El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) protege a los prestamistas contra el riesgo de impago de préstamos para propietarios de viviendas. Reducir el riesgo del prestamista puede resultar en tasas de interés más bajas y un acceso más fácil al crédito para los prestatarios, pero también puede aumentar drásticamente el costo de una hipoteca. Así es como obtiene una hipoteca de casa mientras evita o al menos mitiga el PMI (seguro hipotecario privado) con o sin un pago inicial del 20 o 10%.
¿Qué es PMI?
El seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) es un tipo de seguro requerido por los prestamistas hipotecarios convencionales cuando un comprador de vivienda deposita menos del 20% del precio de compra.
PMI tiene por objeto salvaguardar al prestamista en caso de incumplimiento del préstamo por parte del propietario de la vivienda. Si bien no evita la ejecución hipotecaria, sí permite que los posibles compradores de vivienda se conviertan en propietarios incluso si no pueden pagar un pago inicial del 20%. Si su prestamista considera que tendrá que pagar el PMI, trabajará con un proveedor de seguros privado y se le comunicarán los términos del plan de seguro antes de cerrar su hipoteca.
Si tiene PMI, la tarifa no estará con usted indefinidamente. Puede comunicarse con su administrador de préstamos para eliminar el PMI de su hipoteca una vez que haya alcanzado el 20 por ciento de capital, ya sea pagando la deuda de su préstamo con el tiempo o aumentando el valor de la vivienda. Los administradores deben rescindir el PMI cuando el saldo de su préstamo alcance el 78 por ciento del valor original de la vivienda.
¿Cuál es el costo del PMI?
Según el Urban Institute, el rango típico de las tasas de primas del PMI es del 0.58 % al 1.86 % del monto del préstamo original. Según Freddie Mac, la mayoría de los prestatarios pagarán de $30 a $70 por mes en tasas PMI por cada $100,000 prestados. El costo del PMI está determinado por dos factores principales:
- Su relación préstamo-valor (LTV) – La cantidad que pongas influirá en la cantidad de PMI que pagues. Por ejemplo, si deposita un 5%, su relación LTV sería del 95%. Su relación LTV sería del 85 por ciento si deposita el 15 por ciento. Cuando solo tiene un pequeño pago inicial, el prestamista asume un mayor riesgo y sus pagos de PMI serán más altos para compensar.
- Su calificación crediticia - El costo del PMI está fuertemente influenciado por su historial crediticio y puntaje crediticio. Considere el ejemplo del Urban Institute de alguien que compra una casa de $250,000 con un pago inicial del 3.5 por ciento. El pago mensual de la hipoteca, incluido el seguro, es de $1,164 con un puntaje FICO excepcional de 760 o más. Los pagos mensuales son de $1,495 para un comprador con un puntaje de crédito entre 620 y 640, lo que refleja una tarifa de PMI mucho más alta.
Así es como podría funcionar el PMI dependiendo de cuánto deposite, según lo calculado por la calculadora de seguro hipotecario de Freddie Mac y la calculadora de hipotecas Bankrate. Estas cifras se basan en un precio de compra de $329,000 y una tasa de interés del 3.25 por ciento y no incluyen el seguro de vivienda ni los impuestos sobre la propiedad.
| Pago inicial | 5% de descuento | 15% de descuento | 20% de descuento |
| Pago mensual de PMI | $300 | $78 | $0 |
| Pago hipotecario mensual (principal, interés y PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Diferentes tipos de PMI
Existen diferentes tipos de seguros hipotecarios privados. Incluyen
#1. Seguro hipotecario pagado por el prestatario
Las primas del seguro hipotecario pagado por el prestatario están incluidas en su pago mensual. También se incluirán el saldo del capital, los cargos por intereses y otros cargos, como los impuestos sobre la propiedad. Luego, el dinero se desembolsa a la aseguradora mensualmente.
Cada mes, notará una indicación de un "pago especial", que es simplemente una explicación de que se pagó el dinero.
