El seguro hipotecario, también conocido como seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), puede ayudar a los compradores de vivienda a obtener una tasa de interés asequible y competitiva y simplemente calificar para un préstamo con un pago inicial de tan solo el 3%. A cambio de estos términos superiores, el prestatario debe pagar primas de seguro mensuales durante al menos varios años. Aquí aprenderemos más sobre el PMI y el proceso de eliminación del seguro hipotecario.
¿Qué es el seguro hipotecario?
El seguro hipotecario es una póliza que protege a un prestamista hipotecario en caso de que un prestatario no realice los pagos. Si bien el seguro hipotecario está destinado a salvaguardar al prestamista, el menor riesgo permite que los prestamistas otorguen préstamos a prestatarios que normalmente no calificarían para una hipoteca, y mucho menos para una económica.
Los prestamistas tradicionalmente han requerido un pago inicial del 20% como condición para calificar para una hipoteca porque es menos probable que un prestatario que invierte su propio dinero en su casa deje de hacer pagos y permita que el banco ejecute la hipoteca si el valor de su casa cae o sus finanzas personales se deterioran. Ambos escenarios ocurrieron durante la crisis y la recesión de la vivienda de 2007, lo que enfatiza la importancia del seguro hipotecario.
Vale la pena señalar que los prestatarios de préstamos convencionales con pagos iniciales más bajos deben pagar un seguro hipotecario privado (PMI), mientras que los solicitantes de préstamos de la FHA deben pagar una prima de seguro hipotecario (MIP).
¿Cómo funciona el PMI?
El seguro hipotecario le cuesta dinero, pero protege al prestamista. El seguro hipotecario reembolsa al prestamista una parte del principal si no realiza los pagos de la hipoteca. Mientras tanto, todavía está obligado a pagar el préstamo y, si se atrasa demasiado, podría perder su propiedad en una ejecución hipotecaria.
Esto difiere del seguro de vida hipotecario, que paga el resto de la hipoteca si el prestatario fallece, o del seguro de invalidez hipotecario, que paga la hipoteca en su totalidad si el prestatario queda discapacitado.
Tipos de seguro hipotecario
Debe tener en cuenta tres tipos principales de seguro hipotecario. Aquí hay un resumen básico de cada categoría.
#1. Seguro hipotecario pagado por el comprador
Su PMI casi siempre será un seguro hipotecario pagado por el prestatario (BPMI). Esta es la forma de PMI que generalmente mencionan los prestamistas. BPMI es un seguro hipotecario que se incluye en el pago mensual de su hipoteca.
Veamos cómo podría afectar sus costos. El PMI normalmente cuesta entre el 5 y el 1 % del monto del préstamo por año. Esto equivale a $1,000–$2,000 en seguro hipotecario cada año, o alrededor de $83–$166 por mes.
Puedes cancelar el seguro después de pagar más del 20% del valor de la vivienda. Esto sucede cuando logra una relación LTV del 78 por ciento, lo que implica que ha pagado el 22 por ciento del valor del préstamo, o cuando alcanza el punto medio del plazo de su préstamo, que es de 15 años para una hipoteca de 30 años.
#2. Seguro hipotecario pagado por el prestamista
El seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI, por sus siglas en inglés) significa que su prestamista paga su seguro hipotecario por adelantado, pero su tasa hipotecaria es más alta para compensar. Para LPMI, el aumento de la tasa de interés suele ser entre un 0.25% y un 5% más alto. Ahorrará dinero en pagos mensuales y tendrá un pago inicial más económico porque LPMI no exige un pago inicial del 20%.
Su tasa de interés será más alta si su puntaje de crédito es bajo. Si tiene un puntaje de crédito bajo, LPMI le costará más. Además, debido a que LPMI está integrado en su cronograma de pagos por el plazo completo del préstamo, nunca podrá cancelarlo.
#3. Prima del seguro hipotecario de la FHA
Hemos discutido los muchos tipos de seguros hipotecarios disponibles para préstamos tradicionales, pero ¿qué pasa con las hipotecas respaldadas por el gobierno? La mayoría de los préstamos hipotecarios de la FHA, que son préstamos respaldados por el gobierno federal para compradores de vivienda por primera vez, también requieren la compra de un seguro hipotecario, comúnmente conocido como prima de seguro hipotecario (MIP).
A menos que haga un pago inicial del 10 % o más, a menudo se le exigirá que pague un seguro hipotecario por el resto del plazo de su préstamo (en cuyo caso, la MIP se eliminaría después de 11 años). Tendrás que pagar de dos maneras. En primer lugar, hay un pago de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP, por sus siglas en inglés) del préstamo de la FHA, que suele ser el 1.75 por ciento del monto del préstamo.
