Una hipoteca es un tipo de préstamo que se utiliza para comprar o mantener una casa, un terreno u otros tipos de bienes inmuebles. En este caso, el prestatario se compromete a realizar pagos periódicos al prestamista. Por lo general, se presenta en forma de una serie de cuotas periódicas que se dividen en capital e intereses. Sin embargo, como prestatario, es necesario conocer los diferentes tipos de préstamos hipotecarios que serían beneficiosos para usted. Como inversor inmobiliario, también es importante conocer los tipos de fraude hipotecario y cómo evitarlos. Por lo tanto, mientras lee, mantenga la mente abierta a los distintos tipos de hipotecas y cuáles puede pagar fácilmente.
¿Qué es una hipoteca y cómo funciona?
Un préstamo hipotecario es un trato que usted (el prestatario) y un prestamista hipotecario hacen para comprar y refinanciar una casa usando el dinero del prestamista. Este tipo de acuerdo le permite al prestamista el derecho legal de recuperar la posesión de una casa en caso de que usted no pueda cumplir con las condiciones de su hipoteca, con mayor frecuencia al no pagar la cantidad que pidió prestada más los intereses.
Cuando solicita una hipoteca, su prestamista le proporciona una suma predeterminada de dinero para comprar la casa. Usted acepta pagar su préstamo durante un período prolongado de tiempo con intereses. Hasta que la hipoteca se pague en su totalidad, el prestamista tiene derecho a la propiedad.
tipos de hipoteca
#1. Hipoteca de tasa fija
Una “hipoteca de tasa fija” es un préstamo hipotecario con una tasa de interés fija durante la duración del préstamo. En este tipo de hipoteca, el prestatario (el deudor) y el prestamista (el acreedor) acuerdan la tasa de interés antes de desembolsar el préstamo, y esa tasa permanece igual durante todo el plazo del préstamo.
La tasa fija, como su nombre lo indica, indica que la tasa de interés de la hipoteca sigue siendo la misma en todo momento. Para los clientes que quieren saber cuánto pagarán cada mes, las hipotecas de tasa fija son opciones atractivas. También puede asegurar préstamos hipotecarios de tasa fija con bienes inmuebles residenciales o comerciales.
Como resultado, el monto y plazo de pago del préstamo son fijos, y la persona encargada de devolverlo se beneficia de un pago único y confiable y la oportunidad de hacer planes financieros basados en este gasto fijo. Los prestatarios de hipotecas de tasa fija están mejor en caso de una inflación inesperadamente alta.
#2. Hipoteca de tasa ajustable (ARM)
Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es un préstamo hipotecario con una tasa de interés variable. La tasa de interés inicial en un ARM se establece por un período de tiempo específico. La tasa de interés que se cobra sobre el saldo impago se restablece esporádicamente, a veces todos los meses.
Los ARM también se conocen como hipotecas flotantes o hipotecas de tasa variable. Se agrega un diferencial adicional conocido como margen ARM al punto de referencia o índice utilizado para restablecer la tasa de interés para los ARM.
Lea más sobre la Hipoteca de tasa ajustable (ARM)
#3. Préstamos de interés solamente
En una hipoteca de solo interés, el prestatario (deudor hipotecario) solo está obligado a pagar intereses sobre el préstamo durante un período de tiempo predeterminado. O el principio se devuelve en su totalidad en una fecha determinada, o se devuelve a lo largo del tiempo.
Existen numerosos métodos para estructurar hipotecas de interés solamente. Los pagos de intereses solamente se pueden realizar durante un período de tiempo predeterminado, se pueden ofrecer como una opción o continuar durante todo el plazo del préstamo. Pagar solo los intereses podría ser una condición que solo los prestatarios específicos pueden aprovechar con algunos prestamistas.
#4. Hipotecas inversas
Al igual que una hipoteca convencional, un préstamo de hipoteca inversa permite a los propietarios pedir dinero prestado mientras usan el valor de su casa como garantía. Cuando obtiene un préstamo de hipoteca inversa, al igual que cuando obtiene una hipoteca regular, el título de su casa permanece a su nombre. Los prestatarios no realizan pagos hipotecarios mensuales con un préstamo de hipoteca inversa, a diferencia de una hipoteca convencional.
Cuando el prestatario abandona la propiedad, el préstamo se devuelve. Cada mes, la suma del préstamo aumenta como resultado de los cargos e intereses que se cobran. Para calificar para un préstamo de hipoteca inversa, el propietario debe mantener un buen crédito, pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro de propiedad, y utilizar la vivienda como su residencia principal.
Tipos de préstamos hipotecarios
#1. préstamo de la FHA
Un préstamo de la FHA es una hipoteca de la casa que garantiza el gobierno. Por lo general, lo proporciona un banco u otro prestamista que ha sido aprobado por la Administración Federal de Vivienda (FHA).