Las primas de seguro hipotecario pagadas por el prestatario pueden eliminarse si cumple con ciertos criterios, como lograr un 20 % de capital, una relación préstamo-valor del 78 % o completar la mitad de su plazo de pago.
#2. Seguro hipotecario pagado por el prestamista
El seguro hipotecario pagado por el prestamista puede parecer tentador, pero no se equivoque: usted seguirá siendo responsable de la cobertura. En lugar de ver esa prima como un artículo de línea, lo más probable es que pague una tasa de interés más alta en la hipoteca y/o pague gastos adicionales de originación del préstamo.
Otra desventaja es que el PMI pagado por el prestamista no se puede cancelar de la misma manera que el seguro pagado por el prestatario. La forma más común de salir del PMI pagado por el prestamista es volver a hipotecar.
#3. Seguro hipotecario de prima única
En lugar de separar los pagos en cuotas mensuales, el PMI de prima única combina el costo total del seguro en un solo pago.
Dependiendo de los términos del préstamo, puede pagarlo en su totalidad al cierre o transferirlo al préstamo por una suma mayor.
Si lo paga todo de una vez, sus pagos mensuales se reducirán. Sin embargo, si vende su casa poco después de comprarla, puede terminar peor que si simplemente hubiera pagado el PMI mensual.
Considere que si tiene dificultades para hacer un pago inicial del 20%, es posible que no pueda pagar un pago inicial significativo del seguro.
#4. Seguro hipotecario de prima dividida
En un acuerdo de PMI de prima dividida, pagará un precio inicial más alto que cubrirá una parte de los costos, lo que le permitirá reducir sus requisitos de pago mensual.
Esto combina las ventajas y desventajas del PMI de prima única y pagado por el prestatario. Necesitarás algo de dinero, pero no tanto como piensas para pagar el cargo por adelantado. Entonces disfrutará de tarifas mensuales más económicas.
Si tiene una relación deuda-ingreso mayor, el seguro hipotecario de prima dividida puede ser beneficioso. Le permite evitar el posible pago de su hipoteca para evitar que su DTI sea demasiado alto para calificar.
#5. Seguro hipotecario FHA
Un préstamo de la FHA incluye esta forma de seguro hipotecario. Implica un pago inicial seguido de cargos anuales de seguro hipotecario (MIP), que no se pueden cancelar en la mayoría de los casos.
Tendrá que esperar 11 años para obtener un seguro hipotecario gratuito de la FHA sin refinanciamiento. Incluso entonces, el seguro solo se cancelará si su pago inicial fue del 10% o más.
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Formas de ahorrar dinero y evitar pagar el seguro hipotecario privado PMI
Dado lo caro que puede ser el seguro hipotecario privado PMI, no sorprende que muchos compradores de vivienda quieran evitarlo. Aquí hay cinco estrategias para evitar pagar PMI de seguro hipotecario privado en su hipoteca.
#1. Busque un préstamo que no exija PMI.
Busque opciones de préstamo que no cumplan con el requisito del PMI y/o brinden ayuda con el pago inicial. Por ejemplo, los préstamos VA no requieren PMI, por lo que puede ahorrar mucho dinero si califica. Examine los préstamos garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). Ambas organizaciones ofrecen iniciativas que intentan hacer que la propiedad de vivienda sea más accesible para los compradores de ingresos bajos y medios.
#2. Infórmese sobre los programas estatales y locales para compradores de vivienda.
Más ciudades están priorizando viviendas asequibles, incluida la creación de nuevos programas para ayudar a los compradores de viviendas. Algunas ciudades se concentran en "viviendas para la fuerza laboral", que tiene como objetivo hacer que la propiedad de la vivienda sea accesible para quienes trabajan en ocupaciones específicas, como maestros de escuela, bomberos o socorristas. Puede comenzar buscando programas en su estado en la página local de compra de viviendas de HUD.
#3. Busque un préstamo 80-10-10.
