Es posible obtener dos hipotecas a la vez con un préstamo piggyback o una hipoteca 80-10-10. El préstamo 80-10-10 le permite pedir prestado hasta el 90% del valor de su casa. Pero, ¿cómo funciona esto? Bueno, es simple; su pago inicial y segunda hipoteca elevan el total al 90% del precio de compra, mientras que su primera hipoteca cubre el 10% restante. Esto significa que puede ahorrar dinero en sus pagos mensuales y en el seguro hipotecario privado al optar por una hipoteca 80-10-10 en lugar del pago inicial más convencional del 20%. Sin embargo, tiene algunos inconvenientes.
Entonces, aprendamos sobre los detalles de la hipoteca 80-10-10, así como las alternativas que quizás desee considerar.
¿Qué es exactamente una hipoteca 80-10-10?
Una hipoteca 80-10-10 es aquella en la que la primera y la segunda hipoteca se obtienen al mismo tiempo. El gravamen de la primera hipoteca tiene una relación préstamo-valor (LTV) del 80 %, lo que significa que es el 80 % del costo de la vivienda; el gravamen de la segunda hipoteca tiene una relación LTV del 10% y un pago inicial del 10%.
Este arreglo difiere de la hipoteca individual tradicional con un pago inicial del 20%.
Una hipoteca piggyback es una hipoteca 80-10-10.
¿Cómo funcionan las hipotecas 80-10-10?
Cuando un comprador de vivienda no tiene un pago inicial del 20%, los prestamistas generalmente compensan el mayor riesgo al exigirles que compren un seguro hipotecario privado (PMI). Esa es una solicitud para un préstamo 80-10-10. Es un tipo de préstamo combinado que le permite obtener una hipoteca incluso si no puede pagar el pago inicial estándar del 20% y no quiere pagar el PMI.
En algunos casos, una hipoteca 80-10-10 puede ayudarlo a comprar una casa más cara sin la necesidad de solicitar un préstamo jumbo, que a menudo tiene requisitos más estrictos.
La primera hipoteca
La primera hipoteca en un préstamo 80-10-10 es un préstamo convencional que financia el 80% del valor de tu vivienda. Por lo general, es un préstamo de tasa fija, pero puede tener la opción de elegir un préstamo de tasa ajustable.
La segunda hipoteca
La segunda hipoteca cubre el 10% del valor de su casa y se suma al primer préstamo. Aunque la tasa de interés es más alta, cualquier interés pagado en la segunda hipoteca es deducible de impuestos (hasta los límites del IRS). Las primas del PMI, por otro lado, no lo son. Se puede utilizar un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) para la segunda hipoteca.
Un préstamo con garantía hipotecaria generalmente tiene una tasa de interés fija y pagos mensuales que son predecibles. Una HELOC generalmente tiene tasas de interés variables y funciona de manera similar a una tarjeta de crédito. Usted retira dinero según sea necesario durante un período de tiempo específico, conocido como período de retiro, y solo paga intereses sobre la cantidad prestada. Cuando vence el período de retiro, debe pagar el saldo restante en su totalidad.
El Pago Inicial
Los bancos a menudo requieren un pago inicial del 20% al comprar una casa. Si no puede reunir esa suma, es posible que deba pagar un seguro hipotecario privado. Este costo adicional puede aumentar los pagos mensuales de su hipoteca y encarecer su préstamo. Sin embargo, con un préstamo 80-10-10, solo necesita hacer un pago inicial del 10% y no pagar PMI, lo que hace que sus pagos mensuales sean mucho más manejables.
Por qué no paga el PMI con un préstamo 80-10-10
El seguro hipotecario privado (PMI) generalmente se agrega a su pago mensual si realiza un pago inicial de menos del 20% en un préstamo convencional. Si no puede realizar los pagos e incumple, PMI protege a su prestamista.
Todavía hace un pago inicial del 20% con un préstamo 80-10-10. En lugar de pagar en efectivo directamente, usted financia el 10 % con una segunda hipoteca, y el prestamista de la primera hipoteca no está obligado a cobrarle el PMI.