También tendrá que pagar una prima anual de seguro hipotecario. Los pagos anuales de MIP oscilan entre el 0.45 y el 1.05 por ciento del monto básico del préstamo.
El seguro hipotecario pagado por el prestatario funciona de manera similar, pero hay algunas diferencias importantes. Pagará una suma mensual, similar a BPMI, que generalmente se incorpora al pago de su hipoteca.
Así es como podría funcionar: realizará un pago inicial del 1.75 por ciento del monto del préstamo. Si tiene una hipoteca de $200,000, debe anticipar pagar $3,500 al cierre. A lo largo de la vida de su hipoteca, debe esperar pagar un promedio de .85 por ciento del monto de su préstamo por MIP. Este porcentaje puede ser mayor según la cantidad de dinero que deposite en su préstamo.
¿Cuándo es necesario el PMI?
Cuando obtiene un préstamo hipotecario y su pago inicial es inferior al 20% del precio de compra, es posible que se vea obligado a obtener un seguro hipotecario. El requisito para el seguro hipotecario varía según el prestamista y el paquete de préstamo. Sin embargo, según sus circunstancias, algunos prestamistas pueden permitirle evitar el PMI incluso si realiza un pago inicial más bajo. Considere preguntarle a su prestamista si el PMI es necesario y, de ser así, si hay alguna excepción para la que pueda calificar.
¿Es el seguro hipotecario parte de su hipoteca?
Su préstamo hipotecario no contiene seguro hipotecario. Es una cobertura de seguro separada de su hipoteca. El seguro hipotecario generalmente se paga de dos maneras: en una suma global por adelantado o a través del tiempo con pagos mensuales. Sin embargo, es poco común que el costo mensual de la prima del PMI se incluya en el pago de la hipoteca. De esta manera, puede realizar un pago único mensual para cubrir tanto su préstamo hipotecario como su seguro hipotecario.
Verifique la estimación del préstamo que recibe de un prestamista para obtener información y haga preguntas si desea saber si un prestamista requiere un seguro hipotecario, cómo lo paga y cuánto costará. También puede realizar su propia investigación visitando un sitio web como la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Para comprender mejor qué PMI puede requerirse y si pagaría las primas mensualmente, por adelantado o ambas, busque información que describa las divulgaciones de cierre en la estimación de su préstamo.
La buena noticia es que si necesita un seguro hipotecario, es posible que pueda eliminarlo después de realizar suficientes pagos del préstamo para lograr más del 20 % del capital de su casa. Consulte con su prestamista para ver cuándo y cómo puede salir del PMI2 cuando ya no sea necesario.
Eliminación del seguro hipotecario
Para cuando su casa tenga un 20 por ciento de capital, puede eliminar el PMI de su pago mensual solicitando la cancelación o el refinanciamiento del préstamo. Los procedimientos que siga para cancelar su PMI diferirán según el tipo de seguro que tenga.
Eliminación del seguro hipotecario pagado por el prestatario
Paso 1:
Aporta el 20% de tu propio dinero. No podrá cancelar su PMI a menos que tenga al menos un 20 % de capital en su vivienda. Continúe haciendo los pagos mensuales de su préstamo. Para desarrollar equidad más rápido, dirija cualquier exceso de dinero que tenga hacia su principio. No olvide incluir un mensaje con sus pagos en exceso instruyendo a su prestamista que el pago debe usarse para su deuda principal en lugar de su próximo pago. Puede haber un espacio en su estado de cuenta o una casilla de verificación en línea para esto.
Paso 2:
Póngase en contacto con su prestamista. Cuando tenga un 20 % de capital en su casa, notifique a su prestamista que descontinúe su PMI. Tome las medidas que requiera su prestamista para que esto suceda.
Paso 3:
Asegúrese de que su PMI ya no esté presente. Solicite la confirmación de su prestamista de que ya no está obligado a pagar el PMI. Luego, obtenga un estado de cuenta de la hipoteca que incluya su información de pago más reciente. Asegúrese de que su pago mensual sea más bajo de lo que era cuando tenía PMI en su préstamo. Si su pago mensual sigue siendo el mismo, comuníquese con su prestamista para obtener más información.
Eliminación del seguro hipotecario privado y del seguro hipotecario pagado por el prestamista
Si tiene LPMI o MIP y realizó un pago inicial de menos del 10%, solo puede eliminar sus pagos a través de un refinanciamiento.
Paso 1
Acumule el 20% del valor patrimonial de su vivienda. Antes de poder refinanciar, debe tener al menos un 20% de capital en su casa. Si refinancia con menos del 20% de capital, tendrá que pagar PMI nuevamente.