Según Eric Simonson, fundador de Abundo Wealth, un enfoque para evitar el PMI de seguro hipotecario privado es obtener un préstamo 80/10/10 en el que usted deposita un 10 % y obtiene una línea de crédito con garantía hipotecaria del 10 % para satisfacer el 20 %. requisito de pago inicial. Simonson advierte que debido a que es probable que la línea de crédito sea variable, debe priorizar el pago de la misma lo antes posible. Si no está seguro de adónde acudir en busca de un prestamista que ofrezca préstamos 80/10/10, hable con su contador o asesor financiero, quienes probablemente puedan hacerle algunas sugerencias.
#4. Hacer un pago de intereses más alto
A cambio de una tasa de interés más alta, algunos prestamistas otorgan préstamos que le permiten evitar pagar el PMI. Habrá un proceso de calificación, pero si se aprueba, podrá aportar menos del 20%. Sin embargo, su pago hipotecario mensual será más alto, en algunos casos muy más alto, debido al aumento de la tasa de interés.
#5. Compra una casa menos costosa
El hecho de que haya recibido una aprobación previa de un prestamista por un monto determinado no significa que tenga que gastarlo todo cuando compre una casa.
“Normalmente no recomiendo utilizar PMI para comprar una casa más grande que se ajuste a su presupuesto, porque cualquier falla en su vida puede hacer que su hipoteca sea más difícil de pagar y agregar mucho estrés”, dice el fundador de DRS Financial Partners, Stanley Himeno-Okamoto.
Una estrategia más inteligente para un comprador de vivienda por primera vez podría ser comprar una "casa de inicio", que es una vivienda menos costosa que pueden pagar cómodamente sin incurrir en PMI.
Alternativas al PMI
Los prestatarios con un pago inicial modesto preguntan con frecuencia: "¿Existen alternativas al PMI?"
La distinción clave entre esta consulta y la pregunta "¿Cómo puedo evitar el PMI?" indagación es que las alternativas frecuentemente tienen el mismo costo pero se presentan de manera diferente.
Un préstamo jumbo de más de $417,500 es un ejemplo de esto.
Algunos préstamos jumbo requieren menos del 20% de pago inicial y no requieren seguro hipotecario. Esto se anunciará como una solución para evitar un PMI. Sin embargo, no necesariamente ahorrará dinero en términos de tarifas porque pagará una tasa más alta en este préstamo, tal como lo haría con el PMI pagado por el prestamista en un préstamo conforme.
Entonces, aunque técnicamente es una alternativa al seguro hipotecario, no está evitando los gastos. Esto es obvio en la comercialización de un préstamo conforme con PMI pagado por el prestamista, pero es menos obvio cuando se obtiene un préstamo gigante con menos del 20% de pago inicial porque estos préstamos generalmente se venden con frases como "sin seguro hipotecario".
Cancelación de PMI
Si tiene un préstamo conforme estándar, generalmente puede pedirle a su prestamista que considere cancelar su seguro hipotecario una vez que haya alcanzado el 22 por ciento de capital en su casa, lo que significa que su préstamo se ha pagado hasta el 78 por ciento del precio de compra de su propiedad.
Si cree que alcanzará este nivel dentro de un número razonable de años, el PMI pagado por el prestatario es preferible al PMI pagado por el prestamista.
Por lo tanto, si tiene un PMI pagado por el prestamista, su seguro hipotecario viene en forma de una tasa de préstamo más alta y, por lo tanto, este costo más alto lo acompaña durante la vigencia del préstamo. Lo mismo ocurre con una hipoteca jumbo, ya que no hay una prima de seguro hipotecario para las hipotecas jumbo bajas, pero la tasa es más alta.
¿Cómo puedo evitar el PMI sin un pago inicial del 20 por ciento?