Ejemplo de una hipoteca 80-10-10
La familia Kent quiere comprar una casa de $300,000 y tiene un pago inicial de $30,000 del 10% del valor total de la casa. Tendrán que pagar PMI además de sus pagos mensuales de hipoteca con una hipoteca convencional del 90%. Una hipoteca del 90% también suele tener una tasa de interés más alta.
En cambio, los Kent pueden obtener un préstamo del 80 % por $240,000 10,000, posiblemente a una tasa de interés más baja, y evitar pagar el PMI. Al mismo tiempo, sacarían una segunda hipoteca de $10. Lo más probable es que sea un HELOC. El pago inicial permanecerá en XNUMX%, pero la familia evitará pagar PMI, recibirá una mejor tasa de interés y, por lo tanto, tendrá pagos mensuales más bajos.
Cuatro razones para obtener un préstamo 80-10-10
De varias maneras, los préstamos 80-10-10 pueden ayudarlo con sus planes de compra de vivienda.
- Puedes deshacerte del PMI. Como se indicó anteriormente, un préstamo 80-10-10 no requiere un PMI y le cuesta entre $30 y $70 por cada $100,000 XNUMX prestados.
- Es posible que pueda renunciar a la financiación de préstamos jumbo. Si desea comprar una casa que requiere un monto de préstamo mayor que el límite de préstamo conforme en la mayoría de las áreas del país, necesitará un préstamo jumbo; este tipo de préstamo con frecuencia requiere un puntaje crediticio y un pago inicial más altos que una hipoteca convencional estándar. . Un préstamo 80-10-10 puede mantener su primera hipoteca por debajo del límite de préstamo conforme, lo que le permite evitar el proceso de calificación de préstamo jumbo.
- Si está comprando, pero su casa actual no se ha vendido, puede cerrar una brecha de efectivo. Si todavía está tratando de vender su casa actual, un préstamo 80-10-10 puede ayudarlo a cubrir temporalmente el pago inicial de una casa nueva. Aún mejor, puede usar el producto de la venta de su casa para pagar la segunda hipoteca sin tener que refinanciar.
- Mantendrá más efectivo en el banco, en el corto plazo. Un préstamo 80-10-10 mantiene más dinero en el banco, lo que puede valer la pena si su fondo de emergencia se agota o si sabe que necesitará gastar dinero extra en reparaciones del hogar. Si espera una gran bonificación o comisión poco después de comprar su casa, podría usar el dinero extra para pagar la segunda hipoteca al 10 %, dejándolo con una sola hipoteca.
Los beneficios y desventajas de una hipoteca 80-10-10
Si bien una hipoteca 80-10-10 tiene muchas ventajas, como permitir que los compradores de vivienda compren una casa sin un pago inicial grande, estos préstamos también tienen varias desventajas.
Beneficios de una hipoteca 80-10-10
- Pago mensual reducido: Incluso si está pagando un segundo préstamo al mismo tiempo, su pago hipotecario mensual puede ser más bajo porque no está pagando el PMI.
- Pago inicial más pequeño sin PMI: Muchos prestamistas le exigirán que pague un seguro hipotecario si no puede hacer el pago inicial del 20%. Con un préstamo 80-10-10, puede hacer un pago inicial de tan solo el 10 % y evitar pagar el PMI.
- Deducción por impuestos: La tasa de interés de una segunda hipoteca a veces es más alta que la tasa de interés de una primera hipoteca, pero cualquier interés pagado en la segunda hipoteca es deducible de impuestos hasta los límites del IRS.
- Reduzca el tiempo de venta de su casa: Es posible que pueda cubrir el pago inicial de una casa nueva incluso si su casa actual no se ha vendido porque no tiene que hacer un pago inicial grande.
- Evite un préstamo jumbo: Puede evitar los requisitos de un préstamo jumbo con un préstamo 80-10-10 si utiliza el préstamo principal para financiar los primeros $647,200 del precio de la vivienda y paga el resto con un préstamo secundario más el pago inicial del 10%.