Paso 2
Busque préstamos. No está obligado a refinanciar con su prestamista actual; en su lugar, puede optar por contratar a un nuevo proveedor. Compare los prestamistas en su área y seleccione uno para utilizar para un refinanciamiento. Antes de presentar la solicitud, asegúrese de cumplir con los requisitos de refinanciamiento.
Paso 3
Presentar una solicitud de refinanciamiento. Complete una solicitud, proporcione evidencia financiera y responda a cualquier consulta del prestamista lo más rápido posible. Asegúrese de mencionar que desea refinanciar a un préstamo convencional.
Paso 4
Esperar la finalización de la suscripción y tasaciones. Cuando solicita un préstamo, su prestamista comenzará el proceso de suscripción. Durante este período, un profesional financiero examina sus documentos para asegurarse de que sea elegible para un refinanciamiento. Además, su prestamista le ayudará a programar una tasación. Permitir la finalización de los procesos de evaluación y suscripción.
Paso 5
Reconozca su Divulgación de cierre. Su prestamista le dará la documentación de Divulgación de cierre después de la suscripción y una tasación. Este documento explica las condiciones de su nuevo préstamo, así como los cargos de cierre que debe pagar. Recuerde acusar recibo lo antes posible. Su prestamista no podrá programar su cierre hasta que haya revisado su divulgación.
Paso 6
Asistir al cierre. Pagará sus costos de cierre y firmará su nuevo préstamo aquí. Luego realiza los pagos a su nuevo prestamista.
¿Se tiene que comprar un seguro hipotecario?
Probablemente tendrá que pagar el PMI si obtiene una hipoteca tradicional y su pago inicial es inferior al 20%. Sin embargo, puede evitar el seguro hipotecario si puede depositar al menos el 20% del precio de compra.
El seguro hipotecario es un requisito para los préstamos de la FHA.
¿Cómo se determina exactamente el seguro hipotecario?
El saldo de su préstamo determina el monto del seguro hipotecario. Primero debe determinar su relación préstamo-valor (LTV) para estimar la cantidad de seguro hipotecario que pagará. Divida el saldo de su préstamo por el valor de su propiedad para llegar a esto. El porcentaje de PMI, que su prestamista puede proporcionar, se multiplica por esto.
¿Qué cubre el seguro hipotecario?
El seguro hipotecario privado no protege de ninguna manera su casa; es sólo un seguro para el prestamista hipotecario. El seguro hipotecario actúa como una red de seguridad para el prestamista en caso de que no cumpla con el pago del préstamo, ya que los prestamistas ven los préstamos hipotecarios con pagos iniciales más pequeños como inversiones más riesgosas. Su prestamista puede elegir al proveedor del seguro hipotecario porque PMI solo protege al prestamista.
Conclusión
Los prestatarios deben pagar el seguro hipotecario, pero les permite convertirse en propietarios antes al reducir el riesgo de que las instituciones financieras otorguen hipotecas a personas con pagos iniciales bajos. Si desea ser dueño de una casa más temprano que tarde por razones presupuestarias o de estilo de vida, puede que le resulte conveniente pagar los cargos del seguro hipotecario. Además, si está pagando un PMI mensual o un seguro hipotecario de prima dividida, es posible que las primas se cancelen si el valor acumulado de su vivienda supera el 80 %.
Sin embargo, si usted es uno de los prestatarios que debe pagar las primas de seguro de la FHA durante la vigencia del préstamo, debe reconsiderarlo. Es posible que pueda refinanciar con un Préstamo de la FHA más tarde para evitar pagar el PMI. Sin embargo, no hay certeza de que su puesto de trabajo o las tasas de interés del mercado permitan o se beneficien de un refinanciamiento.
Preguntas frecuentes sobre seguros hipotecarios
¿Cuál es el coste medio de un seguro hipotecario?
Según los datos del seguro hipotecario del Urban Institute, puede esperar que el PMI cueste entre el 0.58 % y el 1.86 % del monto del préstamo, ya sea pagado mensualmente o en una suma fija por adelantado. En términos de efectivo, Freddie Mac pronostica que esto ascenderá a $30 a $70 por cada $100,000 agregados a un pago hipotecario mensual.
¿Es necesario tener un seguro hipotecario?
El seguro hipotecario generalmente también se requiere en los préstamos FHA y USDA.
¿Es el PMI una cancelación de impuestos?
Sí, las primas del seguro hipotecario privado (PMI) son deducibles como parte de la deducción de intereses hipotecarios hasta 2020.
¿Por cuánto tiempo paga el seguro hipotecario de la FHA?
Los prestatarios que pagan menos del 10% de un préstamo de la FHA deben pagar el seguro hipotecario de la FHA hasta que se complete el plazo del préstamo. Sin embargo, si hace un pago inicial de al menos el 10 %, puede borrar la MIP de la FHA después de 11 años de pagos.
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