La relación back-end es una de las métricas que los bancos e incluso la FHA consideran al tomar decisiones de préstamo. También conocido como índice DTI, determina el nivel de riesgo asociado con prestar dinero a un posible prestatario. Aquí está todo lo que necesita saber sobre la proporción de back-end y cómo calcularla.
¿Qué es una relación de back-end?
La "relación de back-end" es el porcentaje de su ingreso mensual dedicado a los pagos de la deuda. La proporción se determina como un porcentaje de sus ingresos mensuales.
Comprender la relación de back-end
La relación back-end es una de las pocas métricas utilizadas por los suscriptores de hipotecas para determinar el nivel de riesgo asociado con el préstamo de dinero a un posible prestatario. Es importante porque indica cuánto de los ingresos del prestatario se debe a otra persona o empresa. Si una gran parte de los ingresos mensuales de un solicitante se destina al pago de la deuda, se considera que el solicitante es un prestatario de alto riesgo, ya que la pérdida del trabajo o la caída de los ingresos podría hacer que las obligaciones impagas se acumulen rápidamente.
Cómo calcular la relación de back-end
Para calcular la relación back-end, combinamos todos los pagos de deuda mensuales de un prestatario y dividimos el total por los ingresos mensuales del prestatario.
Considere un prestatario con un ingreso mensual de $5,000 ($60,000 dividido por 12) y pagos de deuda mensuales totales de $2,000. La relación back-end para este prestatario es del 40% ($2,000 / $5,000).
Los prestamistas prefieren ver una proporción de no más del 36 por ciento. Sin embargo, algunos prestamistas otorgan excepciones para porcentajes de hasta el 50% para prestatarios con buen crédito. Al aceptar hipotecas, algunos prestamistas utilizan esta proporción únicamente, mientras que otros lo usan junto con la relación de front-end.
Cómo determinar la relación de back-end
Su deuda mensual en una relación back-end comprende los pagos de tarjetas de crédito, hipotecas y préstamos para vehículos, así como la manutención de los hijos y otros compromisos de préstamos. Por las deudas que incluye, se diferencia de un front-end ratio. La relación "front-end" es solo la relación entre el pago de la hipoteca y los ingresos.
Entonces, si gana $48,000 al año, su ingreso mensual es de $4,000. Su proporción inicial es del 25% si el pago total de su hipoteca es de $1,000.
Si los pagos totales de su deuda son $1,800 ($1,000 para su casa, $350 para un préstamo para automóvil, $300 para tarjetas de crédito y $150 para un préstamo estudiantil), su índice final es del 45 por ciento.
Su relación deuda-ingreso (DTI) general sería 25/45 (anverso/reverso).
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¿Cómo utilizan los prestamistas este cálculo?
Al otorgar préstamos hipotecarios, algunos prestamistas evalúan únicamente la relación final y no le dan peso a la relación inicial. La relación deuda-ingreso, junto con el puntaje crediticio del prestatario, los ingresos, el historial laboral, la propiedad que se está adquiriendo y otros factores, juegan un papel importante en la decisión del prestamista.
La relación back-end a front-end es más conservadora. Es decir, los prestamistas con reglas de préstamo más estrictas están más inclinados a mirar la parte final de la transacción en lugar de la parte delantera.
Los prestamistas tienen criterios con los que entran en negociaciones de préstamos. Los prestamistas generalmente buscan otorgar préstamos con una proporción del 36% o menos. Por lo tanto, en el escenario anterior, con una relación final del 45 por ciento, lo más probable es que se deniegue el préstamo. Si el prestatario tiene buen crédito, algunos prestamistas harán una exención, permitiendo proporciones de hasta el 50%.
Los prestamistas que calculan las proporciones de la parte delantera y trasera pueden solicitar una cierta proporción, como 28/36. El límite de préstamo de la FHA es 29/41. Los préstamos VA solo consideran el back-end, que debe ser del 41 por ciento o menos.
Cómo reducir su relación de back-end
Debido a que su relación deuda-ingresos es tan importante para los prestamistas hipotecarios como su puntaje de crédito, aumentar su relación es fundamental para garantizar que pueda adquirir los préstamos que necesita y que podrá pagar los pagos de su préstamo después de que se finalice el préstamo. otorgada.
La estrategia más efectiva para minimizar su índice de back-end es pagar la deuda. Si puede pagar sus tarjetas de crédito y evitar acumular nuevas deudas renovables, su índice mejorará significativamente. Si pagó sus tarjetas de crédito en la situación anterior, se quedaría con $ 1500 en pagos mensuales ($ 1000 para la vivienda, $ 350 para el préstamo del automóvil, $ 150 para préstamos estudiantiles). Con $4000 en ganancias, la nueva proporción de back-end es 37.5 por ciento. Eso está mucho más cerca del 36 por ciento aceptable, y con un puntaje crediticio sólido, la mayoría de los prestamistas incluso pueden aprobarlo.