Inconvenientes de una hipoteca 80-10-10
- Puede hacer que la refinanciación sea más difícil: Si decide refinanciar su hipoteca en el futuro para obtener una mejor tasa y plazo, tener dos préstamos puede hacer que sea más difícil calificar. De hecho, antes de aprobar su nuevo préstamo, su prestamista puede exigirle que pague su segunda hipoteca.
- Se requiere una buena calificación crediticia: Para calificar para un préstamo 80-10-10, lo más probable es que necesite un puntaje de crédito que va desde muy bueno (740-799) hasta excelente (800-850).
- Usted es elegible para dos préstamos separados: Un préstamo 80-10-10 requiere solicitar y calificar para dos préstamos separados. Eso significa que probablemente tendrá que cumplir con los requisitos de dos prestamistas en lugar de solo uno, como lo haría con una hipoteca tradicional.
- Tarifas de cierre para dos préstamos: Si solicita un préstamo 80-10-10 a través de dos compañías hipotecarias diferentes, a menudo tendrá un cierre separado para cada préstamo, con todas las tarifas y costos involucrados.
- Aumento de la tasa de interés: La segunda hipoteca de un préstamo 80-10-10 generalmente tendrá una tasa de interés más alta, que puede ser ajustable en lugar de fija, especialmente si se trata de una HELOC. Su pago mensual aumentará si aumenta la tasa de interés ajustable.
- Aumento de la relación deuda-ingreso (DTI): La mayoría de los prestamistas prefieren un DTI del 43% o menos. Los pagos mensuales totales de su deuda no deben exceder el 43 % de su ingreso mensual bruto. Tener dos hipotecas (especialmente si está tratando de financiar una casa más grande) puede hacer que sobrepase este límite. Esto hará que sea más difícil calificar para otros préstamos en el futuro, como préstamos personales o para automóviles, e incluso puede dificultar la calificación para una segunda hipoteca.
¿Cómo se obtiene una hipoteca 80-10-10?
Los prestamistas de préstamos 80-10-10 examinan sus finanzas como lo hacen los prestamistas hipotecarios tradicionales, excepto que debe demostrar que tiene suficientes ingresos, crédito y activos para ser aprobado para ambos préstamos. Calificar para dos hipotecas es difícil porque cada préstamo tiene su propio conjunto de criterios de aprobación. Necesitará los siguientes artículos con un préstamo 80-10-10:
- Se requiere una puntuación de crédito más alta para la segunda hipoteca. Si bien un puntaje crediticio de 620 es suficiente para una primera hipoteca convencional, algunos prestamistas con garantía hipotecaria requieren un mínimo de 660 o 680. Un préstamo 80-10-10 no tiene sentido si no puede cumplir con los requisitos para ambos préstamos.
- La relación DTI máxima es menor. Los prestamistas de segundas hipotecas generalmente no quieren que su deuda total exceda el 43% de su ingreso bruto, a diferencia del 50% de DTI permitido por los prestamistas de primeras hipotecas convencionales.
- Hay dos conjuntos de costos de cierre. Si solicita la primera y la segunda hipoteca a través de diferentes compañías hipotecarias, es posible que deba documentar un poco de dinero extra para obtener un préstamo 80-10-10; esto demostrará que puede cubrir los costos de cierre que cobra cada empresa. Los prestamistas que se especializan en préstamos 80-10-10 pueden ofrecer opciones de menor costo si manejan ambas aprobaciones de hipotecas.
Cómo solicitar una segunda hipoteca
No todos los prestamistas ofrecen hipotecas 80-10-10. Como parte de una estructura de préstamo 80-10-10, normalmente hay dos formas de obtener una segunda hipoteca.
- Encuentre un prestamista que proporcione ambos tipos de hipotecas. Los prestamistas que se especializan en préstamos de compra ofrecen con frecuencia programas de préstamos 80-10-10 en los que ambos préstamos se aprueban al mismo tiempo. Aún así, debe comparar precios: diferentes prestamistas tienen diferentes relaciones con los prestamistas de segundas hipotecas, y es posible que incluso le ofrezcan un descuento de ahorro para su préstamo 80-10-10.