Si elige PMI pagado por el prestamista, puede evitar pagar PMI sin pagar el 20 por ciento. Sin embargo, tendrá una tasa hipotecaria más alta durante la duración del préstamo. Es por eso que algunos prestatarios prefieren la técnica piggyback, que consiste en utilizar un segundo préstamo hipotecario para financiar un porcentaje del 20 por ciento del pago inicial requerido para evitar el PMI. El programa de préstamos VA permite a los veteranos evitar el PMI sin pago inicial.
¿Cómo puedo evitar el seguro hipotecario privado (PMI) con un pago inicial del 10%?
Si tiene un pago inicial del 10 %, es posible que pueda evitar el PMI si utiliza un segundo préstamo para financiar el 10 % restante del precio de compra de la vivienda. La combinación de estos cumplirá con el requisito de pago inicial del 20 por ciento de su prestamista hipotecario, lo que le permitirá evitar el PMI. Esto se conoce como préstamo piggyback 80/10/10.
¿Vale la pena evitar el PMI?
PMI es un recurso excelente para los compradores de vivienda por primera vez. Le permite hacer un pago inicial muy pequeño y mudarse a una propiedad mucho antes. Como resultado, para muchos compradores de casas, el PMI es una inversión beneficiosa, especialmente si significa comprar una casa antes en lugar de esperar años para hacer un pago inicial del 20 %.
¿Cómo puedo evitar el PMI con un pago inicial del 5%?
Algunos prestatarios pueden encontrar programas de préstamo únicos que ofrecen hipotecas de bajo pago inicial sin PMI. La mayoría de estos programas tienen límites de ingresos u otros requisitos de elegibilidad particulares. Incluso si no puede encontrar un programa que elimine el PMI, es posible que pueda calificar para el préstamo Home Possible de Freddie Mac o HomeReady de Fannie Mae, que le permite comprar con solo un 3% de pago inicial y pagar menos en PMI.
¿Qué puntaje de crédito puede permitirle evitar el PMI?
Una mejor puntuación de crédito debería resultar en primas de PMI más baratas. Sin embargo, un puntaje crediticio alto no eliminará la necesidad de un PMI. En cambio, es el tamaño de su pago inicial lo que le permite evitar el PMI. Poner un 20 por ciento ayudará a evitar el PMI por completo.
Conclusión
Las primas del PMI pueden aumentar el pago hipotecario mensual de un comprador de vivienda en cientos de dólares. Y es difícil evitar el PMI de seguro hipotecario privado a menos que tenga un 20 % de pago inicial o simplemente espere hasta que el total del préstamo sea inferior al 80 % del valor de la vivienda debido a los pagos de capital y la apreciación del valor de la vivienda. Sin embargo, hay otras opciones, que incluyen ayuda para el pago inicial, préstamos VA, préstamos complementarios y préstamos para médicos. No todos los prestamistas ofrecen programas que permitan a los prestatarios evitar PMI y aquellos que lo hacen tienen condiciones menos favorables o mayores gastos. Y el PMI no es lo único en lo que debe pensar al pedir prestada una propiedad. Las tasas de interés, las tarifas, los términos del préstamo y otras consideraciones pueden ser igualmente esenciales, si no más.
Preguntas frecuentes sobre cómo evitar el PMI
¿Cuándo se puede renunciar al PMI?
Cuando se anticipa que el saldo principal de su hipoteca disminuirá al 80 por ciento del valor inicial de su casa, usted tiene la autoridad para solicitar que su administrador elimine el PMI. Cuando adquirió su hipoteca, debería haber recibido esta fecha por escrito en un formulario de divulgación del PMI.
¿Vale la pena evitar el PMI?
Deshacerse del PMI podría reducir sus pagos mensuales y hacer que su propiedad sea más asequible.
¿El puntaje de crédito afecta el PMI?
Sí, su puntaje crediticio tiene un impacto en el costo del seguro hipotecario privado. Incluso con el mismo pago inicial y el mismo monto de la hipoteca, un prestatario con un puntaje de crédito más alto generalmente pagará un cargo mensual más bajo por el PMI que alguien con un puntaje de crédito más bajo.
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Referencias