El aumento de los ingresos también mejora la relación. Suponga que recibe un aumento del costo de vida del 3% en nuestro ejemplo. Su nuevo ingreso mensual de $4,120, combinado con sus pagos mensuales de deuda de $1,500, da como resultado una relación final de 36.4 por ciento. Esta relación aumenta la probabilidad de que se conceda su solicitud de préstamo.
Reduzca el pago de su hipoteca para aumentar su proporción. Puede reducir su pago y reducir sus proporciones iniciales y finales haciendo un pago inicial más alto, eligiendo una hipoteca a 20 o 30 años en lugar de una hipoteca a 15 años, o buscando una casa más barata para comprar. Obtener un seguro más asequible también lo beneficia aquí porque el pago de su hipoteca incluye PITI (principal, intereses, impuestos y seguro).
Relación de back-end frente a relación de front-end
La relación inicial también es una comparación de deuda a ingresos utilizada por los suscriptores de hipotecas. La excepción es que la relación de front-end no considera otra deuda que el pago de la hipoteca. Como resultado, calculamos la relación inicial dividiendo el pago mensual de la hipoteca del prestatario por su ingreso mensual. Volviendo al ejemplo anterior, suponga que el pago de la hipoteca del prestatario es $1,200 de su obligación de deuda mensual de $2,000.
Por lo tanto, la proporción del prestatario es ($1,200 / $5,000), o 24 por ciento. Una restricción superior frecuente establecida por los proveedores de hipotecas es una proporción inicial del 28 por ciento. Al igual que con la relación back-end, algunos prestamistas son más flexibles con la relación front-end, especialmente si el prestatario tiene otras circunstancias atenuantes, como buen crédito, ingresos constantes o grandes reservas de efectivo.
Factores de compensación para la relación DTI final de la FHA
Si los prestatarios cumplen con diferentes circunstancias de compensación, los requisitos de la FHA permiten a los prestamistas permitir mayores porcentajes de DTI. Estos escenarios extra ayudan a mitigar el riesgo de emitir hipotecas con mayores ratios DTI. Entre estos factores compensadores se encuentran los siguientes:
#1. Ingreso residual
Los prestamistas pueden aprobar proporciones más altas de deuda a ingresos si el prestatario tiene suficientes fondos restantes cada mes después de cubrir todos los costos.
#2. Reservas de efectivo
Otro factor de compensación sería si el prestatario tiene reservas de efectivo considerables disponibles después del cierre en caso de una emergencia financiera.
#3. Choque de pago
El shock de pago ocurre cuando el pago mensual de vivienda de un prestatario aumenta dramáticamente mientras compra una casa y se transfiere del pago anterior de alquiler/hipoteca al nuevo pago sugerido. Si los pagos del prestatario se mantienen casi constantes en el nuevo escenario de pago de la hipoteca, los prestamistas estarán más dispuestos a aprobar el DTI más alto.
#4. Puntuaciones de crédito altas
Si tiene un puntaje de crédito alto, ha demostrado responsabilidad financiera. Esto le ayudará a ser aceptado para un mayor DTI.
#5. Estabilidad laboral
¿Ha estado trabajando en el mismo lugar durante mucho tiempo, o ha estado saltando de un trabajo a otro con numerosas interrupciones en el empleo durante los últimos años? Será fundamental tener una fuente constante de ingresos.
Los prestamistas de la FHA pueden tolerar una relación DTI final de más del 50 % con estas y otras consideraciones compensatorias.
Cómo reducir su DTI
La forma más obvia de reducir su DTI es aumentar su ingreso mensual o reducir su deuda mensual. Hay, sin embargo, algunas sugerencias menos obvias que discutiremos con usted aquí.
#1. Aumente sus ingresos
Si trabaja por cuenta propia o gana dinero en efectivo o propinas en su campo de trabajo, debe poder demostrar estos ingresos al solicitar una hipoteca. Otros cometen el error de no depositar todos los ingresos, incluido el efectivo y las propinas, en una cuenta bancaria.
Los prestamistas querrán examinar cuánto dinero ingresa en sus cuentas bancarias. No importa si retira el dinero inmediatamente después. Documentar su flujo de efectivo es una estrategia para mejorar su ingreso mensual bruto registrado, lo que reducirá sus índices de DTI.
#2. Reduzca su deuda mensual
Los grandes requisitos de pago mensual con frecuencia elevan los porcentajes de DTI. Si tiene la intención de pagar la deuda para mejorar sus índices de DTI antes de calificar para una hipoteca, concéntrese en la obligación con la demanda de pago mensual más alta, no en la deuda con el total más alto.
El objetivo es eliminar todos los pagos mensuales de su cartera de crédito. Como resultado, si tiene $ 5,000 disponibles para pagar la deuda, debe utilizarlos para pagar tantas cuentas como sea posible. Esos pagos se eliminarían de su cálculo de DTI. Lo que no desea hacer es aplicar los $ 5,000 a una cuenta con una cantidad significativamente mayor mientras mantiene el pago mensual.
¿Cuál es la relación DTI final más alta permitida por la FHA?
El índice de DTI final más alto permitido por la FHA con factores de compensación es del 56.9 por ciento, que los prestamistas participantes de la FHA pueden permitir con base en elementos de compensación específicos que sirven para reducir el riesgo del prestamista.
