglarse en una inversión de arreglar y cambiar. Sin embargo, sea práctico con respecto a los problemas que debe abordar: para evitar que lo tomen por sorpresa al asumir más de lo que puede manejar, asegúrese de examinar cuidadosamente cualquier problema potencialmente significativo.
#3. Asegura la Mejor Financiación
El éxito de su estrategia de inversión puede depender de si puede asegurar el préstamo ideal de arreglar y cambiar, como se mencionó anteriormente. Asegúrese de que está buscando el tipo de préstamo adecuado, que se describe en la parte superior de esta página, y que puede obtener el financiamiento que necesita para los gastos de su proyecto.
#4. Seleccionar contratistas experimentados
Para que la renovación se complete correctamente, también es fundamental colaborar con un grupo de diseñadores y contratistas calificados. Tienes una ventaja si has trabajado anteriormente con un equipo en el que confiabas.
A medida que trabaja rápidamente sin sacrificar la calidad, tenga en cuenta que el tiempo es dinero en el negocio de arreglar y voltear.
#5. Anuncie su propiedad
El último paso es prepararse para vender su casa, probablemente incluso antes de que termine todo el trabajo. Esto podría implicar el uso de servicios de listado en línea o la colaboración con un agente inmobiliario comercial para correr la voz. Haga todo lo posible para aumentar el interés si desea vender su propiedad renovada al precio más alto. Antes de poner su propiedad en el mercado, sepa cuál es el precio de venta ideal. Aunque fue fácil ser firme cuando se planeó el proyecto, es posible que el mercado haya cambiado desde entonces, ya sea para bien o para mal. El precio al que se venderá su propiedad depende en gran medida de su comprensión del mercado local.
¿Cómo funcionan los préstamos Fix and Flip?
Cualquier producto de préstamo utilizado para pagar la compra y renovación de una propiedad inmobiliaria se denomina préstamo de reparación y cambio. Préstamos de dinero duro, préstamos con garantía hipotecaria, HELOC, líneas de crédito comerciales, financiamiento ROBS, hipotecas convencionales y préstamos personales son algunas formas posibles de estos préstamos.
¿Los bancos otorgan préstamos fijos y reversibles?
Los bancos no suelen ofrecer programas de préstamos diseñados para la financiación de arreglar y cambiar. Los prestamistas privados pueden ser la fuente más ventajosa de préstamos fix and flip para principiantes.
¿Qué puntaje de crédito necesita para el préstamo Fix and Flip?
Calificar para un préstamo fix and flip es un poco más simple porque los corredores de dinero fuerte los hacen así en lugar de los bancos comerciales. En términos generales, necesita un puntaje de crédito de al menos 620, aunque esta cifra NO es inflexible. Para obtener los mejores resultados, su puntaje FICO debe ser de al menos 620 para ser elegible para un préstamo de arreglar y cambiar.
¿Fund That Flip es un prestamista de dinero duro?
Cuando trabaja con Fund That Flip, puede esperar el tiempo de cierre más rápido en el negocio, financiamiento confiable y un equipo comprometido para ayudarlo a hacer crecer su empresa. Una de las formas más sencillas de expandir su empresa de bienes raíces es a través de préstamos de dinero fuerte. Los inversores acreditados pueden agregar bienes inmuebles a sus carteras con poco riesgo mediante el uso de la plataforma Fund That Flip, que elimina la necesidad de un préstamo tradicional para comprar una propiedad de inversión. La plataforma sirve tanto a prestatarios como a prestamistas que buscan su próxima solución financiera inmobiliaria.
¿Cómo puedo cambiar mi casa sin dinero y con mal crédito?
Si no tienes dinero en el banco y quieres hacer un cambio de casa, necesitarás obtener algo de financiación. Los préstamos de dinero fuerte, los préstamos con garantía hipotecaria, los HELOC, las líneas de crédito comerciales, el financiamiento para reinversión como inicio de negocios (ROBS), los préstamos personales y las hipotecas tradicionales se encuentran entre los diferentes tipos de préstamos disponibles para cambiar de casa.
Los prestamistas generalmente considerarán su relación préstamo-valor (LTV) y el valor después de la reparación (ARV) al evaluar su solicitud para un préstamo de arreglo y cambio. El tamaño del préstamo sobre el valor de la propiedad se conoce como LTV. El 90% es el tope promedio de LTVS para los prestamistas, aunque algunos pueden tener estándares más altos o más bajos.
De acuerdo con el ARV de la propiedad, otros prestamistas determinan cuánto puede pedir prestado. Después de las reformas, el valor estimado de la propiedad es el siguiente. Es posible que deba hacer un pago inicial al solicitar muchos préstamos. Pero algunos prestamistas privados y de dinero fuerte podrían financiar su negocio de bienes raíces por completo y sin ningún pago inicial.
También puede tener en cuenta otras técnicas más sofisticadas para cambiar de casa, como la venta al por mayor, que implica contratar una propiedad y luego vender ese contrato a otro comprador. Antes de sumergirse en estos diversos préstamos y estrategias, piense en hablar con un inversionista inmobiliario experimentado y sopesar cuidadosamente sus opciones.
¿Cómo se obtiene dinero para arreglar y voltear?
- Préstamos tradicionales.
- Prestamistas no bancarios o prestamistas privados
- Sitios de crowdfunding
- Prestamista de dinero duro
¿Es Arreglar y Voltear Arriesgado?
Invertir en arreglar y cambiar es más riesgoso si no tiene el efectivo para comprar la casa. Muchos inversionistas que renuevan casas usan préstamos, y es posible que descubra que una hipoteca también es la mejor opción para usted. Para maximizar los beneficios de una hipoteca, la investigación es necesaria. Estudie sus opciones de hipoteca y compárelas con otras ofertas. La venta de su propiedad de inversión con una ganancia o incluso su venta total no es ni una promesa ni una garantía.
¿Qué es la regla del 70% en House Flipping?
De acuerdo con esta regla general, un comprador que tenga la intención de vender la propiedad no debe desembolsar más del 70% del valor posterior a la reparación (ARV), que incluye el costo de la renovación. Aproximadamente el 30% del capital queda así disponible para obtener ganancias cuando se vende la propiedad, actuando como una red de seguridad si los costos resultan ser más altos de lo previsto.
El valor posterior a la reparación (ARV) de una propiedad no debe exceder el 70% de su ARV, menos el costo de renovación, de acuerdo con la "regla del 70%", un principio general (en lugar de una regla o requisito formal). Los compradores de viviendas pueden utilizar este método rápido y sencillo para determinar el precio más alto que deberían ofrecer por una propiedad.
Conclusión
Se otorga un préstamo a corto plazo conocido como "préstamo de arreglar y cambiar" a los inversionistas de bienes raíces que usan el dinero para comprar y/o renovar propiedades antes de revenderlas para obtener una ganancia. Se utiliza por motivos profesionales, no privados. Los préstamos para arreglar y cambiar son una herramienta esencial para obtener acceso a las casas que desea renovar antes de venderlas para obtener ganancias. Las plataformas en línea o los prestamistas son un excelente lugar para comenzar si está buscando préstamos de dinero duro para remodelar casas porque están dispuestos a prestar a principiantes.
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Referencias