Los préstamos de la FHA permiten a los solicitantes tener calificaciones crediticias más bajas de lo que suele ser necesario y ofrecen pagos iniciales mínimos más pequeños que muchos préstamos comerciales. El objetivo de un préstamo de la FHA es ayudar a las familias con ingresos bajos a moderados a convertirse en propietarios de viviendas. Son especialmente populares entre los compradores de vivienda por primera vez.
#2. préstamo VA
Un préstamo VA es uno de los tipos de préstamos hipotecarios que se pueden obtener a través de un esquema establecido por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos (anteriormente, la Administración de Veteranos). Los veteranos, el personal en servicio activo y los cónyuges sobrevivientes de estas personas pueden obtener préstamos VA para comprar casas con poco o ningún pago inicial, sin seguro hipotecario privado y tasas de interés típicamente competitivas.
Los miembros del servicio activo, los veteranos y sus cónyuges sobrevivientes pueden comprar viviendas con la ayuda del financiamiento del VA. Sobre el valor de una vivienda, ofrecen financiación de hasta el 100%. Los prestatarios que cumplan con los requisitos pueden utilizar un préstamo VA para reestructurar su hipoteca, remodelar y reparar sus viviendas o crear una nueva.
#3. préstamo hipotecario USDA
Los compradores de viviendas en ciertas ciudades y áreas rurales pueden obtener un préstamo hipotecario del USDA, que no requiere pago inicial. El Programa de Préstamos de Vivienda Garantizados para el Desarrollo Rural del USDA, una división del Departamento de Agricultura de EE. UU., garantiza los préstamos del USDA. Aunque el gobierno puede otorgarlos directamente a los prestatarios elegibles con ingresos por debajo de un umbral específico, la mayoría de los préstamos del USDA son proporcionados por prestamistas asociados.
Debido a que el gobierno asume los riesgos relacionados con los préstamos, los préstamos hipotecarios del USDA suelen tener tasas más bajas que las hipotecas convencionales, además de no requerir un pago inicial. Incluso cuando el USDA emite los préstamos, esto sigue siendo cierto.
Los mejores tipos de préstamos hipotecarios
Los préstamos convencionales vienen en dos variedades: conformes y no conformes, y no están asegurados por el gobierno federal.
Préstamos que “se ajustan” a los estándares establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), incluidos los relacionados con el crédito, la deuda y el monto del préstamo, como su nombre lo indica. Los límites de préstamo conformes son $970,800 en áreas más caras y $647,200 en la mayoría de las áreas.
Estos préstamos no cumplen con los estándares de la FHFA. En cambio, se enfocan en los prestatarios que quieren comprar casas más caras o aquellos con perfiles crediticios únicos. La mejor opción para usted es probablemente una hipoteca convencional si tiene un buen crédito y el dinero para depositar una cantidad considerable.
Para ponerlo en la mejor posición posible para obtener una hipoteca y comprar una casa, un prestamista o corredor hipotecario útil también podría asignarle tareas: áreas financieras específicas para fortalecer.
¿Cuál es el tipo de hipoteca más común?
La opción más popular para los compradores de vivienda es una hipoteca convencional con una tasa fija a 30 años.
El préstamo óptimo para sus circunstancias dependerá en gran medida de su salud financiera, incluidos sus ingresos, historial crediticio, puntaje crediticio, empleo y objetivos financieros.
Para elegir las mejores opciones de préstamo, los prestamistas hipotecarios pueden ayudarlo a examinar su situación financiera. También pueden ayudarlo a comprender las necesidades de calificación, que a menudo son complicadas.
Diferentes tipos de hipoteca
#1. Hipoteca de tasa fija vs hipoteca de tasa ajustable
Una hipoteca de tasa fija se diferencia de una hipoteca de tasa ajustable en que la tasa de interés está predeterminada en el momento en que se obtiene el préstamo y no fluctuará. La tasa de interés de una hipoteca con una tasa ajustable puede aumentar o disminuir.
En comparación con las hipotecas de tasa fija, muchas ARM tienen tasas de interés iniciales más bajas. Esta tasa inicial puede ser constante durante algunos años, un año o varios años. Su tasa de interés cambiará cuando se complete este tiempo de promoción y es probable que aumente el monto de su pago.
Su tasa de interés se basará parcialmente en un índice, que es una forma más integral de medir las tasas de interés. Cuando sube este índice de tasas de interés, su pago aumenta.
Cuando sube este índice de tasas de interés, su pago aumenta. Su pago puede disminuir ocasionalmente a medida que bajan las tasas de interés, pero no para todas las ARM. Es posible que su tasa de interés no supere cierto nivel con algunas ARM. Algunos ARM tienen un tope en la tasa de interés más baja que puede tener.