¿Qué ingresos se pueden usar para estimar la relación DTI final?
La relación deuda-ingreso se puede calcular utilizando las siguientes formas de ingreso:
- Salario por un mes de trabajo
- Beneficios de su negocio
- beneficios del Seguro Social
- 401k ganancias
- Pensiones
- Ingresos por Invalidez
- Manutención de niños y pensión alimenticia
¿Puedo obtener un préstamo de la FHA con un alto índice de DTI final?
Hay prestamistas que aceptarán niveles de DTI de hasta el 50 % o más. Trabajar en estrecha colaboración con el prestamista correcto lo ayudará y lo guiará a través del proceso y le propondrá formas de calificar.
Relación deuda-ingreso de la FHA y préstamos estudiantiles
Los prestamistas de la FHA están obligados a incluir el 1 % del préstamo estudiantil pendiente en los requisitos mensuales al calcular la deuda a los ingresos.
¿Qué es una relación deuda-ingreso adecuada?
Como regla general, la relación DTI más alta que un prestatario puede tener mientras aún califica para una hipoteca es del 43 por ciento. Los prestamistas prefieren una relación deuda-ingreso de menos del 36 por ciento, con no más del 28 por ciento de la deuda dedicada a pagos de hipotecas o alquileres.
La relación DTI máxima varía según el prestamista. Sin embargo, cuanto menor sea la relación deuda-ingreso, más probable será que el prestatario sea aceptado, o al menos considerado, para recibir crédito.
¿Cuáles son las limitaciones de la relación deuda-ingreso?
La relación DTI no diferencia entre varios tipos de deuda o el gasto de servicio de esa deuda. Las tarjetas de crédito tienen tasas de interés más altas que los préstamos estudiantiles, pero se combinan en el cálculo de DTI.
Sus pagos mensuales se reducirían si cambiara los saldos de tarjetas de crédito de alto interés a tarjetas de crédito de bajo interés. Como resultado, sus pagos de deuda mensuales totales y la relación DTI disminuirían, pero su deuda total pendiente permanecería igual.
¿Qué es una buena relación DTI de back-end?
Los prestamistas prefieren ver una relación inicial de no más del 28 por ciento y una relación final de no más del 36 por ciento, y la relación final incluye todas las deudas mensuales.
¿Qué es una relación backend del 45 %?
Se aplicaría una relación inicial del 25% a una hipoteca con un monto principal de $1,000. Su índice final sería del 45 % si tuviera un pago de deuda mensual total de $1,800 ($1,000 para hipoteca, $350 para préstamo de automóvil, $300 para tarjetas de crédito y $150 para préstamos estudiantiles).
¿Es más importante la DTI de front-end o de back-end?
Sin embargo, según el tipo de préstamo hipotecario que esté solicitando, los prestamistas pueden aceptar proporciones más altas si tiene un buen historial crediticio, ahorros suficientes y un pago inicial considerable. Las solicitudes de préstamos hipotecarios deben cumplir con los requisitos de DTI iniciales y finales, pero muchos expertos financieros dan más importancia a los últimos.
¿Cuál es el DTI máximo de back-end para FHA?
La Administración Federal de Vivienda (FHA) de los Estados Unidos garantiza cierto tipo de préstamos hipotecarios. Los requisitos para obtener un préstamo de la FHA son más bajos. Aunque se determina caso por caso, el DTI máximo para un préstamo de la FHA es del 57 %.
¿Qué no incluye una relación back-end?
Al calcular la relación back-end, se ignoran las tasas de interés y otros gastos relacionados con la deuda. Aunque la tasa de interés de las tarjetas de crédito suele ser más alta que la de los préstamos estudiantiles, ambos tipos de deuda se incluyen en el numerador de la relación.
¿Es mejor una relación más alta o más baja?
Una relación mayor generalmente indica ventas sólidas, por lo que es preferible una relación más alta. Una proporción más baja puede indicar ventas lentas y/o disminución del interés en los productos en el mercado.
En conclusión,
Su relación de back-end es esencialmente su relación total de deuda a ingresos. Esto incluye su deuda de vivienda planificada, así como cualquier otra deuda de consumo en su historial crediticio. Saber cómo calcular la relación back-end eventualmente determinará si sus niveles de ingresos son suficientes para calificar para la hipoteca que está solicitando. Esto, a su vez, le ayudará a saber en qué trabajar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la proporción final de DTI?
Su índice back-end es el índice de sus obligaciones de deuda mensuales generales, incluyendo tu hipoteca y cualquier deuda relacionada con la vivienda, a su ingreso bruto.
¿Cuál es la relación final mínima para un préstamo convencional?
La relación mínima de back-end para un préstamo convencional es 45% a %50%
¿Qué es la regla del 28%?
Al considerar una hipoteca, asegúrese de que sus gastos domésticos mensuales máximos no excedan el 28 por ciento de su ingreso bruto mensual y que la deuda general de su hogar no exceda el 36 por ciento de su ingreso bruto mensual.
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