- Elija dos prestamistas diferentes. Puede buscar su primera y segunda hipoteca por separado utilizando una herramienta de comparación o comunicándose con tres a cinco prestamistas y comparando estimaciones de préstamos. Asegúrese de notificar a su primer prestamista hipotecario que está tomando un préstamo 80-10-10: los prestamistas deben pagar una tarifa adicional si obtiene dos hipotecas al mismo tiempo, que generalmente se le transfiere como un préstamo más alto. tipo de interés de la primera hipoteca.
¿Cómo se obtiene una hipoteca 80-10-10?
Algunos prestamistas ofrecen préstamos 80-10-10 en los que tanto los préstamos hipotecarios primarios como los secundarios se aprueban al mismo tiempo. Sin embargo, es igual de probable que necesite encontrar prestamistas separados para la primera y la segunda hipoteca. No todos los prestamistas ofrecen préstamos 80-10-10.
Cuando solicita un préstamo 80-10-10, los prestamistas, como cualquier otra hipoteca, examinan su situación financiera. Revisarán su puntaje crediticio, historial crediticio, DTI e historial laboral para asegurarse de que tenga suficientes ingresos para realizar los pagos de dos préstamos. Como se indicó anteriormente, es casi seguro que necesitará un puntaje de crédito de muy bueno a excelente para calificar.
Alternativas a una hipoteca 80-10-10
Si una hipoteca 80-10-10 no es adecuada para usted, existen otras opciones.
Aumente su pago inicial
Si puede permitírselo, es mejor que muerda la bala y haga el pago inicial estándar del 20 %. Tendrá un saldo de préstamo más bajo para pagar con el tiempo y posiblemente más opciones de préstamo con mejores términos. Un pago inicial más grande también significa pagar menos intereses y hacer pagos mensuales más bajos. Si no tiene suficiente dinero ahorrado para hacer un pago inicial del 20%, considere esperar hasta que lo tenga antes de buscar una casa.
Préstamos asegurados por el gobierno
La Administración Federal de Vivienda asegura los préstamos de la FHA, que pueden requerir solo un pago inicial del 3.5% según su puntaje de crédito. Sin embargo, los préstamos de la FHA requieren un seguro hipotecario y pueden tener tasas de interés ligeramente más altas que los préstamos convencionales.
El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. garantiza los préstamos VA. No requieren un pago inicial de miembros del servicio elegibles, veteranos calificados o cónyuges sobrevivientes y no requieren PMI. Los préstamos VA también pueden tener tasas de interés y plazos más bajos que los préstamos tradicionales de bancos, cooperativas de crédito o prestamistas hipotecarios.
Los préstamos del USDA son hipotecas sin pago inicial que ofrece el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos a compradores calificados de viviendas rurales y suburbanas de bajos ingresos. Ellos, como los préstamos VA, tienen tasas de interés competitivas.
Pagar Seguro Hipotecario Privado
Si los pagos de su PMI son inferiores a los pagos de su segunda hipoteca con un préstamo 80-10-10, es posible que tenga que hacer frente a las necesidades y pagar un seguro hipotecario privado. Sin embargo, los prestamistas deben cancelar el PMI de su préstamo una vez que tenga el 22 % del capital de su casa o esté a la mitad del pago de su hipoteca.
Obtener una Hipoteca Jumbo
Si desea comprar una casa significativamente más cara que la mayoría en su vecindario, debe considerar un préstamo jumbo. Debido a que estos grandes préstamos no cumplen con los límites de préstamo de Fannie Mae y Freddie Mac, son más riesgosos para los prestamistas. Como resultado, los prestamistas suelen tener estrictos requisitos de elegibilidad para estos préstamos, como un puntaje de crédito alto y un pago inicial del 20% o más.
Conclusión
Si no tiene el pago inicial requerido del 20 % y quiere evitar pagar el PMI, un préstamo 80-10-10 podría ser la solución. Sin embargo, debe tener un crédito excelente para calificar. Verifique su informe de crédito y puntaje de crédito en Experian regularmente para ver cómo se acumula su crédito. También puede usar la calculadora de hipotecas para determinar si este tipo de préstamo le ahorrará dinero en comparación con una hipoteca tradicional que requiere PMI.
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Referencias