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Tipos de fraude hipotecario
El fraude hipotecario es un tipo de delito financiero que incluye alterar la documentación del préstamo o intentar obtener ganancias ilegales del proceso del préstamo hipotecario. Por ejemplo, proporcionar información falsa a sabiendas en una solicitud de hipoteca. Las prácticas de fraude hipotecario incluyen ventas dobles, préstamos aéreos y compras falsas.
Hay muchos tipos distintos de fraude hipotecario, pero algunos son más frecuentes que otros y cada uno tiene sus señales de advertencia.
#1. Fraude de posesión
El fraude de ocupación ocurre cuando un prestatario hace afirmaciones falsas sobre si una propiedad será ocupada o no. Para obtener un estado bancario favorable, el propietario declarará con frecuencia que ocupa la casa incluso cuando vive en otro lugar. Incluso si no es cierto, afirmar que el comprador ocupará la casa le permite obtener tasas de interés más bajas, pagos de bolsillo más baratos y una relación préstamo-valor más alta.
#2. Comprador de paja
Un testaferro es una persona que tergiversa intencionalmente la naturaleza de la transacción al actuar en nombre del comprador real. El comprador real podría estar tratando de ocultar compromisos cuestionables o tener mal crédito, lo que podría evitar que se le apruebe una hipoteca. El comprador genuino recibirá el título de propiedad cuando el testaferro haya completado el trato.
#3. Negociación sin condiciones de plena competencia
Una transacción de plena competencia es otro tipo muy común de fraude de transacción. Esto sucede cuando las dos partes del préstamo hipotecario tienen una conexión personal, dejando tanto al prestamista como al prestatario vulnerables a la manipulación del otro.
#4. Voltear propiedades
Esto es cuando una propiedad tiene una tasación falsa que engaña al posible comprador. Aunque comprar una propiedad, mantenerla, renovarla y luego revenderla para obtener ganancias es legítimo. Sin embargo, comprarlo por debajo del valor de mercado y venderlo inmediatamente a un precio inflado artificialmente constituye un fraude.
Algunas señales típicas probablemente pueden alertar a los prestamistas hipotecarios sobre un cambio de casa no autorizado. Un "aleta" que está proporcionando la evaluación falsa es a menudo el intermediario o el testaferro si la compra está en curso a través de ellos.
#5. Robo de ingresos
El fraude de ingresos ocurre cuando un prestatario hace afirmaciones falsas sobre la disponibilidad o consistencia de la fuente de ingresos necesaria para pagar el préstamo. Hay dos formas predominantes de fraude de ingresos que incluyen:
- Declaración de ingresos falsa: la información de ingresos de la solicitud de préstamo estandarizada no se ha verificado minuciosamente.
- Tergiversación del trabajo: el prestatario proporciona documentos de empleo falsos, como talones de pago falsificados y registros del empleador.
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¿Cuáles son las 5 partes de una hipoteca?
# 1. Principal
El principal de su préstamo hipotecario es la cantidad que debe devolver. La cantidad que debe pedir prestada es menor si pudiera apartar o ahorrar suficiente dinero para el pago inicial. Como regla general, nunca pague el pago inicial de una casa usando su reserva de emergencia, comúnmente conocida como fondo de contingencia o fondo para emergencias. De manera similar, los fondos designados para lograr otros objetivos cruciales no deben gastarse en el pago inicial.
#2. Interés
Esta es la tarifa del préstamo hipotecario y se paga como una proporción del monto del préstamo obtenido. A medida que paga el préstamo, una cantidad más alta se mueve gradualmente hacia el componente principal, y una parte más alta se destina a intereses durante los primeros años del plazo del préstamo. Esto se debe al uso que hacen los EMI del método de saldo decreciente en sus cálculos. Su préstamo hipotecario se pagará antes y con un costo de interés general más bajo si paga por adelantado o acelera sus pagos.
#3. EMI
La cuota mensual de un préstamo hipotecario (o cualquier otro préstamo, para el caso) consiste tanto en el interés como en el capital que debe devolverse a lo largo del préstamo.
Debe tener en cuenta el porcentaje del préstamo hipotecario que el EMI se asigna a intereses y capital, incluso si los EMI se mantendrán constantes en gran medida durante todo el préstamo.
Si un préstamo hipotecario tiene una tasa flotante, el monto de EMI o el plazo del préstamo cambiarán en función de si las tasas de interés suben o bajan (hacia arriba o hacia abajo).
Usted, el prestatario del préstamo hipotecario, tiene la opción de ajustar los EMI (por cambios en las tasas de interés) o cambiar el plazo del préstamo, lo que más le convenga. Tiene sentido comprender la amortización de su préstamo hipotecario.
#4. Seguro hipotecario
Los prestamistas con frecuencia requieren que adquiera un seguro de préstamo hipotecario cuando solicita un préstamo hipotecario.
Esto salvaguarda al prestamista en caso de una circunstancia imprevista, como pérdida de trabajo, muerte, etc.; el proveedor de seguros reembolsará al prestamista los saldos pendientes de pago del préstamo. Como resultado, el seguro hipotecario tiene algunas ventajas tanto para usted como para el prestamista.
#5. Seguro para propietarios de casas
Algunas pólizas integrales cubren adicionalmente la casa y sus pertenencias además del seguro hipotecario. Esto protege de la posibilidad de robo, incendio, inundación y otras catástrofes. Nuevamente, esto es ventajoso tanto para usted como para el prestamista hipotecario.
Una de las mejores maneras de aumentar su activo es con un préstamo hipotecario. También proporciona ventajas fiscales: la Ley del Impuesto sobre la Renta permite una deducción tanto del principal como de los intereses pagados en una hipoteca.
¿Por qué se llama hipoteca?
El término “hipoteca” proviene de una frase del francés Law que se usó en Gran Bretaña durante la Edad Media y significaba “promesa de muerte”. Describe una prenda que vence (muere) cuando la deuda se paga o la propiedad se embargado por ejecución hipotecaria. La frase “un prestatario considerando la forma de una garantía para un beneficio (préstamo)” también puede usarse para describir una hipoteca.
Los prestatarios de hipotecas pueden ser empresas o personas que están hipotecando propiedades comerciales o sus viviendas (por ejemplo, sus locales comerciales, propiedades residenciales arrendadas a inquilinos o una cartera de inversiones).
¿Cuáles son las 3 C en una hipoteca?
Un suscriptor comienza a trabajar una vez que tiene los documentos antes mencionados (y potencialmente algunos adicionales) en la mano. Las Tres C (Capacidad, Crédito y Garantía) se utilizan para clasificar sus hallazgos a medida que evalúan el historial crediticio y de pago, los ingresos y los activos que se pueden utilizar como anticipo.
#1. Capacidad
Al comparar su ingreso mensual bruto con el total de todas sus deudas mensuales recurrentes, su asegurador determinará si puede pagar un préstamo. La relación deuda-ingreso (DTI) será el resultado de ese cálculo. También considerarán sus estados de cuenta 401(k), IRA y de cuenta bancaria como activos.
# 2. Crédito
Para determinar cómo ha logrado pagar la deuda en el pasado, los aseguradores revisan un informe crediticio compuesto de Equifax, Experian y Trans-Union.
Sabrán cuánto crédito ha tomado, los términos del préstamo y si su historial de crédito anterior plantea alguna inquietud sobre su capacidad para pagar el préstamo durante esta fase.
Si aún no lo ha descubierto, obtener condiciones hipotecarias favorables casi siempre depende de tener un historial crediticio sólido.
#3. Colateral
En este escenario, su prestamista está tratando de protegerse contra la posibilidad de que usted no pague el préstamo. Para hacer esto, solicitan una evaluación de la vivienda para confirmar el valor de la casa en su conjunto, no solo el monto del préstamo y luego calculan la relación préstamo-valor (LTV).
Conclusión
La obtención de préstamos hipotecarios en cualquier momento requiere documentos, por lo que hay que prepararlos previamente. Puede seleccionar entre los diferentes tipos de préstamos hipotecarios, y hay buenas opciones para los compradores de vivienda por primera vez. Los diferentes tipos de hipotecas y préstamos hipotecarios se basan completamente en las tasas y el tiempo (es decir, mensualmente, anualmente) mientras selecciona uno, debe ver qué tan bien puede mantenerlo a tiempo.
Preguntas Frecuentes
¿Cuáles son los tres errores hipotecarios comunes?
- Elija el primer prestamista que encuentre.
- No obtener aprobación previa.
- Falta de protección de su crédito.
¿Cómo sé si se aprobará mi hipoteca?
- Si su calificación crediticia es superior a 620.
- Ha puesto de tres a cinco por ciento o más.
- Tienes pequeñas deudas en este momento.
- Tiene al menos dos años de empleo e ingresos constantes.
¿Qué no hacer al tratar de obtener una hipoteca?
- No deje su empleo, deje de trabajar o inicie su propio negocio.
- Evite endeudarse más a largo plazo al evitar compras como muebles o un automóvil para su nueva casa.
- No use las tarjetas de crédito con más frecuencia ni deje que ninguna factura quede sin pagar.
- Mantén tu entidad financiera actual.
Referencias
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